超高层住宅设计1226.pptx
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1、一、什么是超高层 1 1、规范中的定义规范中的定义l根据我国民用建筑设计通则(JG3787)将住宅建筑层数划分为:13层为低层;46层为 多层;79为中高层;凡超过100米均为超高层。l联合国1972年国际高层建筑会议将 高层建筑按高度分为四类:(1)916层(最高为50米);(2)1725层(最高到75 米);(3)2640层(最高到100米);40层以上(即超高层建筑)。l日本建筑大辞典将56层至1415层的建筑定为高层建筑,15层以上为超高层建筑。2 2、超高层住宅的特点超高层住宅的特点l超高层住宅视线无遮挡,看到的景观效果更好,而且高处的湿度小,不易潮湿,远离汽车尾气尘埃,空气质量优良
2、,同时通风条件更好,受干扰程度小。超高层住宅土地利用率高,能够承载更多的居家。l超高层住宅由于其体型巨大,功能复杂,容纳人员众多,投资十分庞大。l超高层住宅的建设和维护要耗费大量财富。l超高层住宅设计、施工和管理维护诸多方面与普通住宅都有很大的差异性。3 3、结论结论从成本与技术角度:超高层相比普通高层产生了质的变化100100米高度带米高度带来的质的变来的质的变化化户型户型成本成本实用率实用率安全性安全性物业管理物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高公摊较高消防楼梯增加每每5050米设置避难层米设置避难层实用率多在实用率多在7070左右左右成本比高层高出成本比高层高出15%15%
3、25%25%对抗风、抗震的要对抗风、抗震的要求变化,带来成本大求变化,带来成本大量增加量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化从客户感知角度:超高层与高层没有大的变化,只是形态上的差异独栋、双拼、独栋、双拼、联排联排叠拼、洋房、叠拼、洋房、多层多层小高层小高层高层、超高高层、超高层层对高度对高度的感知的感知对空间对空间的感知的感知低低中低中低中中高高有天有地,有天有地,独门独院独门独院邻里空间,邻里空间,亲近院落亲近院落空中感受,空中感受,俯视园林俯视园林开阔视野,开阔视野,远眺景观
4、远眺景观从客户角度,从客户角度,对高层与超高对高层与超高层的区别并不层的区别并不敏感敏感高度:高度:能够接受能够接受2020多层的高度也能够接受多层的高度也能够接受4040层左右层左右的高度的高度;在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观:景观:同样对社区园林感知不强的情况下,超高层的远眺景观好于高层远眺景观好于高层户型:户型:高层与超高层面临的户型问题类似,空空间感觉类似间感觉类似从销售价格角度:无强势景观支持的情况下,超高层与高层价格差别不大,但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知,超高层销售价格可以明显地分成两部分:综合案例经验可知,超高层销售价格可以明显地分成两部分:l看不到
5、景观的楼层与高层均价相差无几;看不到景观的楼层与高层均价相差无几;l可看优势景观资源的超高层楼层,产品户型设计可能与低楼层不可看优势景观资源的超高层楼层,产品户型设计可能与低楼层不同,而价格相比高层也会出现一个跳差同,而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层楼盘超高层均价超高层均价高层均价高层均价备注备注深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾17000元/平米(2006年),排除市场泡沫,正常价位为9000元/平米8200元/平米(2004年)珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾2008年8月4日,均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近,33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江芜湖世茂滨
6、江花园花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江均价15000元/平米均价14500元/平米二、户型设计户型,形象主导模式追求利润,一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯;价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯,舒适性高价值主体一个交通价值主体一个交通核往往有两户两部电核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、梯、三户三部电梯、两户三部电梯,舒适两户三部电梯,舒适性高;性高;形象主导模式,一形象主导模式,一个交通核往往为三户个交通核往往为三户三部电梯、四户三部三部电梯、四户三部电梯、五户四梯电梯、五户四梯上海世茂滨江花园一梯二、一梯三三梯三户、三梯两户三
7、梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江新城珠海金域蓝湾,31层以下为三梯四户,31层以上为三梯三户ABCCD深圳金域蓝湾以四梯五户为主户型,价值主体模式从顶端客户需求出发,功能房景观最大化,舒适度高;形象主导模式满足基本舒适性前提下,赠送面积为最大卖点开阔江景卧室与客厅;双层中空钢化玻璃落地窗,主人生活区与佣人服务区分隔明确附赠约11平米双南向花园平台;附带约7平米独立休闲空间;主卧区可设置独立衣帽间,附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园客房飘窗设计,法式园林尽收眼底;主卧大面积观景窗;主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透,全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗形象主导模式
8、户型亮点形象主导模式户型亮点满足基本舒适性需求满足基本舒适性需求入户花园、挑高露台等入户花园、挑高露台等大面积赠送比大面积赠送比价值主体模式户型亮点价值主体模式户型亮点功能房景观最大化,客功能房景观最大化,客厅、主卧、卫生间落地玻厅、主卧、卫生间落地玻璃窗,看一线江景;璃窗,看一线江景;舒适度高,如双主卧、舒适度高,如双主卧、生活区主仆分离等生活区主仆分离等南京世茂滨江新城三、立面及增值设计建筑风格,采用现代都市风格,价值主体模式项目更展现滨海建筑风情建筑风格均采用现代建筑风格均采用现代都市风格都市风格,采用明朗的颜色搭配(啡红色与白色、暖灰色)、轻巧飘逸的形体符号(如大面积阳台、飘板、遮阳百
