浅谈我国房地产项目的可行性研究(定稿).doc

浙江大学远程教育学院
大专生毕业作业

题 目 浅谈我国房地产项目的可行性研究

专 业 建筑工程管理

学习中心 华家池学习中心

姓 名 胡晓良 学 号 711128328048

指导教师 卜晓庆

2013年11月 5日

目录

摘要…………………………………………………………………………………3
一、前言……………………………………………………………………………3
二、研究的目的及作用……………………………………………………………3
三、 房地产项目可行性研究的原因………………………………………………3
（一） 我国房地产市场存在的问题………………………………………………4
（二） 科学发展观的要求…………………………………………………………5
（三） 提高经济效益的选择………………………………………………………5
四、 房地产项目可行性研究存在的问题…………………………………………6
（一） 基础工作不到位……………………………………………………………6
（二） 研究程度不够深……………………………………………………………6
（三） 研究人员素质不达标………………………………………………………6
（四）风险预测不足，参考依据不够……………………………………………6
（五）忽视不可行性分析，方案优化重视不够…………………………………6
五、 房地产项目可行性研究的建议………………………………………………6
（一） 加强项目管理………………………………………………………………6
（二） 突出重点，提高效率………………………………………………………6
（三） 注重提高人员素质…………………………………………………………7
（四） 企业应重视风险分析………………………………………………………7
（五） 重视现代科技的应用………………………………………………………7
六、 总结……………………………………………………………………………7
参考文献……………………………………………………………………………7

浅谈我国房地产项目的可行性研究
摘要
改革开放以来，我国房地产市场取得了显著的发展，为我国国民经济的发展起到了很好的带动作用，目前，我国房地产市场也逐渐呈现出了一些特点：产业区域发展失衡，总体看来东部沿海地区的发展快于中西部地区，其中上海、北京、广东、浙江、江苏五省的房地产投资占全国一半以上；房地产相关的企业数目多但规模小，自1997年开始，我国房地产企业的数目减少了三十个百分点，尽管如此，我国房地产企业的规模仍然较小；房地产业对外开放程度日益扩大，外资占整个房地产投资比重较大。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，它可带动建筑业、建材钢铁工业等诸多相关产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和资金的良性循环，因此房地产业对我国国民经济的发展有重要的影响。

