物业工程部管理规范.doc

物业工程部管理规范
2016-05-16 物业通

1 工程部的任务
1.1 为物业供应能源----工程部必须管理好为物业日常经营提供能源的设备如供电,供热,供冷,供汽,等负责控制和运行这些设备,并保证物业的需要。
1.2 对物业设施和设备进行维修----工程部负责物业的设备和设施及家具,用具等维修和保养。
1.3 对设备和设施进行增建,更新和改造----为了发挥设备的综合效益和避免物业的设备老化,并不断提高和完善物业的形象,使物业永褒青春,提高竞争力,应对物业设备设施和物业装修进行增建,更新和改造。
2 电工班的任务
2.1 负责物业电力系统的运行和管理。
2.2 负责配电室配电柜及其附属设施的保养及故障维修。
2.3 负责物业内所有电源的正常供应。
3 空调班的任务
3.1 负责物业中央空调系统的运行管理。
3.2 负责物业所有空调，通风设备的维护和检修。
3.3 负责物业中央空调水系统的维护保养和故障检修。
3.4 负责空调设备，电机及控制电器的维护保养和故障检修。
4 维修班的任务
4.1 负责物业水暖设备，厨房设备，人力推车和五金构件的检修工作。
4.2 负责物业装修设施，家具，装饰灯具及土建方面渗漏水的维修工作。
4.3 负责物业动力系统的完善改造，设备更新和小项增改工程施工。
4.4 积极协助空调班，电工班，电梯班的重大故障检修。
二 工程部岗位规范
1 工程部经理职责
1.1 负责制定业务工作计划，定期编制设备维修及更新的预算报表及审核请购物资报告。
1.2 负责和实施物业各项动力设备的运行控制及维修保养计划。
1.3 负责物业各项土建工程建设规划及组织施工。
1.4 制定节能措施，降低物业能源消耗，提高经济效益。
1.5 负责处理业务范围内发生的问题和客人对工程维修工作的投诉。
1.6 协调客房，餐饮等部门的日常维修及各项设备维修周期计划的制定。
1.7 合理安排部门员工工作，负责员工的业务技术培训及业务考核。
2 工程部主管岗位职责
2.1 协助工程部经理开展工作。贯彻执行上级下达的各项指令，组织落实工程维修项目，督导检查各班组人员按岗位规范和操作规程做好工程维修保养。
2.2 检查重点部位的重点设备运行状况，技术状况，发现事故隐患立即采取措施，排除故障，保证物业正常营业需要。
2.3 巡视检查各班组员工遵守纪律，完成工作任务的情况，发现问题，及时提出改进措施
2.4 督导检查班组人员，作好设备运行记录，收集编制技术资料，技术档案，为保证设备管理与运行提供依据。
2.5 完成工程部经理交办的其他工作。
3 领班岗位职责
3.1 及时完成主管交办的各项工作任务，带领全班人员坚持执行岗位职责，操作规程及各项规章制度。
3.2 负责按部内计划要求制定本班维修保养计划，备品备件计划，管好本班负责范围内的设备,使设备经常处于良好的技术状态。
3.3 负责落实物业的各项管理制度和操作规程，发动班组成员参与管理，组织学习和运用各种现代化管理技术知识。
3.4 负责本班责任范围内的节能管理和技术状态管理，按质按时完成各种工作报表和记录，为物业统计核算提供资料。
3.5 负责本班员工的思想教育和业务技术培训。
4 电工岗位职责
4.1 严格遵守物业《员工手册》和各项规章制度。
4.2 努力学习技术,熟练的掌握物业的线路走向及所辖设备的原理,技术,性能和实际操作。
4.3 密切监视配电柜的各种仪表显示,正确抄录各项数据并填好报表。
4.4 积极配合电路检修工作,如断电检修,需具体检修人员直接通知挂“严禁合闸”的指示牌,未经检修人员通知而随意合闸造成的严重后果由当班人员负责。
4.5 发生事故时,值班人员应保持冷静头脑,按照操作规程及时排除故障,并报告部门经理,事故未排除不进行交接班,应上下两班协同工作,一般性设备故障应交待清楚并做好记录。
4.6 做好线路防火工作,严格检查线路负荷,发现不正常状态必须找出原因,加以纠正。
4.7 认真保管电子设备维修专用仪器,仪表,保障达到仪器的各种工作指标。
4.8 对电子设备维修中所需备件,包括备用零件,备用组件需妥善管理,定期测试,保证随时应急使用。
4.9 保证电子设备机房的工作环境达到设备的要求,做好防火,防潮,防静电工作。
5 修理工岗位职责
