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租赁合同基本原理1-第一节租赁合同概述2-一、租赁合同的概念和特点n n租租租租赁赁赁赁合同合同合同合同是出租人将租是出租人将租赁赁物交付承租人使用、收益，物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租承租人支付租金的合同。在租赁赁合同中，交付租合同中，交付租赁赁物物供供对对方使用、收益的一方称方使用、收益的一方称为为出租人，使用租出租人，使用租赁赁物并物并支付租金的一方称支付租金的一方称为为承租人。承租人。合同法第合同法第合同法第合同法第212212条条条条n n租金就是承租人租金就是承租人租金就是承租人租金就是承租人为为为为使用、收益租使用、收益租使用、收益租使用、收益租赁赁赁赁物而支付的物而支付的物而支付的物而支付的报报报报酬或酬或酬或酬或者者者者对对对对价。价。价。价。n n租租租租赁赁赁赁合同的合同的合同的合同的标标标标的物称的物称的物称的物称为为为为租租租租赁赁赁赁物，物，物，物，动产动产动产动产或不或不或不或不动产动产动产动产，均无，均无，均无，均无不可。不可。不可。不可。3-租赁合同具有以下特点:n n（一）租（一）租赁赁合同是合同是转让财产转让财产使用使用权权的合同的合同（二）租（二）租赁赁合同合同为为双双务务、有、有偿偿合同合同（三）租（三）租赁赁合同合同为诺为诺成合同成合同（四）租（四）租赁赁合同具有合同具有临时临时性性（五）租（五）租赁赁合同合同为继续为继续性合同。租性合同。租赁赁合同双方当合同双方当事人的事人的义务义务并非一次并非一次给给付即可完成，合同内容付即可完成，合同内容是在一段是在一段时时期内期内继续继续地地实现实现的，因而属于的，因而属于继续继续性合同。性合同。（六）租（六）租赁赁合同是不要式合同合同是不要式合同4-二、租赁合同的标的物n n租租赁赁合同的合同的标标的物的物简简称称租租租租赁赁赁赁物物物物，是租，是租赁赁合同的重要构合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后成要素，是指出租人于合同生效后应应交付承租人使用、交付承租人使用、收益的物。收益的物。n n租租赁赁合同的性合同的性质质决定了决定了该动产该动产一般一般应为应为不可代替物以不可代替物以及非消耗物。及非消耗物。n n租租赁赁合同的合同的标标的物的物应应具有具有合法性合法性合法性合法性。n n租租赁赁合同的合同的标标的物一般的物一般为为现现现现存的物存的物存的物存的物，但不以，但不以现现存的物存的物为为必要。必要。5-三、租赁合同的分类（一）动产租赁与不动产租赁（二）定期租赁与不定期租赁当事人当事人对对租租赁赁期限没有期限没有约约定或者定或者约约定不明确，依定不明确，依合同合同法第法第6161条条规规定仍不能确定的，定仍不能确定的，视为视为不定期租不定期租赁赁合同。合同。租租赁赁期限期限6 6个月以上，当事人未采用个月以上，当事人未采用书书面形式的，面形式的，视为视为不定期租不定期租赁赁。租。租赁赁期期间间届届满满，承租人，承租人继续继续使用租使用租赁赁物，物，出租人没有提出异出租人没有提出异议议的，原租的，原租赁赁合同合同继续继续有效，但租有效，但租赁赁期限期限为为不定期。不定期。对对不定期租不定期租赁赁合同，当事人可以随合同，当事人可以随时时解除合同，但出租解除合同，但出租人解除合同人解除合同应应当在合理期限之前通知承租人。当在合理期限之前通知承租人。6-四、租赁合同的形式n n租赁期限在6个月以上个月以上的定期租赁合同为要式合同要式合同，应当采用书面形式。n n但是，是否采用书面形式，并不影响合同的成立及生效。n n未采用书面形式，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定租赁合同为不定期不定期租租赁赁合同合同。7-第二节租赁合同的成立8-n n一、租赁的标的物n n物原则是应当是不可代替物，如果供使用收益的物为金钱或者其他可代替物，则合同类型将成为消费借贷，而非租赁。9-二、租赁合同成立的样态n n租赁合同为不要式合同与诺成合同，其成立不以具备特别的方式以及交付租赁物为必要。原则上，只要当事人对于租赁物的使用收益及租金的支付达成合意，合同即告成立。