物业管理合同式样标准版.doc

广州市汇安物业管理有限公司 “润泰大厦”物业管理标书

物
业
公
司
简
介

*汇安物业管理有限公司

广州市汇安物业管理有限公司具有广州市三级物业管理资质，是经广州市工商局合法注册登记，具有独立法人、独立核算、自负盈亏，提供全方位、多元化物业管理服务的专业性物业管理企业。
广州市汇安物业管理有限公司拥有一皮知识丰富、业务精湛、事业心强的专业人才，技术管理人员100%持证上岗。公司成立以来，建立了严格、规范的管理制度，完善的现代化电脑管理系统，使公司的每一项工作都有章可循、有据可查，做到工作程序规范化，资料管理规范化，财务管理规范化。
广州市汇安物业管理有限公司秉承“一切做到最好，业主满意是我们最大追求”的进取精神，重视与业委会、业主建立良好的关系，做好开发商与业主之间沟通的桥梁作用，当好业委会的贤内助，当好业主满意的管家。

汇
安
物
业
在
物
业
管
理
中
的
优
势

＊ 汇安物业公司在物业管理中的优势
丰富的物业管理经验和较高的物业管理素质
公司通过管理大型的住宅小区，积累了丰富的物业管理经验，凭借丰富物业管理经验和具有的势力，使物业与管理风格能够保持统一性和延续性，通过建立完善的质量保证体系，使公司的管理跟科学规范，服务水平更高。

　　　　具有专业的技术队伍和充沛的人才储备
　　　　　　公司拥有一批技术精良、经验丰富的专业技术人员，组建了一支集电梯、空高低压配电房等机电设施设备维修保养、土建工程、清洁绿化的专业机动队伍，既能保证各小区的维修保养工作的需要，又能创造更高的工作效率，避免人力资源的浪费。

　　　重视人才培训，努力提高员工的整体素质
　　　　　　公司把对员工业务培训放在公司发展的重要位置，每年都制定全年培训计划，包括内部培训，外聘专业人士培训等，规定各类人员都必须持证上岗，管理人员都能熟练操作电脑，力求每位员工都能成为多面手，能身兼数职。独当一面。

　　　营造企业文化，塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感
　　　　　　优秀的企业文化可以形成巨大的企业凝聚力，成功的企业一定有成功的企业文化。公司自成立就提出了“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”的服务理念，在员工中做好深入细致的宣传教育，提高企业员工的素质，确保公司各项措施的顺利实施。

实行“人性化”、提供“有特色”的管理服务
　　　　　　对物业实行“人性化”的管理服务，营造一个“工作有规范、办事有效率、待客有礼仪、服务有方法“的工作氛围，使员工对工作满意、业主对物业服务满意、开发尚对小区的管理满意。公司根据不同的物业的实际情况，制定有针对性的物业管理方案，为业主提供”有特色“的物业管理服务。

物
业
管
理
服
务
承
诺

*物业管理服务承诺
汇安物业管理公司通过对润泰大厦的了解及实地考察，对管好润泰大厦完全有信心，有诚意。润泰大厦物业管理服务从长远服务、长远利益为出发点，向广大业主及业委会承诺如下：
★ 向业委会承诺
严格按照业委会提出的物业管理内容和要求，以“贴心服务，优质管理”的服务方针实施润泰大厦的物业管理服务。
1、 由我司出资在大厦的H层修建业委会的办公室并配备应用的办公家具。
2、 将小区内电梯广告收入全部交给业委会（合计约1500元以上）；小区的分摊电费上报业委会，经业委会审批同意后实报实谈摊，电梯电费按有关标准分层分摊。
3、 加强与业委会沟通、联系，主动配合业委会工作。对业委会提出管理不足之处，不推诿，迅速落实整改措施并请业委会检查整改结果。
4、 积极配合业委会做好小区公共设备设施移交接管、技术资料、图纸移交工作。
5、 双方签字服务委托合同时，物业公司向业委会缴纳人民币3万元作风险保证金；如物业公司无理提出前终止委托合同并因此对小区的物业管理造成损害，业委会无须退还风险保证金。如无发生上述情况，委托合同期满后，业委会将风险保证金带息退还给物业管理公司。
★ 拟由我司出资为润泰大厦增设设备如下公益设施
1、 重新规划大厦两个出入口的门面装饰，在两个出入口处加装铁闸门、在大厦周边加装围网，增强小区治安环境的安全；拟禁止车辆停放在大院内，形成人车分流的通行方式，确保住户有更多的休闲活动空间（见附图一）。
2、 在楼内大堂墙壁原有的瓷片上向上加铺1米的瓷片，将没有铺瓷片的地方及天花重新粉饰，令大堂焕然一新（见附图二）
3、 对大厦大院内的绿化带进行适当的改造，在大院内增设乒乓球桌及在大院内围墙边增设绿化带及石凳，以方便业主休闲活动（见附图三）。
4、 在H层的围墙边增设约十盏照明灯，必要时开启以方便业主活动。
5、 在两个大堂增设业委会和管理处的公告栏。
6、 在大院围墙边搭建垃圾放，将产生的垃圾统一堆放，使大厦的整体环境干净整洁；
7、 由我司负责逐步完善大厦天面的维护保养；
8、 大堂内设置定岗保安值班，负责外来人员的来访登记及监督工作，确保业主居家安全。

