工程管理操作手册.doc

威琅集团达强物业
工程管理操作手册
编号
GC-CQ01-01
版本
A/0
页码
第79页共79页
生效期
2013年07月01日

工程管理操作手册

编制：唐先录 日期：2013年 06月10日
审核： 日期：20 年 月 日
批准： 日期：20 年 月 日

修订记录

日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人

目 录
公共设施设备管理程序 4
给排水系统异常情况处理作业指导书 8
水泵操作与保养作业指导书 12
水池（箱）清洗作业指导书 14
供配电设施操作与保养作业指导书 16
停电管理作业指导书 19
公共照明控制作业指导书 20
加工维修工具操作作业指导书 22
特约维修服务作业指导书 24
柴油发电机运行管理作业指导书 25
柴油发电机维修保养作业指导书 28
柴油发电机操作作业指导书 32
弱电系统运行管理作业指导书 34
电气焊工安全操作规程 35
泥瓦（防水）工安全操作规程 38
油漆（抹灰）工安全操作规程 40
空调设备操作与保养作业指导书 42
电梯系统管理规定 47
房屋本体管理作业指导书 50
设备房管理规定 55
设备机房值班室管理制度 56
设备机房值班交接班制度 57
报修维修工作规程 58
维修作业应急事件处理规程 61
常见急救处理方法 66
住户维修服务作业规程 69

公共设施设备管理程序
1．目的：规范机电设备等公用设施管理，保持公用设施良好状态及正常使用。
2．范围：适用于公司各业务部门。
3．定义
3.1供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。
3.2给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供排水管网、水泵等。
3.3消防系统：火警探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统。
3.4电梯系统：轿箱、轿顶、电梯控制柜、底坑、钢丝绳、电机等。
3.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、其它类空调及供暖设备等。
3.6电讯系统：程控电话、消防对讲系统、有线电视、网络、紧急广播系统等。
3.7安防系统：闭路监控设备、门禁控制及停车场管理设备、保安对讲设备、居家报警设备、红外线对射系统、巡更设备等。
4．职责
4.1 各部门工程主管负责做好设备的前期介入工作并组织对公共设施接管做出方案。
4.2各部门工程主管负责组织对公共设施建立编号和设备台帐并完善设备标识。
4.3设备责任人负责公共设施日常保养维修工作。工程主管组织解决技术难题、草拟技术改造方案。部门经理负责公共设施保养维修工作的检查、监督工作。
4.4公司营运管理部（或品质专员）负责对各部门的公共设施保养维修工作进行督导、评估和巡查，审批检修计划和技术改造工作，不定期抽查各部门设备保养情况及相关质量记录，监督设备重要维修工作。
4.5对公共设施的日常保养维修、检修质量进行鉴并记录在《设备/设施保养维修记录表》上。
5. 方法和过程控制
5. 1设备的前期介入及接管。
5.1.1前期介入人员与甲方及施工单位沟通，对机电设备的安装调试工作进行跟踪，掌握工程进度，及时向公司反馈信息。
5.1.2设备交接人员对交接设备逐项进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见；收集设备资料及分承包方的联系方式并整理归档。
5.1.3设备责任人负责在接管前编制设备的作业指导书并张贴；维护保养和故障处理作业指导书在设备接管后三个月内完成。设备接管由分公司营运管理部会同项目技术员、甲方进行，对设备的接管做出方案，接管依据以设备使用说明书及国家有关规范为标准。如达不到上述条件的应在验收表格中注明，由甲方签字盖章确认。
5. 2设备编号及台帐
5.2.1设备编号由以下四部分组成：
XX-ZZ-YY-00 XX-------项目名称英文缩写
ZZ--------设备类别代码01-供配电设备
YY-------设备识别码01-发电机
00-------设备列序号01、02、03、04……
例如：XX7-01-01-01 XX项目供配电设备发电机1#机组
设备类别代码按照3.定义顺序进行编号
设备识别码按照3.定义各小项列文顺序进行编号
5.2.2设备台帐的建立。
5.2.2.1各部门设备编码原则给项目所有设备进行编号，填写《物业配套设备设施台帐》，并录入项目物业管理软件；
5.2.2.2设备接管时随设备配置的工具、零部件应列在《物业配套设备设施台帐》中的附件栏。
5.2.2.3设备台帐由项目工程主管负责管理，设备变更、维修情况及时向分公司营运管理部汇报，分公司营运管理部每季度根据设备台帐对各项目设备进行一次检查。 5.2.3设备标识的管理
5.2.3.1各项目应在接管验收后1个月内对所有设备进行标识。
5.2.3.2设备管理卡内容：设备编号、技术参数、产地、责任人等。设备卡模板：
设备编号

