工程建设其他费的构成.pptx

3.1 3.1 设备、工器具购置投资设备、工器具购置投资3.2 3.2 建筑、安装工程投资建筑、安装工程投资3.3 3.3 工程建设其他投资工程建设其他投资3.4 3.4 预备费预备费 3.5 3.5 固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税3.6 3.6 建设期贷款利息建设期贷款利息 第第3 3章章 工程造价的构成工程造价的构成通知通知对建筑安装工程费用项目组成做了如下五项主要调整：（一）建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。（二）为适应建筑安装工程招标投标竞争定价的需要，将原其他直接费和临时设施费以及原直接费中属工程非实体消耗费用合并为措施费。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。（三）将原其他直接费项下对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的检验试验费列入材料费。（四）将原现场管理费、企业管理费、财务费和其他费用合并为间接费。根据国家建立社会保障体系的有关要求，在规费中列出社会保障相关费用。（五）原计划利润改为利润。关于印发关于印发建筑安装工程费用项目组成建筑安装工程费用项目组成的通知的通知建标建标20032062003206号号 20032003年年1010月月1515日日固定资产投资流动资产投资流动资金设备及工、器具购置费用设备购置费设备原价设备运杂费工器具及生产家具购置费建筑安装工程费用直接费间接费利润税金工程建设其他费用土地使用费预备费基本预备费涨价预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用建设项目总投资工程造价我国现行工程造价的构成我国现行工程造价的构成3 3 工程造价的构成工程造价的构成3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。工程建设其他费用，按其内容大体可分为三类。第一类指土地使用费；第二类指与工程建设有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。（一）土地使用费（一）土地使用费任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用，这就是土地使用费。它是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用 1、土地征用及迁移补偿费土地征用及迁移补偿费划拨方式划拨方式土地征用及迁移补偿费土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照中华人民共和国土地管理法等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的30倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：（1）土地补偿费）土地补偿费（耕地被征用前三年平均年产值的610倍）。（2）青苗补偿费）青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用 1、土地征用及迁移补偿费土地征用及迁移补偿费划拨方式划拨方式（3 3）安置补助费）安置补助费（每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4 4至至6 6倍倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的1515倍倍。）（4 4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。及征地管理费等。（县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量大小，视不同情况，在1%1%4%4%幅度内提取。）（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用 1、土地征用及迁移补偿费土地征用及迁移补偿费划拨方式划拨方式（5）征地动迁费征地动迁费（征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等）。（6）水利水电工程水库淹没处理补偿费。水利水电工程水库淹没处理补偿费。（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用2、土地土地使用权出让金使用权出让金土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，支付的土地使用权出让金。（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用2、土地使用权出让金、土地使用权出让金（1）明明确确国国家家是是城城市市土土地地的的唯唯一一所所有有者者，并并分分层次层次、有偿有偿、有限期有限期地出让、转让城市土地。地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用2、土地使用权出让金、土地使用权出让金（2）出让或转让方式：协议、招标、公开拍卖出让或转让方式：协议、招标、公开拍卖。1）协议方式协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。2）招标方式招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。3）公开拍卖公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用（3）关于地价：）关于地价：在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；2）地价与当地的社会经济承受能力相适应；3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。2、土地使用权出让金、土地使用权出让金（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用（4 4）年限：有限）年限：有限关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定，一般可在3099年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年 2、土地使用权出让金、土地使用权出让金（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用（5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的签约，明确使用者对土地享有的权利权利和对土地所有和对土地所有者应承担的者应承担的义务义务。