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设备运行管理方案管理制度

（一） 机房设备操作制度
　　1、 机电操作员工必须熟悉和牢记设备的结构，以及注意事项严格按照设备特性进行运行和保养。
　　2、 特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。
　　3、 运行操作人员应做到“四会”等。
“ 四 会”
　　4、 会使用
　　（1） 对所使用的设备，首先熟悉设备性能 及操作程序，方可开动设备。
　　（2） 在使用设备过程中，严格按照安全操作技术规程，防止设备事故发生及设备使用寿命缩短。
　　5、 会保养
　　（1） 经常保持设备整洁。
　　（2） 认真做好每班日保养。
　　（3） 按照设备润滑要求做到定质、定量、定时、定点，保证滑动面和传动部位运动正常。
　　（4） 定期认真执行月检、年检及一级保养工作。
　　6、 会检查
　　（1） 设备开动前必须检查各操纵控制系统，安全装置及油镜等一切正常后再起动设备运转，如发现问题及时处理排除故障。
　　（2） 设备运行过程中，应该常观察各部位运转情况，如有异常应立即停止运转，检查、分析原因。
　　7、 会排除故障
　　（1） 凡属设备故障，维修人员应及时排除，如有严重问题向上级汇报，共同排除。
　　（2） 维修人员要熟悉设备电器机构、楼层照明系统，如遇电器故障应配合电工排除故障。
　　（3） 凡属人为所造成的设备损坏或故障应保持现场，立即向有关人员报告，逐级上报，根据事故大小进行分析和处理。
　　（4） 检修员工在上班前对设备、楼层供电、生活水箱及消防系统进行一次检查，下班要做好交接班工作。
　　（5） 维修员工必须熟悉设备的各个润滑点，按要求进行润滑。
　　（6） 对设备根据各自不同特点制定维修保养制度方式（巡回检查制、日检制、周检制、月检制、季度制及年检制等）。
　　（7） 对设备无法实施的维修保养项目及对需委托外协保养的设备，维修员工必须熟悉设备性能及设备使用情况、故障位置等，以便配合外协修理人员一起搞好维修工作。
　　（8） 做好季度、年保养准备工作，为维护设备正常运转可推行专项修理。

（二）机房设备维修保养制度
　　1、 机电工作维修员工必须熟悉和牢记设备的结构，以及注意事项严格按照设备特性进行维护保养。
　　2、 特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。
　　3、 维修操作人员应做到“三好”、“四会”。
“ 三好”
　　4、 管好
　　（1）对物业设备负保管责任，未经上级负责人同意，不准无关人员动用物业的设备。
　　（2）对设备及附件、仪器、仪表、防护罩等应保持完整无损。
　　5、 用好
　　（1）严格执行设备安全操作规程，合理使用设备，对重点设备要在专业技术人员在场调试，不得超负荷使用设备。
　　（2）不准在设备及机房重地乱堆放杂物，不准用不正确的方法开启电器开关及控制操纵系统。
　　6、 修好
　　（1）设备在修理或保养进行过程中，维修人员熟悉设备结构，掌握设备性能。
　　（2）维修人员要熟悉设备的技术参数，调整设备，保证设备良好的使用性能。

（三）交接班制度
　　1、 交班人员须认真填写交班记录，内容包括：设备运行状况、本班中发现的故障处理情况、工具、卫生、遗留的工作及上级领导布置的工作；
　　2、 交班前检查所要完成的工作，清点工具；
　　3、 遇有紧急事故，交班人员应交接清楚，如需共同处理交班人员应作为主要人员进行处理；
　　4、 如接班人员因故未到岗，交班人员不得离开工作岗位；
　　5、 接班人员提前15分钟到岗进行接班，首先对交班记录进行查看，有问题进行询问；
　　6、 检查运行设备状态，听取上一班的口头交代；
　　7、 交接班记录经确认无误后，由双方共同签字；
　　8、 主管审查双方的交接班记录并签字认可；
　　9、 交接班记录总工及经理随时调出查阅。

