益阳市房地产市场培训教程.doc

07年益阳房地产市场调查分析报告目 录一、益阳市房地产市场发展现状分析07年益阳房地产市场特点分析市场发展过程中存在的问题二、益阳市房地产市场区域特征分析区域市场及个案分析市场问卷调查表格三、08年益阳房地产发展趋势预测市场整体发展形势预测价格走势预测市场需求分析预测益阳市房地产市场简析一、益阳市房地产市场发展现状分析07年的银城楼市呈现出“群雄逐鹿”的局面，楼市指数一路攀升。梓山湖新城、福中福国际城等千亩大盘和商业航母逐一震撼上市，碧桂园、高尔夫紫龙郡、中核实业等地产巨鳄也在圈地造城、蓄势待发。纵观07年益阳房地产市场，可以看出益阳楼市存在着下列几个特点：1、房地产开发投资增长迅猛2007年益阳房地产投资增长迅猛，上半年，房地产各项指标都呈飞速增长态势。全市完成房地产开发投资12.32亿元，同比增长1.5倍。其中商品住宅、商业营业用房分别完成投资8.8亿元、2.49亿元，同比增长1.7倍。施工面积227.65万平方米，同比增长23%，其中新开工面积90.2万平方米，同比增长47.1%。施工面积中，中心城区在建施工规模达172.14万平方米，同比增长高达1.2倍。商品房屋销售面积60.54万平方米，同比增长1.5倍；销售额7.92亿元，同比增长2.4倍。2004年2007年6月商品房开发与销售情况统计表（单位：亿元/万平方米）年度投资完成额施工面积竣工面积销售面积销售金额空置率2004年8.25116.2466.7527.692.2458.52%2005年10.76113.8450.4343.354.2414.04%2006年17.23210.1289.8280.618.1410.25%2007年6月12.32176.7860.547.92而随着下半年像佳宁娜梓山湖新城、银色现代城、福中福国际城等大盘的强势推出，房地产各项指标将进一步攀升，截至第三季度，益阳市房地产开发投资总额已达到21.53亿元，同比增长148.9%，大大高于全省同期水平。房地产市场投资迅猛增长的主要原因在于：1） 政府方面，为了更好融入“3+5”城市群，提高中心城区影响力，在07年不断加大了招商引资的力度，利用外资加快城市建设步伐。2） 从全国整体房地产市场发展上看，由于一二线城市的竞争日趋激烈，各地开发商的目标都逐渐向成本费用更低的三线城市转移，造成了大量外地开发商不断涌入益阳市场，极大的推动了整个市场发展。2、投资地域不断南移以益阳大道为分界线，益阳大道以北的老城区由于开发体量和区域都受到了诸多因素的限制，07年新推出的楼盘较少，仅北美阳光城、秀峰富邦、中天国际花园等几个项目稍显规模，预计08年新增楼盘的数量都不会太多。益阳大道以南的高新区，随着市政府南迁，周边的配套设施和居住环境不断改善，加上其得天独厚的交通优势和发展前景，受到了更多的开发商的亲睐。根据调查了解，2007年新推出的楼盘中，高新区占了近70%的比例，已经由零星散户式的开发建造转向了密集型的开发阶段。3、商品房品质全面提升近来，随着房地产市场的日趋活跃，益阳市房地产管理力度和招商引资力度的加大以及一些外地房地产商的进入，使得益阳市房地产项目品质有了很大的提高，继丽景雅苑和精锐国际新城之后，出现了像梓山湖新城、北美阳光城、昌富城上城、上城世家、香港城、五洲城等一批具备良好人居环境的项目。以前那种零星、小规模开发得到有效控制，开发项目进入到小区化、规模化建设中，电梯小高层、多层花园洋房、高档别墅、大型购物商场、5A型高档写字楼等各类新型物业逐渐被消费者所认同和接受。楼盘建筑质量、户型结构设计、小区及周边配套设施、物业管理、小区环境绿化等成了住房消费的重要因素。