1）有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；2）转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；3）在土地转让期间，国家要区别不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用费。2、土地使用权出让金、土地使用权出让金（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用新规新规新规新规土地出让金收支管理办法土地出让金收支管理办法土地出让金收支管理办法土地出让金收支管理办法 （即将出台）两税一费两税一费两税一费两税一费：城镇土地使用税城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用新增建设用地有偿使用费、耕地占用税费、耕地占用税城镇土地使用税城镇土地使用税（现为0.510元年m2，每年征收）提高两倍，新增建设用地土地有偿使用费（现为570元m2，一次性征收）和耕地占用税（现为110元m2，一次性征收）各提高一倍 土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发、失地农民或被拆迁人补偿及就业培训、社会保障、廉租房建设等（现为增值部分的15%）2、土地使用权出让金、土地使用权出让金（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用 新规新规新规新规土地出让金收支管理办法土地出让金收支管理办法土地出让金收支管理办法土地出让金收支管理办法（即将出台）企业买地的成本将会增加。企业买地的成本将会增加。企业买地的成本将会增加。企业买地的成本将会增加。【例例例例】：以以20052005年年8 8月华润置地出资超过月华润置地出资超过2525亿元拿下的亿元拿下的北京地王清河地块（现已开发橡树湾项目）为例：这块北京地王清河地块（现已开发橡树湾项目）为例：这块开发用地总面积达开发用地总面积达3535万平方米，当时按每平方米万平方米，当时按每平方米9 9元的元的标准缴纳城镇土地使用税，总额在标准缴纳城镇土地使用税，总额在315315万元左右，城镇万元左右，城镇新增建设用地使用费金额与此大致相当，两者总计新增建设用地使用费金额与此大致相当，两者总计700700万元上下。若按新标准执行，开发商要交超过万元上下。若按新标准执行，开发商要交超过15001500万元万元的税费。的税费。2、土地使用权出让金、土地使用权出让金（一）土地使用费（一）土地使用费3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用根据项目的不同，与项目建设有关的其他费用的构成也不尽相同，一般包括以下各项。在进行工在进行工程估算及概算中可根据实际情况进行计算程估算及概算中可根据实际情况进行计算。建设单位管理费勘察设计费研究试验费建设单位临时设施费工程监理费工程保险费引进技术和进口设备其他费用工程承包费（总承包，如配合费）（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用 1、建设单位管理费、建设单位管理费建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所全过程管理所需费用需费用。内容包括：（1）建设单位开办费建设单位开办费。指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。（2）建设单位经费建设单位经费。包括工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备材料所需的费用。（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用建设单位管理费按照单项工程费用之和（包括设备工器具购置费和建筑安装工程费用）乘以建设单位管理费费率计算。建设单位管理费费率按照建设项目的不同性质、不同规模确定。1、建设单位管理费、建设单位管理费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，内容包括：（1）编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件所进行勘察、设计、研究试验等所需费用；（2）委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制等所需费用；（3）在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需费用。2、勘查设计费、勘查设计费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用勘察设计费中：项目建议书、可行性研究报告项目建议书、可行性研究报告按国家颁布的收费标准计算设计费设计费按国家颁布的工程设计收费标准计算勘察费勘察费一般民用建筑6层以下的按35元/m2计算，高层建筑按810元/m2计算，工业建筑按1012元m2计算。2、勘查设计费、勘查设计费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行试验、验证所需费用。包括自行或委托其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。究试验内容和要求计算。究试验内容和要求计算。究试验内容和要求计算。3、研究试验费、研究试验费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用建设单位临时设施费是指建设期间建设单位所需建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。4、临时设施费、临时设施费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用工程监理费是指建设单位委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用。（1）一般情况应按工程建设监理收费标准计算，即按所监理工程概算或预算的百分比计算，通常情况下设计阶段设计阶段监理收费费率为概（预）算的0.03%0.03%0.20%0.20%，施工阶段施工阶段监理收费费率为概（预）算的0.60%0.60%2.5%2.5%；（2）对于单工种或临时性项目可根据参与监理的年度平均人数按3 35 5万元人万元人年年计算。5、工程监理费、工程监理费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用 工程保险费工程保险费工程保险费工程保险费是指建设项目在建设期间根据需要实施工程保险所需的费用。