维修工作管理办法

一、设备的维修：
　　设备的维修方法分为两类，一类是预防维修，另一类是故障维修。

　　1、预防维修
　　预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施是根据维护保养和检修制度按一定周期间隔进行。制度中的周期、项目、范围应参考设备生产厂商的维修指导资料，结合所管理设备具体情况制订。执行中根据不同的设备运行环境条件、负荷情况、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况做相应的调整。 在故障预防上不可能总是恰当及时，有可能过于提前形成不必要的过多停车检查，也有可能过于延后起不到预防故障的作用。
　　因此预防维修计划应不断在总结经验分析研究基础上加以修订，执行中也切不可过于机械。之外，应有预知维修概念，即根据运行技术参数对运转中的设备进行监测、诊断，据此确定设备的异常部位和劣化程度，对设备故障做出预报，从而采取相应维修措施。这种方法也协助到预防维修计划。
　　对某台（套）设备地预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：
　　(1) 确定停机检修的起、止时间；
　　(2) 组织检修队伍及必要时的后备支援人员；
　　(3) 备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具；
　　(4) 备齐需更换或可能需更换的零件；
　　(5) 备齐临时加工件所需原材料及加工手段；
　　(6) 备齐检修中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等材料。
　　预防维修完成后由设备管理单位验收，检查各预定项目完成情况及设备技术状况是否达到完好标准。设备预防维修的实施计划、修前检查和修理中发现的主要零部件维修及更换情况记录、验收试验报告等文件都要归档。

　　2、故障维修
　　故障维修是指在设备发生故障后，对失效、损坏的部分进行针对性修理。故障维修一般只用于非重点设备，否则会影响系统运行功能，应尽量减少主要设备故障维修次数，缩短故障维修时间。可采取故障维修方法的设备有：
　　(1) 个别房间或影响区域很小的末端设备；
　　(2) 有备份的小型设备；
　　(3) 停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；
　　即使是确定采用故障维修方法的设备，也必须进行日常保养和检查，减少故障诱发因素，提高设备使用效率，延长设备寿命。另外，采用预防维修方法管理的设备发生意外故障时，其处理方法与故障维修的实施方法相同。
　　故障维修要注意下列问题：
l 建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障发生，改善服务质量；通过巡视检查，及时发现问题，以便解决。
l 建立有效的信息传递体。管理单位设有总值班室及热线电话，实行24小时值
班，随时接受业主的维修申请和故障报告，及时将信息通报给维修人员及主管领导，争取在尽可能短的时间内使有关人员到位。
l 备有一支常备的精干的维修人员队伍。为适应维修工作需要，必须有一批能应付各种复杂情况的维修技术员工常驻在物业区域内。他们应当是技术熟练、经验丰富、一专多能，熟悉本物业设备分布情况和运行技术情况，应具有可靠有效的通讯手段，须做到能在任何时候召之即来。
l 建立必要的维修物资储备。为应付可能出现的设备故障维修的需 要，必须事先准备一定数量的备品备件。故障的发生有着一定的偶然性又具有突发性，备品备件的品种数量的确定要适度。储备不足必然影响维修及时性，不利于迅速排除故障，恢复设备正常运转；储备过多则造成资金积压即物资久存变质，形成浪费，也影响维修质量。要根据设备本身技术现状和运行负荷情况来制定备品备件计划，及时采购，妥善保管，经常检查鉴定库存物资。
l 作好维修检验和记录。维修完成后向总值班室报告完成情况，重要设备或较大范围的故障处理完后，维修人员要作好维修记录，其内容应包括：故障现象、发生原因、修理方法、更换零部件、维修后状况等。设备管理单位要对维修后的设备进行验收。

预防维修是事先防范、未雨绸缪、防患于未然，故障维修是时候处理，亡羊补牢、去病于既起，二者各有特点，适用场合不同。要因时因地制宜，采取适当方式，以最好的维修质量、合理的费用支出，达到设备安全、经济可靠地运转，发挥正常功能，为电厂生产服务。

