工程维养部管理制度.docx
《工程维养部管理制度.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《工程维养部管理制度.docx(31页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、物业管理制度之工程维养部目 录第一章 前 言041、公司简介 042、服务口号043、管理宗旨044、企业文化045、员工箴言056、物业服务常识05第二章 组织建设081、公司组织结构图082、公司岗位结构图083、工程维养部组织职能图09第三章 工作职责101、工程维养部部门职责102、工程维养部岗位职责102.1工程维养部主管职责102.2工程维养专员职责11第四章 工程维养部管理流程131、维修工作管理流程132、装修巡查管理流程153、电梯故障处理流程154、物业接管验收管理流程164.1原有物业接管流程185、公共设备、设施管理流程20第五章 工程维养部管理制度221、维修工作管理
2、制度222、装修巡查制度233、公共设备设施管理制度234、物业接管验收制度245、钥匙管理制度25第六章 工程维养部常用表格261、盗用消防水处理表262、房屋装修违规施工处罚表273、水磨石违规施工处理表284、园区公共设施损坏赔偿处理表295、楼面超载专项治理巡查表306、装修巡查记录表317、B区装修巡查记录表328、公共设备设施日常检查表33第二章 组织建设一、公司组织结构图物业有限公司董事会总经理工程维养部环境管理部综合事务部客户服务中心总经办秩序管理部公司决策公司日常管理公司日常运营服务接待管理物业档案管理综合服务管理财务管理人事管理行政管理治安管理消防管理交通管理保洁管理绿化管
3、理消杀管理物业接管验收设备设施管理维修服务管理二、公司岗位结构图总经理经理客服中心主管综合事务主管工程维养主管环境管理主管秩序维护主管绿化技工保安员保洁员工程维养专员出纳员行政专员客服专员三、工程维养部组织职能图 物业经理 工程维养主管水电工钥匙管理水电气维养电梯维养工程维修第三章 工作职责一、工程维养部部门职责1、接管、验收物业项目(1)为了确保接管工程的质量能够达到合格标准,工程管理部负责接管、验收包括新增项目在内的所辖物业项目。(2)为了保证相关资料的完整性,需要认真接管物业项目工程技术方面的相关资料。2、管理设备与设施(1)制定设备养护计划,确保计划能够得到100%执行。(2)为了稳定
4、水、电、气的供应,需要维护辖区内的相关系统。(3)为了保证设备、设施的完好性,需要认真管理辖区内的水、电、气等相关设备、设施。3、维修服务(1)为了提高业主的满意度,服务一定要及时。(2)为了保证事故得到处理的有效率达到100%,需要认真维护、养护辖区内的土建工程。(3)为了确保审核的准确性,需要对业主装修等事项认真审核。4、负责物业接管工程验收;负责园区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的运行管理、日常维修保养、设备维护及故障检修等工作;5、负责园区内的整体设备设施的维修保养工作;6、负责做好能源消耗控制工作;7、负责对部门设备设施的购置、使用、保养
5、、报废进行论证、安装、维护及监督管理;8、负责项目大、中、小工程维修的组织实施与协调;9、负责公共区域内的钥匙管理。二、工程维养部部岗位职责1、工程维养部主管岗位职责(1)组织相关人员制定工程管理部各项规章制度,并提交总经理审批。(2)负责组织实施各项规章制度,并监督执行的效果。(3)负责组织对新开发物业项目中施工、设备等方面的验收工作。(4)负责组织相关人员做好物业项目施工工程、设备的相关技术材料接管工作。(5)组织下属人员做好辖区内公共设施的维修、保养工作。(6)组织下属人员做好业主维修服务工作。(7)负责编制并组织执行机电设备、特种设备检修计划。(8)负责组织人员做好机电设备、特种设备的
6、保养工作。(9)协助相关部门落实对下属员工的培训工作,按时完成部门员工培训计划。(10) 负责本部门员工的聘用,下属员工工作的督导、评价与考核。(11)完成公司领导交办的其他工作。2、维修人员岗位职责(1)在工程维养部主管的领导下,积极认真完成维修主管分配的工作。(2)自觉遵守国家的法令法规,遵守公司及本部门的各项规章制度,严格组织纪律,做遵纪守法的模范。(3)严格遵守修理工操作规程。工作前,仔细阅读修理单,了解机器故障情况,检查仪器仪表状况是否良好,做好检修准备;工作中,认真检查机器外观的完好情况,通电检查,全面了解机器状况,确定机器故障现象和故障部位,彻底进行排除,确保修理质量;工作后,按