拟
采
取
的
管
理
方
案

*润泰大厦物业拟采取的管理方案
我们对润泰大厦进行深入了解、调研，根据润泰大厦集商场与住宅为一体的综合性楼宇的特殊情况，制定以下管理方案。

一、 经营方式和合同期
经营方式：包干制。实行自主经营，自负盈亏、风险自担。
合同期限：三年。

二、 管理方案
1、 为住宅楼提供全方位的物业管理服务。
2、 商场：
*若目前现状不变时（空置），为小区商场提供外围、公共走道及定岗治安巡查及与住楼不可分割公配套设施设备维护保养等服务。
*若商场出租后，为商场提供全面的物业管理服务。
3、地下停车场的经营管理与产权人另行协商。

管
理
服
务
内
容
及
标
准

*润泰大厦物业管理服务内容及标准：
（1）日常管理服务
■房屋管理
内容及标准：物业图纸挡案、资料齐全、管理完善；对不符合管理标准的放管事项进行检查处理。房屋完好率达98%以上；房屋零修及时率达98%以上；零修合格率达100%。
具体措施： 订立房屋日常巡视制度，每日对小区的物业进行巡视；记录巡视时发现的问题，并进行处理；建立回访制度和做好回访记录。
■ 财务管理
内容及标准： 设置电脑财务管理系统；聘请有经验的电脑公司设计符合润泰大厦管理云做的财务软件。各项收费合理，无乱摊分乱受费现象。
具体措施： 建立财务管理公开监督制度，每半年向业主公布一次收支情况。
■ 治安保卫管理
内容及标准： 实行24小时保安制度。维持公共秩序，包括治安、巡视（包括监控中心），尤其是加强夜间的巡逻，在顶楼设查楼记录薄，接受业主的监督检查。
具体措施： 制定保安管理计划，并加强检查监督，对保安人员实行军事化管理。
■消防管理
内容及标准：建立一支训练有素的义务消防队，有需要时为大厦提供及
时的消防服务。
■环境卫生管理
内容及标准：实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。保洁率达95%。
具体内容：每天湿拖大堂及楼层地面一次，每天清扫走火楼梯一次，全天循环对楼内大堂、电梯、公共走道、楼梯及大厦的公共场地进行保洁；每两天擦拭楼梯扶手一次；每天全面清洁电梯一次，每天收集、清运垃圾一次。
■设备管理
★公共设施设备
内容及标准：房屋公共部位、公用水、公共照明（包括电线管、灯头、电挚、水挚日常保养）、可视对讲系统、闭路电视监控系统的维护保养等。
具体措施： 制定设备安全运行岗位责任制，定期对设备设施进行检查测试及维修保养。建立设备运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。确保设备良好，运行正常，没有因措施不当或疏忽保养而出现严重事故现象。
★供电系统
内容及标准： 配电室管理严格按有关操作规定运行，保证供电设施24小时正常运行，出现故障立即排除，无因违规操作或疏忽保养而出现停电现象。

具体措施： 保证24小时正常供电，出现突法的事故，维修人员在3~5分钟内到达现场进行抢修；出现市政紧急停电事故，工程人员需在10分钟内发电供应住户使用；如遇供电局通知停电或需停电检修设施，提前1~2天出书面告示。
★给排水系统
内容及标准：高压水池、水泵、水箱执行严格的管理措施；设施设备没有因措施不当而出现严重事故现象。无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。
具体措施：保证24小时正常供水，出现突法的事故，维修人员的在3~5分钟内到达现场进行抢修，急修停水不超过4小时，需停水进行设备检修需提前出书面公告；定期对排水系统进行检查，每年全面检查一次天面，每年雨季前必须检查一次。
★消防系统
内容及标准：消防配备齐全，保持消防设备设施完好无损以备随时使用；紧急疏散通道畅通，照明设施，引路标志完好。
具体措施：制定突发性火灾等灾害应急方案，设立消防疏散示意图。
★电梯维护保养
内容及标准：派具有专业技术资质的人员对大楼的电梯进行检测、维护、保养，电梯每年检测合格率100%。
具体措施：制定电梯日常维护保养计划，出现故障及时排除，确保电梯每年检测合格。