二、 材料应用及报废管理
　　1、 基本库存的零配件、材料由甲方统一负责采购。
　　2、 主管须了解甲方材料库的库存情况，做到库存合理。
　　3、 每月底前由专业主管根据库存情况及工程维修用料、备料计划提交下月物料计划由工程部统一报给甲方采购备料。
　　4、 如甲方要求乙方进行紧急采购，其所采用的易损件、零配件等的厂家及价格需获得甲方审批及书面认可，乙方方可采购使用。在紧急采购时，乙方需垫付采购费用，甲方于次月支付管理费时向乙方支付垫付的采购费用。
　　5、 材料及零配件报废管理程序按下图程序执行,已报废的零配件应交回废品库收存

工作人员技术培训管理

（一） 新员工的技术培训
　　1、 新员工到位后一个月内必须经过技术培训，培训考核合格方能上岗，新员工的培训应于1个月内完成，并于完成后通知培训主任更新员工的培训记录。
　　2、 对于个别情况，各部门主管可向培训主任提出书面的要求延长有关培训的期限。
　　3、 特殊岗位职工如锅炉工、焊工应取得国家劳动技术部门承认的证书，定期复检。
（二） 年度定期技术培训
　　1、 人事主任发出通知书要求各部门主管提交各部门的培训要求。
　　2、 各部门主管可根据员工的表现评估及部门的发展等资料，作出每年的部门培训要求。
　　3、 部门培训要求制订后，由各部门主管签署后交人事主任。
　　4、 部门内部培训可按照各部门之培训要求进行定期培训，作好培训记录存放于部门档案中，并将培训内容以书面形式通知人事主任。

（三） 技术培训内容
1
制冷机培训
新员工上岗前一个月内
空调操作全体员工
厂家讲座
尽快熟悉性能掌握操作技术
2
空调自动化系统培训
同上
同上
承建施工单位
同上
3
空调系统运行培新
同上
空调维修保养及操作人员
专业工程师
同上
4
空调系统维修培训
同上
同上
同上
同上

