工程-03设施设备及公共区域巡检维护作业指导书.doc

工程管理手册
版 本：第1版
设施设备及公共区域巡检维护作业指导书
文件编号：PLPM/WS/MT/YYN/03

设施设备及公共区域巡检维护作业指导书
1.目的
规范和指引共用设施维护标准及维护作业要求，确保设施完好、安全、常见常新。
2.适用范围
适用于公司管理项目共用设施的维护管理。
3.责任归属
3.1项目经理（即服务中心/管理处负责人）监督本项目共用设施管理。
3.2工程主管（即设备管理负责人）负责组织共用设施维护管理工作。
3.3维修技工（具体的设备责任人）定期巡检及维护公用设施。
4.方法与过程控制
4.1 共用设施维护标准
4.1.1公共照明灯具完好无损，照明系统（含泳池周边照明）设置独立开关控制并配备漏电保护装置。
4.1.2各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施，表面油漆无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。
4.1.3路面无明显污迹、破损，各类沟、渠、井、池盖安装平稳牢固无破损。
4.1.4用于固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。
4.1.5公园椅等休闲设施油漆无明显脱落、无腐烂、无倒塌、断裂等安全隐患。
4.1.6公共娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落，表面无锈蚀、无安全隐患，现场设置警示标识与使用说明。
4.1.7各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患 ，功能良好，油漆无大面积脱落；水景、易攀爬的设施有禁止行为警示标识。
4.1.8空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损、或污迹。
4.1.9各类公共设施、通道、管道井的门挂锁开启便利。
4.1.10公共区域内的雨水、污水管道、沟槽通畅。检查、疏通工作留存清晰记录，有异常堵塞物的，建议拍照存档。
4.1.11各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。
4.1.12操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明。
4.2 共用设施定期巡检及维护要求
4.2.1道路、阶梯及扶手、侧石、沟渠、大门、围墙、围栏每周巡查一次。
4.2.2室内外照明设施、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日巡查一次。
4.2.3室外健身、公共娱乐设施每日巡查一次，每半年养护一次。
4.2.4隔油池每月检查一次。
4.2.5雨、污水管井每季度巡查一次。
4.3 共用设施施工注意事项
4.3.1共用设施施工前，应向施工现场周边客户发布通知。
4.3.2施工现场需设置对客提示标识，说明施工内容、范围、期限。
4.3.3施工时间：
a)周一到周五： 8：00—12：00 14：00—18：00
c)非抢修类作业，如存在噪音干扰客户时，应调整作业时间；抢修类作业，如存在噪音干扰客户时，应提前做出通知。
4.3.4施工期间及作业完毕后做到 “工完场清”。
4.3.5对外来单位施工要求：
4.3.5.1施工单位在施工前三天将施工方案上报服务中心/管理处审核。 服务中心/管理处针对施工方案制定现场管理方案。
4.3.5.2服务中心/管理处应明确施工现场监管人员，每天应不少于两次现场巡查，发现有违规操作现象，应及时通知施工单位立即整改。
4.3.5.3施工单位应做好毗连部位的成品保护工作。
4.3.5.4施工竣工后验收合格。
4.4涂刷油漆作业标准
4.4.1准备工作
4.4.1.1材料准备
a) 必要的防护用品包括手套、口罩、遮阳帽等；
b) 各种防锈蚀材料应符合国家有关技术指标的规定，还应有产品出厂合格证。
l 防锈蚀底漆：红丹油性防锈漆等。
l 防锈蚀面漆：各色调和漆、船舶漆、聚氨酯油漆（685）、固化剂等；建议：室外铁制品涂刷船舶漆，船舶漆具有防腐蚀性强，能有效延长防腐时间的特性。
l 稀释剂：松香水、二甲苯。
4.4.1.2主要工具准备
铲刀（油灰刀）、手砂轮、砂纸、砂布、钢丝刷、油漆小桶、刷子、附件等。
4.4.1.3施工现场管理准备
a) 油漆工施工作业前用隔离带设置作业区，劝阻无关人员进入；
b) 作业场地应有安全防护、防火和通风措施，防止发生火灾和人员中毒事故；
c) 露天作业应选择适当的天气，大风、暴雨、严寒等均不应作业；
4.4.2 油漆涂刷操作流程
4.4.2.1工作基面清理，要求无铁锈、无焊渣、无油污、无杂物。
4.4.2.2底漆涂刷，要求少粘、勤沾油漆、短刷防止油漆粘联流坠；每遍涂刷方向一致。
4.4.2.3面漆涂刷，涂刷面漆以前应进行表面清理，涂刷应均匀，色泽一致，无皱皮、气泡。
4.4.2.4成品保护，需要悬挂“油漆未干”标志，为防止尘土、降雨需采取遮盖措施。
4.4.3油漆涂刷注意事项：
4.4.3.1涂刷作业气温应在5～38℃之间为宜，当天气温度低于5℃时，应选用相应的低温涂层材料施涂；
4.4.3.2当气温高于40℃时，应停止涂层作业。因为温度超过40℃时，在钢材表面涂刷油漆会产生气泡，降低漆膜的附着力；
4.4.3.3当空气湿度大于85%，或构件表面有结露时，不宜进行涂刷作业；
4.4.3.4铁制品更换部件时，应对构件隐蔽部位、结构夹层难以除锈的部位，提前除锈，提前涂刷；
4.4.3.5油漆、稀释剂等物品的管理、保管须按危险品管理流程操作；
4.4.3.6涂刷油漆时，要做好现场保护，防止油漆污染周边设施。
5.相关记录
〖巡检维护工作记录表〗
〖下水道检查疏通记录〗

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