5.1 严格遵守物业制定的《员工手册》，热爱本职工作，认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快速准确，处理迅速及时。
5.2 每班的值勤人员负责常用耗材的清点，发现不足要及时补充。
5.3 严格遵守操作规程，正确使用手动和电动工具，发现问题及时调整修理。不能修复的必须报告部门经理，对各类工具设备做到勤保养和妥善保管。
5.4 树立强烈的物业意识，文明维修，物业至上，工作时尽量不影响客人，公共场所施工必要时加设围栏，在客房使用如冲击电钻等强噪音的工具，必须严格遵守时间规定，严格按计划时间施工。自觉做好施工场地的收尾工作，以保证物业的环境优美。
5.5 对来人来电报修及时登记，维修要迅速，及时，维修完立即返回班组待命，并认真填写维修换件记录单。
5.6 交班时发生应急故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班。
5.7 维修人员如违反制度，拖延时间，修理质量低劣，影响营业和造成设备损坏的要追究当事者责任。
5.8 严格执行《设备维修程序》的规定和《维修服务规范》。
6 空调工岗位职责
6.1 定时对外界及空调区域的温度，相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，并做好记录。
6.2 每班值班人员必须做好所有运行记录，并签名，除清楚记录运行参数外，还必须记录清楚设备的开停时间，停机修理原因和年恢复正常状态的时间。
6.3 必须记录清楚设备的开停时间，停机修理原因和恢复正常状态的时间，3值班人员必须坚守岗位，服从指挥，严格执行操作规程，对值班长安排的工作负责。
6.4 严格执行安全操作及保养规程，保证维修质量，按时完成任务。
6.5 严格遵守《员工守则》及各项规章制度，维修要迅速及时，维修完毕要迅速返回班组待命。
6.6 负责搞好空调机房及所属机组的清洁卫生工作。
6.7 认真学习专业知识，熟悉设备结构，性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷。
6.8 有事离开岗位必须报告当班负责人，征得同意才能离开。
7 锅炉工岗位职责
7.1 严格按照操作规程，确保锅炉的安全运行。
7.2 做好锅炉及其附属设备的维修保养和年度检修工作。
7.3 坚守工作岗位，按照规定做好巡检及各种记录。
7.4 负责锅炉房及相关设备的清洁卫生和节能措施。
7.5 努力学习技术，不断提高司炉水平，防止重大责任事故发生。
7.6 积极完成上级交予的其它任务。
三 工程部基础管理制度
1 设备技术档案管理制度
1.1 设备技术档案由工程部专人负责，物业所有设备均建立技术档案，按设备种类，按时间顺序存放。
1.2 设备建档 物业所有设备均分类，分部门建立设备档案，内容包括：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，维修保养记录，改进安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时间归档编号以便查找。
1.3 设备图表 设备图表由工程部统一管理。包括：设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装与特殊加工图等。这些图均分类编号，归档管理，供设备维修管理人员查阅。
1.4 设备运行日志 包括：配电室运行日志，锅炉运行日志，空调制热或制冷运行日志，空调区域温度，湿度巡检记录。这些报表日志使用记录完毕后，统一交工程部存档管理
5技术档案借阅 工程部各种技术档案建立后，借阅时需办理借阅手续，经档案主管人员统同意方可借阅。
2 能源管理制度
物业的能耗主要是指燃油，电等的消耗量，其中大部分的耗费为电能的耗费，因此降低能耗首先是抓电能，其次是燃油，工程部经理需直接领导安排各种节能措施。工程部应进行每月的能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进行不同年份不同月份的耗能比较，并采取以下电能节约措施：
2.1 对无功功率进行补偿以提高功率因数，功率因数应控制在0.9以上。
2.2 对供电网络进行电流平衡调节,低压网络的电流不平衡度应小于20%。