4、房价指数加速上涨截止2007年9月底，市中心城区共有在建在售房地产开发项目79个，项目计划总投资48.53亿元，累计完成投资27.89亿元，总建设规模308.24万平方米，其中商品住宅200.71万平方米，13972套；非住宅商品房107.53万平方米。 商品房销售（含预售）面积137.23万平方米。商品房销售均价2488.94元/平方米，其中商品住宅销售均价1845.29元/平方米，非住宅商品房销售均价4689.59元/平方米。商品住宅中，多层住宅均价1388.62元/平方米，高层住宅均价2068.93元/平方米，别墅等高档商品房均价3897.28元/平方米。房价上涨的原因是多方面的，主要有以下几个因素：受市场供需状况，特别是较大的真实性需求是影响房价上涨的主要因素；商品房品质有较大的提升，环境、配套、施工等成本投入增加较大；建筑材料（如：水泥、钢筋等）价格上涨速度太快，从而导致房价进一步提高；购房投资需求增长。2007年1-6月我市城镇居民人均可支配收入5787.9元，同比增长18.4%，随着收入的增加，居民的消费支出也相应提高，特别是较高收入阶层和外地返乡人群，把投资房地产作为一种重要的投资方式，助推了房价上涨；随着经济发展水平和城市化水平的不断提高，人们对住房的需求也在不断提高，周边县市（包括沅江、桃江、安化、南县等）进城购房的人群不断增多，扩大了需求市场；今年股票市场的火热也进一步的带动了益阳房地产市场。同时，根据调查分析我们也从中可以看到市场存在的一些问题：1、土地综合开发利用率低，部分企业存在屯地投机行为 据市房管局提供的数据显示，2004年和2005年，益阳房地产开发企业购置土地分别为176.77、169.38万平米，实际完成开发利用的土地分别只有96.45、22.09万平米，分别为购置土地面积的54.56%和13.04%。而到2006年和2007年，对土地占而不开的情况更加突出，一些所谓的超级大盘在开发建筑总量上与其所占用的土地面积严重不成比例。这说明在房地产开发投资过程中存在着部分开发商购买土地而不进行开发，等待时机转卖土地的投机行为。2、房地产开发企业规模参差不齐，市场管理不完善截至2006年，益阳共有房地产开发企业142家，在142家开发企业中没有一家二级企业，四级和暂定资质的企业占了76.76%。开发企业规模、综合势力十分弱小，加上政府相关部门对项目开发过程中的监督管理不当，出现了很多像工程质量不达标、资金周转不灵停工、拖欠工程款、延期交房种种问题，消费者、施工方与开发商之间的矛盾越演越烈。这些问题如不能及时解决，将直接影响到整个市场的信誉度，降低购房者的购房积极性。 3、商品房供应结构不合理 1）商品房住宅与非住宅的结构比例严重失调。特别是商业用房总量供应严重过剩，空置率居高不下，早期的商业项目有古道街、华联商业步行街、赫山庙商业步行街等商业项目到现在商业氛围还没有起色，大唱“空城计”；近期的有资水会龙不夜城、时代广场、万城国际等招商销售也是举步维艰，商铺空置率高达50%；而随着现在几个大型商业项目（如：6万平米的香港城、20万平米的福中福国际城、7万平米的佳宁娜购物广场等）竣工面市，更进一步加剧了市场竞争的激烈性。2）普通商品住宅供给量偏小，住房整体质量亟待提升。商品住宅开发户型面积偏大，130180平米之间的住房供应量达到了70%，而通过对消费者市场的问卷调查中却发现，消费者对120平米以下的中低面积需求比例高达62%，供需结构失衡。高档住宅和别墅开发总量上升过快，经济适用房与普通商品房却停滞不前，廉租房建设相对滞后。中低价位楼盘数量减少，高价位楼盘数量不断增加，必然会加剧市场供需矛盾，从而导致“有价无市”的局面。4、房地产信贷风险增加益阳房地产业融资对银行贷款的依赖程度高，在支付土地购置款后，开发阶段主要依靠银行贷款和预售款筹集资金。