房地产估价基本知识点归纳.docx

房地产估价基本知识点归纳

1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。

2.房地产的特征：不可移动；‚独一无二；ƒ寿命长久；„供给有限；…价值量大；†难以变现；‡用途多样；ˆ相互影响；‰易受限制；Š保值增值。

3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。
影响房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性；‚该房地产的独立使用性；ƒ该房地产的价值大小；„该房地产的可分割转让性；…该房地产的开发程度；†该房地产的区位；‡该类房地产的市场状况。

4. 依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。
其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

5. 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。
生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。
熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。
三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整；
五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；
七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整；
建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比；
建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；
容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：
容积率 =总建筑面积/土地面积
绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：
绿地率 =绿地面积/土地面积
土地单价：单位土地面积的土地价格，即：
土地单价 =土地总价/土地面积；
楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格；
楼面地价 =土地总价/总建筑面积；
由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下：
楼面地价 =土地单价/容积率

6. 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。
构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

7. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）；‚砖混结构；ƒ砖木结构；„钢结构；…木结构；†空间结构等。
钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。
‚砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼面荷载。其造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。
ƒ砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物,其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重,砖石砌筑成围护墙.也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。
„钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。

8. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。

9. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。
自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。
经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。
建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。
建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

10.房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
估价目的：估价结果的期望用途。

11.房地产评估的原则：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；公平原则。
其中：
最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值.最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证,使估价对象价值最大的一种最可能的利用。
替代原则要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。
采用公开市场价值标准，是指所评估的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场。在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有的市场主体都可以平等自由地参与交易。

12.房地产评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。此外还包括假设开发法、基准地价系数修正法等。

13.市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
适用的对象是具有交易性的房地产，适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
计算公式：
待估房地产的价格 =可比实例房地产价格×交易情况修正系数
×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
操作步骤：搜集交易实例；‚选取可比交易实例；ƒ建立价格可比基础；„进行交易情况修正；…进行交易日期修正；†进行区域因素修正；‡进行个别因素修正；ˆ求取比准价格。
选取可比实例的要求：可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区；‚可比实例与估价对象的用途相同；ƒ可比实例与估价对象的规模相当；„可比实例与估价对象的档次相
当；…可比实例与估价对象的建筑结构相同；†可比实例与估价对象的权利性质相同；‡可比实例的成交日期应与估价时点接近；ˆ可比实例的交易类型应与估价目的吻合；‰可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
交易情况修正：即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
特殊因素归纳起来主要有下列方面: 强迫出售或强迫购买的交
易；‚利害关系人之间的交易；ƒ交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；„急于出售或者购买的交易；…交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易；†相邻房地产的合并交易。交易日期修正：即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或价格指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或变动指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断并给予调整。
区域因素修正：是将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。即将构成可比实例与评估对象区域因素的各因子逐项进行比较，分析出由于区域因素不同所造成的价格差异，并确定修正系数。区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
个别因素修正：即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。进行个别因素修正时，应将构成可比实例与评估对象个别因素的各个因子逐项进行比较，分析得出由于个别因素不同所造成的价格差异，确定修正系数。个别因素修正的内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。
注意事项：可比实例成交日期与估价时点相近,不宜超过一年(如市场比较稳定,可适当延长,但最长不超过2年)；‚可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

14.成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法适用对象和条件：
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于：既无收益又很少发生交易的房地产；‚单纯建筑物的估价；ƒ房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价。
常用公式：
 评估值（积算价格）=重新购建价格 -折旧
=重新构建价格×综合成新率
‚新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润
ƒ新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
„旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧
操作步骤：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；‚测算重新构建价格；ƒ测算折旧或综合成新率；„求取积算价格。
重新构建价格可分为重置价格和重建价格两种。
重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
重建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
大多数情况下,我们评估的是重置价格.
建筑物折旧的分类：
物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失（自然、使用、意外、延迟维修等）。
功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本
经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
建筑物折旧的求取方法：
年限法：
折旧=（建筑物重新构建价格 -建筑物净残值）/建筑物经济寿命
=建筑物重新构建价格×（1-残值率）/建筑物经济寿命；
实际观察法：估价人员在现场直接观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧因素所造成的折旧总额；
综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建筑物折旧的方法。
成新率的确定：
（1）对于价值大、重要的房屋建筑物采用综合成新率方法确定成新率，其计算公式为：
成新率 =现场勘察成新率×60% +理论成新率×40%
其中：理论成新率 =（耐用年限 –已使用年限）/耐用年限×100%；
现场勘察成新率：将影响房屋成新程度的主要因素分为三部分、九大类别：结构部分（基础、主体、屋盖）、装修部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过对房屋建筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
（2）对于单位价值小，结构相对简单的房屋建筑物，采用尚可使用年限法确定成新率，计算公式为：
成新率 =尚可使用年限/（尚可使用年限 +已使用年限）×100%
成本法审查要点：应采用客观成本；‚房地产的价格构成应合理，须防止虚构重置成本项目；ƒ计算建筑物折旧时应考虑功能折旧与经济折旧；„建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计；…该方法不适于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

