房地产企业之工程管理手册大全范例.docx

组织绩效持续提升工程

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（02－工程管理体系）

博脉国际咨询有限公司
二○○八年十月三十日

前　言
博脉国际咨询有限公司（以下简称“博脉”）受淮安实烨房地产开发有限公司（以下简称“公司”）委托，于2008年10月30日至2009年04月30日为公司提供项目名称为“淮安实烨组织绩效持续提升工程”（以下简称“工程”或“项目”）的管理咨询服务。
博脉为此组织了专家顾问团队，通过入驻淮安实烨现场办公、远程分析等工作方式，对淮安实烨公司在工程管理、流程管理、人力资源等方面的问题进行了深入的访谈与了解，充分分析了淮安实烨的发展历史、现状及其所处行业、规模等相关特性，就淮安实烨存在的管理问题进行了全面的研究。在此基础上，博脉为公司提供了相应的建设、改进方案及建议，这些方案、建议包括（但不限于）如下内容：
1、《组织管理体系》
2、《关键业务流程汇编》
3、《人力资源管理制度汇编》
4、《部门岗位配置暨岗位说明书汇编》
5、《KPI指标体系暨绩效考核操作（表格）手册》
6、《行政类管理制度汇编》
7、《财务类管理制度汇编》（供参考）
8、《员工手册》
博脉对上述方案、建议在管理学范畴上的科学性、客观性、规范性、合理性和有效性负责，并承担推动和辅助实施的义务；但对于淮安实烨在应用这些方案、建议的时效性和最终结果，不承担法律责任和任何其它连带义务。

博脉国际咨询有限公司
法定代表人：刘莉莉
注册咨询师：陈岳明
二○○八年十月三十日

工程建设管理总则
文件编号：GCGL第001号

第1条 为明确淮安实烨房地产开发有限公司（以下简称“公司”）工程管理工作的内容和程序，确保工程质量、成本、工期和安全得到有效控制，结合公司的实际情况，制定本总则。
第2条 项目建设管理要严格执行国家有关房地产开发建设管理法规。项目建设中有关工程设计、工程施工、工程监理及有关材料/设备采供均应根据国家和本手册有关规定以招标、议标及其它规定方式确定工程建设队伍及供应商。
第3条 项目管理委员会：由总经理担任主任，由总经理、副总经理、工程总监、财务管理部、各部门经理共同组成。承担项目建设的全过程管理，日常工作联系由行政管理部承接和办理。
第4条 项目管理委员会
1、 工程项目的前期研发、规划、设计、报建等前期开发工作的管理；
2、 工程项目的施工、设计、监理、材料/设备采供等招投标工作的管理；
3、 工程项目的施工、设计、监理、材料/设备采供等合同管理；
4、 工程项目的资金保障、造价审计、销售策划、售后服务、行政保障等管理工作。
第5条 工程管理部职能：主要承担项目建设过程中的工程施工计划、工程施工审图、工程施工管理、工程施工单位招标、设备/材料采购招标、监理公司对接监管理、技术服务支持、四新材料研究等具体工程建设的实施工作，行使项目建设中的质量、成本、进度、安全等管理控制职能，承担各类施工、监理、采购合同的执行，负责工程施工签证申请与签发。
第6条 工程管理部应做好各类台帐管理工作，及时准确安台帐管理要求记录、登记，定期与相关部门总账对帐核实，做到帐帐相符、帐实相符，保证各类台帐的真实、准确，确保公司的资金、资产安全。
第7条 财务管理部职能：承担项目建设中工程款支付、计划平衡、审核确认、统计台帐、对帐核实与资金控制的职能。
第8条 工程审算部职能：承担项目建设中的工程预算、进度割算、竣工决算与工程成本控制，工程拨付款审核，工程进度质量监督，工程复查/签证审批，项目建设合同审核，招投标工作监督等管理职能。
第9条 前期开发部职能：承担工程建设的政策法规支持、前期开发计划、公共关系协调、立项申请办理、土地征办实施、证件报审办理等工程报建工作，确保工程建设的正常、顺利进行。
第10条 协调合作原则：公司各部门在工程项目建设中，在重要事项的办理上应坚持一个部门主办其他部门审核、复核的原则进行项目建设管理，对主办部门不明确的事项，由工程管理部报项目管理委员会确定主管部门。
第11条 为杜绝部门之间互相推诿、扯皮现象，提高工作效率，使其在工程建设的全过程中的各个环节有责可纠，有据可查，有责追究，政令畅通，各部门之间的工作联系或督办事宜一律填写《工作联系单》联系督办，《工作联系单》一式两份，接收部门须在2日内签署处理意见反馈给发出部门。《工作联系单》无法解决的事宜，及时呈报项目管理委员会协调解决。
第12条 发包项目组织工作：工程管理部负责工程招投标工作的组织，依据《建设工程发包管理办法》的规定实施，并负责标书等相关文件的编制、招投标工作评标文件及办法的制定，以及投标单位的组织、选择、考察、洽谈。
第13条 图纸设计管理：工程总监负责工程施工图设计的管理工作，按照《施工图设计审核管理办法》的规定实施，设计变更按照《施工图设计变更管理办法》的规定实施。
第14条 工程合同管理：工程合同按照《工程合同管理办法》的规定实施。
第15条 工程材料/设备采供管理：工程材料/设备的采供按照《材料/设备采供管理办法》与《材料/设备采购出入库管理办法》的规定实施。
第16条 工程进度款管理：工程进度审核、割算和进度款支付，按照《工程进度审核、割算及工程进度款支付管理办法》的规定实施。
第17条 工程签证管理：按照《工程经济签证管理办法》的规定实施。
第18条 工程竣工决算管理：按照《工程竣工决算审核管理办法》的规定实施。
第19条 监理单位对接管理：工程管理部负责按照监理合同和《工程监理管理办法》的规定实施对工程监理单位进行监督管理。
第20条 设计单位监督管理：工程总监负责按照《工程设计管理办法》、《施工图设计变更管理办法》的规定实施对设计单位的监督管理。
第21条 工程施工单位监督管理：工程管理部负责按照工程施工合同和《项目建设管理办法》的规定实施对施工单位的监督管理。
第22条 工程竣工移交管理：工程管理部负责按照《工程竣工验收及移交管理办法》和《工程项目综合验收管理办法》的规定组织工程竣工验收和移交。
第23条 工程技术资料管理：工程管理部负责按照《工程技术资料管理办法》的规定实施管理。
第24条 工程建设各事项管理审批按照《工程建设管理审批会签流程表》（见附表）的规定程序实施管理（以下简称“按规定流程审批”），各环节审核、审批时间均应当日批复（一天内批复），不得以任何借口拖延时间。
第25条 本总则及各项工程管理办法由项目管理委员会负责解释。
第26条 已发布的各项工程管理规定与本总则相抵触的以本总则为准。
第27条 本总则经项目管理委员会审核，报总经理批准后，自下发之日起执行。
工作联系单
发件部门

