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土增税清算及其税收筹划浅析.pdf
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1、土增税清算及其税收筹划浅析土增税清算及其税收筹划浅析摘要:摘要:土地增值税清算主要指纳税人在符合法律条件后按照当地的税法管理制度和税费政策在开发房地产项目的过程中涉及到的土地增值税税额计算,税收筹划指房地产企业在缴税中应用国家政策合理避税的方式。为提高房地产项目的经济效益,提高项目利润,尽可能降低缴纳的税收总额,房地产企业需要明确土增税的清算方式以及税后筹划方法,降低税收风险。基于此,本文从土增税的清算要点和税收筹划两方面入手,提出了相应的处理策略,以期降低企业的纳税负担,为企业的发展提供必要的利润。关键词:关键词:土地增值税;税务清算;税收筹划房地产行业的税种多,税负高,涉及数十个税种,暴利
2、的同时也是房地产承担着较重的税费负担,税收成本、土地成本、建安成本是房地产企业运营的三大成本支出项目,为给企业运营发展保留更多的利润空间,需要从土地增值税入手,清算税费的同时做好税务的实现筹划,在缴纳税费的过程中合理利用税收优惠政策,降低缴税总额以及税收筹划风险,保护企业与国家的共同利益,为当地的经济建设提供优势推动力。1 1 土地增值税清算要点土地增值税清算要点土地增值税的缴纳方式主要分为预缴与清算两种形式,房地产企业在拿地后,在房屋预售阶段按照销售收入预先缴纳部分土地增值税,在房屋销售基本完成后按照国家要求对土地增值税进行清算,为合理规避清算风险,保证税额统计正确无误,需要从清算条件、收入
3、计算、可扣除金额项目等关键条件着手,按照政策要求完成土地增值税的清算活动1。1.11.1 严格界定清算条件严格界定清算条件土地增值税开始清算应满足以下条件:房地产项目建设竣工后、销售完成后、土地使用权转让后、未竣工决算项目转让后及时开始进行土地增值税清算工作。正常情况下,即便房地产企业在三年内未完成房产的销售,当房地产项目转让已竣工验收建筑面积达到 85%以上时,则应当及时到税务部分进行土地增值税清算。通常土地增值税清算不包含未完成销售的房屋,如果在清算结束后,未转让的房屋完成销售,则需要按照转让销售政策补缴土地增值税。1.21.2 提高收入计算准确性提高收入计算准确性土地增值税的清算需要将房
4、地产的销售价格与销售收益统一计算在内,实体收入、虚拟货币,或是实物收入只要是房地产销售获得的收益,都需要计算在内,为此在收入计算活动开始前需要先行收集能够证明销售行为的资料,包括项目立项报告、企业销售许可证、房屋销售合同、销售活动开具的发票以及其他相关资料等,在确认资料的同时财务人员需要注意企业统计的结果可能与发票上的金额数字存在出入,此时应以房屋销售发票上的金额为标准确定销售收入,进行土地增值税清算。如果房屋销售发票上所写金额并非全额销售收入,则需要配合房屋销售合同对销售价格进行比对,以合同标注的销售价格为标准确定销售收入。房屋预售制度是在房屋落成前与消费者完成产权转让行为,但由于建设过程中
5、存在一定的不确定因素,房屋的实际交付面积与预估面积存在差异,房地产企业需要与产权人沟通并商议补退,如果在补退行为后进行清算,则应以实际交付面积和房屋的实际销售价格作为清算的标准,如果清算在补退发生之前进行,则需要进行补缴或是退税。在房屋销售过程中,如果出现特殊的房屋产权转让行为,如产权与债务清偿、拆迁交换安置房或是职工福利购房等,房屋销售的金额不等于市场价格,需要通过房屋资产价值评定的方式计算土地增值税收标准2。1.31.3 明确可扣除金额项目明确可扣除金额项目土地增值税在清算中需要进行扣除的金额项目数量较多,包括土地开发成本、拿地成本、房屋修建和配套设施建设成本、房地产转让税金和印花税等。财
6、务人员在土地增值税清算时,需要从重点支出项目入手对费用进行计算并扣除,例如土地开发成本有拆迁补偿费、基础设施施工费、工程建设费用、公共配套设施建设费用以及建筑安装工程费和多项间接开发费用共同组成,在整个项目支出环节中所占的成本比重较大,在费用计算上财务人员应系统梳理与土地开发相关的各类支出,以法律凭证为基础保证各项支出的计算额度准确,各项活动标注的金额与实际相一致,避免出现漏项和误算情况。2 2 土地增值税税收筹划策略土地增值税税收筹划策略2.12.1 事前税收筹划事前税收筹划在开始拿地前房地产企业需要对整个土地增值建设链条进行筹划,尽可能延伸价值链条,在房地产企业投资过程中实现利润的二次转化
7、,例如将销售利润转移到建筑投资、房屋装修、园林绿化、业主服务和金融机构当中,实现销售利润的优化,降低土地增值额度的同时严格按照政策要求以低土地增值率进行税务清算,降低土地增值税对企业经营的负担。而被转移利润的公司也可以在税款缴纳方面进行合理避税,降低财税负担3。土地开发设计优化,降低税收负担。土地增值税税法规定,如果是一方出地,另一方提供资金合作建房,在房屋落成后按照比例分配房屋数量并留以自用,则自用部分不必缴纳土地增值税。为此在土地开发项目正式开始动工前,企业如果能够确定物业的最终使用方,则企业可以与物业合作,合作建房或是按需求代建房屋,合理降低税负。土地增值税法规定如果房地产开发企业需要办
8、理房地产转让业务,则需要按照支付的地价款项与开发投入成本的加值的 20%加计扣除项目,为此房地产企业可以在已有企业的基础上额外注册企业,并将在建工程由原有的企业转让给新注册企业,由新注册企业对房地产进行销售,在销售中享受减税优惠。此外在销售中拿地企业在转让在建项目的过程中提高了转让金额,注册企业在项目转让中付出的成本也水涨船高,代扣项目金额的基础增大同样会降低土地增值税的税率,减少应纳税款额度4。2.22.2 土地使用及建设筹划土地使用及建设筹划在土地增值税清算过程中,房地产开发项目中普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等产品的增值率都有所差别,通常为解决城市居民住房问题,合理控制普通住宅的
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