《既有建筑的设施设备可持续发展白皮书·2022》%28节选%29.pdf
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1、特别关注SPECIALATTENTION既有建筑的设施设备可持续发展白皮书2022(节选)根据国家统计局数据显示,2 0 2 1 年末,我国常住人口城镇化率为6 4.7 2%,相比2 0 2 0 年末提高0.8 3 个百分点。预计在2 0 3 0 年之前,中国城镇化率将突破7 0%。从 6 0%到7 0%的跨越,除了规模的放大,还应该有质量的提升。在城镇老旧小区改造以及城市更新行动的宏大背景之下,既有建筑的设施设备可持续发展开始引起各方关注。为全面厘清既有建筑设施设备可持续发展与城市区域经济发展的动态逻辑关系,分析既有建筑设施设备可持续发展的影响因素、失效模式和失效动因,澄清既有建筑设施设备可
2、持续发展的评价维度,探索既有建筑设施设备全生命周期集成管理框架模型,并与属地政府以及行业主管部门就既有建筑的设施设备可持续发展工作形成最大合力。深圳市物业管理有限公司(以下简称:深物公司)组织专业团队,面向深圳区域尤其罗湖区在管项目进行了专项调研和前期准备,并籍此编撰而成既有建筑的设施设备可持续发展白皮书2022。以下为白皮书精选内容。编者01既有建筑设施设备可持续发展的驱动力量国家战略的引领15“人民城市人民建,人民城市为人民”,既蕴含着以人民为中心的城市治理现代化核心理念,也指引出一种方法论和实践路径。习近平总书记在党的二十大报告中指出,高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。报
3、告指出,促进区域协调发展,深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略,优化重大生产力布局,构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。同时,必须坚持在发展中保障和改善民生,鼓励共同奋斗创造美好生活,不断实现人民对美好生活的向往。国家“十四五”规划中明确提出“坚持走中国特色新型城镇化道路,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,继续推进新型城镇化建设,实施城市更新行动”,标志着我国城市建设由大规模增量开发转为存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段,提升城市宜居水平、实现从“住有所居”到“住有宜居”成为城市发展的重要议题,全面推进城镇老旧小区改造成为重要的民生工程
4、和发展工程。全面推动城市空间结构优化和品质提升,“十四五”期间计划完成2 0 0 0 年底前建成的2 1.9 万个城镇老旧小区改造。城市发展的必然回首过去,改革开放四十余年,深圳的经济发展非同凡响,甚至远超自我预期。旧城改造到城市更新理念的升级、从“拆、改、留”到“留、改、拆”模式转型,从“大拆大建”到“有机更新”方式转变的发展过程,无论是从需求侧的人口变化来看,还是从供给侧的城市建成区增长来看,可以得出相同的结论:中国城市的高速增长时代渐近尾声。按照描述城市化规律的诺瑟姆曲线,城市化率达到70%80%是城市发展的一个重要转折点,在达到这一水平之后,城市化进程会明显放缓。从“高速度增长”转向“
5、高质量发展”之后,更加需要精细化管理和城市长期运营。据统计,深圳2 0 0 0 年前建成的住宅小区保有量合计超过1 7 0 0 个,伴随着土地资源日趋紧张,城市将加速进入存量优化阶段。2022年1 2 月2 3 日,深圳市人民政府办公厅发布的关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见中明确提出:2 0 2 2 年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制,建立完善类、提升类改造长效机制。到“十四五”规划期末,全面完成2 0 0 0 年底前建成的城镇老旧小区基础类改造,选择具备条件的小区、社区、片区开展完善类、提升类改造,加快推动实现“住有宜居”。2022年7 月2 9 日,深圳市规
6、划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会印发深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划中提出:全面开展旧住宅区综合整治工作、开展景观绿化翻新、开展老旧设施换新,完善旧住宅区配套水平以及鼓励原特区内有条件的旧住宅区不断拓展微改造资金筹措渠道,探索建立政府、居民、社会力量合理共担机制。居民需求的响应民之涓流,城之壮阔;城之美好,民之所向。人是城市的灵魂,一座城市的伟大与荣耀,源于人们在这座城市中的生活与奋斗,来自于城市蕴含的亲和、善意、激励和包容。2022年8 月1 6 日至1 7 日,习近平总书记在沈阳市皇姑区三台子街道牡丹社区考察,提到小康梦、强国梦、中国梦,归根到底是老百姓的“幸福梦”。中国共特别