9、叶)部分项目展现滨海建部分项目展现滨海建筑风情筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影,表达一种清新明快的热带滨海建筑风情芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江福州世茂外滩福州世茂外滩南京世茂滨江南京世茂滨江珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾低层抗性处理,通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性整个地基抬高整个地基抬高5米,米,公寓楼底层与江岸防护公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平,提高了观堤基本齐平,提高了观景视觉度景视觉度抬高地基,更将大自然水景与小区绿化融为一体,创造人与自然和谐共生的滨水环境。架空层的高度架空层的高
10、度(超过超过7m),使层数比较低的,使层数比较低的户型就能享受到海景,户型就能享受到海景,实现多数楼层都看海的实现多数楼层都看海的目标目标架空层本身也不单调,而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭,使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园园林尺度扩大,提高园林尺度扩大,提高绿化率,实现低层看社绿化率,实现低层看社区内风情景观,进而解区内风情景观,进而解除抗性除抗性不看海之朝向及楼层,通过园林景观最大化,达成销售成本控制,形象主导模式做足全方位成本控制,价值主体模式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制价值主体模式基于城价值主体模式基于城市运营、综合体发展等市运
11、营、综合体发展等战略往往较少进行阶段战略往往较少进行阶段性成本控制,而是大手性成本控制,而是大手笔投资;笔投资;相比形象主导通过各相比形象主导通过各种策略进行全方位成本种策略进行全方位成本控制。力求成本最小,控制。力求成本最小,利润最大化。利润最大化。17层,33层为避难层(设计要求每16层有避难层),做到47层(顶层为复式),用足设计,控制成本超高层建筑有抗风要求,项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙,控制成本世茂滨世茂滨江系列江系列上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江花园花园武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江南京世茂滨江南京世茂滨江新城新城投入投入成本成本总投资达总投资达
12、5050亿亿4.014.01亿元亿元 地地价价31315 5亿成交亿成交价价 1818亿买地,总亿买地,总投资投资100100亿亿 世茂滨江系列缘于大规模购地、一线江景稀缺资源、综合体发展战略、城市运营商等因素,投资更有长远意识,较少计较阶段性成本控制避难层处理,超高层避难层可做空中花园,基于成本考虑超高层可争取减少建避难层香港凯旋门将避难层香港凯旋门将避难层做成空中花园,成为项做成空中花园,成为项目一大卖点;目一大卖点;基于成本考虑超高层基于成本考虑超高层可争取减少建避难层可争取减少建避难层南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层,类似避难层;珠海金域蓝湾也未做避难层香港凯旋门香港凯旋门6262层
13、避难层层避难层做成做成7 7大小型主题空中花大小型主题空中花园,联合组成园,联合组成4 4层空中会层空中会所,成为项目一大卖点所,成为项目一大卖点香港凯旋门“我们没有做避难层,我们没有做避难层,但我们楼梯是剪刀梯、楼但我们楼梯是剪刀梯、楼梯、电梯多,可以避免安梯、电梯多,可以避免安全问题。全问题。”南京世茂滨江新城销售员四、核心筒设计 1 1、核心筒类型核心筒类型 1)中央型WWWWABCDWWW 2)外围型W 此种能得到其有高度灵活性的大房间,适用于各层功能不同,层高不同的复合结构。W 3)特殊型W中央核心用于垂直交通 外围为竖井核心主要用于垂直交通,设备竖井分散布置 2 2、核心筒占标准层
14、总面积的比例、核心筒占标准层总面积的比例:通常情况下为通常情况下为25%25%左右左右 当核心筒占比例达到当核心筒占比例达到28%28%以上时,则表明有效使用面积在降低其结果是以上时,则表明有效使用面积在降低其结果是不经济的,解决的方法有几种:不经济的,解决的方法有几种:电梯系统:电梯系统:l 提高电梯的运行速度,加大载重量提高电梯的运行速度,加大载重量l 采用双轿厢系统,减少井道空间采用双轿厢系统,减少井道空间l 采用区中区系统采用区中区系统 疏散系统:疏散系统:l 两台消防电梯与疏散楼梯合用一个前室,可减省两台消防电梯与疏散楼梯合用一个前室,可减省4.04.0五、避难层设计 设置范围:设置
15、范围:l高层民用建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范6.1.136.1.13中规定:建筑高度超过中规定:建筑高度超过100100 米的公共建筑,应设置避难层(间)。米的公共建筑,应设置避难层(间)。l规范对纯超高层住宅没有提出设置要求,但通常实际项目中,超高层规范对纯超高层住宅没有提出设置要求,但通常实际项目中,超高层住宅大部分和酒店、办公、商业等结合在一起形成综合楼,则也应该住宅大部分和酒店、办公、商业等结合在一起形成综合楼,则也应该设置避难层(间)。设置避难层(间)。设置原则:设置原则:l起始高度为起始高度为0.000.00层,第一个避难层距室外地面宜在层,第一个避难层距室外地面宜在5
16、0m50m左右左右l相隔楼层数宜为相隔楼层数宜为1515层层l宜结合电梯运行分区宜结合电梯运行分区l避难空间的形式选择避难空间的形式选择l避难面积的计算:净面积按避难面积的计算:净面积按5 5人人/平方米平方米l应设置消防电梯出口应设置消防电梯出口 设置形式:设置形式:六、垂直设计1 1、超高层住宅电梯系统的布局概念、超高层住宅电梯系统的布局概念 1 1)多区段)多区段 2)多区域)多区域/空中大厅空中大厅 良好的配置:良好的配置:高层区 低层区 中层区 3 3)电梯数量的计算方法电梯数量的计算方法 国际通用软件:国际通用软件:ELEVATE OTISELEVATE OTIS电梯决策工具电梯决
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