不经意间影响一座城-无锡145万方太湖国际城全盘思考世纪瑞博含平面.pptx
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1、 不经意间,影响一座城INTERNATIONAL COMMUNITY FOR WUXI CITYTHE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself关于145的思考THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself75
2、毫升的启示重回香港尼好,无锡宁另一面的精彩绽放,影响力全盘思考整体策略产品分析客群分析二期概念广告执行花厅之后的路突围市场整体策略二期策略关于145的思考THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself全盘思考145万平方米的能量THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of socie
3、ty with which she was not herself东蠡湖“金色港湾”的核心位置 一体化国际化高档综合社区香港华润集团香港新鸿基地产联袂发展 1座文化艺术中心 大面宽、小进深 2座新城的交汇点 36万平方米国际化商业中心 2000米珍稀湖岸线 水榭花墅、花厅美墅、花厅洋楼、港湾HOUSE、湖景HOUSE 25m的超宽楼间距 6000中心湖景 阳光生态车库 层层花园,户户精彩 客厅7.3米 入户自然区 五星级酒店 方向的模糊THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class
4、of society with which she was not herself前期的销售,以一句“倾献无锡的维多利亚港”开始但什么是无锡的维多利亚港什么是太湖国际社区来到无锡的真正意义迷茫在一年后THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself快速去化,未必是好事至少,二期将临我们突然发现策略的模糊导致广告表现的黔驴技穷成败鉴戒THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN ne
5、ver attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself地产江湖上此类成功,失败的例子,比比皆是成功的例子THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself清晰的定位,良好的视觉暗示清晰的定位,良好的视觉暗示万科十七英里万科十七英里:与城市保持的距离万科第五园万科第五园:骨子里的中国南京钟山美
6、庐南京钟山美庐:浓荫守候的民国精神金地未来域金地未来域:三湾一岸,灵感建筑失败的例子THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself迷失的定位,模糊的视觉衔接迷失的定位,模糊的视觉衔接金地格林世界金地格林世界:巅峰世界 流淌生活远中风华:远中风华:献给全球华人的巅峰生活泰欣嘉园泰欣嘉园:心建生活新价值重定位THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts
7、to describe a scene or a class of society with which she was not herself一切还为时未晚,趁一、二期的过渡期我们还来得及及时调整确定:清晰,却具视觉感的视觉定位方向THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself但,方向在哪儿?75毫升的启示THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempt
8、s to describe a scene or a class of society with which she was not herself整体策略THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself 占地面积111 万平方米,总建面145万平方米,36 万平方米商业 万科、顺驰、万达无锡项目,都未有如此的规划与城市改变力。核心优势THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN
9、never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself 无锡第一次:让数万人太湖人,回到母亲湖。无锡第一次:让RITZ HOTEL离太湖只有50米 无锡第一次:修养一种新习惯,去太湖边,看毕加索和他的版画无锡的第一次 太湖国际的历史,正在改写无锡地产的历史太湖国际的历史,正在改写无锡地产的历史THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society wi