至2006年12月末，益阳房地产贷款余额达16.58亿元，比年初增加5.08亿元，占年末贷款净增额的47.92%，占贷款总额的9.74%。其中，新增房地产开发贷款19968万元，新增个人购房贷款12719万元，新增住房公积金贷款18151万元。而由于开发商的实力参差不齐，加上市场竞争压力的不断加大，一旦在开发建造和销售过程中出现资金紧缺的问题，就会导致信贷资金不能按期归还，金融机构将面临较大损失，甚至还会出现诸如开发商或房贷客户申请贷款时不讲诚信，高估贷款抵押物、“假按揭”恶意套现、多家授信、滚动开发等情况，更进一步增加了房地产贷款风险。二、益阳市房地产市场区域特征分析（一）区域市场及个案分析益阳市为了在未来的湖南“3+5”城市群建设中，提高益阳中心城区的影响力，城区发展重心向南、向东偏移，向南和东南发展了益阳大道以南高新片区和龙岭北片区，资阳片区主要沿马良路两侧发展了部分区域，同时积极促进益桃沅城市一体化，提质扩容，增强城市辐射面和带动能力。为了更好的对城区市场进行细化分析，现依据市政府的整体规划布局、区域经济状况、交通网线分布、环境影响以及房地产发展现状等因素进行综合比较，将益阳城区划分为资阳片区、桥南片区、赫山片区、市政府片区、梓山湖片区、火车站片区等6大房地产板块。对这6大板块结合具体个案逐一进行比较分析。1、资阳片区： 范围：资江以北城市区域资阳片区属于益阳市的老城区，80年代末、90年代初作为益阳市政治和经济中心，直到90年代中期随着市政府的南迁，其经济发展速度减缓，现在的居民住房和商业多为那个时期的建筑产品。目前，呈现规模化、小区化的房地产项目开发很少，沿马良路、迎春路多为小规模的开发和居民自建房，成规模的住宅楼盘仅有秀水俪园、诚信家园、精锐国际新城、兴盛家园、马良小区等几个。销售价格在其它几个片区处于最低的水平，除精锐国际新城以外，其余的销售均价都在1500元/平米以下。随着长春工业园的开发建设及居民居住观念的转变，消费者对住房的舒适度、环境、户型设计、小区配套等硬软件要求更高，也逐渐出现了以精锐国际新城为代表的高品质楼盘。07年代表性楼盘：精锐国际新城项目位置：长春路北侧开发商：浙江精锐置业发展有限公司销售热线：3800066/3800099物业类型：联排别墅、花园洋房、商业街建筑风格：北美建筑风格主要交通：13路、26路周边配套：马良湖公园、水调歌头大酒店、精锐英才学校等总规模：总占地1000亩，其中一期262亩，建筑面积86600平米户型面积：洋房区90150平米，别墅区180280平米均价：别墅区3000元/；洋房区1700元/工程进度：别墅现房，洋房区08年3月31日交房主诉求点： 千亩大盘、整体规划 全景现房销售 节能环保建筑 三大配套：马良湖公园、精锐英才学校、城市文化广场 小区景观环境优越 A级物业管理 资阳区未来的核心区域小结：精锐国际新城作为资阳区的标志性楼盘，以其优质的建筑品质、优美的生活环境和完善的小区配套，在07年受到市场的追捧。二期的建设开发也即将在08年开始，随着整个小区规模的扩大，将会对资阳片区的房地产开发建设起到良好的带头作用。 08年值得期待楼盘：1）水调歌头大酒店基本信息：资阳片区第一家五星级商务酒店，位于长春东路中段，占地43亩，集餐饮、住宿、休闲娱乐、商务办公为一体。于2007年7月奠基，现已经破土动工，咨询热线：3806555/3806666。 2）资江明珠基本信息：项目位于资江东路，资江一桥东侧，占地28990平米，建筑形态为1532层高层住宅，项目还在规划设计之中。项目主诉求点在于江景房和资阳片区第一个高层住宅。