7、要求装好机器,保证外观整洁。(4)更换贵重关键零部件,必须先经维修主管复查,确定必须更换时,经工程部管理部经理及分管副总经理批准才可更换。(5) 履行服务公约,严格遵守职业道德。(6)未经批准不得在工作岗位做私活。特殊情况下,经批准,由维修主管统一安排修理。需要换零部件的,按规定收取成本费。(7)严格贯彻执行安全管理规定,确保人身财产安全,落实放火、防盗、防水、防触电措施。(8)熟悉掌握园区各类房屋的分布状况、房屋内外结构、附属设施,各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置以及设备的性能和使用状况。(9)加强学习业务知识,具备维护技术的基础知识,能实读施工图样,绘制简单的平
8、面图、结构详图、管线大致系统图,能清楚地在图样上标出发生问题的位置。(10)具备熟练的施工技能,在熟练自己专业的基础上,学习水、电、土建等基本知识和规范操作,争取做到一人多能,适应住宅维修工作的需要。(11)经常巡视园区,掌握公用设施的运行和完好状况,如发现有损坏、隐患或其他不正常的情况,应及时组织人员抢修,以 公共设施完好、设备正常运转。(12)经常巡视园区,保证上下水、排污管道畅通,按规章制度要求每季度疏通水井及管道一次,化粪池每年清理一次。保持园区污水不外溢,环境清洁。(13)土建维修工在维修楼地面时,必须首先准确地找到漏水、渗水的真正原因,做好一次修好。(14)电工必须持上岗证,佩戴工
9、作牌,穿工作服,穿绝缘鞋。戴绝缘手套等安全保护设备,并且严格遵守安全生产条列和操作规程。(15)维修人员须爱护工具。在每次使用之后,必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查,看其是否完好无损。若有损坏,要查明原因划清责任,报部门经理处理。(16) 不得私自外借工具,不得将库房的常备维修材料私自送人。(17) 负责水电表查核、抄表、维修更换,配合管理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。第四章 工程维养部工作流程一、维修工作流程1、 接收报修单报修单主要来源于物业管理处、客户服务中心、以及业主自诉,在接收到投诉单后,需要弄清投诉位置、业主姓氏及电话、投诉的内容、投诉业主家中何时可方便进行维修施工等细
10、节。2、 约定时间上门调查接到投诉单后应在1个工作日内派人到达现场查勘;如业主另有约定,按约定时间上门进行调查。3、 原因分析根据现场查勘的信息,分析工程原因。4、 责任判断初步判断问题责任,如属质量保修期内的质量缺陷应由原施工单位负责维修(或费用);如超过质量保修期的由发展商按照房屋建筑工程质量保修办法有关条款,向业主进行解释或承担维修;如属业主使用、装修方面的责任则由业主自行负责处理,作为龙洋置业的客户,发展商可提供业主技术支持、维修监督和道义上的帮助。5、 组织维修在了解情况、分析事故原因后,确定维修施工方案,拟出施工计划,同业主协调好施工时间安排,决定并安排维修进场。在突发性(水、电)
11、事故处理过程中,首先分析原因,留足证据,通知相关单位,同时向上级汇报,果断做出(断水、断电)决定,将损失降低到最低。6、 必要时进行跟踪旁站对维修情况较复杂的、隐蔽部位、关键部位主管人员要进行跟踪检查和旁站。7、 过程及完工验收维修施工中,主管人员应对维修材料、维修程序进行检查和验收,维修完工后还应对维修场地进行清洁、检查,恢复原样做最后验收。8、 业主确认签字在业主认为合格后,应请业主在报修单上确认、签署意见。9、 记录存档 问题处理后,应将已经业主签字的报修单存档备查。维修管理人员还应对已维修的投诉项目做不定期回访,对未处理到位的投诉问题继续进行处理,直至完全合乎要求为止。并对其做好详细记