15.收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的适用前提：适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、加油站等。
适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
收益法计算公式
（1）.纯收益每年不变、收益年期为有限年的公式(最常用) ：
V=（a/r）×[1-1/(1+r)n]
式中：V——房地产收益价格
a——房地产年纯收益
r——房地产折现率
n——未来可获收益年期
（2）.纯收益每年不变、收益年期无限的公式：
V = a/r
收益法操作步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；‚预测估价对象未来的收益（如纯收益）；ƒ求取折现率；„选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
纯收益的求取：纯收益应根据评估对象的具体情况求取；
评估中采用的收入、运营费用或纯收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据；
在求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型。
折现率：又称资本化率，其本质是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的报酬率。
折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。无风险报酬率是指安全利率，而风险报酬率因区域、物业类型、投资者进入房地产市场不同而存在差异。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其折现率或资本化率不尽相同。
折现率的选取对评估结果影响很大。
确定折现率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。
收益年期的确定：对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算；
对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于或等于土地剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算；
对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地使用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。
收益法审查注意事项：对于带租约的房地产，应考虑租约期与非租约期的区别。即在预测收益时，在租约有效期内以租约规定的租金带来的收益为依据，租赁期外的收益以客观收益为依据，分别测算并加和。

16.假设开发法：又称为剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
适用条件：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。
假设开发法操作步骤：调查待开发房地产的基本情况；‚确定待开发房地产的最佳开发利用方式；ƒ估算开发完成后的不地产总价；„估算后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、税费和开发商合理利润；…确定待估房地产价格。
常用评估公式（以土地为例）：
地价 =开发完成后房地产总价 –建筑开发费 -专业费用 -不可预见费 -利息-租售费用-税金 -开发商合理利润
上述参数的确定：
开发完成后房地产总价：
对于预计出售的房地产，如商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、相同区域、同样结构的房地产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
对于预计出租的房地产，如准备长期持有的写字楼和商业房地产等，可根据当时市场上相近区域、同类用途、结构和装修条件房地产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。
‚建筑开发费：
包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附属费用等，可通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。建筑开发费往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。
ƒ专业费用：
包括建筑设计费、工程概算费用等，一般采用建筑费用的一定比率估算。
„不可预见费：
为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%--5%。
…利息：
即房地产开发的全部资本的融资成本。房地产开发的资本包括地价款、建筑开发费、专业费和不可预见费等。在确定利息额时，必须根据资本的投入额、各自在开发过程中所占用时间的长短和当时的贷款利率高低进行计算（开发建设周期是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的时间）。
†租售费用：
主要指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。
‡税金：
主要指建成后房地产销售的营业税、印花税等，具体应根据当前政府的税收政策确定，一般以建成后房地产总价的一定比例计算。
ˆ开发商合理利润：
一般以房地产总价或预付资本的一定比例计算（按预付总资本的一定比例计算利润时，该比例常称为投资回报率），比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。
假设开发法审查注意事项：必须有明确的规划条件；‚要求有一个良好的社会经济条件；ƒ一般不能以估价时点的市场价格直接作为开发完成后的房地产价值；

17.基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地客观在估价期日价格的方法。
适用范围：适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。
评估公式：
Pi =P×(1+K )×D×Y×T
其中： Pi ------- 估价对象修正后的地价；
P ------- 估价对象所在区域基准地价；
K ------- 因素修正系数；
D ------- 容积率修正系数；
Y ------- 使用年期修正系数；
T ------- 估价期日修正系数。
参数的确定：
P 搜集政府有关部门的土地基准地价资料，查出评估对象所处地段的基准地价；
K 指容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照当地基准地价体 系中因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数K:
K = ∑ki
ki 为第i种因素的修正系数。
D 按城市规划管理部门给定的宗地容积率D，查相应的当地基准地价体系中容积率修正系数表，确定容积率修正系数。
Y 使用年期修正系数 Y =[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]
式中：r ------土地还原利率
n ------宗地剩余使用年限
m -----法定最高出让年限
T 估价期日修正系数T =宗地估价期日地价指数/基准地价评估期日地价指数
注意：由于在不同的城镇，基准地价的内涵、构成、表达方式不同，所以具体应调整的内容和方法也可能不同。具体如：基准地价是熟地价还是生地价（具体是几通一平），尤其是在城镇建成区内是否包含市政配套费、房屋拆迁费用；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的土地用途、土地使用期限和容积率等。