名称

资产编号

投入时间

技术 功率

频率

参数 电流

尺寸

产地

图纸编号

责任人

5.2.3.3设备房及设备重新油漆应按照附表1的要求进行粉刷。
5.3设备的日常性工作及维修和改造方案
5.3.1设备检修等级按以下分类进行:
5.3.1.1日检：对设备进行清洁，记录设备运行数据，检查设备有无异常现象。
5.3.1.2月检：对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行检修。
5.3.1.3季（半年）检：对设备进行清洁、加油、调试。
5.3.1.4年检：对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零、部件及附属装置。
5.3.1.5大修：对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合辖区发展的需要进行技术改造。工程主管及时提交设备大修报告，经部门经理和分公司负责人审核，经管理者代表审批后，报业委会或甲方批准执行。
5.3.1.6分承包方保养维修：依据合同之内容，由分承包方进行定期保养及故障的处理。
5.3.1.7 对于设备的日常保养维修情况应按维修级别进行记录，将设备检修情况及重要零部件更换情况记录在《物业配套设备设施台帐》与项目物业管理软件上。
5.3.2 工程主管应根据批准的检修计划和内容，做好准备工作及防范措施。对于重要维修工作，分公司营运管理部及部门经理需到现场指挥、协调、组织，各项目在每年12月15日前将年度检修计划上报管理者代表审批。
5.3.3对运行设备的技术图纸、产品说明书及相关资料项目须派专人保管。
5.4营运管理部每季度对各部门的机电设备运行和保养维修情况进行检查，重点以抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。营运管理部要对检查情况进行总结，存在问题限期整改并于一个月内进行复查，检查和复查结果通报公司各部门。
6．各类设备（设施）保养一览表 6.1公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“Y”表示需要；“N”表示不必）
项目
每日
巡检
周检
半月检
月检
两月检
季检
半年检
年检
每年
三月
低压配电室
Y
Y
N
Y
N
N
Y
Y
N
发电机
N
Y
N
N
N
N
Y
Y
N
电梯
Y
Y
Y
Y
N
Y
N
Y
N
空调系统
Y
Y
N
Y
N
Y
Y
Y
N
各类水泵
Y
N
N
Y
Y
Y
N
Y
Y
电讯系统
Y
N
N
Y
N
N
N
Y
Y
安防系统
Y
Y
N
Y
N
N
N
N
N
防雷接地
N
N
N
N
N
N
N
N
Y
煤气紧急切断系统
N
Y
N
N
N
N
Y
N
N
清洁绿化设备
N
Y
N
N
N
N
N
N
N
消防系统及设施
Y
Y
N
Y
Y
Y
Y
N
N
7．质量记录和表格
7.1设备责任人日常保养和工程主管日常巡查中发现的问题及处理情况记录在《设备/设施保养维修记录表》中。
7.2周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容需在《物业配套设备设施台帐》中记录。
7.3对于设备的突发性故障的抢修应在《设备大修记录表》中记录。
8．质量记录和表格
DQMG6.0-01-F1 《设备/设施保养维修记录表》
DQMG6.0-01-F2 《设备大修记录表》
DQMG6.0-01-F3 《物业配套设备设施台帐》

给排水系统异常情况处理作业指导书
1．目的：为保证各管理处给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的正常运行，特制定本规定。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1给排水设备操作规程
3.1.1给水设备（水泵）操作规程
开启出水阀