2、桥南片区： 范围：金山路以东，大桃路以西，滨江路以南，益阳大道以北区域该片区的基本特点如下： 1）人口密集，商业氛围十分浓厚。该片区属于益阳90年代末的商业中心，常驻人口较多，其中以桃花仑路和康富北路沿线为商业集中地段。2）市政配套齐全，交通网线通畅。地处老市政府所在地，学校、医院、酒店、商场一应俱全，城市主干道金山大道、桃花仑路、康富路交汇于此，公交线路四通八达。3）属于城区景观集中区域。拥有滨江景观带、会龙山公园和秀峰湖公园等环境优美的休憩场所，属益阳市城区旅游景点。因而桥南片区的房地产开发项目如资水会龙不夜城、香港城、北美阳光城等多数都围绕以上几点做文章，但同时也存在下列几个问题：1）老城区的拆迁难度很大，成本费用高。2）部分新开发的项目都在向住宅小区方向发展，但总体建筑规模较小。3）新市政府南移，商业经济、政治文化重心都逐渐转移，区域经济地位下降。这些方面都造成了该片区房地产开发项目在市场竞争中的一个尴尬地位，拆迁建筑成本下不去，区域未来发展前景上不来，房价只能不上不下。07年代表性楼盘：1） 香港城项目位置：大桃路以东，龙洲路以西，滨江路以南，桃花仑路以北的市区商业核心区。开发商：益阳市中南实业发展有限公司销售热线：6181888/6181999物业类型：商业购物中心，小高层建筑风格：现代风格主要交通：7路、10路、11路、16路、20路、23路、26路周边配套：一中、二中，中信酒店、益阳影剧院、步步高超市等基本配套设施完善总规模：规划总用地面积627.9亩，总建筑面积80余万平方米，住宅约16万平方米，商业约60万平方米，综合配套约4万平方米，停车泊位2510个。总投资额近30亿，分3期开发，其中第一期占地面积约111亩，总建筑面积约13万平方米。户型面积：住宅90140平米均价：商业部分7000元/平米，住宅部分1700元/平米工程进度：商业部分五角大楼已经封顶，住宅部分三栋小高层已经封顶，现推46号栋。预计到2010年底整个项目工程全部竣工。主诉求点： 市政旧城区改造重点工程，政策扶植 开发商实力雄厚 区域位置优越，升值前景无限 交通便利，周边配套齐全 益阳首个“绿城式”物管服务小结：香港城作为赫山区最大的商业住宅项目，在益阳市的影响力非常大，属于益阳市最大的旧城区改造工程。由于前期对整个消费市场的估计不足，在开发推广思路上错误的选择了先商业后住宅的营销方式，造成了现在的资金断链，影响到了整个项目的开发销售进度。但随着住宅的持续热销，整个项目影响力的扩大，也开始逐渐复苏。2） 北美阳光城项目位置：大桃北路以东，军分区对面开发商：北美地产销售热线：6808888/2622222物业类型：商住综合楼，小高层建筑风格：北美风情主要交通：7路、20路、23路周边配套：步步高超市、菜市场、酒店、银行、学校等总规模：占地面积6万多平方米,建筑面积约19万平方米,绿地率高达46%户型面积：140180平米，三房和四房起价：1980元/平米工程进度：地上三层，2007年12月29日开盘主诉求点： 城市中心，区位条件好 建筑风格新颖 小区规划设计独特，生活配套完备小结：作为2007年末最后一个开盘销售的项目，北美阳光城一开始就以城市中心小区和北美建筑风情来作为主要卖点。前期广告投入较大，提升了整个项目的市场影响力。但老城区改造固有的劣势和过高的售价都将给项目的后期销售带来很大的影响。08年值得期待楼盘：1)世纪龙祥基本信息：项目位于大桃北路益阳茶厂对面，占地50亩，拆迁工作基本完成，现开始进行土地平整阶段。2)碧波豪苑2期基本信息；项目总占地46.8亩，总建筑面积6万多平米，位于大桃路和滨江路交汇处。一期多层住宅已经交房，二期将开发4栋现代主义风格的高层住宅，打造益阳首家人文江景楼盘。