10-三、租赁合同的效力评价n n（一）（一）产权证书产权证书与合同效力与合同效力n n（二）建（二）建设设工程工程规规划划许许可可证证与合同效力与合同效力n n（三）未（三）未经经批准的批准的临时临时建筑与合同效力建筑与合同效力n n（四）未（四）未经经消防消防验验收的房屋与合同效力收的房屋与合同效力n n（五）以划（五）以划拨拨方式取得土地上的房屋与合同效方式取得土地上的房屋与合同效力力n n（六）租（六）租赁赁合同未合同未办办理登理登记备记备案手案手续续与合同效与合同效力力n n(七）租七）租赁赁合同无效的特合同无效的特别别效果效果11-（一）产权证书与合同效力n n以房屋租赁合同为例，合同目的在于使用房屋，并不涉及房屋所有权的转让，因而，原则上房屋租赁合同并不以出租人拥有所有权、拥有产权证书为。n n最高人民法院：认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。12-（二）建设工程规划许可证与合同效力n n针对针对城城镇镇房屋租房屋租赁赁合同，最高法合同，最高法规规定，出租人定，出租人就未取得建就未取得建设设工程工程规规划划许许可可证证或者未照建或者未照建设设工工程程规规划划许许可可证证的的规规定建定建设设的房屋，与承租人的房屋，与承租人订订立的租立的租赁赁合同无效。但在一合同无效。但在一审审法庭法庭辩论终结辩论终结前前取得建取得建设设工程工程规规划划许许可可证证或者或者经经主管部主管部门门批准批准建建设设的，人民法院的，人民法院应应当当认认定有效。定有效。n n此此时时合同无效的原因是合同的合同无效的原因是合同的标标的物的物违违法。法。13-（三）未经批准的临时建筑与合同效力n n出租人就未出租人就未经经批准或者未按照批准内容建批准或者未按照批准内容建设设的的建筑，与承租人建筑，与承租人订订立的租立的租赁赁合同无效。但在一合同无效。但在一定法庭定法庭辩论终结辩论终结前前经经主管部主管部门门批准建批准建设设的，人的，人民法院民法院应应当当认认定有效。定有效。n n租租赁赁期限超期限超过临时过临时建筑的使用期限，超建筑的使用期限，超过过部分部分无效。但在一无效。但在一审审法庭法庭辩论终结辩论终结前前经经主管部主管部门门批批准延准延长长使用期限的，人民使用期限的，人民应应当当认认定延定延长长使用期使用期限内的租限内的租赁赁期期间间有效。有效。n n此此时时合同无效的原因是合同的合同无效的原因是合同的标标的物的物违违法。法。14-（四）未经消防安全验收合格的房屋与合同效力n n应应当分当分别对别对待：待：n n第一，出租第一，出租消防法第消防法第1010条条规规定的必定的必须经过须经过公安消公安消防机构防机构验验收的房屋，未收的房屋，未经验经验收或者收或者验验收不合格的，收不合格的，应应当当认认定租定租赁赁合同无效。合同无效。n n第二，租第二，租赁赁合同涉及的房屋不属于法律合同涉及的房屋不属于法律规规定必定必须经过须经过公安消防机构公安消防机构验验收的，人民法院不收的，人民法院不应应当以当以该该房屋未房屋未经经消防消防验验收合格收合格为为由而由而认认定合同无效。定合同无效。n n第三，租第三，租赁赁房屋用于开房屋用于开设经营宾馆设经营宾馆、饭饭店、商店、商场场等公等公众聚集众聚集场场所的，向当地公安消防机构申所的，向当地公安消防机构申报报消防安全消防安全检检查查的的义务义务人人为该为该企企业业的开的开办经营办经营者，但租者，但租赁标赁标的物的物经经消防消防验验收合格，不是收合格，不是认认定房屋租定房屋租赁赁合同效力的必要条合同效力的必要条件。件。15-（五）以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力n n作作为为租租赁赁合同合同标标的的房屋，如果是建筑在以划的的房屋，如果是建筑在以划拨拨方式取得的土地上，一方当事人如果以方式取得的土地上，一方当事人如果以城城镇镇国有土地使用国有土地使用权权出出让让和和转让暂转让暂行条例第行条例第4444条、条、房地房地产产管理法第管理法第5656条条、国、国务务院院办办公公厅厅关于加关于加强强土地土地转让转让管理管理严严禁炒禁炒卖卖土地的通知土地的通知（国（国办发办发（19991999）3939号）第号）第5 5条条为为据，据，请请求求确确认认合同无效，能否合同无效，能否获获得支持？得支持？对对此，起初最此，起初最高人民法院的判决中高人民法院的判决中认认定租定租赁赁合同无效；后来合同无效；后来最高人民法院的立最高人民法院的立场场的所的所转变转变，在最高人民法，在最高人民法院公布的典型案件中，院公布的典型案件中，则则并不并不认认定定为为租租赁赁合同合同无效。无效。