开启进水阀

将水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置

按控制柜上“启动”按钮开启水泵供水

按控制柜上的“停止”按钮水泵停止供水

将控制柜上的转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动状态

3.1.2消防设备（消火栓泵、喷淋泵）操作规程
按控制柜
“启动”按钮
消防水泵启动
控制柜转换开关拨至“手动”

控制柜转换开关拨至“自动”
按控制柜“停止”按钮
消防水泵停止

3.2给排水设备（设施）运行管理：
3.2.1日巡视检查流程
供排水干管
地下排水泵
地下水池
水 泵 房
值 班 室

3.2.2设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视，检查各设备的运行状况，并将巡视、检查情况记录在《设备/设施保养维修记录表》内。
3.2.3设备责任人至少每天上午、中午、晚上须对水泵房巡视检查三次，检查设备运行状态及设备控制柜内元器件运行状态，并记录设备运行数据及状况（电压、电流、声音、温升、压力等）于《设备/设施保养维修记录表》内。
3.2.4水泵房的管理按照《公共设施管理程序》执行。
3.2.5对二次供水管理按照《重庆市生活饮用水二次供水管理规定》执行。
3.3给排水系统运行故障应急处理方法：
3.3.1若运行中的生活、消防泵出现故障，工作人员应立即切断该泵电源并挂上标识牌。与维修人员一起抢修、排除故障，事后将事故情况填写《设备/设施保养维修记录表》中，如更换零部件需填写《设备台帐》；
3.3.2若水管或配件、阀门破裂、损坏，工作人员应即刻停止该区域的供水。与维修人员一起抢修、排除故障，并报告工程主管和客户中心；
3.4水泵的突发事故
3.4.1 水泵能正常运转，但抽不上水，应立刻停止水泵工作，同时检查：
3.4.1.1水井、水箱、水池是否有水源。
3.4.1.2水泵是否有漏气现象，旋开放气螺丝把空气排放掉。
3.4.1.3水泵进出水的管道阀门是否全开。
3.4.1.4检查供水管道是否有爆裂。
3.4.1.5水泵过滤网是否有杂物堵塞。
3.4.2 水泵不运行，应检查：
3.4.2.1电源是否正常，热继电器是否动作断开，接触器是否吸合。
3.4.2.2水泵、电动机是否卡阻；电动机是否过热。
3.4.2.4电机线圈是否对地或烧坏。
3.4.2.5电机启动电容是否烧坏。
3.5 水压不够
3.5.1 检查水龙头过滤网是否阻塞。
3.5.2 检查阀门是否完全开启。
3.5.3 检查电动机转速是否正常。
3.5.4叶轮有无异常。
3.6 水管或配件破裂
3.6.1消火栓管道漏水，立即关闭该区域阀门。如阀门关不严实，可用消防水带引至室外。
3.6.2 立即通知管理处经理赶到现场，组织人员抢修。
3.6.3 对破裂的PVC管进行焊补或更换，一小时后才可通水。
3.6.4 无缝钢管可用水中胶修补，焊补或重新更换。
3.6.5 φ32以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补，应采用丝口连接。
3.6.6 ABS供水管破裂需更换新管或用快干胶粘结，24小时后方可以通水。
3.6.7 PPR供水管破裂，应采用热熔技术进行维修，5分钟后即可供水。
3.7 阀门不正常漏水
3.7.1 阀门压盖破裂，更换新压盖。
3.7.2 阀门铰或销断落，重新更换装上阀门铰或销。
3.7.3 阀门破裂，重新更换。
3.7.４ 阀门漏水无法关紧，需重新更换或修复好。
3.8 市政突然停水
3.8.1 向市政部门询问详细情况，并对其原因及供水时间张贴于宣传栏内。
3.9水井塌裂
3.9.1即刻断开水泵电源。
3.9.2立即制定维修方案。
3.9.3疏散无关人员。
3.9.4说明停水原因和供水时间并张贴于宣传栏内。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录和表格
GC-CQ01-01-F1 《设备设施保养维修记录表》
GC-CQ01-01-F2 《设备工具汇总表》
GC-CQ01-01-F3 《设备设施完好记录表》
GC-CQ01-01-F4 《机电设备台帐表》
GC-CQ01-01-F5 《设备设施检查记录表》
GC-CQ01-01-F6 《设备年度检修计划表》