2.3 空调制冷系统应根据现场环境温度,开停部分机组及控制冷却水温和水质,以提高制冷系统的运行效率,对于宴会厅等非24小时营业场所可采取提前送风,营业结束前半小时减少送风量以节能。
2.4 照明节电要求光源,灯具的高效节能,还应对照明场所进行合理照度设计和控制。
2.5 对物业各部门负责人员进行节能知识培训，加强物业员工合理使用空调，照明灯具等以节约能源的节能意识。
3 安全运行管理制度
3.1 根据劳动部门有关规定，组织对电工等特殊工种人员进行技术培训并考核，逐步做到持有操作证的才能上岗。
3.2 根据劳动安全规程，制定各种维修操作规程和安全检查制度。
3.3 加强劳动安全教育，在进行有危险的作业时值班负责人应亲自到场。
3.4 对变配电，燃油炉，空调机组，电梯必须进行年度检查。
3.5 对中央空调，配电柜，燃油炉的压力表，保险阀等必须定期报送有关单位进行校验。
3.6 重要机房如配电房，空调机房，电梯机房应设警戒牌，严禁非工作人员入内。
3.7 水箱，机房，配电柜均应上锁，钥匙由专人保管。
3.8 木工作业场地禁止吸烟，并要求每天清除木屑。
3.9 应对员工进行急救和消防知识的教育和考核。
3.10 建立事故处理制度。
3.11 对外协施工人员，必须进行安全教育，并签定安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。
3.12 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。
4 工具管理制度
4.1 根据工种的不同，检修人员常用的工具可由个人保管使用。
4.2 机房值班工具应放在固定的工具柜内，并排列整齐，工具箱作为交接班内容之一。
4.3 各种电动工具原则上由专人保管。
4.4 电焊机等配套工具由使用者负责保管。
4.5 凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。
四 设备运行管理制度
1 设备维修程序
1.1 设备需要维修，使用部门如实填报报修单，部门负责人签字后送工程部。
1.2 急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。
1.3 工程部接报修单或电话后应在5分钟内及时派工，维修人员到达现场后，凭报修单进行维修。特殊情况可先维修，然后补报修单。
1.4 修复后使用部门应在报修单上签字认可。
1.5 无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在报修单上，签字并送工程部负责人手中
1.6 工程部负责人根据情况，属零配件问题的，可按程序填报申报表；属技术原因无法修复的，在2-4小时内报主管总经理。
1.7 关于维修时现场维修应注意的礼仪，按《维修服务规范》执行。
2 公共部位巡查检修
对于几个部门共同使用且较难界定由谁负责的公共部位设施设备，工程部派人进行巡查检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查员汇报当班负责人后安排检修。
3 客房巡查检修
可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次协助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常维修项目仍由客房部填写报修单
4 大型成套设备的计划检修
设备的计划检修是保证设备运行的主要手段，但在安排设备的检修时应注意到物业的设备运行特点，尽量减少对客人的影响和带来的不便。
根据检修的要求可分为以下二级保养：
4.1 一级保养
4.1.1设备一级保养的目的
4.1.1.1 使操作者逐步熟悉设备的结构和性能
4.1.1.2 减少设备的磨损，延长使用寿命
4.1.1.3 消除设备的事故隐患，排除一般故障，使设备处于正常技术状况
4.1.1.4 使设备达到整洁，清洁，润滑，安全的要求
4.1.2一级保养的主要内容
4.1.2 .1 保养前要做好日常的保养内容，进行部分零件的拆卸清洗
4.1.2 .1 2 对设备的部分配合间隙进行调整
4.1.2 .1 3除去设备表面的油污，污垢
4.1.2 .1 4检查调整润滑油路，保持畅通不漏
4.1.2 .1 5清扫电器箱，电动机，电器装置，安全护罩等，使其整洁固定