★绿化管理
内容及标准：绿化管理及维护措施落实，无破坏现象。
具体措施：定期休整绿化，包括浇灌、沙虫、修剪、补种等。
★其他管理
聘请具有专业资质的清洁公司每季清洗水池一次并提供水质检验合格报告，清洗水池前，提前2天书面通知住户。
定期清疏化粪池。
（2）其他服务：
★举办各类型的社区文化活动
社区文化活动是物业管理、精神文明不可缺少的一部分，结合小区的管理特点个提高人的素质为出发点，以建立一个祥和、生机勃勃的小区来做文章，开展“爱小区、爱家”等为主题的丰富多彩、寓教育、锻炼于娱乐之中的系列文娱活动。
★设立法律顾问小组
对于管理工作中出现不少的问题和矛盾，我们要依法治理，以理服人，达到化解矛盾，理顺工作关系的目的。公司的法律顾问将为物业管理工作以及小区事务提供法律方面的知道和帮助。
★物业管理人员服务全体业主、及时做好小区公共设备设施、道路的维修工作；管理服务收费按合同规定收取，不损害全体业主公共利益。
★为小区住户提供价格优惠室内小修小补服务（如：通下水倒、通厕所、各项小维修等）。
★设立24小时值班电话，住户如有急需，管理处服务人员将于15分钟内到达为业主解决问题。
（3）商场服务标准
为目前“润泰大厦”商场提供如下物业管理服务。
★积极为商场联系承租客户，搞活商场租XXX业务；
★ 提供24小时商场外围定岗治安巡查服务；
★ 提供商场与高层住宅大楼不可分割公用设施设备（如供水、供电、消防设施）的维护保养；
★ 提供对商场外围公共环境卫生的清洁服务：公共路面、过道循环清扫，保持地面清洁；定期清疏共用雨、污水管。
若商场出租后，拟提供如下物业管理服务。
★ 制定商场物业管理制度、商场租客公约；做好租客户管理服务工作。
★提供对商铺公共设施设备维护保养：商场本体共用设施设备（共用的给排水、排污管道、空调冷凝水管道、共用照明、电线、配电系统、楼内消防设施等）的维护、保养；
★提供对商场公共环境卫生的清洁服务，保持商铺玻璃光亮洁净；
★公共卫生间：每天二次全面清洁洗手间；卫生间内提供厕纸、洗手液等清洁用品；定时点檀香，使其有一种微微的幽香；保持卫生间无污渍、无杂物、无异味；
★提供24小时商场内保安及不定岗治安巡查服务；

★ 提供商场与高层住宅大楼不可分割部分共用设施设备（如供水、供电、消防设施）的维护保养；
★ 提供对商场外围公共环境卫生的清洁服务：公共路面、过道循环清扫，保持地面清洁；定期清疏共用雨、污水管；
★ 做好商场水、电费代收代缴及费用分摊工作。

服
务
中
心
机
构
图

服务中心机构图

汇安物业公司 润泰大厦业主委员会

服
务
人
员
配
备
和
要
求

*服务人员的配备和要求
1、人员配备
根据润泰大厦的物业状况和管理需要，我们拟为润泰大厦提供二级物业管理水平的服务为目标，服务中心需设立30人：
*服务中心主任1人；
*管理员（兼收费员）2人；
*清洁工人4人：其中住宅楼设3人、外围清洁1人；
*水电技工7人（日夜三班）；
*绿化工1人；
*保安人员15人：其中住宅楼设3个固定岗，1个巡逻保安岗，日夜三班共12人；队长2人，设顶班岗1个。
2、各岗位人员素质要求及岗位职责
我公司将调派具有丰富物管经验和较强组织能力的人员组成润泰大厦物业服务中心班子，全面负责润泰大厦日常物业管理管理工作。
★ 服务中心主任
要求：持物业经理上岗怔，从事物业管理工作五年以上，熟悉物业管理的法律法规，熟悉物业管理运作和相关工作规程，有较强的管理和协调能力，具有丰富的行政管理、社会经验。
职责：全面负责润泰大厦的管理工作及与业委会、发展商的沟通联系。