水泵操作与保养作业指导书
1．目的：维修人员正确操作和保养水泵，维持水泵良好性能，确保各类水泵运行正常。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1 日检
3.1.1 检查泵体外观及标识。
3.1.2倾听水泵运转声音有无异常，手模电机温度是否正常。
3.1.3检查水泵前后阀们是否正常、水表的运行情况。
3.1.4检查水泵电容器是否有电解液泄漏。
3.1.5检查水泵自动控制线路是否正常。
3.1.6测试水井低水位报警器是否正常报警。
3.2 月度维护检修
3.2.1 对各控制柜进行检查、测试运行状况。
3.2.2检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。
3.3季度维护检修
3.3.1 检查水泵轴承润滑油油脂、油封、水封圈、盘根线是否完好。
3.3.2检查泵叶、泵壳的腐蚀情况。
3.3.3检查并测量电容容值。
3.3.4 测试水泵、浮球阀自动控制装置。
3.4 年度维护检修
3.4.1 检查泵叶轮、泵壳的腐蚀情况，损坏严重的需更换。
3.4.2清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承并更换密封填料。
3.4.3 检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。
3.4全面解体水泵
3.4.1 先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。
3.4.2 松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”逐极拆卸。
3.4.3用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。
3.4.4清理所有需更换的部件。
3.4.5将密封环分别装在进水段和中段上。
3.4.6把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在泵体的中段上。
3.4.7将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。
3.4.8将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。
3.4.9将出水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。
3.4.10装上平衡盘和轴套。
3.4.11将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。
3.4.12装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。
3.4.13装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，清理设备外部。
3.4.14检测马达绝缘情况。
3.4.15注入水放空气试机，测水泵轴速，观察异常振动及噪音。
3.4.16填写《设备抢修（大修）记录表》。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录和表格
GC-CQ01-01-F1 《设备设施保养维修记录表》
GC-CQ01-02-F1 《设备抢修（大修）记录表》
GC-CQ01-02-F2 《给排水运行记录表》
GC-CQ01-02-F3 《报废单》
GC-CQ01-02-F4 《设备（设施）抢修记录表》
GC-CQ01-02-F5 《设施设备故障登记表》

水池（箱）清洗作业指导书
1．目的：规范水池（箱）清洗操作，保证二次供水水质良好，维护业主及作业人员的人身安全。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1 清洗前的准备工作
3.1.1必须由持有专业资质证书的水处理单位进行清洗。
3.1.2 停水须提前三天与业主或承租户沟通并发布通知，告之其做好蓄水工作。
3.1.3水处理单位应提前两天完成相关准备工作（包括提供人员操作许可证等），物业服务中心予以配合。
3.1.4在清洗作业过程中，须采用鼓风机向内鼓风，已防氧气不足。
3.1.5水处理单位根据停水时间及日消耗量，将水位控制在容量的1/5左右，然后排水。对无法排干的水池（箱），须用具有漏电保护的潜水泵抽干。
3.2 清洗过程：
3.2.1 由物业服务中心运行人员切断水泵主电源及控制电源；采用安全电压照明方式照明并由专人监控。
3.2.2如水位高于1米，严禁清洗人员进入。
3.2.3 清洗人员进入水池（箱）前，应戴口罩并对手部、脚部进行消毒处理。
3.2.4水位降到30厘米时停止排放，利用此部分清水进行清洗。
3.2.5用钢丝刷刷洗内壁、管道并采用高压水枪冲洗，直到内壁手感无滑腻为止。
3.2.6 用专业消毒剂配成高浓度消毒溶液，用高压水枪将溶液喷洒到内壁、管道进行冲洗消毒并排掉脏水，如此反复三次。
3.2.7用高压水枪取自来水对内壁、管道反复冲洗三次，洁净后，人员退出。
3.2.8将水池（箱）灌水至40厘米时投放消毒剂拌匀后，浸泡30-60分钟；消毒剂Kg＝（水池有效容水量×10）/（1000×消毒剂含有效氯%）。
3.2.9物业服务中心运行人员调节自动控制装备后启动水泵供水；观察30分钟，无异常情况即可锁上人孔防护盖并密封。
3.2.10 物业服务中心运行人员须检查水池（箱）的溢流管、放空管、透气管的管口防虫网是否完好。
3.2.11水处理单位联系水务局水质检测中心抽取水样，物业服务中心应派专人监控水样提取，如检测结果不合格，清洗单位须免费重新清洗。
3.2.12恢复供水后，物业服务中心应将检测合格的报告张贴于公告栏中一周。
3.2.13物业服务中心将清洗情况与检测结果记录在《水池（箱）清洗消毒记录表》上。
3.2.14水质化验单、停水通知、《水池（箱）清洗消毒记录表》物业服务中心须存档。
3.2.15若在二次供水水池（箱）清洗消毒过程中，导致人员伤害事件，水处理单位负责人应积极采取抢救措施。物业服务中心运行人员并填写《紧急事件处理记录表》。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录和表格
GC-CQ01-03-F1 《水池（箱）清洗消毒记录表》