10、th which she was not herself竟然,我们是历史的改写者!那是否我们该站的更高,审视项目整体策略站高点吧,太湖国际THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself有些商品,没有“万亩太湖”的优势,只有75ML却一样有底气站的更高,最后成功了!有人站高了,所以成功了THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describ
11、e a scene or a class of society with which she was not herself 与太湖国际类似,它也有前无古人的“产品优势”:第一瓶款合成花香調香水,第一次将自然界的纯朴与巴黎的奢华融合 一个75ML的瓶子里 完全打破了当時香水的传统精神。自信来源 它,CHANEL N0.5 CHANEL N0.5 THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself虽有产品优
12、势虽有产品优势但它没有但它没有“自恋自恋”产品产品不会“自恋”的香水它比竞品站的更高它比竞品站的更高时尚界第一个不走时尚界第一个不走“香水营销香水营销”的香水的香水它认为自己,不止是瓶香水,更是件它认为自己,不止是瓶香水,更是件“内衣内衣”THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself营销内容它脱俗所有竞争品牌,将自己演绎成为一种现象借用玛丽莲梦露:我只穿CHANEL N0.5睡去带去参加带去参加PA
13、RTYPARTY的香水并不伟大的香水并不伟大最伟大的香水,是你入睡前,还要带上的那瓶最伟大的香水,是你入睡前,还要带上的那瓶THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself清晰而高度的定位一瓶,上流圈层的“贴身内衣”简而言之,它将自己定位成一种影响力,渗入骨子的时尚影响力一种影响力,渗入骨子的时尚影响力THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to
14、 describe a scene or a class of society with which she was not herself站的更高,所以CHANEL赢了THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself1的资格不是所有人,都能站的更高只有那些“正在改写历史”的1项目,才有资格太湖国际社区,至少算其中一个THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never att
15、empts to describe a scene or a class of society with which she was not herself如果站的更高,我们会是什么?国际生活模式运营商开发理念滨湖活水住区 蓝海商务 25小时岸湾商业 艺术中心 捷速交通模式解析*滨湖活水住区:双景住宅,多氧化内空间,活水景观,邻里中心*蓝海商务:CBD之后的LBD(LAKE BUSSINESS DISTRICT),港湾商务圈*25小时岸湾商业:三十六万湖岸国际商业,全时态时尚购物中心*艺术中心:港湾艺术中心,绽放在东方湖岸的世界艺术主场THE POWER OF INFLUENCEMISS AU
16、STEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself籍以改变历史的规划,我们突然发现:一场关于一场关于30万人的万人的“高尚南进高尚南进”高端生活“移民”图1-近三万人的城市高端居住“移民”1244-每月近五万人的国际艺术“移民”2-每月近二十万人流的高端购物“移民”33-近五万人的国际高端商务“移民”城市气质的整体影响这,不仅是145万的规划更是一场涉及三十万人的高端生活“移民”对一座城市生活(居住气质、购物气质、商务气质、艺术气质)的集体影响城市气质影响力全案
17、策略商务影响力商务影响力 环湖蓝海商务平台,临港湾商业环湖蓝海商务平台,临港湾商业推动力推动力力的解构居住影响力居住影响力 岸湾活水社区,多氧化居住岸湾活水社区,多氧化居住享受力享受力商业影响力商业影响力 岸尚体验街区,全时态购物岸尚体验街区,全时态购物吸引力吸引力艺术影响力艺术影响力 东西艺术主场,城市格调东西艺术主场,城市格调鉴赏力鉴赏力力的改变作用因为能改变什么,所以才称为“力”商务影响力居住影响力商业影响力艺术影响力BEFOREAFTER封闭式商务环境纯粹的人际沟通开放式水商务水商务平台人湖沟通,改变现代商务心环境商务心环境多氧化多氧化过渡空间墅境级灰空间墅境级灰空间,改变公寓双维格局