发件人

发件日期

收件部门

接件人

接件日期

联系工作内容

发件人签字：

收件部门反馈意见

收件人签字：

发件人签字：

主办人（签字）： 收件人（签字）：

日常工作联系业务流程（GCGL-表01）

发件部门填写《工作联系单》（GCGL-表01）

发件人填写工作联系内容

主办人签收后送达收件部门

收件人签收并转交接件人

接件人落实工作联系内容，并在2日内答复落实情况或提出处理意见

接件人根据落实情况，在工作联系单填写反馈意见

一份本部门存档备查

联系其它部门处理
工作联系单一式2份

一份转交发件部门存档备查

发件部门根据反馈意见

发件部门监督收件部门完成
处理？
直接联系其它部门 收件部门直接处理

需协调处理
根据会议纪要发件部门监督相关部门完成
申请专题会议协调处理

协调？
需多个部门处理 应由收件部门处理

完成
发件部门填写处理结果/完成情况备忘录存档

工程建设管理审批会签流程表（一）
审批程序

审批事项
审批流程
审批表格编号
其他审核
主管工程师
工程管理部
工程审算部
财务管理部
前期开发部
行政管理部
营销策划部
客户服务部
法律事务
考察小组
评标小组
工程总监
招投标工作组
管理委员会
财务管理部
副总经理
总经理
工作联系单
表01