3、赫山片区： 范围：龙洲路以东，常长高速以西，益阳大道以北至资江区域该片区同资阳片区一样属于老城区，主要以大型商业市场为主，如：赫山庙商业步行街、华联商业街、银城大市场、中奇家世界等，住宅以多层建筑开发为主，虽然该区域有益阳连接外地市主要干线长常高速，但并没有对该片区域经济起到很大的带动作用。随着城市的南移东扩，加之“3+5”城市区的加速融合，一些品质高、规模大的项目正在逐步开发，如：中天国际花园、巴黎馨苑、秀峰富邦、汇龙苑等，将对该片区的房地产开发起到较大的推动作用。 07年代表性楼盘：1）中天国际花园项目位置：桃花仑东路164号开发商：益阳中天房地产开发有限公司销售热线：3296666/3278888物业类型：小高层4栋，商住综合楼1栋建筑风格：新古典主义风格主要交通：7、11、20、26、28路周边配套：赫山庙商业步行街、金鸿百货、国美电器、步步高超市、益阳师范、十三中等总规模：总占地1.8万多平米，总建筑面积6.6万多平米，容积率3.34户型面积：80160平米起价：待定工程进度：在建主诉求点： 城市中心繁华区域 6000平米景观空间与2000平米的空中花园连为一体，展现国际化生活情景 贵族生活，富人区，彰显身份与地位2）中奇家世界项目位置：益阳银城大市场旁开发商：益阳市中奇房地产开发有限公司销售热线：2170888物业类型：家居建材市场主要交通：3、7、8、13、20、26路周边配套：朝阳市场、汽车东站、晶鑫大酒店、银城大市场等总规模：总占地26980平米，总建筑面积54498平米，总投资1.7亿起价：以招租为主工程进度：即将开业主诉求点： 益阳本地实力开发商 专业家居建材超市 交通便利，升值潜景高08年值得期待楼盘：巴黎馨苑基本信息：由益阳祺瑞房地产开发有限公司开发，项目占地面积117亩、总建筑面积将达到25万平方米，是益阳市旧城改造的重点项目，预计2008年8月开盘，建成后的“巴黎馨苑”将成为“法式浪漫风情、现代欧式建筑风格”的高尚人文社区。4、市政府片区：范围：金山南路以东，龙洲路以西，益阳大道以南，鹿角园路以北区域随着益阳市政府和各职能部门南迁，包括人力、物力、财力等各方资源逐渐向城南板块聚集，经济和政治重心都在政府的宏观调控下向“南”倾斜。大批招商引资过来的企事业单位迁入该片区，如：科力远、博云高科、多晶硅、海纳百川、纳爱斯等，使该片区逐渐成为益阳市新的城市中心。作为新开发的片区，在其道路建设、整体规划上都有很大的优势，齐备完善的配套设施，宽敞便捷的交通道路，加上奥林匹克公园、梓山湖高尔夫球场等城市稀缺资源，都给该片区创造出更加优质的生活环境，促进了该片区房地产开发的蓬勃发展。该片区的房地产开发同时具有以下几点特征：1）项目开发密集。这两年新开发的商业和住宅项目有近50%分布在该片区，基本上围绕市政府和奥林匹克公园周边建设。2）楼盘档次高。价格和品质的双层体现，一方面是体现在整体品质上，如：小区环境配套、物业管理、建筑材料等各方面的提升；另一方面是体现在房屋价格上的提升，如：银色现代城、上城世家、昌富城上城等销售均价都已达到2000元/平米以上。3）开发体量大。由于新开发区基本上没有旧城拆迁改造的问题，降低了开发成本，开发空间大，限制性小，很多项目都选择了大面积征地分期开发的形式来抢占市场资源。4）产品市场细分。由于该片区的开发楼盘较多，竞争压力大，许多楼盘在建设、销售阶段都在寻求差异化市场来增加自己的卖点。如：上城世家的LOFT双层空间设计；昌富城上城的中央空气热泵供水系统等等。