上半年贵州房地产估价师案例与分析酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试题.doc

2017年上半年贵州房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（）。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%
2、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
3、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。

A．80%

B．120%

C．171%

D．200%
4、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07

B．1.47

C．2.07

D．3.33
5、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。

A：已经办理该建筑工程用地批准手续

B：已经确定施工企业

C：有保证工程质量和安全的具体措施

D：建设单位已支付工程款

E：执行层的组织协调
6、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760
7、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．100
8、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A．低收入者

B．中等收入者

C．高收入者

D．可支配收入
9、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为．【2003年考题】

A：被烧损前的状况

B：被烧损后的状况

C：被烧损前与被烧损后的差异状况

D：未来修复或重建后的状况

E：工业用地的监测点评估价格
10、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式

C：购买-持有-出租-出售模式

D：购买-更新改造-出租模式

E：借款合同
11、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的 价格为( ）元/㎡。

A：2 834

B：1 834

C：2 934

D：3．934

E：工业用地的监测点评估价格
12、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。

A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

E：执行层的组织协调
13、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】

A：1％

B：1. 5％

C：2％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格
14、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析
15、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。

A：单位比较法

B：分部分项法

C：造价分析法

D：指数调整法

E：工业用地的监测点评估价格
16、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，__。

A．甲项目强于乙项目

B．乙项目强于甲项目

C．甲项目与乙项目一样强

D．不能确定哪个项目强
17、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。

A．1

B．3

C．6

D．12
18、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A：集体财政

B：国家财政

C：土地开发与农业发展

D：土地管理部门的业务开支

E：执行层的组织协调
19、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。

A：10％

B：15％

C：20％

D：30％

E：执行层的组织协调
20、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年

B．1998年上半年

C．1998年下半年

D．1999年
21、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者

B．承购人

C．预买客户

D．潜在客户
22、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。

A：地籍图

B：宗地图

C：房产分幅图

D：房产分丘图

E：执行层的组织协调
23、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。

A．直接归于该他人

B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担

D．由行为人代该他人承担
24、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值

C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同

D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同
25、下列说法正确的是__。

A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

C．预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

D．在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。

A．以投资估算价控制设计方案的选择

B．用预算造价控制施工图设计

C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商

D．合同管理

E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据
2、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。

A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算

B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算

C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息

D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
3、价值工程中，提高价值的方法包括等。

A：功能提高，费用不变

B：功能不变，费用降低

C：功能提高，费用下降

D：功能提高小于费用提高

E：功能下降小于费用下降
4、销售税费包括__。

A．两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加)

B．交易手续费

C．土地增值税

D．印花税

E．企业所得税
5、w房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A：注册资本在10万元以上

B：注册资本在100万元以上

C：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

D：有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

E：有2名以上持有资格证书的专职会计人员
6、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。

A：3000

B：5000

C：6250

D：8000

E：执行层的组织协调
7、建筑平面图反映的内容有__。

A．建筑的朝向、平面形状

B．门窗的编号、开启方向

C．各楼层的地面标高

D．建筑外形及细部：门窗、雨篷、阳台等

E．内墙位置、房间名称、楼梯间的位置
8、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。

A．空置率指标

B．供给指标

C．需求指标

D．市场交易指标

E．存量指标
9、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原

B．水流、山岭、滩涂

C．森林、山岭、荒地

D．森林、水流、荒地

E．草原、滩涂、荒地
10、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款合同
11、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数

B：资产报酬率

C：股东权益报酬率

D：销售毛利率

E：销售净利率
12、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。

A：比较风险

B：收益现金流风险

C：持有期风险

D：时间风险

E：借款合同
13、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为。

A：时点指标

B：相对指标

C：时期指标

D：平均指标

E：执行层的组织协调
14、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为__。

A．从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产

B．从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产

C．目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产

D．房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产
15、在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有。

A：用地性质

B：容积率

C：人口容量

D：用地面积

E：建筑形式
16、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括__。

A．消费者调查

B．促销策略调查

C．分销渠道调查

D．技术发展调查

E．竞争情况调查
17、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。

A：替代性

B：发展性

C：地区性

D：复杂性

E：借款合同
18、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：52％

B：58％

C：40％

D：68％

E：借款合同
19、房地产市场分析可以帮助开发商。(2009年试题)

A：选择合适的项目位置

B：寻找投资合作伙伴

C：确定满足市场需求的产品类型

D：判断租买时机

E：进行土地使用权出让决策
20、下列关于建筑详图，表述正确的是。

A：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等

B：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图

C：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据

D：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准

E：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法
21、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。

A．f1＜f2＜f3

B．f1＞f2＞f3

C．f1=f2=f3

D．无关
22、国外通常将写字楼分为个等级。

A：2

B：3

C：4

D：5

E：借款合同
23、工程设计资质分为。

A：工程设计综合资质

B：王程设计行业资质

C：工程设计专项资质

D：工程设计劳务资质

E：工程设计专业资质
24、房地产市场分析可以帮助开发商。

A：选择合适的项目位置

B：寻找投资合作伙伴

C：确定满足市场需求的产品类型

D：判断租买时机

E：进行土地使用权出让决策
25、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。

A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目