工程报建审批流程表
表02
审核

审核
复核
审核
主办

复核

会签
复核
审批
批准
项目招标申请表
表03

主办
审核

审批

批准
投标单位考察评价意见表
表04

审核

主办
确认
复核

招标项目标底编制报告审批表
表05

编制

审核

批准

表06

编制
校核
审核
复核

复查
考察
评定
复审
审定
审批

批准
工程（ ）投标单位推荐表
表07

主办
审核
复核

批准
初选考察（ ）单位审批表
表08

主办
审核

复审
审批

批准
初选（ ）投标单位审批表
表09

主办
校核
审核
复核

复查
考察
评定
复审
审定
审批

批准
选定（ ）中标单位审批表
表10

主办
校核
审核
复核

复查
考察
评定
复审
审定
审批

批准
施工投标单位考察评分标准
表11

设计投标单位考察评分标准
表12

监理投标单位考察评分标准
表13

采供投标单位考察评分标准
表14

投标邀请函
表15

主办
审核
复核

批准
中标通知书
表16

主办
审核
复核

批准

表17

主办
审核
复核
复审

批准
工程（经济）合同审批流程表
表18

主办
审核
审核
复核

稽核

审定

核定

会签
核定
审批
批准

表19
内审
主办
内审
内审

内审

内审

内审

施工图评审意见审批表
表20
监理
办理
校核
审核

审核

复核

会签

审定
批准
设计变更签呈
表21
监理
主办
校核
审核

审核

复核

会签

审批
批准
设计变更通知单
表22

工程建设管理审批会签流程表（二）
审批程序

审批事项
审批事项
审批表格编号
其他审核
主管工程师
工程管理部
工程审算部
财务管理部
前期开发部
行政管理部
营销策划部
客户服务部
法律事务
考察小组
评标小组
工程总监
招投标工作组
管理委员会
财务管理部
副总经理
总经理
设计变更成本控制审批表
表23
监理
主办
校核
审核
复核

复核

会签

审批
批准
设计变更通知单审批流程表
表24

主办
校核
审核

审核

复核

会签

审批
批准
工程经济签证审批表
表25

办理
审核
复核

核定

审定
批准
工程经济签证单
表26

办理
审核
复核

核定

审定

工程指令表
表27

办理
审核
复核

核定

审定

工程指令审批表
表28

办理
审核
复核

核定

审定
批准
乙方材料供应认价审批表
表29

办理
审核
复核

核定

审定
批准
材料/设备选型审批表
表30

办理
校核
审核

核定

会签

审定
批准
月度材料/设备计划审批表
表31

办理
校核
审核

复核

审定
审批
批准
月度材料/设备计划汇总审批表
表32

办理
校核
审核

复核

审定
审批
批准
月度工程材料款付款计划表
表33

办理
校核

复核

审定
审批
批准
工程材料/设备供货验收单
表34

办理
审核

工程材料/设备盘点表
表35

盘点
审核

工程材料/设备采供台帐
表36

审核

监理工作月考评表（进场）
表37

评分
审核

监理工作月考评表（月中）
表38

评分
审核

监理工作月考评表（月末）
表39

评分
审核

工程质量报告表
表40

主办
审核

复核

审定
批准
施工现场质量安全管理检查记录
表41
监理

复核

工程进度审批表
表42

主办
校核
审核

复核

会签
核定
审定
批准
工程进度割算审批表
表43

主办
审核
校核

复核

会签
核定
审定
批准
工程进度付款审批表
表44

主办
校核
审核

复核

会签
核定
审定
批准
工程建设管理审批会签流程表（三）
审批程序

审批事项
审批事项
审批表格编号
其他审核
主管工程师
工程管理部
工程审算部
财务管理部
前期开发部
行政管理部
营销策划部
客户服务部
法律事务
考察小组
评标小组
工程总监
招投标工作组
管理委员会
财务管理部
副总经理
总经理
200（ ）年竣工项目工程款付款台帐
表45