18、内空间外空间传统双维空间格局多机能的岸湾街区全时制商业全时制商业,改变泛社区商业模式东西艺术的共同主场改变一个城市的艺术鉴赏力一个城市的艺术鉴赏力单一化定位支撑人群过于薄弱无太湖国际社区 五大体系的可循环性可循环体整体策略的落地前期:倾献无锡的维多利亚港拉升:城市气质影响力?二期策略城市气质影响力,不是我说你是,你就是。需要二期、三期、四期的长期建设所以,我们还需要在整体策略的高度,思考二期的方向。三期策略四期策略二期任务 影响力是一个抽象的,需要长年解释的概念。面对即将销售的二期,我们如何落地“影响力”,与二期结合花厅之后的路THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN
19、 never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself突围市场那一刻THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself那一年,那一月,那一日,一个三亿人民币的地产奇迹东海之滨,一个千年古城却为一个“出生”不足十年的“花厅产品”而感动:薄板建筑、百变花厅、阳光花房、步入式花园、南北花园、
20、双下沉花园那一刻是那一刻是2007年年6月月16日日奇迹之后的冷静THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself六月、十月的两次火速销售是华润新鸿基以牺牲容积率、销售溢价为代价,换来市场的认同“花厅系”产品重定义了一个城市对高尚居住的标准但奇迹之后,我们却面对一个迥异的内外环境内部变化THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describ
21、e a scene or a class of society with which she was not herselfn 低密度优势的减弱低密度优势的减弱从一期1.0低密度变为二期1.6的中等密度,二期以高层景观取胜n 花厅系优势的蜕变花厅系优势的蜕变从花厅特色向过渡灰空间特色转化,畅销市场的花厅基本消失n 景观定制优势的凸显景观定制优势的凸显汲取一期景观规划特色,保持二期景观的主题性,同时凸显定制性的精装景观。外部变化THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of so
22、ciety with which she was not herself同质化现象同质化现象简单CTRL+C的复制地产,成为无锡现阶段的异质化壁垒大盘细化现象大盘细化现象以万达复合体项目起步,华润新鸿基项目的轮廓初现(一期交房、酒店启动、商业启动),大盘竞争,2008年将进入细化时代。建筑细节的集体旷课建筑细节的集体旷课拘泥于硬质卖点(入户花园、原创洋房、宽厅等)的红海,市场对细节存在”集体旷课“现象。同质化现象THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society w
23、ith which she was not herself花厅产品的热销,成为市场争相拷贝的卖点:国信世家国信世家内凹式花厅栖霞瑜憬湾栖霞瑜憬湾新餐“厅”格局百大春城百大春城北向通风花厅华仁凤凰城华仁凤凰城双入式花厅大盘认识细化THE POWER OF INFLUENCEMISS AUSTEN never attempts to describe a scene or a class of society with which she was not herself以住宅为延伸的复合体,在无锡人眼中,还是一个模糊概念大盘的初划泛住宅大盘万科魅力之城、顺驰天鹅湖以住宅为开发重点,配合十万方左右的
24、商业配套,即为国际定义的”16小时住区”。大盘的细化综合体大盘:华润新鸿基、万达以住宅、商务、商业、商务酒店综合开发,多业态平衡供给,即为国际定义的“24小时住区”对细节的“集体旷课”99的开发商将注意力放在硬质卖点。对细节,却集体忽视。旷课生1【半山一号】半山一号,良好的山体别墅理念、静巷规划、现代风格的大方向把握出色,但在墙体意境营造,别墅入口花园、别墅立面材质选择上,这与同类的庐师山庄,则输在细节。半山一号:半山一号:常规的文化石,缺乏借景的技巧庐师山庄庐师山庄:修竹,影门,混凝土步道,营造走道艺术半山一号半山一号:普通石材质入口,质感较差庐师山庄庐师山庄:草坪入口,细节感十足PKPK旷
25、课生1【半山一号】半山一号:半山一号:立面材质基本无特色庐师山庄庐师山庄:高级深灰干挂石材,澳大利亚进口黑砂 岩,气泡呈现出大理石纹路般的趣味性 半山一号:半山一号:景观无重点,选用植被缺乏质感庐师山庄庐师山庄:递进层次感的石材外沿,富有阅历感的黑柚木树PKPK旷课生2【万科魅力之城】空调外挂及二期窗户问题的问题,成为万科魅力之城业主所诟病的大热点。而作为空调位问题,在一线城市,已经成为细节问题的重点研究:统一挡板式广州星河湾:阳台侧面机位 空调位不仅是居家空间的细空调位不仅是居家空间的细节,更成为品牌开发商的美节,更成为品牌开发商的美学细节。学细节。普通的是挡板或百叶窗式的机位。细节一点的,
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