12、录、一并归档; 编写维修案例, 维修管理人员在维修处理完之后,应对典型的维修案例应该进行分类整理并编辑成册,为今后公司新项目的规划、设计、施工及营销工作提供指导。10、工程维养部完成工作后,将维修信息报给客户服务中心,以便客服中心做回访工作。维修工作流程图报修单 上门勘察分析原因责任判断工程质量问题使用造成填报修单,核算费用呈报相关部门组织维修维护完工验收,业主签字回访存档二、装修巡查流程 1、待客户服务中心办理好装修备案手续后,填写相应巡查表 2、巡查表填写好,张贴于装修施工的该厂房内; 3、每天巡查正在装修的厂房,做好详细记录,厂房内部要填写,工程维养部同时也要填写巡查记录; 4、发现违反
13、装修章程问题的,立即阻止其施工,待问题处理完毕后再允许装修; 5、严重违反装修规定的,对其发出停工通知书,要求其立即整改; 6、装修完毕后,将装修巡查记录表存档; 装修巡查流程图填写装修巡查表张贴巡查表至厂房发现问题日常巡查发停工通知单要求整改资料存档三、电梯故障处理流 1、接到客户服务中心电梯故障报修; 2、填写报修单; 3、通知电梯维修人员前来维修; 4、做好安全防护工作; 5、如遇电梯困人,首先通过电梯内部故障电话,确定人员安全; 6、维修人员工作时,随时与电梯内被困人员保持联系,并安慰被困人员; 7、待就出被困人员后,要立即向被困人员致歉; 8、事故原因确定; 9、资料存档 电梯故障处
14、理流程图确定有无被困人员 电梯运行 电梯故障 无 有 通知维修人员 安全防护利用电梯内部电话,确认人员情况安慰被困人员,待就出被困人员为止 排出故障向被困人员致歉运行电梯故障原因分析并存档四、物业接管验收流程1. 新建物业接管验收流程物业接管验收的定义是指业主委员会或者物业项目的建设单位(也就是委托方)将物业项目委托给物业公司。为了保证物业项目中的使用功能,以及满足业主的生活实际需求,物业公司需要对该物业项目进行再检验。再检验的内容有验收物业管理用房、物业资料,物业公用部位、设备及设施等,其具体流程如下。(1)专门成立小组负责接管验收业主委员会或者物业项目的建设单位(也就是委托方)与物业公司达
15、成物业接管意向以后,物业公司要在签订物业服务合同之前,委派一部分业务精英专门组成物业接管验收小组,专门负责接管验收的具体事宜。(2)接管验收前的工作内容公司在接管验收前,需要做以下准备工作:1) 对于业主委员会或者建设单位申请的竣工验收和机电设备的最终安装、调试工作,物业公司应该提前参与其中。2) 物业公司要提前准备五中不同的表格,即“公用设施接管验收表”、“机电设备接管验收表”、“接管验收遗留问题登记表”、“物业资料接管验收登记表”和“物业管理用房接管验收表”。3) 物业公司要与业主委员会或者建设单位正对验收标准、交接事项、交接日期、进度等事项提前进行沟通。4) 物业公司应派专业技术人员前往
16、物业管理区域查看,再根据查看的实际情况,制订出接管验收计划。如果交接的双方是新物业公司和老物业公司,那么,新物业公司的接管验收小组应先与老物业公司交接物业权资料、工程技术资料、工程竣工验收资料和工程经济资料等。(3)接管验收的具体实施 公司接管验收小组要根据验收的具体工作,与业主委员会或者物业项目的建设单位按照双方确定的物业接管验收标准对各项进行仔细验收,同时要记录下来,并确保记录完整、清晰。接管验收小组的具体验收方法有两种,即观感验收法和使用验收法。(4)验收遗留问题处理方法 公司籍贯验收的过程中,如果发现了问题,就应及时将问题当时的状态和相关数据进行登记,并有委托方和物业公司双方签字、确认
17、。 对待整改的问题,需要认真填写“接管验收遗留问题登记表”,注意一定要有“再次验收的具体时间”和“整改的标准”两项内容。 对于一时在短期内无法解决的问题,公司必须将问题详细登记在“接管验收遗留问题登记表”上,注意要采取备忘录的形式,等到签订合同的时候,以供委托方备考。(5)物业接管验收报告的签订 公司要根据各分项验收的实际情况出具物业接管验收报告,注意必须经委托方认可,以及委托方要亲自在物业接管验收报告上签字。在物业服务合同的要件中,就有该接管验收报告。 物业接管验收流程图开发商通知物业公司约定验收时间 开发商、施工方、物业公司组成验收小组物业共用部位、共用设施设备验收房间内部设备设施验收对机
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 工程 维养部 管理制度
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。