★ 物业管理员
要求：持物业管理上岗证，熟悉物业管理的法律法规，熟悉物业管理运作和相关工作规程，有一定的管理和适应能力。
职责：负责清洁、绿化、投诉处理、财务管理及小区推广事务。
★ 工程技术人员
要求：持专业上岗证，具有两年以上相关工作经验，熟悉水电、消防、电子、电梯、房屋维修养护等技术，一专多能。
职责：负责配电系统24小时运行值班工作，做好设施设备的的巡查及运行记录；负责小区公共设施的日常维修、保养工作等、并监督专业设备保养公司的定期检修工作。
★ 保安员
要求：保安人员经严格培训，具有安全保卫防范工作经验、熟悉治安防盗报警系统运用，熟悉车辆管理，作风规范、严谨。
职责：负责润泰大厦24小时值班、治安、车场管理、消防应急、巡逻工作。
★ 绿化工
要求：持证上岗，有多年从事小区绿化养护、管理经验，管理好小区的绿化。
职责：负责绿化维护保养，保护浇灌、杀虫、剪修、补种等。
★ 清洁工
要求：有清洁工作经验，责任心强，工作认真负责。
职责：负责润泰大厦公共环境卫生的清洁，垃圾收集、清运。

物
业
管
理
收
费
标
准

*润泰大厦物业管理收费标准

（二） 住宅部分：
★ 住宅楼物业管理费按建筑面积每平方米0.95元/月收取（垃圾处理除外），提供全方位的物业管理服务（为让润泰大厦的业主能了解我司的工作，我司拟将合同期的前三个月定为互适应期，在适应期内物业管理费按建筑面积每平方米0.80元/月收取，适应期满后按合同约定标准收取物业管理费）。
（三） 商场部分：
★ 若目前现状不变（空置）时，商场物业管理费按建筑面积每平方米1.5元/月收取。
★ 若商场出租后，物业管理费按建筑面积每平方米4元/月收取。

物
业
管
理
费
用
收
支
预
算

*润泰大厦物业管理收支预算.

1、收入：约56013.79元/月‘
★住宅：约43488.2M2X0.95元/ M2=41313.79元/月；
★商场：约9800M2X1.5元/ M2=14700元/月；

2、支出：约52811元/月
★人员工资：30900元/月
*支付服务中心主任工资（含社保、医保、福利等）
1人 X 1800元 = 1800元/月
*支付管理员（兼收费员）工资（含社保、医保、福利等）
2人 X 1500元 =3000元/月
*支付保安24小时轮值工资（含社保、医保、福利等）
15人 X 900 元 =13500元/月
*支付水电技工工资（含社保、医保、福利等）
7人 X 1300元 =9100元/月
*支付清洁工工资（含社保、医保、福利等）
　4人 X 700元 ＝2800元/月
*支付绿化工工资（含社保、医保、福利等）
1人 X 700元 =700元/月
★ 各项费用：21911元/月
*支付垃圾清运费 约1500元/月
*支付电梯维保费（含商场手扶、货、梯及年审） 约6900元/月
*支付水池清洁费 约250元/月
*支付办公费、水电费 约500元/月
*绿化养护费用 约100元/月
*支付公配套设施保养费（含柴油、机油、零件等） 约800元/月
*支付生活水泵、消防泵、排污水泵养护费等 约200元/月
*支付水电日常维修费用（公共照明、开关等） 约300元/月
*支付清理化粪池（每年一次）清理下水道等费用 约200元/月
*支付接待费及员工加班费、奖金等 约1000元/月
*支付大楼保险费（公共财产保险、物业管理责任险）约100元/月
*支付设备保险费 约500元/月
*支持消防设施、监控设备维保费（验收合格后） 约900元/月
*支付清洁用品费 约500元/月
*支付专变电房维保费 约1500元/月
*支付防盗门维保费 约500元/月
*支付保安宿舍租金 约800元/月
*支付办公器材折旧费 约100元/月
*支付除四害费用（灭蚊、除虫等） 约100元/月
*支付宣传推广、节日装饰费 约100元/月
*支付保安装备费（服装、对讲机等） 约300元/月
*支付总税金 约4761元/月

4、收入对比

收入：56013.79元/月
支出：52811元/月
盈余：3202.79元／月

物
业
管
理
工
作
所
需
要
的
条
件

＊ 管理工作所需要的条件
１、 移交手续：按有关规定办理好一切移交手续，包括移交图纸、专项维修基金、水电周转资金等。
２、 拟在大厦Ｈ层修建管理处办公用房

以上是我公司对“润泰大厦”物业管理的初步方案。若能接纳我们的计划，我们愿意接受监督，切实全面履行签订的“物业管理委托合同“条款的全部承诺，贯彻“实行人性化服务，以优质、诚信为本”的服务宗旨，使润泰大厦的业主／住户以低廉的交费享受优质“五星级”服务。如有幸中标，我司员工可于一星期内进场投入为润泰大厦提供物业管理服务，并当竭尽所能，力求做到“业主满意是我们取大追求”。