7、关注SPECIALATTENTION产党的一切奋斗都是为人民谋幸福,并指出老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作,也是实施老旧小区改造和城市更新行动的重要内容。要聚焦为民、便民、安民,尽可能改善人居环境,改造水、电、气等生活设施,更好满足居民日常生活需求,确保安全。要加强社区服务,提升服务功能。基于城镇老旧小区改造以及城市更新行动的统筹安排,面向老旧社区设施设备系统的更新、改造和运行维护,着力解决居民关切的宜居问题,补齐基础设施和公共服务设施短板,有利于推动城市结构优化调整,不断提升城市品质和提高城市管理水平,让城市居民,尤其是老旧小区的居民生活得更方便、更舒心。老旧小区居民群体的生活所需、
8、服务所享、精神所至,对于居住的舒适度、运动休闲、邻里社交、安全感和归属感都会有着不同层次的诉求和偏好侧重。国家及省市相关政策中,已明确界定城镇老旧小区改造内容分为三大类:基础类、完善类和提升类。扩大内需新动能16城镇老旧小区改造以及城市更新行动摒弃大拆大建,主要是提升现有设施、整合现有资源、提高服务质量、改善现状环境,是补短板、惠民生、促投资的重大举措,是促进高质量发展的关键路径,对于满足居民美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。城镇老旧小区改造以及城市更新行动是增加我国有效投资的重要途径。过去近4 0 年高速发展的城市规划建设遗
9、留了众多历史缺陷,集中体现在老旧小区空间秩序混乱、环境品质急剧下降、建筑本体及设施设备系统劣化严重等方面。城镇老旧小区改造以及城市更新行动有别于传统规划建设,采用“城市修补”的办法来消除隐患,改善人居环境。据不完全估算,我国城市有近4 0 0 亿平方米的存量建筑,近一半必须进行各类修补改造。全国有超过30万个城镇老旧小区,涉及居民7 0 0 0 余万户,存在市政配套设施不完善、公共服务设施不健全等问题函须解决。根据国家初步测算,“十四五”期间城市建设领域扩大内需的重点工作尤其是老旧小区改造与城市更新行动方面,可拉动投资和消费约3 0 万亿元。其中,城镇老旧小区改造约5.8 万亿元、新市民租赁住
10、房约1 0.8 万亿元、钢结构住宅约6.5 万亿元、物业服务业约1.4 万亿元、社区居家养老约2.4 万亿元、城市水系统基础设施约3万亿元。因此,城镇老旧小区改造以及城市更新行动是构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局重要支点。02既有建筑设施设备可持续发展的问题洞察专项调研的背景信息深物公司组织专业团队通过结构化调研纲要的前置准备、现场踏勘、状态验证、管理访谈以及数据分析,全面了解、确认调研项目建筑本体以及设施设备的管理程序、服务标准和运维状况,并专门针对业主心声、属地主管部门的社区管理要求进行归集、汇总。专项调研涉及的存量项目,以住宅为主、同时涵盖部分行政写字楼和综合商
11、住楼宇,位置分布相对集中于罗湖区,管理面积超过2 2 万平方米、住宅超过1.9 万户,并多以3 0 4 0 年楼龄的老旧小区为主,其占比6 1.5 0%专项调研所涉及的项目中,既有一代伟人、改革开放总设计师邓小平同志当年俯瞰火热建设中深圳的国商商业大厦,更有誉为“深圳物业管理第一村”的东湖丽苑;既有罗湖核心商业区地标建筑、全国第一座采用FDDL光纤通信网的深房广场,更有新时代城市更新行动而联片17开发的尚林花园、翠林苑。专项调研团队围绕既有建筑设施设备的五大基本属性(便利性、宜居性、安全性、多样性和公正性),通过现场踏勘、模拟运行、沟通访谈以及数理统计,全面分析、确认各项目建筑本体以及设施设备
12、运行状态对于用户端的服务支持响应能力,在准确掌握建筑本体以及设施设备系统硬件工况的同时,真诚倾听业主、实际使用人、物业管理人和社区管理部门的心声,系统梳理不同利益相关方的多数需求与例外诉求。调研实录与问题呈现既有建筑设施设备的可持续发展,以建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标,以完善居住社区配套设施为着力点,保障和提升居住社区建设质量、服务水平和管理能力,以增强社区居民的获得感、幸福感和安全感。针对专项调研所涉及的老旧小区项目,尤其是罗湖区所属的在管项目,系统、全面地进行分析、梳理其普遍存在的共性问题:规划设计1)受时代背景和经济条件的约束,老旧小区项目建设之初的需求定位多以解