关键词：房地产项 可行性 研究

一、前言
房地产业良性发展，有助于改善我国人民的居住条件，是国计民生的大事。但是随着房地产业的过热发展，也出现了一些问题，比如：房价过高、房地产产业规模过分扩张、商品房供求失衡，引起了房地产市场紊乱。出现以上现象的原因是：市场调节固有的弱点和缺陷；企业缺乏品牌建设的意识。如今，实施品牌管理已经被绝大多数工商企业视为持续发展、竞争制胜的必由之路。而处境相对艰难的房地产业却似乎对品牌意识反映冷淡，虽然其中存在着自身行业因素，但随着产业的发展和消费者的日趋成熟，仅靠传统的价格竞争和广告手段以不能实现企业的可持续发展。房地产企业树立品牌意识、实施品牌战略迫在眉睫。总体看来，我国房地产市场的健康发展与政府的宏观调控和企业对品牌的重视程度密切相关。对房地产项目进行可行性研究，有利于掌握房地产市场的发展状况。
二、研究的目的及作用
房地产项目可行性研究的重点在于发现我国房地产市场的问题，找出问题的关键原因，从中找出解决问题的可行性方法。为房地产市场平稳运行创造良好的条件，从而拉动国民经济的发展。可行性研究的作用有：作为投资决策和筹措资金的重要依据、作为初步设计阶段的工作依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据和作为项目后评估的依据。
三、房地产项目可行性研究的原因
著名的房地产教育学家詹姆斯.格李克斯在《可行性研究的合理方法》中提出“当房地产项目分析师认为，一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下具有满足特定目标的合理性的可能性，那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。我国房地产业在发展中出现了一些问题，这需要企业对房地产项目进行可行性研究，合理开发房地产业。
（一）我国房地产市场存在的问题
我国房地产市场存在的问题要求对房地产项目的可行性进行研究。房价过高，这是导致多数消费者望房却步的一个重要原因。这几年来，全国各地房价不断攀升，其中，北京、上海尤为明显。国家发改委、统计局发布的统计数据显示，70个大中城市房屋销售价格在2007年涨幅走高的基础上，2008年1月和2月继续攀升。尤其是一些一线城市，房价更是高得出奇，如上海、北京、深圳等地住房均价达到了每平方米10000元以上，现有价格远远超出了当地大多数普通民众的收入水平和消费能力，导致众对住房有需求的人只能望房兴叹，相当部分已购房者成为“房奴”，居民对于住房问题简直苦不堪言。据上海证券报今年初调查，认为目前房价偏低的为零，认为适中的仅7%，认为偏高的高达93%。目前房价不愿购房的占32%，等待观望的占56%，愿购的仅12%。居民面对高昂的房价只能降低需求，如此下去只能导致房地产市场的萧条 。
房地产产业规模过分扩张。2007年房地产投资同比增长30.2％，增速比上一年提高8个百分点。2008年，全国房地产投资15759.3亿元，同比增长19.8%。2009年以来，房地产投资增速逐月回升，1至6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。由此可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。伴随着房地产投资规模不断扩大，房地产企业数目也不断增加，企业规模偏小，资金技术薄弱，难以打响品牌。据交通银行调查，在房地产开发投资中，绝大多数企业房地产开发商由于自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。在社会主义市场经济的影响下，这些企业一旦经营失误或资金链条断裂，就会导致大量不良资产和不良贷款的产生，产生较大的经济风险，影响经济的运行。
房地产市场结构不合理是影响中国房地产业发展的一个重要因素，据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的三成左右比较合理，但现在市面上的高档别墅、公寓及高档商业用房的比率较大，经济适用房所占比例偏小，廉租房偏少。这对中低收入消费者来说购房相当困难，供求失衡必将引发房地产市场供求关系的失衡，不仅如此，经济适用房、廉租房比例小会导致众多居住条件差的欲购房者难以购到适合自己居住的住房，引起了社会大众尤其是低收入群体的不满，进而加大了不同群体之间的社会矛盾，增添了社会的不和谐因素。造成上述现象的原因，除了房地产商重视企业利润之外，还由于一些地方财政以出售土地使用权的费用作为收入来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
房地产市场紊乱目前来看可以概括为三个原因：一是自2006年以来，外商投资所占比重迅速增长，外资过猛地入侵我国房地产市场，再加上市场准入规则缺乏规范性扰乱了我国货币政策的执行力度。二是房地产开发厂商在房屋预售销售、土地取得和规划审批等环节存在着违法违规行为，导致法制环节的薄弱。三是各级政府主管部门在征地开发、房屋建设过程中存在着向征地、开发企业乱收费的行为，导致政企不和谐，政府的政策难以与企业的策略接轨，导致了一系列问题，例如：2007年建设部等八部门在围绕房地产开发、交易、中介等环节的全面检查中，山西省查处的违法违规项目为189个，占总数的22%；河北省发现有问题的开发项目为326个，占总数的24%；重庆市发现有问题的房地产开发项目158个，占总数的16%。这些数据表明，我国房地产市场秩序亟待整顿。这要求我们对房地产项目进行研究，从中找出上述现象的原因，并加以解决。
（二）科学发展观的要求
首先，房地产项目的可行性研究符合国民经济发展的要求，我国国民经济发展处于一个特殊时期，为了促进国民经济的稳步发展，在扩大内需的同时还要优化消费结构，住宅建设是推动国民经济发展的支柱之一，它对国民经济的拉动高达两个百分点。因此，本项目的研究是国民经济发展的需要。其次，房地产项目的可行性研究将促进城市建设，城市建设的重点是房屋的建设，良好的房地产规划对于加快城镇化进程，美化城市空间，创造城市新景观，提升城市品位有重要意义。最后，对房地产项目进行可行性研究可以促进就业，维护社会稳定。据统计，住宅投资每增加10%，大约可以拉动国民经济增长0.5个百分点，就可以提供40多万个就业岗位。因此，加强对房地产可行性研究对增加就业机会有着不可忽视的作用。我国正处于经济结构调整时期，部分行业职工下岗在所难免，而就业就成为国计民生的大事。投资、消费、出口成为经济增长的内在动力，对房地产项目的开发则可以解决部分就业，有利于社会安定。