审核

200（ ）年审计费支付台帐
表46

审核

200（ ）年设计款支付台帐
表47

审核

工程价款结算申报表
表48
监理
主办
审核
审核

复核

复核
审批
批准
200（ ）年（ ）月份工程进度款付款计划
表49

主办
审核
审核

复核

复核
审批
批准
工程竣工决算扣款明细台帐
表50

审核

委托、自审工程竣工决算台帐
表51

审核

工程竣工决算报告审批表
表52
监理
主办
校核
审核
审核

复核

会签
复核
审批
批准
工程竣工决算审计核定表
表53
施工

审核

工程竣工决算付款审批表
表54

主办
校核
审核
审核

复核

会签
复核
审批
批准
房屋、设备验收移交单
表55

主办
审核

审核

单项工程竣工验收单
表56
监理

主办
审核

审核

工程项目综合验收单
表57

主办

设计变更通知单发放台帐
表58

审核

单项工程资料台帐
表59

审核

工程报建审批台帐
表60

审核

工程竣工资料清单
表61

审核

工程经济签证单台帐
表63

审核

施工图发放台帐
表64

审核

工程建设报建管理办法
文件编号：GCGL第002号

第一章 总 则
第1条 为使工程项目前期开发报建工作实现标准化、规范化、程序化管理，根据国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况和前期报建工作的特殊性质，减少因前期报建工作给工程建设造成损失，制定本办法。
第2条 本办法适用于公司工程项目的前期开发报建工作的各个环节和设计到的各个部门及具体办事人员。
第3条 做好项目开发的战略研究、节奏安排与控制及项目开发过程相关手续办理工作。
1、 根据公司的发展需要及当地房地产市场的现状及发展前景做好开发战略研究，合理安排开发节奏，以取得最佳的投资回报。
2、 通过对当地市场状况的充分调查与研究，结合项目的各种指标和公司的战略要求，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点。
3、 项目开发过程各种手续办理。从土地取得前、后，土地建设开发前、后，产品销售前、后各种手续的办理。
4、 前期开发报建工作是工程项目重要而繁琐的工作环节，一个项目的完整开发，其间需要办理的手续约为100多项（需要加盖100多个公章）左右，须要配备专业人员及时跟进，妥善处理各对口政府职能部门的关系。
5、 前期开发部的工作人员除需要熟悉掌握前期报建工作的各个环节和程序外，根据其工作性质需努力提高个人的专业性、主动性、积极性、开拓性素质，并不断提高其社会应酬能力。
第4条 项目开发过程中做好承包单位的评价、选择、监控与质量验收工作。
1、 在行业分工越来越细致的今天，公司的主要职责应集中定位为投资商，对资源的整合和合理利用，力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标，对相关开发工作的下游工作，参照发达国家的成熟机制，以发包形式交给专业的公司进行操作。
2、 目前，项目开发公司主要的外包工作有：
材料/设备采供——供应商
戡查、测绘工作----戡查、测绘单位
工程建设工作------建筑承包商
设计工作-------------建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等
策划、销售工作-------------销售代理公司、顾问公司
物业管理工作-------物业管理公司
3、 与承包单位的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认，后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作。
4、 在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中，需要前期开发部门有专业的人员进行把关，公司最大的精力应放在对各种资源的整合上，各承包单位都只是我们为成功完成项目开发的一个资源而已，我们要对各种资源进行整合，就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力。而这种能力，也是公司的一种很好的资源。
第5条 市场调查、分析、产品定位以及产品研发工作。
1、 市场调查、分析：
1） 市场数据收集与分析，主要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的收集、整理、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析；
2） 建立区域同业楼盘数据库，对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参考。
2、 产品定位与研发：
1） 根据对市场调查结果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品建议。
2） 根据地区消费习性及行业前沿的设计理念，对拟开发产品进行研究，形成意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与，由设计院形成方案。
第6条 项目品牌、形象包装策划工作。
1、 根据市场调查的分析和研究，作好客户的准确定位，根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要，对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划。
2、 开发项目的品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行，结合策划、代理公司的专业性建议，从市场的实际出发，根据公司的发展理念作整合，做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合，为项目的行销推广助力。
第7条 数据收集、政策研究工作。
1、 做好数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。
2、 本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用，收集国家新近发布的有关房地产业的政策，分析即将或可能出台的相关政策，研案并提出合理利用政策机会的可能，以及风险和规避方法。
3、 房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业，与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行，都可能对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。
4、 前期开发部需要有明锐的、宽广的视野，对各种可能用用的资讯进行整理与分析。在以后公司成长壮大之后，应该建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。
第8条 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果工作。
1、 公司的发展一定需要有长远的规划，一个项目的操作，除了为公司的投资赢得回报之外，还应注公司可持续发展问题，而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。
2、 利用已经有的社会资源、人脉资源，广泛收集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向公司提供可行性研究报告，为公司的发展提供选择。
3、 选择合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台。
4、 在前期开发部执行本项工作时需要充分的培植社会资源，因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，所以取得资讯相对需要付出费用。向公司提供可研结果后，由公司进行结综合性考量。
第9条 公共关系、人脉资源的建立与维护工作。
1、 主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系。
2、 主要与以下相关部门：
一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司。
3、 本项工作亦为前期开发部工作的重点，特别在与政府部部的沟通和谈判中，需要有相当的智慧和很高的沟通技巧，为项目的发展争取最优的指标，处理政府与开发商之间的相关利益平衡。事关项目的顺利发展的经济利益。
第10条 完成相关工作的后评价。
1、 在前期开发部完成前期开发工作的各项工作之后，有一个工作环节相当重要，那就是对工作的后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后，都需要对前期工作的过程进行检讨、评价。
2、 对公司而言，为公司的后续经营提供可借鉴的参考依据，检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法。
第11条 参与相关部门的策划、论证、协调会。
1、 本项工作属开公司内部横向沟通，前期开发部作为公司前期工作的执行人、决策建议人，当尽可能参加公司内部各部门的横向沟通，参与公司工程部、财务部、行政部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会，提出有利于公司发展、项目良好开发的建设性建议。
2、 在项目开展工作中，开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，前期开发部以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作，做出相关建义。
第12条 办理工程报建手续时，由前期开发部填写《工程报建审批流程表》，按规定程序审批后办理。