07年代表性楼盘：1） 银色现代城项目位置：益阳大道和康富路交汇处开发商：益阳嘉和日盛房地产开发责任有限公司销售热线：4386888/4389888物业类型：商业街+小高层、高层住宅共13栋建筑风格：现代风格主要交通：5、8、9、16、20路周边配套：步步高百货、华天酒店、五洲酒店、新华书店、益阳日报、中国移动营业大厅等总规模：总占地68亩，总建筑面积13万平米户型面积：90140平米，二房和三房均价：二期销售均价2500元/平米工程进度：基本竣工主诉求点： 开发商品牌优势 区位优势，城市中心商圈 “一站式”商业购物街 高档建筑，高层享受 周边配套齐备小结：地处益阳市商业中心地段，具有无可比拟的区位优势和发展前景，项目本身也着力打造成益阳市顶级商业中心和高端住宅生活区。该项目的建成也将更加凸显出华天商圈的核心商业地位。2） 上城世家项目位置：康富南路国税局南侧开发商：北京兆金昌富地产销售热线：2626111/2626999物业类型：多层、小高层住宅建筑风格：现代中式风格主要交通：9、20路周边配套：奥林匹克公园、高尔夫球场、农业银行、朝阳国际实验学校等总规模：占地116亩，总建筑面积约12万平米户型面积：90180平米平层，复式190247平米均价：多层2200元/平米，小高层2500元/平米工程进度：一期交房，二期在建主诉求点： 园区活水景观，环境优越 益阳首家LOFT户型设计，新颖独特 建筑外形美观，展示楼盘高档形象 整个片区生活环境优越，奥林匹克公园、梓山湖高尔夫球场小结：在项目刚进入益阳市场时，用了近一年的时间进行详细的市场调查，将消费者市场进行了细分，针对性的调整了项目在户型和推出价格上的策略，使项目在推出后能迅速的为目标消费者接受，成为07年益阳市的明星楼盘。3） 福中福国际城项目位置：康富路东侧，海棠路以北开发商：深圳市福中福房地产开发有限公司销售热线：3275888/3279999物业类型：商业城+写字楼 建筑风格：欧式建筑风格主要交通：5、9、16、18、20路周边配套：步步高百货、华天酒店、新华书店、益阳日报、朝阳国际实验学校等总规模：总占地11万平米，总建筑面积20万平米，共18栋建筑构成价格：临主干道1500019000元/平米，内街商铺800010000元/平米工程进度：全面封顶，2007年12月9日开盘，2008年5月1日开业主诉求点： 开发商品牌优势，强大的经济实力 名人效应 商业航母，20万平米纯商业，规模优势 欧式建筑风格，优质的购物环境 区位优势突出，投资价值高小结：福中福国际城作为益阳市最大的商业购物中心，属于07年市政府重点支持项目。独具优势的地理位置，开发商强大的经济实力都展现出其超级大盘的风范，同时，由于其大体量的商业面积也加剧了益阳已趋饱和的商业竞争。08年值得期待楼盘：1）中核缇香雅苑基本信息：项目位于益阳市海棠路与龙洲路交汇，总建筑面积230000平米,42%绿化率，纯欧式风格建筑，预计销售均价在2500元/平米左右，定位于益阳高档住宅小区。咨询热线：6200066/6200099。2）世纪大厦基本信息：项目坐落在益阳大道与龙洲路交汇处的东南角，初步设计单栋建筑面积8万平方米，总投资达2.5亿元，大厦楼层为33层，总高度将达到115米，预计2008年8月建成，建成后将成为除省会长沙外湖南第一高度。5、梓山湖片区： 范围：龙洲路以东，龙岭工业园以西，益阳大道以南，迎宾路以北区域该片区是益阳目前最具潜力的高尚住宅开发片区，属于从高新区中独立出来的一个片区。城市最大的绿肺梓山湖高尔夫球场，800亩宽阔水域的梓山湖，城市学院、医专、师范学院等高校云集的大学城使该片区拥有不可替代的优势。该片区的开发项目都属于超大体量的楼盘，一些实力商家纷纷在此圈地造城，如:总占地7000亩的梓山湖新城投资28亿围湖造城；占地5000亩的高尔夫紫龙郡致力打造城市高档生活区；全国十强房地产开发公司深圳碧桂圆也拿地2000亩来创建城市品牌。