XXXX房地产开发公司质保金管理办法.doc

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工程保修及质保金管理办法

1、总则
为了规范工程保修及质保金的管理，确保工程在保修期内及时修缮，保修期满及时清结和拨付，有效维护业主及公司的利益，特制定本管理办法。
2、定义与术语
2.1质量保修：是指建筑工程（及其建筑材料、构配件和设备）验收后在保修期限内出现的不符合工程建设强制性标准、设计文件以及合同的约定的质量缺陷，有保修责任方予以修复。
2.2质保金：是指公司从发包工程中应付的工程款中预留的质量保证金和建筑材料、构配件和设备质量保证金；
2.3质保金结算：是指在工程合同保修期届满，保修责任全面履行完毕，减除在保修期间实际发生或保修期间应当发生而递延的相关责任类、赔偿类、处罚类、连带类等相关费用，工程承包方结算支取预留的工程合同价款。
2.4最低质保期的界定
2.4.1建设工程保修期遵循《建设工程质量管理条例》规定：自竣工验收合格之日起计算(竣工验收合格之日：是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格并由各方签署竣工验收文本的日期)。
2.4.2属于集团公司采购的建筑材料、构配件和设备的质量保修期自项目约定竣工之日起计算。具体类别有成本控制部列清单。
2.4.3对于前期遗留的因施工、设计、建设单位（监理单位）管理失误以及建筑材料、构配件和设备质量不合格，造成较大质量缺陷或问题（较大指：问题具有普遍性或严重影响业主正常的居住与生活）的工程项目，自问题处理完毕移交后该项开始计保修期限。
2.4.4供暖工程：房屋供暖在规划设计时为独立供暖的，自业主交接2个供暖期为保修期限；为集中供暖的，自业主交接后2个实际供暖期内为保修期限；
2.4.5公司对客户房屋的保修项目及期限按照《商品房住宅质量保修书》的规定执行。
2.4.6质保责任方：与公司直接产生民事关系的主体（工程承包方）作为本办法的责任主体，以下统称“承包方”，公司不因承包方的转、分包方代承包方履行保修责任，而与转、分包方进行质保金拨付或结算。
3、 职责与分工
3.1工程服务中心：
3.1.1工程服务中心对项目公司或物业服务部的保修及质保金管理活动进行技术支持。
3.1.2参与建筑单项工程、大面积防水防渗、外墙（幕墙）保温及其他涉及工程技术复杂、规模较大的工程项目验收并出具意见。
3.2 项目公司
3.2.1项目公司未撤销的，负责项目竣工后两年内的房屋保修及质保金的意见审核；不到两年项目公司撤销的，由工程服务中心牵头负责房屋保修管理及质保金的意见审核；
3.2.2对于项目存在普遍性及较大的工程质量缺陷，由项目公司负责进行集中整改处理，直至达到工程标准，并按照物业移交流程与物业服务部进行分项移交。
3.3、财务服务中心
3.3.1负责质保金的归口管理，对质保金余额出具意见；
3.3.2分次拨款：根据拨付意见，审批并安排拨款计划；
3.3.3最终清结：项目质保期满验收合格后由财务服务中心自行根据资金状况进行计划安排、拨款；
3.3.4将委托维修的质保金额及时拨付物业服务部；
3.3.5对公司自行或委托履行保修的维修费及相关费用及时进行财务处理；
3.4、物业服务部
3.4.1项目公司完成3.2保修责任并通过节点移交后,由物业服务部作为集团公司的保修管理委托方继续履行保修管理责任；
3.4.2负责代表公司与承包方进行接口服务，并根据内部分工为承包方提供相关表单（验收及拨款）及流程指引。
3.4.3负责对本部门承担的保修项目提报质保金拨付计划意见；
3.4.4负责对承包方未履行保修责任及扣除维修质保金的证据归集工作；
3.4.5就建筑单项工程保修期满后联系业主进行质量回访；
3.4.6负责联络工程服务中心就建筑单项工程或重要分部分项保修期满后进行综合验收；
4、保修期内质保金的管理与使用
4.1发包工程保修期限内出现较大质量缺陷，保修方履行保修义务，维修验收合格后，工程质保期及质保金应当顺延（双方另有约定除外）。
4.2发包工程保修期限内出现质量缺陷，承包方未履行保修义务, 公司可以自行或委托第三方进行维修，因承包方出现质量缺陷而产生的维修费用、赔偿类、处罚类、连带类等相关费用有财务中心及时从质保金中扣除。