（三） 提高经济效益的选择
研究房地产项目的可行性，首先要了解项目的概况，然后进行市场分析与需求的预测，对开发项目的市场需求及供给状况进行科学分析，并预测开发成本、市场售价和开发周期等等做好提前的预测。然后根据方案的对比分析，优选出最合理可行的方案，以减少决策前失误。其次，在房地产项目研究时要对项目开发的进度进行安排和对投资进行估算，将工期有条不紊的按阶段进行，大型的开发项目，投资额较大，一般需要进行分期开发；另外，项目开发所涉及的土地及费用要提前进行估算，估算的精度要求布告，并考虑到施工过程中可能的突发问题，力争与未来事实相符。再者，对房地产项目进行可行性研究，可以对财务进行评价，进行财务评价指标和偿债指标的计算，包括财务净产值和财务内部收益率等等，有效的进行规范管理。最后，对房地产项目进行可行性研究可以分析项目的风险性，包括盈亏平衡分析，概率分析和敏感分析等，风险分析通过对项目投资的社会、经济、环境、市场等因素的分析，为项目的运作以及资源的有效配置提供可靠依据，也为投资者预测风险提供参考。
四、房地产项目可行性研究存在的问题
（一）基础工作不到位。
房地产项目的可行性研究首先要收集大量资料，完成大量基础工作。但当前一些房地产研究单位由于受人力、物力、财力、时间等的限制，只是第一手资料匮乏过分依托案头资料或主观臆断，严重影响了可行性研究的质量。
（二）研究程度不够深。
我国目前房地产项目研究程度不深具体表现为：定性描述较多，定量描述不足；主要方案，及工程选址比较方案不多，数据缺乏，资料来源不充分，生产建设规模论证不充分等一系列有待改进的方面。
（三） 研究人员素质不达标。
项目的可行性研究需要技术、经济、相关法规等多方面的专业知识。当前房地产项目可行性研究的人员专业水平远远没有达到这种程度。他们可能精通某一方面的专业知识，但要纵观全局，他们的技能还有待提高。
（四） 风险预测不足，参考依据不够。
房地产业的开发经营风险很大，包括政策、市场、经济等风险，2008年的金融危机是我国房地产市场受到了严重的打击。由此看来，现实中不少房地产开发项目对风险的分析明显不足，在投资估算中，没有相应的工程造价定额标准；在经济评价中，所用到的一些经济数据难免有些过时。
（五） 忽视不可行性分析，方案优化重视不够。
研究人员带着求证项目可行性的一种潜意识去分析和论证项目，这就确定了他们重视可行性方面的影响，从而忽略了可能存在的不利因素或负面影响，看不到风险的存在。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响，方案难以得到优化。
五、房地产项目可行性研究的建议
（一）加强项目管理。
针对基础工作不到位的情况，相关部门要严格审批，按程序办事，严格把好建设前期的质量关，各类项目都要做好可行性研究，任何单位和个人都不得简化程序、超越权限。对可行性研究报告、建议书等达不到要求的，绝不给予批准，评估单位不给于评估，审批单位不给予审批，以强化项目质量。
（二） 突出重点，提高效率。
针对研究程度不深的情况，研究人员要突出重点，提高效率。房地产项目的研究应突出重点，更应找出重中之重。加大力度搜集一手可靠数据，定性、定量描述相结合，充分论证研究项目，同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。
（三） 注重提高人员素质。
针对研究人员素质不达标的问题，企业和用人单位要注重提高研究人员的整体素质，它是提高工作质量的基础。相关部门要有计划、有组织、多渠道的对相关人员进行定期培训、指导；此外企业还要创造良好的工作环境和和生活环境，招纳人才，留住人才，充分发挥他们的积极性和创造性培养出专业复合型人才，以适应房地产业发展的需要。
（四） 重视风险分析。
针对风险预测方面的问题，企业应重视风险分析。房地产项目的开发耗用了大量的人力、物力、财力和科技一旦建成，难以变动，因此企业应重视风险的分析，尽可能预测风险，规避风险。对潜在风险进行深层次的挖掘，评估风险发生的频率和可能造成的损失，加强风险的防范措施，科学决策，建设项目的决策失误必将大大减少。
（五） 重视现代科技的应用。
建立可行性研究数据库，加快专业化转型升级。由于国内房地产市场透明度不高，研究人员往往难以收集到准确完整实用的信息。而信息的缺失或误差，将会给可行性研究分析带来巨大的误差，这必将影响项目的质量。因此，研究人员尽可能的收集完整适时并且实用的信息，加强整理，去粗取精，去伪存真，收集到有价值的信息，从而提高可行性研究的准确性和实用性；加快专业化市场培育工作，鼓励房地产业专业化和规模化，控制误差，提高项目可行性研究水平。把可行性研究与设计、施工管理有效结合，在可行性编制过程中听取专业人员的建议，减少编制过程的失误，提高可行性研究的水平。
六、总结
近几年，随着经济社会的进步，房地产业有了明显的发展，但是也出现了一些问题，这就要求企业对房地产项目进行可行性研究，分析市场需求，收集信息数据，以调整不同等级房屋的比例结构，建造适销对路的商品房，稳定房价，稳定房地产业的秩序。但是，由于受到资金、经济、科技等一系列因素的制约，房地产项目的可行性研究还存在着一些缺陷，造成可行性研究误差过大，质量不高，已经影响了项目的开发建设，这就要求企业和相关部门做进一步的努力，重视信息的收集、人才的培养和风险的预测等等，坚持科技创新，采用高科技建立信息数据库来提高房地产项目可行性研究的质量，只有这样，我国的房地产业才会健康、平稳。可持续的发展，从而带动我国国民经济的稳定增长，可以说，房地产业的发展是我国经济发展的重头戏，关乎着我国国民经济的稳定和社会主义和谐社会的建立和发展。

参考文献
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2、 席本兰.加强房地产价格的调控管理[J].社会发展，2005.

3、 董群忠. 经济适用房分配与管理机制创新[J]. 城乡建设, 2003 (7)

4、 黄 晓.宾雄意.政府与市场的作用及其关系研究

5、 最新房地产开发项目可行性研究与经济评价及分析报告编制实例手册

6、 丁锦平.关于加强项目可行性研究的的几点建议思考[j].西北化工.2002

7、 高峰.加强建设项目前期可行性研究的几点建议[J].山东省工会管理干部学院学报.2008

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