这些地产巨鳄的强势进入将迅速带动梓山湖片区的房地产开发建设，形成以环境为最大卖点、教育、旅游休闲为支撑的新型高尚住宅区，与市政府片区一起成为益阳房地产市场的中坚力量。07年代表性楼盘：梓山湖新城项目位置：益阳大道梓山湖畔开发商：佳宁娜（湖南）实业有限公司销售热线：2266888物业类型：五星级酒店、商业广场、湖景别墅、多层、小高层主要交通：5、8、11路周边配套：高尔夫球场、市广电局、市民生活广场、原生态湖区等总规模：占地7000亩，总建筑面积103184平米户型面积：110432平米均价：别墅6000元/平米，小高层2800元/平米，多层2000元/平米工程进度：一期竣工主诉求点： 企业品牌优势 300万平米国际生态湖区物业，展现优越的自然景观环境 顶级富人生活区 城市东扩发展规划，增值潜力大 物业类型齐备：独栋、联排别墅，多层、小高层住宅，风情商业街，五星级湖畔酒店，专业物流中心，SHOPPING MALL小结：梓山湖新城作为益阳市07年开发规模最大的楼盘，总投资28亿元围湖造城，项目占据了梓山湖畔的绝版广阔区域，一推出就是以益阳市房产业领导者形象展现在世人面前，其价格都是定位在益阳市最高端位置，目标客户群基本锁定在都市金领和富豪级人群上。同时，在宣传推广上以城市湖居环境文化来引导益阳市民的居住理念，通过打造高尚住宅群落来提升整个益阳市房地产市场品质。08年值得期待楼盘：1）广州碧桂园基本信息：由地产巨鳄广州碧桂园控股有限公司投资近25亿元在高新区银城路以西、迎宾路以南、梅林路以北开发建设超五星级酒店及住宅项目。项目规划用地面积约2000亩，以开发多层楼房为主。该项目的引进不仅能提升区内大型房地产开发的档次，而且还有利于推进高新区的建设和发展，开创益阳楼市的精装房时代。 2）高尔夫紫龙郡基本信息：项目位于龙洲南路高尔夫球场旁，总占地5000亩，欲借助贵族休闲运动高尔夫来建造城市顶级生活社区。咨询电话：22200006、火车站片区： 范围：益阳火车站周边区域该片区主要依托于火车站的口岸带动能力，随着汽车南站的搬迁，将成为益阳市连接周边县市的南大门，现在火车站片区的房地产开发以商业投资型的专业批发市场为主，如：万城建材批发市场，万利大市场，维克多仓储式建材市场。该片区相对于高新区其他两个片区发展相对缓慢，对城区消费群体的吸引力不够，随着沅益桃城市一体化和城市南移进程的加快，将带动该片区的房地产开发建设，成为整个高新区的辅助支撑点。 07年代表性楼盘：1） 新和香江城项目位置：金山南路东侧火车站对面开发商：益阳新和房地产开发有限公司销售热线：6101008/6101068物业类型：商住综合楼主要交通：5、6、10、18、19、20、23路周边配套：益阳火车站、鹿角园市场、建设银行、中国移动营业厅等总规模：占地21689平米，总建筑面积52384平米户型面积：118220平米均价：1700元/平米工程进度：2号栋已封顶，1号栋地基主诉求点： 火车站优越地理位置，一下火车就到家 车站片区第一高层建筑，彰显身份地位 准现房发售2） 万城国际项目位置：金山南路西侧火车站对面开发商：益阳邮政广场开发有限公司销售热线：2611188/6103888物业类型：公寓住宅、商业主要交通：5、9、10、18、19、20、23路周边配套：益阳火车站、鹿角园市场、建设银行、中国移动营业厅等总规模：总占地面积近80亩，总建筑面积90000户型面积：商业3070平米，住宅30130平米均价：4800元/平米工程进度：一期竣工，二期12月31日开盘主诉求点： 火车站对面区位优势 城市未来发展方向，投资前景看好 公寓式建筑，购房总价低，回报高小结：项目从开始就避开益阳市场的主流户型，寻求市场空白点，着力推出小面积的公寓型住宅，通过低总价和高投资回报来吸引客户。 