4.1.2 .1 6清洗附件冷却装置
4.2二级保养
4.2.1设备二级保养的目的
4.2.1.1 使操作者进一步熟悉设备的结构和性能
4.2.1.2 延长设备大修期和使用年限
4.2.1.3 使设备达到完好标准，提高及保持设备完好率
4.2.2二级保养的主要内容
4.2.2.1 根据设备使用情况进行部分解体检查或清洗
4.2.2.2 对各传动箱，液压箱，冷却箱清洗换油
4.2.2.3 修复或更换易损件
4.2.2.4 检查电器箱，修整线路，清洁电动机
4.2.2.5 检修，调整精度，校正水平
5 机房管理
5.1 空调机房，配电房的操作人员须持劳动部门颁发的操作证
5.2 加强各机房的管理，建立严格的岗位责任制和设备操作规程
5.3 操作人员对设备运行情况进行详细记录并执行严格的交接班制度
五 交接班制度
1 各班组交接班人员必须严格执行交接班制度
2 各班组接班人员到达岗位时，应做好以下接班工作：
2.1 查看上一班记录，听取上一班值班人员对运行情况的介绍
2.2 检查仪表，清点公用工具，并在交接班本上签字
2.3 检查设备运转情况
3 下列情况不得交接班：
3.1 上一班运行情况未交待清楚
3.2 上一班未认真填写设备运转情况记录
3.3 接班人数未达到需要人数的最低限度
3.4 当班班长未到或未经部门经理同意指定合适的代班人时
3.5 接班人员有醉酒现象或其他神态不清而未找到顶班人时
3.6 设备故障影响运行或影响营业而急需人员抢修时
六 维修服务规范
1 接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并仔细听取和记录维修地点及内容等情况
2 维修人员应在最短时间内赶到现场；如客房已经出租，应由客房服务员陪同，在征得客人同意或不打扰客人的情况下迅速抢修，维修完成后维修人员和服务员共同检查验收签字，并向客人致歉
3 如遇社设备损坏较严重，应向客人解释，并告知服务员，由服务员征得客人同意后为客人换一新房。
4 如客人挂出“请勿打扰”的警告牌，而在当班时间内无法维修时应在交接班记录本上注明,并叮嘱服务员当客人同意维修后及时通知再次维修。
5 未出租的客房如需停电停水维修或一时无法修复应立即通知服务员暂停此房出租
6 餐饮部的包房或大厅需要维修时，原则上避开早中晚营业高峰，在无人用餐的情况下进行维修，特殊情况应征得客人同意后迅速抢修，修复后立即通知服务人员做好清理善后工作，并向客人致歉。
7 认真执行物业制定的其它相关规范。
七 工程部奖惩条例
1 奖励条例
1.1 对物业改革提出合理化建议，被采纳实施并取得显著成效者，酌情奖励20-30分。
1.2 对物业设备增新改造有突出贡献者奖10-30分。
1.3 发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者奖30分以上。
1.4 努力钻研业务，进步显著，为物业或部门争得荣誉者奖20-50分。
1.5 工作认真负责，积极主动，多次受到物业和部门的表扬者酌情奖励10分以上。
1.6 其它事项按《员工守则》及物业有关规定处理。
2处罚条例
2.1 不准迟到早退，违者按物业有关规定执行。
2.2 维修不及时或故意拖延时间者，利用维修机会在客房看电视，吸烟，影响客房卫生的发现一次扣5分。
2.3 因缺少配件或其它原因不能及时完成维修时，。不按规定及时向当班负责人及部门经理汇报，未在交接班本上做好记录的，一次扣10分
2.4 维修工作需要可以乘坐电梯或走客用通道，无故使用客用设施的发现一次扣10分。
2.5 无维修任务时不得离岗，串岗，外出维修应向当班负责人报告去向，违者扣5分。
2.6 所有机房如发现未经部门经理批准的外来人员进入，一次扣当值人员5分。
2.7 因维修质量低劣或态度恶劣受到客人或其它部门投诉者，需做出书面检讨并扣除当事人30分。
2.8 违反操作规程，对物业造成经济损失的视情节轻重予以扣20分以上至除名处理。
2.9 对未严格执行交接班制度，未填写交接班记录或记录不清，未认真记录设备运转情况，未对当值机房或设备做好清洁卫生的一次扣10分。
2.10 当班人员麻痹大意造成事故或对事故隐瞒不报，对物业造成经济损失的视情节轻重予以扣20分以上至除名处理。
2.11 其它事项按《员工守则》及物业有关规定处理。