供配电设施操作与保养作业指导书
1．目的：保证供配电设备处在最佳工作状态和设备的安全运行,优质供电，防止危害人身安全和环境公害，特制定本规定。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1日常保养
3.1.1配电房每日巡视两次，巡视需注意设备房温度、有无异响及异味，并填写《电力运行记录表》。
3.1.2设备责任人操作供配电设备时必须做好安全防范措施。
3.1.3配电房室内卫生每周清洁一次；各电器设备应保持正常，并作好记录。
3.2 每月保养维修
3.2.1每月由设备责任人检查维护一次低压配电柜、动力控制柜、电表箱和照明配电箱（草坪灯、路灯等），对外壳接地螺栓及接线端子除锈、拧紧，并除尘。
3.2.2检查所有配电设备元器件是否运行正常，线路有无损坏。
3.2.3检查动力配电柜手动、自动转换是否正常。
3.2.4检查供电变压器母线接触是否良好，变压器温控报警系统是否正常。
3.2.5 检查变压器冷却通风装置是否正常。
3.3每半年保养维修
3.3.1低压配电柜、变压器、动力控制柜（箱）停电检修由物业服务中心组织。
3.3.2对配电柜抽屉须停电检查，紧固各个端口，重点检查与母排连接夹头弹力，并对连接夹头清洁和加中性凡士林。
3.3.3对已停电的变压器除尘并检查紧固各类接线端子。
3.3.4检查开关接触器触头接触是否良好，动作是否灵活，若有老化及时更换。
3.3.5检查电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。
3.3.6对已停电的变压器和变压器冷却装置除尘。
3.4 年度保养维修
3.4.1详细检查、紧固所有配电柜开关、母排螺栓、并测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。
3.4.2重复半年保养维修的内容。
3.4.3测试联络开关的电气、机械联锁装置是否可靠灵活，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。
3.5 每日、每月、每半年、年度的维修保养记录需在《设备设施保养维修记录表》的“备注”栏内予以标明维修保养类别。
3.6低压带电作业安全注意事项：
3.6.1，严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作服、绝缘鞋，确认安全才可进行。
3.6.2严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中带电作业，电流互感器不得开路, 电流互感器的铁芯和二次绕组，均应有永久性、可靠性的保护接地。电压互感器不得短路。
3.6.3检修人员应向物业服务中心经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。
3.6.4作业前应充分做好带电检修设备与其他设备的隔离保护措施，作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。
3.6.5工程部主管必须指定一名现场监护人，操作必须由两人执行，一人操作，一人监护。
3.6.6低压设备或线路停电检修，必须做好以下四项保证安全的技术措施：
（1）停电；（2）验电；（3）装设接地线；（4）悬挂标示牌与装设临时遮栏。
3.7停电检修设备时安全注意事项
3.7.1在停电和检修设备前，由工程部主管指定一名技术员为现场监护人；同时，向现场所有作业技术员阐述停电检修的范围及相关注意事项。
3.7.2设备责任人应严格按照停电秩序对检修设备进行停电；同时，必须在此设备的主开关上悬挂“有人工作，严禁合闸”的标识。
3.7.3停电后，由工程部主管用高压（低压）验电笔、万用表等测量工具对停电设备确认已停电后方可进行下一道工序。
3.7.4由工程部主管确认无误后，对停电检修设备必须由该设备责任人挂接临时接地线并经工程部主管核对。
3.7.5检修完毕，由工程部主管对检修设备进行检查，确认无工具等其它东西遗留在设备内后，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。
3.7.6由设备责任人严格按照送电程序对设备进行送电，并恢复正常。
3.7.7设备恢复供电后，设备责任人与工程部主管应确认运行正常后方能离开现场。
3.8倒闸操作注意事项
3.8.1在手动合隔离开关时必须迅速果断，在合到底时不能用力过猛，以防合过头和损坏支持瓷瓶。在合隔离开关时如发生弧光或误合时，则应将隔离开关迅速合上。隔离开关一经合上，不得再行拉开。
3.8.2在手动拉开隔离开关时，应按“慢一快一慢”的过程进行。。
3.8.3隔离开关装有电气(电磁)联锁装置或机械联锁装置的，若装置未打开、隔离开关不能操作时，不可任意解除联锁装置强行进行分、合闸，应查明原因后才能进行操作。
3.8.4隔离开关经操作后．必须检查其“开”、 “合”位置。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录表格
GC-CQ01-01-F1 《设备/设施保养维修记录表》
GC-CQ01-04-F1 《变配电运行记录表》
GC-CQ01-04-F2 《高低压开关操作登记表》
GC-CQ01-04-F3 《设备设施定期保养记录表》
GC-CQ01-04-F4《系统完好率统计表》