16-（六）租赁合同未办理登记备案手续与合同效力n n当事人以房屋租当事人以房屋租赁赁合同未按照法律、行政法合同未按照法律、行政法规规规规定定办办理登理登记备记备案手案手续为续为由，由，请请求确求确认认合同无合同无效的，人民法院不予支持。效的，人民法院不予支持。n n当事人当事人约约定定办办理登理登记备记备案手案手续为续为房屋租房屋租赁赁合同合同生效条件的，从其生效条件的，从其约约定。但当事人一定已定。但当事人一定已经经履履行主要行主要义务义务，对对方接受的除外。方接受的除外。n n此一此一规则规则并非租并非租赁赁物本身有什么物本身有什么问题问题，而是租，而是租赁赁合同是否合同是否经过经过了按照法律、行政法了按照法律、行政法规规要求的要求的登登记备记备案手案手续续。此。此类类手手续续，通常出于行政管理，通常出于行政管理的目的，故原的目的，故原则则上不上不应应以以违违反此反此类规类规定而定而认认定定合同无效。合同无效。17-（七）租赁合同无效的特别效果n n1.基于继续性合同的特别效果n n作为一种继续性合同，如果租赁合同无效或者被抵销，其法律后果比较特殊。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。18-2.装饰装修的善后n n（1 1）经经出租人同意出租人同意场场合合n n未形成附合未形成附合场场合。在城合。在城镇镇房屋租房屋租赁赁合同合同场场合，合，出租人同意利用的，可以折价出租人同意利用的，可以折价归归出租人所有；出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋房屋毁毁损损的，承租人的，承租人应应当恢复原状。当恢复原状。n n已已经经形成附合形成附合场场合。已合。已经经形成附合的装形成附合的装饰饰装修装修物，出租人同意利用的，可折价物，出租人同意利用的，可折价归归出租人所有；出租人所有；不同意利用的，由双方按照不同意利用的，由双方按照导导致合同无效的致合同无效的过过错错分担分担现值损现值损失。失。19-n n（2）未经出租人同意场合n n承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。20-3.扩建的负担n n经经承租人同意承租人同意扩扩建，但双方建，但双方对扩对扩建建费费用的用的处处理理没有没有约约定的，人民法院按照下列情形分定的，人民法院按照下列情形分别处别处理：理：办办理合法建理合法建设设手手续续的，的，扩扩建造价建造价费费用由出租人用由出租人负负担；未担；未办办理合法建理合法建设设手手续续的，的，扩扩建建费费用由双用由双方按照方按照过错过错分担。分担。n n未未经经出租人同意的出租人同意的扩扩建建发发生的生的费费用，由承租人用，由承租人负负担。出租人担。出租人请请求承租人恢复原状或者求承租人恢复原状或者赔偿损赔偿损失的，人民法院失的，人民法院应应予支持。予支持。21-第三节租赁合同的效力22-一、出租人的义务n n根据合同法的规定，出租人负有如下主要义务:n n（一）交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途n n（二）维修租赁物的义务，但当事人另有约定的除外。n n（三）物的瑕疵担保义务n n（四）权利瑕疵担保义务n n（五）费用偿还义务23-维修义务n n维维修修义务义务，是指租，是指租赁赁物物损损毁毁、不能保持租、不能保持租赁赁物符合物符合约约定的用途定的用途时时，出租人，出租人应应予修复的予修复的义务义务。n n维维修的条件修的条件维维修的必要、修的必要、维维修的可能、通知出租人修的可能、通知出租人n n租租赁赁物物虽虽然有然有维维修的必要，但如果不可能修的必要，但如果不可能维维修，修，则则属属于租于租赁赁物部分或全部物部分或全部毁毁损损，灭灭失的失的问题问题，应应当根据情当根据情况，承租况，承租请请求减少租金或者不支持租金；如果不能求减少租金或者不支持租金；如果不能实实现现合同目的，承租人可以解除合同。合同目的，承租人可以解除合同。n n承租人在租承租人在租赁赁物需要物需要维维修修时时可以要求出租人在合理期可以要求出租人在合理期限内限内维维修。出租人未履行修。出租人未履行维维修修义务义务的，承租人可以自的，承租人可以自行行维维修，修，维维修修费费用由出租人用由出租人负负担。因担。因维维修租修租赁赁物影响物影响承租人使用的，承租人使用的，应应当相当相应应减少租金或者延减少租金或者延长长租期。租期。24-权利瑕疵担保n n出租人就交付的标的物，负有保证第三人不得向承租人主张任何权利的义务。