13、决住宅有无问题为首要目的,其配套设施相对简单、功能较为单一;2)老旧小区公共空间以及建筑内部格局安排相对紧凑,与当下居民的宜居诉求存在明显差距;3)早期住宅规划设计的思路和技术规范要求,无法预料城市汽车保有量的迅猛增长,老旧小区的停车难问题已成舆论热点。建筑本体1)老旧小区项目建设初期,由于施工工法、建材选择、防水技术以及后续养护等多重因素叠加,直接导致建筑本体渗漏水问题频发:2)公共区域以及建筑内部各类建构筑物老化严重,存在诸多安全隐患;3)普遍存在原有消防设施配置与现行规范要求的矛盾冲突,加之消防联动系统设备陈旧老化,部分老旧小区的消防隐患令人堪忧。基础设施1)公用事业配套设施(给排水、供
14、配电)管线老化严重;近年来,深圳大力推进优质水工程的实施,有效缓解部分项目的供水问题,但是,排水系统设施设备老化以及使用不当引发的居民矛盾时有发生;2)安全防范系统设施设备的配置水平较低,其安全韧性与宜居目标存在客观差距;3)老旧小区部分设施设备超龄运行现象普遍,导致故障频发、维护成本高涨,难以满足居民的宜居体验诉求。配套设施1)由于公共空间所限,后续增加的网络设施、便民设施无奈见缝插针,进一步加剧公共空间布局的凌乱和拥挤;2)老旧社区公共空间的无障碍设计与建设大多处于空白状态,其适老性考虑无从谈及;3)极为有限的社区公共空间,基本无法企及不同代际人群对于休闲健身、交流互动、社区人文氛围的诉求
15、。使用人群专项调研所涉及的老旧小区项目,绝大多数毗邻罗湖商业中心、交通节点,其租户比例以及流动性较高,加之与原始居民、业主之间的市民意识差异、生活习惯差异,居民间矛盾、争议频发,客观上加大了社区规范化管理与服务的难度。数据分析与归因洞察专项调研过程中,除了针对老旧小区项目建筑本体以及设施设备硬件状态的现场踏勘,同时,通过历史数据的归集、分析,以业主、企业、员工和政府的不同视角,运用数据呈现方式进行量化分析,进一步厘清老旧小区物业服务运营的底层逻辑,为既有建筑设施设备的可持续发展探寻新思路、新方法和新举措。业主视角谨以专项调研所涉及的罗湖区所属部分典型项目为例(东乐花园、金城大厦、德敦广房大厦、
16、东湖丽苑、罗湖联华大厦和怡景花园),深物公司在上述住宅小特别关注SPECIALATTENTION区项目中“楼龄即服务年龄”,从项目介入开始至今,保持了1 0 0%的物业服务合同延续。客观上,业主群体与物业服务者之间建立了一种“超稳”的关系构架。回归业主视角,住宅小区物业管理的基础要素包括四点:安全、整洁、有序和亮点,而深物公司服务的老旧住宅小区项目中,最大的“亮点”莫过于服务人员和管理人员的相对稳定,与业主、实际使用人在长期的服务配合过程中,建立起牢固的熟人信任基础。仅以“报事报修”为例,绝大多数物业服务企业例行的服务链条应包含申请、接单、派单、转单、处理、督办、完工、评价、回访等业务环节,而
17、深物公司在管的诸多老旧小区项目实际工作中,多是以“一个电话搞”定、一条微信即可、一次碰面完成”,以物业服务人员不计分工、不计时长的常态工作方式实时响应居民的服务诉求,在相当程度上,以管理处主任为核心,通过长期以来形成的个人影响力,充分维系管理处的日常服务M3N运作,通过实时响应、人员到位、及时处置的“朴素”服务方式,有效缓解因设施设备问题而可能引发的服务不冲突、居民纠纷。当城市的存量发展成为常态,城市住宅建筑的平均18使用寿命将随之延长,也意味着建筑建成后运行所产生的功能影响周期更长。既有建筑的设施设备可持续发展,绝不是在城市更新主题上叠加名词,而是通过存量空间向增量价值的过渡与转换,最终实现
18、城市社区有机的、高质量的、可持续的发展之路。企业视角谨以深物公司罗湖区在管2 1 个项目为例,2 0 0 7 年至2 0 2 1 年的1 5 年间、仅有4 个项目小幅上调物业管理费。目前,物业管理费在1 元以下的可收费面积占比近6 0%。4.72%F4.26%22.32%58.47%8.01%2.22%1元以下1-2 元2-3 元 3-3.5 元3.6-4 元5元以上深物公司在管项目不同收费标准的占比多年来,深物公司在收入端极为有限的条件下,始终保持对于设施设备管理投入的倾斜政策,从资金层面全力保障各项目建筑本体以及设施设备系统的底线功能运行。面对在管项目楼龄较长的客观现实,其“设施维修费用”
19、始终保持逐年增加。对比中国物业管理协会发布的2 0 2 2 中国物业服务百强企业研究报告,深物公司多年来的设施设备费用支出占比总体高于行业百强企业9.7 4%的平均水平。目前,深物公司在管项目绝大多数皆为城市老旧住宅小区,在企业收入相对恒定的经营条件之下,尽全力调整支出结构,围绕老旧住宅小区服务运作的既有特点和基本规律,确保设施设备系统的底线运行条件以及小区安全防范的核心需求。58:39%55.16%13.19%127%9.74%人员费用其他费用设施设备清洁卫生百强深物公司深物公司支出结构与行业百强企业对比政府视角在民生微实事、优质水改造、雨污分流等政府主导改造项目实施过程中,深物公司凭籍熟悉