第二章 前期报建职责
第13条 贯彻执行国家、开发项目所在地有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。
第14条 监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作及时间安排。
第15条 办理前期调查工作，进行开发项目的测算评估，撰写可行性研究报告、项目建议书及评估报告，参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书。
第16条 进行市场调查，研究、收集、汇总对规划设计的意见和产品的意见，审查开发项目委托设计任务书及各阶段各专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关。
第17条 与相关政府部门保持良好的联系和沟通，做好工程前期各专业合各部门的协调工作、技术的管理工作，并组织协调具体项目前期各项报批工作。
第18条 制定工程前期工作计划并组织实施，审核工程前期各项费用支出，组织工程前期人员完成所规定的工作，并对前期工作质量负责。
第19条 贯彻和落实国家和当地有关征地拆迁管理方面的政策、法规，接受征地拆迁相关管理部门的指导和行业管理。
第20条 制定公司在征地拆迁管理方面的有关管理办法和规章、制度，经批准后，组织实施并监督执行，监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。
第21条 按照拆迁细则及各项政策规定，监督受托单位制定的拆迁方案、安置补助费标准，并在拆迁工程中进行专业监督管理。
第22条 对公司选择的受托拆迁单位进行资格审查，对公司委托社会拆迁拟签定的拆迁合同行使监督职能，接待有关拆迁方面的来信、来访，做好信访工作。
第23条 与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内室外效果等建筑设计，把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位及结构设计和效果设计，配合报审工作，参与图纸会审核和重大设计变更。
第24条 负责公司开发项目的建筑技术、建筑质量、建筑成本及工程前期的技术决策的全面把握和管理工作，制定和审查项目设计出图计划。
第25条 按照有关制度、规定、程序，具体开展建筑规划工作，调查用地现状，委托设计控规、详规、建筑总规、单体方案、人防、绿化规划方案并进行方案初审和报批工作；
第26条 按照有关制度、规定、程序，具体开展市政规划工作，调查市政现状和条件，负责委托设计电力、电信以外各市政专业规划方案和市政规划方案的项目综合并进行初审和报批工作。
第27条 按照有关制度、规定、程序，具体开展电气规划工作，调查供电现状和条件，合理布点，申报方案，用电报装等。
第28条 起草大型公建委托设计任务书中设备专业的设计条件，并对其初步设计中设备专业进行初审，并组织对住宅单体及大型公建的初步设计进行审查和复审。
第29条 确定建筑规划总平面图中各市政站点的位置，负责新建小区大型锅炉房设计，完成环境影响评估报告。
第30条 负责与相关部门的专业协调、专业支持、专业技术输出，配合规划部门召开市政协调会，并出会议纪要，协助完成市政管网综合图的会签。
第31条 具体负责设计进行项目设计和招标、协调工作，配合工程竣工验收工作，预测面积，提供销售所需数据和图纸，负责各项手续的具体报审工作。
第32条 负责工程前期的档案、文件、图纸等资料的收发、归档日常管理工作及工程类会议的记录，会议纪要的制作、发放和管理，整理所承担工程项目的档案资料及归档工作。
第33条 负责准备各项手续所需文件，对专业性费用审批并报负责人签字。

第三章 前期准备管理
1、 选定项目：项目管理委员会负责寻找、筛选房地产项，根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权，确定投资条件。
2、 了解情况：工程管理部负责委托具有相应资质的建设工程勘查、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查，初步了解房地产项目周边市政配套情况。
3、 买图测绘：前期开发部负责到测绘主管部门购买项目用地地形图，对比确认项目用地实际情况，如需重新测绘的，应委托测绘单位进行重测或补测。
4、 初定方案：建设工程勘察、设计单位根据公司的开发意向，初步确定项目开发方案，进行《初步开发方案设计》。
5、 签订意向：投资条件满足项目开发要求，项目管理委员会负责与受让项目方签订《项目开发合作意向书》。
第34条 前期准备阶段。
第35条 做好通过招投标工作，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量，密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。
第36条 产品销售阶段。产品销售阶段是项目在竣工之前进行商品预售，是项目开发回收资金，实现赢利的重要保障，决定着项目开发的成败和公司的根本利益，随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段（现房销售）。根据房产开发产品的用途不同应采取不同的销售策略，一般来说，商品住宅应以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。