（四） 培训记录

人事主任根据有关人员、员工所提交的资料更新有关员工的培训记录并存档，对于员工的培训会保存其培训记录。

保养计划表
一、水泵

序号
工作内容
每天
1月
2月
3月
半年
1年
备注
1
检查所有泵的密封必要时予以修复

★

2
检查所有管道保温是否退化或损坏

★

3
检查所有接头

★

4
有必要启用备用泵时检查并校正所有阀门位置

★

5
检查并报告所有有故障的计量表

★

6
检查所有橡胶防震绝缘

★

7
检查并用摇表测试电缆及马达的绝缘

★

8
检查冷冻水补水箱液位计及电磁阀动作

★

9
一般操作的水平控制检查

★

10
检查水泵扬程
★

11
水泵清理过滤网

★

12
水泵电机加油

★

13
更换机械密封和轴承

★

二、冷媒水系统

序号
工作内容
1天
1月
1月
1年
备注
1
冷冻水、采暖水水质化验

★

2
冷冻水、采暖水日常加药

★

3
冷冻水、采暖水系统清理

★

4
水系统温度
★

5
水系统压力
★

6
检查阀门

★

7
系统是否漏水等
★

8
系统保温

★

三、中央空调低压控制柜

序号
工作内容
1天
1月
6月
1年
备注
1
校准电流电压过载及接地继电器

★

2
检查并替换指示灯

★

3
检查并清理接触器、过载、继电器触点

★

4
检查电器及线路的接点和绝缘

★

5
配电柜内灰尘清理

★

6
检查接地装置

★

7
进行线路绝缘测试并修复其损坏

★

8
记录电压电流功率及千瓦时
★

9
检查并测试所有的故障复位按钮

★

四、补水箱

序号
工作内容
1天
1周
1月
6月
1年
备注
1
检查漏水接头用防水连接拧紧检查箱体有无泄漏
★

2
检查补水箱液位计是否正常工作

★

3
检查所有球形阀确保畅通无堵塞补水电磁阀是否处于正确位置

★

4
冲洗水箱（必要时）

★

5
检查箱体、阀门、支架、是否生锈

★
★

6
检查水箱及管道保温是否退化修复或替换损坏的部分

★

7
清理水箱顶部的灰尘和污物

★

五、风冷分体空调机

序号
工作内容
每周
每月
每季
半年
备注
1
检查机组运行状况
★

2
检查压缩机
★

3
检查吸气温度（过热）
★

4
检查风机及压缩机电量
★

5
检查电压及压缩机风机电流

★

6
检查制冷系统管路是否通畅

★

7
检查压缩机加热器

★

8
检查所有电器连接并紧固

★

9
清理冷凝器翅片

★

10
检查压缩机和电磁阀

★

11
检查各种安全保护装置及温控设定

★

12
检查压缩机及风机接触器工作状况

★

13
检查风机固定状态

★

14
检查电机及风机噪音

★

15
检查蒸发器加热器工作状况

★

16
检查设备电源接地

★

17
清理过滤网

★

六、风冷螺杆式热泵机组

序号
工作内容
每天
每月
每半年
每年
备注
1
检查机组运行状况及冷热水进出口压力、温度
★

2
检查压缩机运转状况
★

3
检查吸气温度（过热）
★

4
检查风机及压缩机电量
★

5
检查电压及压缩机风机电流

★

6
检查制冷系统管路是否通畅

★

7
检查压缩机油位

★

8
检查所有电路连接并紧固

★

9
清理冷凝器

★

10
检查压缩机和电磁阀

★

11
检查各种安全保护装置及温控设定

★

12
检查压缩机及风机接触器工作状况

★

13
检查风机固定状态

★

14
检查电机及风机噪音

★

15
检查蒸发器及加热器工作状况

★

16
检查设备电源接地

★

17
分析机组过滤器

★

18
检查机组内部压力
★

19
检查冷媒是否需要添加

★

七、空气处理机和新风机组

序号
工作内容
2月
6月
1年
备注
1
清理空气过滤器，过滤器架和架槽
★

2
检查冷却加热盘管，清理凝水管，检查冷却水管是否堵塞

★

3
检查冷却加热盘管是否有泄漏
★

4
梳理换热器表面凹陷的翅片

★

5
对冷却加热盘管进行化学清洗

★

6
检查风机皮带松紧，位置，必要时紧皮带
★

7
润滑风扇和马达轴承，清理旧油脂
★

8
检查供回水管道的支架系统是否松动保温棉损坏或漏气

★

9
进行空气处理机室的内务清理，机体松动检查
★

10
检查并维修送回风系统泄漏，保温是否损坏
★

11
检查温控器、传感器等控制装置是否设置正确：检查二通阀执行器

★

12
清理水过滤器

★

13
报告盘管进出水温度及运行电流
★

14
递交关于化学清洗前后的温度和风速的报告

★

15
药洗加湿器海绵轮，清洁蓄水盘

每采暖季两次

八、风机盘管

序号
工作内容
2月
一年
备注
1
清理空气过滤器，过滤器架和架槽
★

2
检查维修温控器二通执行阀
★

3
化学清洗并用水清洗

★

4
检查并清理风机

★

5
清理冷凝盘必要时清理胶状物
★

6
检查冷冻水管和冷凝水管保温及管道阀门密封
★

7
关闭阀门确保其操作灵活
★

8
冲洗冷凝水管

★

9
检查风扇在三个档位上的速度
★

10
递交关于化学清洗前后的温度和风速的报告

★

九、排风通风系统

序号
工作内容
每季
每年
备注
1
清理风叶灰尘
★

2
风机轴承注油

★

3
检查电机三相平衡

★

4
检查电路绝缘
★

5
检查风叶平衡
★