营销部管理构架及工作职责.doc

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郑州宏远房地产开发有限
公司营销策划部管理构架及工作岗位职责

营销部对于开发企业来说是一个要害部门，其工作比较复杂，涉及面比较广，其管理构架的建设及工作职责的制定要满足 科学性、实效性、灵活性。针对公司目前的实际情况及项目发展的需要，制定营销部管理构架及工作职责。
为了顺利实现项目的既定销售计划，有必要建立一个完整的，富有卓越工作效率的的营销管理体系，通过项目组（销售部）与部门内及其它外部公司的紧密配合，使整个营销管理体系正常运作，发挥组织销售、指导销售、控制销售、调整销售的作用，进而保证销售计划和销售目标的顺利实现.

本篇主要阐述项目组（营销中心）日常业务的组织管理及人力资源管理；计划任务制定；推广控制及评估；销售管理与协调；信息反馈；签约及后续工作等管理要素的功能和协调配合。

营销部管理构架
完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。

营销部管理构架树图：

营销部副经理
（主抓策划）
营销部副经理
（主抓销售）

营销部副经理
（主抓客服、办证、外联）

策划主管
负责销售策划

客服专员

办证专员

策划主管
负责广告策划

自
己
销
售
项
目
（兼任）案场经理

销售员

销售员

销售员

销售主管
营销部经理

营销部岗位职责

根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制，以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗位工作。

营销经理岗位职责
（1） 负责部门日常行政管理工作和部门工作计划的审定、检查、控制以及部门员工的考评工作。
（2） 负责推广销售的具体业务管理工作，审定物业定位、推广方案、销售策略、价格策略、销售策划报告、广告商、媒体选择等。
（3） 实施监控营销公司、广告公司、设计部门与营销有关工作和计划完成情况。
（4） 总体调控公司营销工作，制定公司年度销售计划，落实公司销售执行情况。
（5） 负责健全部门组织架构，对下属分工授权、检查、颁布制度，对其业绩进行评估。
（6） 负责实施销售费用（包括广告推广费用）的审核。
（7） 负责售出单位的审核及额外折扣的批准和确认。
（8） 负责员工的工资、奖金分配及财务的管理。
（9） 兼职莫项目决策小组成员，参与公司市场拓展业务。
（10） 总体协调实际工作中与营销有关的外部各种关系。

营销部副经理（策划经理）岗位职责
（1） 负责项目销售、调研与分析，提出市场专题分析报告，及时调查市场走向，研究营销策略。
（2） 具体负责项目策划工作，根据公司确定的销售费用制定项目阶段性销售进度计划、广告计划，并保证项目方案的推广执行。
（3） 参与项目前期开发及工程开发过程中相关主体讨论。
（4） 参与广告商的选择，负责落实、跟进广告媒体投放情况及售楼资料的设计印刷。
（5） 负责价格系统的制定，根据市场变化调整价格策略。
（6） 负责销售策划方案的组织制定，提出合理建议。
（7） 负责广告检测、展销会（广告投放时间、投放密度）的总结，总结客户反馈信息，调查销售策略执行情况。
（8） 负责项目销售统计分析工作，及时向领导汇报。
（9） 制定培训计划，编写培训资料，对售楼人员进行定期业务培训，提高业务水平。
（10） 配合案场经理进行现场销售管理工作。
（11） 每月定期向营销经理提交个人工作总结及工作计划。
（12） 执行营销经理安排的其他工作。

营销部副经理（销售经理）岗位职责
（1） 负责部门各项销售业务的完成，如合同、按揭、催款。
（2） 负责各公司及有关部门提交销售统计及分析报表。
（3） 负责售出单位认购书的签订及审核。
（4） 制定实施销售费用计划及预算，严格控制销售成本。
（5） 参与项目策划工作，负责售楼处、样板房方案及装修方案的制定工作和组织实施工作。
（6） 负责制定销售提成方案及定期统计提交公司审核发放。
（7） 负责对售楼员进行培训和管理，根据实际工作情况向公司建议奖励、留用、处罚及解聘售楼员。
（8） 每月或定期向营销部经理提交工作报告及工作计划。
（9） 服从领导的工作安排，协调好上下级关系。

营销部副经理（主抓客服、办证、外联）岗位职责
（1） 项目开发过程中，由相关部门协助办理五证。
（2） 负责客户房产证、土地证的办理。
（3） 公司项目销售过程中，落实各种收费标准，及时反馈给项目部信息，负责客户各种费用的缴纳工作。
（4） 负责制定各项目部销售合同蓝本，指导各项目部销售合同签订工作，检查合同签订的规范性、严谨性。
（5） 建立项目档案、客户档案，负责客户合同的归档整理工作。
（6） 负责销售过程中客户服务工作, 处理销售完毕后客户服务（包括客户投诉）工作。
（7） 负责处理公司内部营销部与其他部门沟通工作，处理与合作单位的沟通协调工作。

销售策划主管岗位职责
（1） 协助策划经理做好项目销售、调研与分析工作，协助策划经理作出市场专题销售策划分析报告。
（2） 参与项目策划工作，根据公司确定的销售费用制定项目阶段性销售进度计划、广告计划，并协助策划经理实施项目方案的推广。
（3） 参与项目前期开发及工程开发过程中项目主体的讨论。
（4） 参与价格系统的制定，根据市场变化建议价格调整策略。
（5） 参与销售策划方案的组织制定。
（6） 协助策划经理进行展销会的总结，参与研究客户反馈信息，调查销售策略执行情况。
（7） 参与销售统计分析工作。
（8） 服从策划经理工作安排，每月向策划经理提交个人工作总结及工作计划。