18.《担保法》规定：
下列财产可以抵押：
抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
‚抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
ƒ抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
„抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
…抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
†依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
以下财产不得抵押：
土地所有权：
‚耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；
ƒ学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
„所有权、使用权不明或者有争议的财产；
…依法被查封、扣押、监管的财产；
†依法不得抵押的其他财产。

19. 《城市房地产管理法》规定：
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押合同签订后， 土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上的新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对新增房屋所得，抵押权人无权受偿。
以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
下列房地产不得设定抵押：
　权属有争议的房地产；
　‚用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
　ƒ列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
　„已依法公告列入拆迁范围的房地产；
　…被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
　†依法不得抵押的其他房地产。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
办理共有财产抵押须注意：
按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
‚共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
办理租赁财产抵押时须注意：
抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
‚抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

20.房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。
房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。
实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

21. 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

22. 房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：
估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
‚在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
ƒ合理使用评估价值；
„定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。
估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

23.我行押品价值评估人员对外部中介机构出具的评估报告要分别进行形式审查和实质内容审查。形式审查主要是对评估报告的格式、内容组成以及合规情况等进行审查。实质内容审查是审查的重点。
实质内容审查主要关注以下方面：估价基本事项；‚估价目的是否为“抵押”；ƒ关注价值类型及其内涵是否与估价目的相匹配；„估价依据是否充分，假设限制条件是否妥当，有无特殊说明；…评估所采用的方法与技术思路；†测算过程是否正确；‡估价结果的确定是否合理。
实质内容审查的关键是评估方法与技术思路的审查。重点应审查：评估方法是否适宜；‚基础数据是否真实可靠；ƒ参数选择是否合理；
„公式选用是否正确；…计算过程是否有误。
选用评估方法应遵循的原则：存在大量可比实例，则选用市场比较法，并以该方法为主；‚估价对象具有预期收益，则收益法应作为其中的一种方法；ƒ估价对象具有开发或待开发潜力，则应选用假设开发法；„无上述条件的选用成本法。
评估方法选用上的常见错误：适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价，而仅使用一种评估方法（不适宜采用多种评估方法的除外）；‚有条件使用市场法而不用该方法；ƒ评估收益性房地产，未选用收益法作为其中一种方法；„具有投资开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中一种方法；…估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定。

24.工业房地产包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房。
工业房地产抵押的特点：数量多，是小企业金融业务的主要抵押品之一；‚涉及行业多、非标准厂房多，建筑工程造价差异大；ƒ重置成本项目往往要准确区分设备与建筑物造价；„某些用途的建筑物受腐蚀的可能性大；…价值量大，用途往往受限，变现难度较大。
工业房地产价值影响因素：所在区位状况，包括交通条件、基础设施、地理位置；‚主要实物状况，包括用地面积与形状、地质与水文条件、该作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。
评估技术思路：一般采用成本法。往往将土地、地上建筑物分别估价，再将两者结果加和得出。其中，土地部分估价往往采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物部分采用重置成本法。
评估注意事项：所采用的基准地价应为当地政府近期公布的,并应作土地使用年限修正；‚应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地工程造价管理部门公布的最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价；ƒ如采用市场比较法，须慎重，应充分了解交易实例的背景。

25.商业房地产是用于零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
商业房地产的特点：收益性；‚经营内容多，业态多样；ƒ出租、转租经营多，产权分散复杂；„装修往往较高档复杂；…垂直空间价值衰减性明显。
商业房地产的价格影响因素：地段繁华程度（为首要因素）；‚交通条件；ƒ临街状况；„建筑品质及内部格局；…楼层；†净高；‡面积；ˆ装修；‰无形价值。
商业房地产的常用估价方法：收益法、市场法、成本法。
商业房地产的评估技术思路：
（1）出租型商业房地产：
主要通过收取租金获取回报，主要采用收益法和市场法进行估价。
收益法的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束后两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业房地产价格；‚求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。
此外在交易实例的选择上还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金）的内涵。
（2）运营型商业房地产
主要靠经营获得收入。一般采用收益法评估。
对于这类估价对象，评估时可基于营业收入测算净收益，即
净收益 =主营业务收入 –主营业务成本与税金 –管理费用 –财务费用 –销售费用 –商业利润
在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产本身带来的利润是比较难以处理的问题，目前主要是基