三、08年益阳房地产发展趋势预测（一）市场整体发展形势预测1、08年益阳城市发展趋势1) 招商引资力度将进一步加大，通过引进大量实力型的企事业单位来带动城市经济发展；2）“南扩东进”步伐加快，城市扩容，增加城市常驻人口，市政府片区作为政治、文化、经济核心的影响力进一步加强，也将成为新盘开发的集中地；3）企事业单位集资用房数量增加，定向性开发项目有增无减。2、国家政策对益阳房地产的影响07年全国的房地产行业“一半是海水，一半是火焰”，一方面全国房价“涨”声一片，以京、沪、深为代表带领全国楼市全线飘红；而另一方面国家为了防止房地产泡沫经济出现，不断重拳出击，相关部门纷纷出台各项规章制度来抑制房价。随着国家对房地产行业日趋从严从紧的管理，加之08年将要全面落实“从紧的货币政策”，银根将进一步紧缩，楼市拐点逐渐显现。与此同时，这些相关政策法规的落实将可能对益阳房地产市场带来下列影响：1）楼市指数趋于平稳，市场真实性需求增加，投资者以持币观望居多；2）资金实力雄厚的大开发商将成为市场的主流，靠银行房贷进行开发建设的中小型开发商将举步维艰；3）经济适用房和廉租房开发量将增加，加上企事业单位的集资用房建设都将对商品房市场造成更大的冲击。（二）价格走势预测0307年益阳商品房价格走势通过上表可以看到，益阳房价在06、07两年处于飞速发展时期，预计08年在各项政策法规从严从紧的影响下，益阳房价将出现以下特点：1、价格整体形势稳中有升。具体原因在于：1）城市整体经济还将保持高速发展，人均消费支出能力继续增强；2）各项政策落实存在滞后性，对益阳造成的影响相比较一、二大城市要小；3）08年新推出的项目将在建筑品质、小区配套、生活环境各方面进一步提升，也将进一步提升房屋价值。2、房价整体上涨幅度减缓，其中商品住宅的上升空间较大，将保持8%10%的增幅，2500元/平米将成为楼市拐点。3、商品住宅价格区间进一步放大，面对不同的消费阶层市场进一步细分，预计高档商品房住宅达到2500元/平米以上，中档达到15002000元/平米，低档在1000元/平米左右。4、非住宅商品房中，写字楼和公寓酒店的售价将拉动市场房价提升，商业地产销售价格趋于平稳。具体原因在于：1）08年开发的写字楼和酒店品质和档次都很高，且已形成了规模效应，公开发售产权和经营权将是大部分开发商融资的主要手段；2）商业市场过于饱和，中心商业区可开发地段越来越少，如何消化现存体量是许多商家的主要课题。 （三）市场需求分析在这里分别对商品住宅市场和非住宅商品房市场进行分析预测。在商品住宅市场方面，将会出现：1、08年新推出的楼盘体量进一步加大，千亩以上的超级大盘将加剧市场竞争，随着供应量的激增，市场将由供方市场逐渐转变成需求方市场。2、价格还是影响消费者购房最重要的因素，同时其他因素如：开发商资金实力、房屋建筑质量、小区物业及配套、项目所处区域位置也将直接影响到消费者的购房意向。3、消费者的购房观念将更趋于理性，不再片面的求大求全，90130平米之间的户型将成为市民的主要需求点。4、市场产品进一步细分，通过寻求差异化市场来减少竞争风险，江景房、精装房将引领益阳楼市新潮。 在非住宅商品房方面将出现：1、受大环境政策影响，投资客户持币观望者增多。2、商业市场呈现过度饱和，竞争白热化，投资者选择面更广，开发商资金实力和项目区域位置将起到决定性作用。3、物业业态更加多样化，高档物业集中喷发，如：华天贵宾楼、世纪金源广场、世纪大厦、水调歌头大酒店等。4、商业将遭遇招商瓶颈，部分商业将成为“三无”项目，一无投资者、二无经营者、三无消费者。5、已建成开业的商业，在后期的物业服务上将成为市场关注的焦点。