上半年辽宁省房地产估价师案例与分析房地产抵押估价的相关技术规定考试题.docx

2017年上半年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。

A：城市总体规划是区域规划的重要依据

B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据

C：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接

D：区域规划是城市总体规划的重要依据

E：执行层的组织协调
2、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216
3、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。

A．1

B．2

C．3

D．4
4、物业服务企业的资质管理实行。

A：一级审批制度

B：逐级审批制度

C：分级审批制度

D：分别审批制度

E：执行层的组织协调
5、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。

A：基本因素

B：首要因素

C：一般因素

D：重要因素

E：借款合同
6、减价拍卖皆为。

A：人工式拍卖

B：电子式拍卖

C：有声拍卖

D：无声拍卖

E：执行层的组织协调
7、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。

A：5362

B：5347

C：5532

D：5563

E：工业用地的监测点评估价格
8、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。

A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
9、某市房产税按房产原值减除幅度为30％，某企业拥有一房产原值为3 800万元，则年征收房产税为万元。

A：114

B：63．84

C：31．92

D：28．71

E：执行层的组织协调
10、房地产具有供给有限特性，本质上在于__。

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大
11、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。

A：空置量

B：空置率

C：空置水平

D：空置面积

E：借款合同
12、投资利息估算只有在中才需要。

A：比较法

B：传统方法

C：现金流量折现法

D：收益法

E：工业用地的监测点评估价格
13、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。

A：1204万元

B：1374万元

C：1404万元

D：1536万元

E：工业用地的监测点评估价格
14、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。

A．208600

B．380600

C．211400

D．239400
15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%
16、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．消费者行为调查

B．市场营销因素调查

C．竞争情况调查

D．市场需求容量调查
17、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A．统一房地产范围

B．统一付款方式

C．统一价格单位

D．统一市场状况
18、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为年。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：执行层的组织协调
19、《中华人民共和国商业银行法》规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。

A：8％

B：10％

C：25％

D：75％

E：执行层的组织协调
20、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。

A：358.85

B：360.49

C：362.93

D：365.29

E：工业用地的监测点评估价格
21、修建性详细规划应当符合__规划。

A．控制性详细

B．区域

C．近期建设

D．分区
22、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年

B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施

C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地

D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响
23、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。

A：572．21

B：765．85

C：791．24

D：912．62

E：工业用地的监测点评估价格
24、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本
25、某宗房地产土地面积320 ㎡，建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。

A：144 000元

B：135 000元

C：960 000元

D：90 000元

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、借贷记账法以作为记账理论依据。

A：会计法

B：会计规则

C：会计规程

D：会计恒等式

E：执行层的组织协调
2、保险的基本原则包括。

A：最大诚信原则

B：保险利益原则

C：远因原则

D：近因原则

E：损失补偿原则
3、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。

A．3000元

B．6000元

C．1.5万元

D．3万元
4、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。

A：比较风险

B：收益现金流风险

C：持有期风险

D：时间风险

E：借款合同
5、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

A：最前位次

B：中间位置

C：倒数位次

D：最后位次

E：执行层的组织协调
6、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同
7、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用

C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
8、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。

A．投资机会寻找

B．市场分析

C．投资机会筛选

D．财务评价

E．规划设计
9、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。

A：房地产开发贷款

B：土地储备贷款

C：个人住房抵押贷款

D：个人住房公积金贷款

E：在建工程抵押贷款
10、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。

A．基本不变，逐渐降低

B．基本不变，逐渐升高

C．逐渐升高，基本不变

D．逐渐降低，基本不变
11、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。

A：公用设施的维修费

B：人员的工资

C：抵押贷款还本付息额

D：房产税

E：保险费
12、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。

A：权利

B：义务

C：信用

D：债务

E：借款合同
13、从事房地产估价，首先要有房地产__。

A．估价业务

B．估价目的

C．估价对象

D．估价程序
14、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。

A．《建设工程勘察和设计管理条例》

B．《建设工程勘察和设计管理规范》

C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》

D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》
15、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小

C：商品的替代品数目和可替代程度

D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

E：商品本身用途的多样性
16、不属于税收制度的构成要素的是__。

A．纳税人

B．课税对象

C．纳税时间

D．税基

E．税点
17、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值
18、下列关于物权和债权，表述错误的是。

A：物权和债权都属于财产权的范畴

B：债权是请求权

C：物权是支配权

D：物权是请求权

E：执行层的组织协调
19、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。

A．《公司法》、《民法》；《合同法》

B．《担保法》、《民法》；《合同法》

C．《公司法》、《合同法》；《担保法》

D．《合同法》、《民法》；《担保法》
20、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。

A：1％

B：5％

C：10％

D：15％

E：30％
21、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。

A．7935

B．8260

C．8290

D．7964
22、路线价法估价的第四个步骤是__。

A．设定标准临街深度

B．选取标准临街宗地

C．调查评估路线价

D．制作价格修正率表
23、通过损益表可以了解。

A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力

B：企业获得的利润总额和分配情況

C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考

D：企业的经济实力

E：企业的偿债能力
24、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。

A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请

B．房屋拆迁许可证颁发

C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议

D．房屋拆迁实施
25、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。

A．环境景观

B．离市中心距离

C．朝向

D．城市规划限制条件

E．地势