广告、企业策划主管岗位职责
（1） 协助策划经理做好项目销售、调研与分析工作，协助策划经理作出市场专题广告推广策划分析报告。
（2） 参与项目策划工作，根据公司确定的销售费用制定项目阶段性广告计划，并协助策划经理实施项目方案的推广。
（3） 参与广告商的选择，协助策划经理负责落实、跟进广告媒体投放情况及售楼资料的设计印刷。
（4） 负责广告监测工作，落实广告实效，监督广告公司广告投放情况。
（5） 对广告公司提交的广告计划、预算案进行评估，拿出专业意见上报上级主管。
（6） 负责企业品牌推广工作。
（7） 服从策划经理工作安排，每月向策划经理提交个人工作总结及工作计划。

客户服务专员岗位职责：
（8） 合同的蓝本制定。
（9） 合同的管理与备案。
（10） 与客户有关的各种收费标准的核定。
（11） 结合财务代为交纳或催促客户交纳各种办证费用。
（12） 客户房产证、土地证的办理。
（13） 配合财务部办理银行按揭事宜，配合客户办理个人公积金贷款。
（14） 协调、处理楼盘售后服务（包括客户投诉）工作。

办证专员岗位职责：
（1） 资质证的办理。
（2） 销售五证的办理。

附
项目现场售楼部职责：
（1） 掌握市场动态，搜集市场信息，搞好市场预测，不断开发新客户，提高销售率。
（2） 组建销售信息库，形成销售信息系统，包括价格、付款方式、促销、广告宣传、楼盘设计、小区规划、环境营造等，负责将第一线销售情报反馈给上级主管部门并做好保密工作。
（3） 根据市场预测和销售趋势，编制季度、年度销售计划。
（4） 制定售楼统一用语，规范售楼行为。
（5） 做好销售跟进工作。
（6） 作好销售资料保管、派发工作。
（7） 维护售楼现场环境，保持室内清洁卫生。
（8） 按时向总办、财务部及上级主管部门上报实现销售情况统计报表。
（9） 配合广告部做好楼盘的广告宣传工作。
（10） 做好客户信息来源的收集整理工作，反馈给上级。
（11） 负责合同的签订，回收楼款，及时清理欠款。
（12） 加强合同管理，建立客户档案，经常走访客户尤其是新客户和潜在客户，反馈客户对楼盘的意见。
（13） 努力做好售后服务工作，树立良好的开发形象和楼盘形象，提高企业和楼盘知名度。
（14） 加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质。

销售主管岗位职责：
（1） 负责监督、协调售楼员之间的关系，并指导售楼员的销售工作。
（2） 根据楼盘具体情况，定期向上级汇报销售情况及存在问题并提出有利建议。
（3） 负责现场考勤，统计售楼日报表。
（4） 收集、整理有关售楼资料，并每周或每月作售楼统计。
（5） 参与售楼业务统计分析及认购书、合同的统计分析和现场销售客户的收集与汇总，每月定期将客户统计资料（如每天前往售楼现场的人数、来电次数、成交记录、备注、分析表）交部门经理。
（6） 注意与财务部的工作协调，监督售楼员及时催缴房款。
（7） 负责处理楼盘售后管理工作。
（8） 根据公司楼盘情况和客户的有关正常合理化问题和建议，及时整理上报经理并尽快研究处理。
（9） 负责处理售楼人员的每日排班及轮值工作。
（10） 负责处理售楼人员和客户的纠纷。
（11） 执行售楼经理安排的其他工作。
（12） 每月或定期向案场经理提交个人工作总结及工作计划。
（13） 负责外勤客户的公关及业务联络。

售楼员岗位职责：
（1） 售楼员应树立正确的工作态度，以公司利益为重，敬业爱岗，遵守规章制度，努力做好售楼工作。
（2） 对待客户主动热情、礼貌、亲切、周到，维护公司形象和声誉，任何情况下避免与客户争吵。
（3） 熟悉本地房地产市场及周边楼盘情况，如配套、交通、户型、规划、质量、价格等， 能流利解答客户对价格、付款、合同按揭、法律、法规等问题，做到顾问式销售，不误导客户，实事求是，不夸大其辞。
（4） 认真完成、如实填写客户登记表（如电话次数、来访人数、成交情况、认知途径等），每周一交部门主管。
（5） 通过接待客户，了解客户需求，反馈售楼信息给主管或经理，提出销售合理化建议。
（6） 正确填写认购书，带客户交纳定金，负责提醒客户交纳各期楼款，按时签订房地产销售合同及按揭合同。
（7） 爱护售楼处财物，以主人翁精神树立成本意识，节约水电，不煲 “电话粥”。
（8） 自觉维护公司销售机密，切勿将公司的销售情况、价格策略等泄漏给竞争对手。
（9） 每月或定期向销售主管、案场经理提交个人工作总结。
（10） 执行案场经理或销售主管案安排的其他工作。

郑州宏远房地产开发有限公司营销部提供
2005年5月30日