包括以各种建筑工程及其在施工过程中的物料、机器设备为保险标的的建筑工程一切险建筑工程一切险，以安装工程中的各种机器、机械设备为保险标的的安装工安装工程一切险程一切险，以及机器损坏保险机器损坏保险等。5、工程保险费、工程保险费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用保险费率如下保险费率如下：民用建筑民用建筑(住宅楼、综合性大楼、商场、旅馆、医院、学校)占建筑工程费的24；其他建筑其他建筑(工业厂房、仓库、道路、码头、水坝、隧道、桥梁、管道等)占建筑工程费的36；安装工程安装工程(农业、工业、机械、电子、电器、纺织、矿山、石油、化学及钢铁工业、钢结构桥梁)占建筑工程费的36。5、工程保险费、工程保险费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用（1）出国人员费用出国人员费用指为引进技术和进口设备派出人员在国外培训和进行设计联络，设备检验等的差旅费、制装费、生活费等。这项费用根据设计规定的出国培训和工作的人数、时间及派往国家，按财政部、外交部规定的临时出国人员费用开支标准及中国民用航空公司现行国际航线票价等进行计算，其中使用外汇部分应计算银行财务费用。（2）国外工程技术人员来华费用国外工程技术人员来华费用指为安装进口设备，引进国外技术等聘用外国工程技术人员进行技术指导工作所发生的费用。包括技术服务费、外国技术人员的在华工资、生活补贴、差旅费、医药费、住宿费、交通费、宴请费、参观游览等招待费用。这项费用按每人每月费用指标计算。5、引进技术和进口设备其他费用、引进技术和进口设备其他费用（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用（3）技术引进费技术引进费指为引进国外先进技术而支付的费用。包括专利费、专有技术费（技术保密费）、国外设计及技术资料费、计算机软件费等。这项费用根据合同或协议的价格计算。（4）分期或延期付款利息分期或延期付款利息指利用出口信贷引进技术或进口设备采取分期或延期付款的办法所支付的利息。（5）担保费担保费指国内金融机构为买方出具保函的担保费。这项费用按有关金融机构规定的担保费率计算(一般可按承保金额的5计算)。（6）进口设备检验鉴定费用进口设备检验鉴定费用指进口设备按规定付给商品检验部门的进口设备检验鉴定费。这项费用按进口设备货价的35计算。5、工程监理费、工程监理费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用工程承包费是指具有总承包条件的工程公司，对工程建设项目从开始建设至竣工投产全过程的总总承承包包所所需需的的管管理费用理费用。具体内容包括组织勘察设计、设备材料采购、非标设备设计制造与销售、施工招标、发包、工程预决算、项目管理、施工质量监督、隐蔽工程检查、验收和试车直至竣工投产的各种管理费用。一般工业建设项目为投资估算的6%8%，民用建筑（包括住宅建设）和市政项目为4%6%。不实行工程总承包的项目不计算本项费用。5、工程承包费、工程承包费总承包管理费总承包管理费（二）与建设项目有关的其他费用（二）与建设项目有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用联合试运转费联合试运转费生产准备费生产准备费办公和生活家具购置费办公和生活家具购置费（二）与未来企业生产经营有关的其他费用（二）与未来企业生产经营有关的其他费用3.33.3工程建设其他费用工程建设其他费用3.4 3.4 预备费预备费基本预备费基本预备费涨价预备费涨价预备费（1 1）基本预备费）基本预备费指在初步设计及概算内难以预料的工程费用基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）基本预备费率基本预备费率（按国家及部门规定）估算：810概算：58预算：353.4 3.4 预备费预备费（2 2）涨价预备费）涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。包括：人工费、设备、材料、施工机械价差，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等。3.4 3.4 预备费预备费计算公式：PF涨价预备费；n建设期年份数；It建设期中第t年的投资计划额，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用及基本预备费；f年均投资价格上涨率。（2 2）涨价预备费）涨价预备费3.4 3.4 预备费预备费【例例】：某建设项目，建设期为3年，各年投资计划额如下，第一年投资7200万元，第二年10800万元，第三年3600万元，年均投资价格上涨率为6，求建设项目建设期间涨价预备费。（2 2）涨价预备费）涨价预备费3.4 3.4 预备费预备费【解解】第一年涨价预备费为：PF1=I1(1+f)1=72000.06第二年涨价预备费为：PF2=I2(1+f)21=10800(1.062-1)第三年涨价预备费为：PF3=I3(1+f)31=3600(1.063-1)所以，建设期的涨价预备费为：PF=72000.6+10800(1.062-1)+3600(1.063-1)=2454.54万元（2 2）涨价预备费）涨价预备费3.4 3.4 预备费预备费3.5 3.5 固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税差别税率按两大类设计，一是基本建设项目投资基本建设项目投资，二是更新改造项目投资更新改造项目投资。对前者设计了4档税率，即0%、5%、15%、30%；对后者设计了两档税率，即0%、10%。2000年年1月月1日起新发生的投资额日起新发生的投资额暂停暂停征收征收 3.6 3.6 建设期贷款利息建设期贷款利息特点：建设期内只贷不还建设期内只贷不还分年均衡发放分年均衡发放当总贷款是分年均衡发放分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用年中支用考虑，即当年贷款按半年计息按半年计息，上年贷款按全年计息。3.63.6建设期贷款利息建设期贷款利息计算：qj建设期第j年应计利息；Pj-1建设期第（j1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj建设期第j年贷款金额；i年利率。3.6 3.6 建设期贷款利息建设期贷款利息【例例】：某新建项目，建设期为3年，分年均衡进行贷款，第一年贷款300万元，第二年600万元，第三年400万元，年利率为12，建设期内利息只计息不支付，计算建设期贷款利息。3.6 3.6 建设期贷款利息建设期贷款利息【解解】在建设期，各年利息计算如下：所以，建设期贷款利息=q1+q2+q3=18+74.16+143.06=235.22(万元)