停电管理作业指导书
1．目的：规范因各种原因引起的停送电管理，确保项目正常运行。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1 市电计划性停电。
3.1.1 物业服务中心根据供电公司的停电计划，及时将停电范围、停电时间通知业主或承租户并发放停电通知。
3.1.2物业服务中心根据停电计划并加强安全监控力度。
3.2 物业服务中心的计划性停电。
3.2.1 由供配电运行人员提前2天填写《停水/电/气/试消防设施申请表》经工程部主管审核，物业服务中心经理审批后并报营运部备案。
3.2.2计划性的停电检修应与业主或承租户做好沟通，并提前24小时张贴告示。
3.2.3 计划性停电，须保证消防设施处于警戒状态。
3.2.4 供配电运行人员填写《停送电操作票》，提前1天做好检修的准备工作。
3.3突发性停电。
3.3.1市电突发性停电，物业服务中心及时向供电局询问停电原因及来电时间并对顾客解释。
3.3.2由电气故障等引起的停电，供配电运行人员迅速查明故障原因并及时处理，如不能及时处理，须立即通知工程部主管处理并报营运部备案。
3.3.3涉及到设备、人生安全的紧急停电，立即断开负载，查明原因，恢复险情后按送电程序送电。
3.4 所有的停电情况必须及时通知顾客并张贴停电通知，并做好记录。
3.5 突法性停电、计划性停电物业服务中心应加大安全巡查力度。
3.6主线路的检修及停送电程序。
3.6.1工作负责人填写《停送电操作票》一式两份后报工程部主管审批。
3.6.2工作负责人在检修前30分钟将《停送电操作票》交设备责任人进行停电。
3.6.3设备责任人根据《停送电操作票》的许可停电时间进行停电并挂上标识，将实际停电时间和实施的安全措施填入《停送电操作票》。
3.6.4 工作负责人对停电安全措施检查，确认线路无电，在工作票上签字，执一份工作票到现场开始检修工作。
3.6.5 检修完成，工作负责人对工作现场进行验证，持工作票交给设备责任人。
3.6.6 工作负责人将检修完成情况汇报给工程部主管，经工程部主管确认并在《停送电操作票》上签名，配电值班负责人解除安全措施后送电，检修结束。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录和表格
GC-CQ01-05-F1 《停送电操作票》
GC-CQ01-05-F2 《停水电气试消防设施申请表》