20、项目背景、熟悉技术标准的优势,在项目立项、内容优化、施工协同、现场安全管控和居民问题反馈等环节,与社区管理部门、项目建设单位和项目施工单位通力配合,确保项目顺利实施的同时,切实保障后续的常态运行和有效维护。发展视角(一)项目开发的前期投入与预期状态的巨大差异谨以专项调研所涉及的老旧小区为例,早期开发的住宅项目正处于住房商品化启始阶段,多以解决居民住房基本需求为导向,宜居思维在建筑规划设计中的应用廖廖无几,再加之受到香港住宅设计的紧凑模式影响,因此诞生了为数众多的城市中心区域、高密度住宅项目。城市居住区规划设计规范自1 9 8 7 年颁布之前,住宅项目建设对于建筑结构、给排水、供配电、采光通风以
21、及住宅功能(如门窗气密、隔音防噪性能)等范畴16.9%8.46%6.52%4.21%秩序维护办公费用绿化养护保险费用6.22%2.82*129%226*1.78%0.93%0.86%19的质量标准设定和执行基本处于“野蛮生长”阶段,尤其针对小区公共空间的人流分布、使用时间、频率、密度等方面的考量基本处于空白状态,住宅开发进程中存在诸多的误区和盲区。在施工工法、建材选择以及设施设备选型等环节,更多地依赖于项目决策者的个人经验,经过时间考验的惟一结果就是大量老旧小区进入“质量报复周期”,不断放大建筑本体以及设施设备运维成本的同时,安全隐患凸显、居民的幸福感提升无从谈及、日常物业服务几近处于常年的应
22、急响应状态。当开发企业处于明显的卖方市场,以“销售为王”作为惟一衡量标尺的竞争氛围中,客观上,很难维系住宅项目建设精细化追求的源动力。即便是诸多开发企业提出住宅项目周期管理要求,将物业服务划分为前期介入期、销售配合期、集中交房期、服务磨合期、服务稳定期和服务成熟期等六个阶段,其表征是聚焦业主,但是在底层逻辑上却忽略了随着楼龄增长对于建筑本体以及设施设备系统的维护、修差异,而恰恰是这种差异本身,直接影响业主的宜居体验、物业服务的模式选择以及物业服务的成本变化。诚然,我们不能“用后三十年否定前三十年、用前三十年批评后三十年”。三十年前的建筑设计师断然不会预测到随着中国经济的高速发展,汽车保有量迅猛
23、增长,小区停车位不足已成时代性缺陷。面对停车难的客观现实,习惯做法都是通过物业管理在地面划线、梳理车位、上下班高峰期疏导等方法来进行弥补和缓解。老旧小区项目建设年代久远,原有建筑格局与不断更新的消防标准、规范之间的矛盾冲突愈加明显,再加之原有消防系统设施设备的劣化、原有配置落后以及预防性维护效果欠佳等原因,再叠加城市核心区域、高容积率的影响因素,老旧小区存在的消防隐患问题,本质上就是城市管理中的一把“悬剑”。(二)物业管理费调价机制失灵的困境物业管理的本质是市场化。与其他商品市场一样,物业管理市场是由供求、价格、竞争三个要素共同构成的一个相互联系、相互作用和相互制约的有机体系。我们正面临着多数
24、住宅物业服务价格无法反映服务真实价值的困境。近年来,最低工资标准以每年1 0%的增幅提高,全国消费品价格指数以每年3%5%的比例上升,水、电、油、气等能源价格逐年上调,生产要素价格的上涨进一步推动了物业服务成本的逐年递增,而绝大多数住宅小区的物业管理收费标准并未适时上调。服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压,不仅吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间,甚至出现了收费标准低于服务成本的倒挂现象。物业服务价格的长期停滞与房地产价格飞速上扬形成了鲜明的对比,同样是价格偏离价值,物业服务与房地产业的偏离方向却是南北辙。作为劳动密集型的物业服务企业,同时面临劳动力供给不断减少与平均薪酬不断上升的现
25、实矛盾,而最有可能对冲这一矛盾的物业管理收费标准却是“数十年不变”特别关注SPECIALATTENTION提升。但是,不能回避的客观现实却是物业管理费70282 7004278753 780857839280000658.00%63927428 7994.8598780005.587.600031%3746524.00M740002.00%720000.3:40201620172018201920202021劳动力人口中国劳动力人口(万人)及自然增长率绝大多数物业服务企业的朴素愿望不过是通过合理的市场化定价,能够让物业管理费的增长速度跑赢或持平城市最低工资增长速度和CPI增长。近年来不断攀升的
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