4.3承包方负责的发包工程属于规定或约定保修期单一的零星工程、单位工程及建筑材料、构配件和设备等，质保金在保修期内，不予分批拨付。
4.4承包方负责的发包工程属于含有不同保修期限的分部分项的单项工程，质保金在保修期内，经承包方申请，可依据不同分部分项予以分批拨付，需由工程服务中心牵头组织进行工程质量情况检查并出具意见。财务服务中心根据情况安排拨付计划。（有合同约定的按照合同约定执行，无合同约定的自本办法实施后，质保金返还可按照“两年付一次，五年结清”的原则执行）。
4.5承包方负责的发包工程属于一个建设项目的主要工程，可以按照发包工程的整体质量情况并结合单项工程、单位工程的工程质保金及最低保修期限，由分管（工程服务中心）副总裁牵头组织项目、物业、设计、监理等单位进行工程质量检查并出具意见，由财务总监、分管副总裁报请集团总裁直接安排拨付计划。
4.6如出现5.1条所列情况，原则上不予分批拨付质量保修金。
5、保修期满质保金的结算程序
5．1质保期满申请
在发包工程质量保修期满一个月前，承包方应书面申请质量保证金结算。 如出现下列问题暂不拨付质保金直至处理完毕或达成一致意见。
5.1.1在保修期内承包方未按照规定和合同的约定全面、及时履行维修责任与义务,仍有问题未处理；
5.1.2在保修期内承包方未按照规定和合同的约定履行维修责任与义务,而对公司代为履行维修责任及相关费用又不予认可和承担的；
5.1.3 房屋施工质量存在明显瑕疵，影响房屋品质及业主生活；
5.1.4出现业主因承包方工程引起的严重投诉或群发性事件；
5.1.5保修期间发生应有承包方承担而递延的相关责任类、赔偿类、处罚类、连带类等问题未处理完毕或承包方不认同。
5.2发包工程的组织验收
5.2.1验收的一般程序
（1）工程质量保修期满后，由相关部门和人员按照规定组织进行现场验收；
（2）验收合格的有相关责任部门出具保修合格证明——《工程质保金支付前会验单》；
（3）验收不合格，承包方可选择自行维修或委托维修，自行维修完成后，再组织验收，直至合格；
（4）承包方通过《工程质保金支付前会验单》审查后，方可进入《工程质保金结算（拨款）单》的拨款审批程序。
5.2.2 建筑单项工程（住宅楼等）
（1）单项工程的期限以分部分项中明确的最长保修期为准，即“涉及屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，公司开发房屋现暂定五年为质保金返还初始时间，其他有合同约定的按照合同约定执行。
（2）工程服务中心参与对各主要分部分项（如土建工程、建筑幕墙、保温、防水防渗工程）进行施工及技术专业检查并出具意见；
（3）物业服务部主要从观感及使用的角度进行验收。
①对未售未交接及托管或钥匙寄存房屋由物业房管员进行现场检查出具意见；
②对于钥匙封存的住户由物业电话沟通授权后进行现场检查；
③对于常住户采用上门回访的形式，征集业主的反馈结果；
④对于长期不入住的采用电话录音回访的形式，征集业主的反馈结果；
⑤物业管理区域内张贴公告；
⑥公共部位及公共设施设备的检查；
6、质保金资金计划安排及拨款审批
6.1工程项目在质保期满并通过验收后，项目公司或物业服务部应当出具《工程质保金结算（拨款）单》。
6.2计划提报：
项目公司或物业服务部按照《工程质保金结算（拨款）单》的审批通过后，于每月的20日前汇给物业服务部，由物业服务部统一提报给财务服务中心；
6.3工程质保金须与直接工程承包方进行拨付或结算；
6.4分批拨付：
6.4.1对于保修期未满而需分批拨付的，按照第4条的相关规定和权限执行；
6.4.2对于单项工程及其他质保金余额较大工程保修期满后仍存在质量缺陷，且承包方承诺或委托处理，在确保公司及业主利益的情况下可以进行分批拨付。
6.4.3保修期满并通过验收且拨付质保金额较大（暂定15万），由财务服务中心按照公司资金状况进行资金安排；
6.5具体的拨款及清结审批流程见《工程质保金结算（拨付）单》；
7、支持性文件
7.1《工程质保金支付前会验单》
7.2《工程质保金结算（拨款）单》
7.3《物业保修作业指引》
8、附则
8．1本办法由集团公司物业服务部负责解释。
8．2本办法自颁布之日起实施。

XXXX房地产开发集团
2010年8月15日