公共照明控制作业指导书
1．目的：保证照明系统正常运行。
2．范围：适用于公司各项目。
3．职责：
3.1工程部主管根据辖区实际情况制定辖区照明系统的运行时间。
3.2值班运行人员负责辖区照明系统的维护和开启。
3.3监控中心负责辖区照明系统运行的监控。
4．方法和过程控制
4.1照明分类
4.1.1辖区路灯
4.1.2辖区出入口射灯、广告灯
4.1.3辖区草坪灯、庭院灯、景观灯
4.1.4公共楼道照明灯
4.2照明系统运行时间控制
4.2.1辖区路灯、辖区出入口射灯、广告灯、辖区草坪灯：
春夏开启时间：19：30---次日5：30
秋冬开启时间：18：30---次日6：30
4.2.2物业服中心可根据能见度及时调整照明系统运行时间。
4.3照明系统维护
4.3.1设备责任人负责对照明系统的日常巡视，发现问题及时处理并记录在《设备/设施保养维修记录表》上。
4.3.2 工程部主管每周负责对照明系统进行检查，发现问题及时要求设备责任人进行处理并记录在《设备/设施保养维修记录表》上。
4.3.3 每月物业服中心经理、工程部主管及设备责任人对照明系统的状态及其质量记录进行一次巡查，并在《设备/设施保养维修记录表》上记录，发现问题，明确处理责任人、完成日期，完成后由工程部主管复查，并做复查记录。
4.3.4监控中心、当班运行人员每天应监控照明系统的开启时间及运行状态，发现情况及时通知设备责任人处理，并登记在《工作日志》中。
5．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
6．质量记录和表格
GC-CQ01-01-F1《设备设施保养维修记录表》
GC-CQ01-06-F1《工作日志》

加工维修工具操作作业指导书
1．目的：让维修人员正确使用和维护加工维修工具，保证操作人员的安全及工具的正常使用。
2．范围：适用于公司各项目。
3．职责：仓管员负责对加工/维修工具的保管工作。
3.1加工维修工具、设备管理
3.1.1 由仓库管理员负责分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。
3.1.2 由仓库管理员按照设备保养规定进行定期保养工作。
3.1.3 使用者须办理借用手续，填写《物资领(借)用单》登记，按有关操作指导书正确使用。
3.1.4 使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位并完善手续。
3.1.5加工场地所使用电器应符合用电安全技术要求。
3.1.6加工场地应配足消防器材。
4．方法和过程控制
4.1电焊、气焊
4.1.1焊割场地应备有充足的灭火器。
4.1.2焊割场地应清除周围的易燃、易爆等危险品。
4.1.3装过易燃、易爆物品的容器不予焊割；如需焊割须做好安全措施。
4.1.4焊条规格及焊割电流应根据焊割材料性质进行调整。
4.1.5施焊人应戴好面罩、焊工手套、穿好防护服，以防电弧焊渣灼、烧伤。
4.1.6焊割作业时，夹有焊条的焊钳、切割枪不允许随意放置。
4.1.7使用气焊时，乙炔瓶要立放，不能横放。
4.1.8使用气焊时，氧气瓶与乙炔瓶之间的距离不能小于10米。
4.1.9使用气焊时，应检查氧气表、乙炔表是否完好，气管有无泄漏。
4.1.10工作完毕，工作人员要清理现场，关闭电源，除掉火种，关闭氧气、乙炔阀门，直至无误后方可离开。
4.2台钻、手提电钻和冲击钻
4.2.1使用台钻、手提电钻和冲击钻时，严禁戴手套。
4.2.2钻孔时，必须经常提起钻头进行排屑和断屑，以防损坏钻头。
4.2.3使用时用力均匀，轴承温度不得超过60ºC，电动机外壳温度不得超过70ºC，如有异常，立即停止工作，待查明原因处理完毕后使用。
4.2.4钻头的轴线方向应垂直于工作面，控制钻头不要四周摆动，以防损坏钻头。
4.3砂轮机及切割机
4.3.1台式砂轮机应安装平稳、牢固，砂轮机的防护罩应完好。
4.3.2砂轮片应无缺口和裂纹。
4.3.3工作时人体必须偏离砂轮机转向平面，脸眼必须避开火花集中的方向。
4.3.4对大型和特殊工件进行打磨时，应注意采取固定装置。
4.3.5带有托板的砂轮机，应注意使托板和砂轮之间的转动间隙控制在3-5mm。
4.3.6使用电动型材切割机，注意切割力度必须平稳。
4.4虎钳
4.4.1安装平稳，台虎钳手柄夹紧或松开工件时，不能利用手锤击手柄或套加力杆的办法来松开、夹紧工件、台虎钳螺杆有滑扣现象时禁止使用，以防伤人。
4.4.2若工件超过钳口过长时，应另加支承。
4.4.3虎钳的螺杆、螺母各活动部件及回转部位，每半年要加油润滑一次。
5．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
6．质量记录和表格
GC-CQ01-01-F2 《设备/设施保养维修记录表》

