上半年福建省房地产估价师制度与政策对违规房地产估价机构和人员的处罚考试试卷.doc

2015年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：对违规房地产估价机构和人员的处罚考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是__。

A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值

B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值

C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值

D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
2、大跨度的工业厂房要采用结构。

A：砖木

B：砌体

C：钢筋混凝土

D：钢

E：执行层的组织协调
3、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。

A：半个月

B：2个月

C：半年

D：2年

E：借款合同
4、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。

A：5000

B：6000

C：8000

D：10000

E：执行层的组织协调
5、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。

A：转让人

B：受让人

C：转让人和受让人

D：第三人

E：房地产估价机构必须加盖公章
6、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。

A．房管部门

B．物业管理公司

C．住房公积金管理中心

D．售房单位和购房人
7、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。

A：一、二、三

B：甲、乙、丙

C：A、B、C

D：1、2、3

E：执行层的组织协调
8、房地产估价师延续注册的，注册有效期为年。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：执行层的组织协调
9、假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为

A：4.42％

B：8.11％

C：8.13％

D：9.54％

E：借款合同
10、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216
11、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A：建筑物重置价

B：建筑物现值

C：土地价格

D：房地产价格

E：工业用地的监测点评估价格
12、债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有关系，一般情况下很难同时兼顾。

A：相逆性

B：相关性

C：相联性

D：统一性

E：执行层的组织协调
13、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是。

A：将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B：承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C：承租人经出租人同意可以将承租房屋转租并获得收益

D：租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

E：执行层的组织协调
14、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。

A．预算法

B．成本法

C．定额法

D．拍卖法
15、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12％，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30％可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。

A：9 876．35

B：9 564．72

C：9 421．67

D：9 375．81

E：借款合同
16、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。

A．15

B．30

C．45

D．60
17、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。

A．12%

B．18%

C．27%

D．33%
18、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿
19、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系

C．业主目标收益要求

D．物业适应性
20、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。

A：地役权

B：抵押权

C：典权

D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格
21、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。

A：自然折旧

B：物质折旧

C：功能折旧

D：经济折旧

E：工业用地的监测点评估价格
22、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

A：1067

B：1070

C：1087

D：1141

E：工业用地的监测点评估价格
23、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格
24、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。

A：估价目的、估价原则、估价对象

B：估价目的、估价原则、估价时点

C：估价原则、估价对象、估价时点

D：估价目的、估价对象、估价时点

E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产交易管理的核心是对房地产交易__的管理。

A．对象

B．行为

C．价格

D．秩序
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00
2、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查

B．消费者行为调查

C．市场营销因素调查

D．竞争情况调查
3、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。

A．特定时段

B．任何一时段

C．特定时间

D．任意时间
4、市场失灵主要表现在。

A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置

B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响

C：市场能够有效地提供公共产品

D：市场无法有效地提供公共产品

E：消费者和生产者的信息不完全
5、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本
6、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：国务院

B：国土资源部

C：省级人民政府

D：市级人民政府

E：县级人民政府
7、风险估计与评价常用方法主要有。

A：调查和专家打分法

B：解析方法

C：蒙特卡洛模拟法

D：幕景分析法

E：时间序列法
8、定位于最大的细分市场的营销方式是。

A：无差异性营销

B：差异性营销

C：定制性营销

D：集中性营销

E：借款合同
9、调查项目可分为。

A：试探性调查

B：基础性调查

C：背景性调查

D：描述性调查

E：因果性调查
10、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.10
11、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D．目的在于将物品交换兑现
12、公民下落不明满__年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A．1

B．2

C．3

D．4
13、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C．有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产

E．共有的房地产
14、所谓“三通一平”，一般是指__。

A．路通

B．水通

C．电通

D．场地平整

E．空域通
15、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。

A：拍卖人宣布的起拍价

B：买方的报价

C：拍卖的保留价

D：竞买人的报价

E：执行层的组织协调
16、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。

A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B．建在幢内且为本幢服务的配电房

C．为多幢综合楼服务的物业管理用房

D．人防用的地下室

E．用作公共休息场所的架空层
17、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。(2007年试题)

A：空置量

B：房地产价格指数

C：平均建设周期

D：吸纳率

E：失业率
18、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是__。

A．图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B．结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D．标高的单位用mm计
19、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。

A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置

B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效

C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行

D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可

E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
20、房地产开发企业的资产负债率较高，表明其。

A：资本金较充裕

B：财务风险较高

C：偿债能力较强

D：资金应变能力较强

E：借款合同
21、下列关于丘的表述，正确的是。

A：丘是指地表上一块无界空间的地块

B：丘有独立丘和组合丘之分

C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘

D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘

E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘
22、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是。

A：购房人只能要求退房，不能要求换房

B：购房人只能要求换房，不能要求退房

C：购房人有权选择退房或换房

D：商品住房买卖双方协商选择退房或换房

E：执行层的组织协调
23、我国《物权法》规定的物权主要有等。

A：使用物权

B：他物权

C：所有权

D：担保物权

E：用益物权
24、下列关于贴现债券的表述正确的是。

A：贴现债券，也称贴水债券

B：贴现债券，也称附息债券

C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行

D：到期时按券面价值偿还本金的债券

E：其发行价格与券面价值的差价即为利息
25、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。

A．项目投资资本金可以用货币出资

B．项目投资资本金也可以用实物出资

C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资

D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估