第四章 前期报建管理
第37条 为确保项目建设前期报建工作的顺利进行，促进各部门对前期报建的协同配合，在项目管理委员会的领导下设立“前期报建工作组”。组长由前期开发部经理担任，组员由各部门具体组织报建材料的人员担任。
第38条 资料收集：前期开发部根据项目报建程序要求及时收集、整理相关资料，并将项目报建过程中产生的所有报审资料和形成的各类公司内部资料，根据公司档案管理办法规定分类编号、装订成册，提交行政管理部统一归档保管。
第39条 前期工作组职责：
1、 政策研究：根据国家和当地相关政策、法规、当地投资优惠政策和工程项目的特殊优惠条件，为工程项目争取最大开发建设优惠条件，并负责办理减、免优惠条件的落实情况。
2、 工作计划：根据公司工程项目开发计划规定的建设进度和当地政府各职能部门规定的报建程序和流程，工作组负责制定前期报建程序的（年度/季度/月度）工作计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。
3、 资金计划：根据公司开发计划规定的项目建设进度，政府各职能部门规定的缴费项目、标准、数额、时间，工作组负责制定前期开发报建手续的（年度/月度）资金计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。
4、 小组例会：每周一上午工作组全体成员参加每周例会；会议内容主要是协调部门之间的工作关系，商讨解决报建工作难点问题的措施和办法，形成“每周例会会议记要”，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后下发。
5、 工作汇报：工作组全体成员每周五下午负责各自提交“每周工作简报”，由前期开发部负责整理汇总工作组的《每周工作简报》，每月底前根据《每周工作简报》整理汇总《外联工作效果分析报告》，报项目管理委员会决策下月工作。
6、 专题会议：在前期工作中如遇工作组无法处理和解决的重大问题，工作组可向项目管理委员会申请召开有关疑难问题的专题会议，由项目管理委员会组织相关人员商讨解决办法和策略。

第五章 前期调研管理
第41条 营销策划部负责工程项目的调研任务和工作。“兵马未动，粮草先行”即“项目未动，策划先行”。研究拟建项目的投资价值，避免失误，降低风险，节省成本，满足需求，为成功开发建设和销售提供决策依据，促进公司品牌建设发展。
第42条 调研方式：根据公司和项目的实际情况，可采取委托专业公司调研和公司组成调研小组自行调研两种方式。对根据项目需要对调研结果可请相关专家对工程项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源评估等），为编制《项目建议书》或《可行性研究报告》提供可靠依据。
第43条 报告编制：对项目立项需要的《项目建议书》或《可行性研究报告》，根据公司和项目的实际情况，可组织公司员工自行编制或委托专业公司进行编制。
第44条 调研内容：
1、 收集当地政府编辑的近年《政府年鉴》，核实项目招商和规划情况。
2、 对项目周边环境进行可持续发展的宏观因素分析。
3、 根据当地经济发展情况，确定拟建项目的目标客户群体，并对其年龄、性别、职业、分布、文化特征、爱好需求、家庭成员结构等进行定位分析。
4、 对周边区域楼盘进行销售价格、周边环境、配套服务等因素进行竞争分析。
5、 调查目标客户对产品的结构、布局、房型、装修等进行产品分析。
6、 调查目标客户对项目规划设计的建筑风格、景观设计、会所设施等进行分析。
7、 研究预测拟建项目的市场走向，对整体市场实际需求状况进行分析。
8、 根据当地经济情况对客户心理价位，以及价格影响因素进行分析。
9、 根据项目的建设和投资规模，进行投入产出、产品价值、投资回报率等分析。
10、 调查目标客户的消费因素，对项目资本运作进行自我评估分析。
11、 通过调研情况对产品及客户进行定位分析。
第45条 通过调研分析和评估，明确主体，根据政府下达的《规划设计任务书》，编制项目的《设计规划设计要点》提交规划设计单位进行项目建设的初步设计。
第46条 收集整理项目前期调研产