特约维修服务作业指导书
1．目的：规范特约维修服务的运作程序，为业主提供优质服务。
2．范围：适用于各项目公司。
3．定义
特约维修服务指由业主主动提出，由维修人员提供上门维修服务，由业主在《维修服务单》上签名并确认维修质量和维修服务费。
4．职责
3.1 工程部主管负责安排特约维修服务工作，并检查服务质量。
3.2维修人员负责为业主提供优质维修服务。
3.3部门经理指定专人负责收取维修服务费用，并进行业主回访。
5．方法和过程控制
5.1物业服务中心须对业主要求的特约维修服务进行记录，维修人员按约定时间上门服务。
5.2一般情况下，维修人员在10分钟内到达现场，如有特殊原因，须与业主约定服务时间。
5.3维修人员进行室内维修服务时，应随身携带工作护垫及脚套。
5.4维修过程中如发现业主室内存在安全隐患，须向业主指明，并向物业服务中心汇报，采取措施，以消除隐患。
5.5维修服务完成，请业主在《维修服务单》的“业主签名”栏签字确认。
5.6物业服务中心定期对特约维修服务进行回访，每月回访率须保证在50%以上（以《维修服务单》数量记），人工费超过200元的维修服务须上门回访；每月对服务需求进行总结分析，填写《业主服务分析报告》报部门经理。
5.7如业主提出《服务项目表》以外的服务需求时，部门经理根据部门能力决定是否提供该项服务，报公司营运管理部、财务管理部审批后方可执行。
6.相关文件
KF-CQ08-01《服务项目一览表》
7．质量记录和表格
KF-CQ08-01-F2《客户服务单》
KF-CQ08-01《服务项目一览表》

柴油发电机运行管理作业指导书
1.目的：规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。 
2．范围：适用于各公司项目。 
3．职责 
3.1工程部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。 
3.2发电机技术员负责对运行管理工作的组织及实施。 
4．方法及过程控制 
4.1巡视监控
4.1.1发电机技术员应对发电机的运行每1小时进行一次巡视。包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟及回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统等。 
4.1.2巡视监控内容如下 
4.1.2.1有无异常声响或振动。
4.1.2.2有无异常气味。 
4.1.2.3排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。 
4.1.2.4机油压力、冷却水温、机油温度是否正常。 
4.1.2.5频率偏差是否较大，电压是否正常，电流有无过载。
4.1.2.7各信号灯指示是否正常。
4.1.2.8检查蓄电池状况（温度不能超过45℃，用半导体湿度计）。 
4.1.2.9回风是否顺畅。 
4.1.2.10紧固件是否有松动现象； 柴油箱油位； 消音效果是否理想。  
4.1.2.11对于巡视中发现的不正常情况，发电机技术员应及时采取措施予以解决。不能处理的问题，应立即向工程部主管汇报，请求支援。
4.2柴油发电机异常情况的处理 
4.2.1柴油发电机“飞车”的处理：若出现“飞车”，发电机技术员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施。 
4.2.1.1切断油路：将油门开关拉到停机位置，若仍未停机，可拆掉油泵进油管或高压油管。 
4.2.1.2切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或拆下空