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如困租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。25-物的瑕疵担保n n租租赁赁物如有瑕疵，出租人物如有瑕疵，出租人应对应对之之负责负责。唯因租。唯因租赁赁是是继续继续性法律关性法律关系，故于租系，故于租赁赁物交付后，在租物交付后，在租赁赁关系存关系存续续中，中，发发生生 瑕疵瑕疵时时，出租，出租人人应应当当负负瑕疵担保瑕疵担保责责任。任。n n因不可因不可归责归责于承租人的事由，致使租于承租人的事由，致使租赁赁物部分或者全部物部分或者全部毁毁损损、灭灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁赁物部分物部分或者全部或者全部毁毁损损、灭灭失，致使不能失，致使不能实现实现合同目的的，承租人可以解合同目的的，承租人可以解除合同。除合同。n n租租赁赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订订立合同立合同时时明明知知该该租租赁赁物物质质量不合格，承租人仍然可以随量不合格，承租人仍然可以随时时解除合同。解除合同。n n在城在城镇镇房屋租房屋租赁赁合同合同场场合，租合，租赁赁房屋被司法机关或者行政机关依房屋被司法机关或者行政机关依法法查查封的，或者租住房屋具有封的，或者租住房屋具有违违反法律、行政法反法律、行政法规规关于房屋使用关于房屋使用条件条件强强制性制性规规定情况的，定情况的，导导致租致租赁赁房屋无法使用房屋无法使用时时，承租人，承租人请请求求解除合同的，人民法院解除合同的，人民法院应应予支持。予支持。26-二、承租人的义务n n根据合同法的根据合同法的规规定，承租人定，承租人负负有如下主要有如下主要义务义务:（一）依（一）依约约定方法或租定方法或租赁赁物的性物的性质质使用租使用租赁赁物的物的义务义务（二）妥善保管租（二）妥善保管租赁赁物的物的义务义务（三）不作（三）不作为义务为义务 主要主要:1.:1.不得随意不得随意对对租租赁赁物物进进行改善行改善或在租或在租赁赁物上增物上增设设他物他物2.2.不得随意不得随意转转租租（四）支付租金的（四）支付租金的义务义务（延（延迟迟或拒付租金的，或拒付租金的，诉讼时诉讼时效效为为一年）一年）（五）返（五）返还还租租赁赁物的物的义务义务（返（返还还租租赁赁物，物，应应当符合按照当符合按照约约定或者租定或者租赁赁物的性物的性质质使用后的状使用后的状态态，因而，承租人，因而，承租人原原则则上上负负“现现状返状返还义务还义务”。）。）27-第四节租赁合同的更新与终止28-一、租赁合同的更新n n赁赁合同的双方当事人在租合同的双方当事人在租赁赁合同合同规规定的租定的租赁赁期限届期限届满时满时，可以，可以续续订订合同。所合同。所谓续订谓续订，是指在原租，是指在原租赁赁合同其他内容不合同其他内容不变变的情形下，的情形下，延延长长合同的期限。所以，合同的期限。所以，续订续订租租赁赁合同又被称合同又被称为为期限更新或期限更新或租租租租赁赁赁赁合同的更新合同的更新合同的更新合同的更新。n n租租赁赁合同的更新有合同的更新有约约定更新和法定更新。定更新和法定更新。n n法定更新，或称默示更新，即租法定更新，或称默示更新，即租法定更新，或称默示更新，即租法定更新，或称默示更新，即租赁赁赁赁期届期届期届期届满满满满，承租人使用租，承租人使用租，承租人使用租，承租人使用租赁赁赁赁物，物，物，物，出租人没有提出异出租人没有提出异出租人没有提出异出租人没有提出异议议议议的，原租的，原租的，原租的，原租赁赁赁赁合同合同合同合同继续继续继续继续有效，但租有效，但租有效，但租有效，但租赁赁赁赁期限期限期限期限为为为为不不不不定期。合同法第定期。合同法第定期。合同法第定期。合同法第236236条条条条规规定定:“:“租租赁赁期期间间届届满满，承租人，承租人继续继续使用使用租租赁赁物，出租人没有提出异物，出租人没有提出异议议的，原租的，原租赁赁合同合同继续继续有效，但租有效，但租赁赁期限期限为为不定期。不定期。”n n约约定更新，或称明示更新，指当事人另外达成合意更新租定更新，或称明示更新，指当事人另外达成合意更新租赁赁合同。合同。租租赁赁期期间间届届满满，当事人可以，当事人可以续订续订租租赁赁合同，但合同，但约约定的租定的租赁赁期限自期限自续订续订之日起不得超之日起不得超过过2020年。至于更新次数，法律没有限制。年。至于更新次数，法律没有限制。29-二、租赁合同的终止n n租赁合同主要因下列事由而终止:（一）租赁合同因期限届满而终止（二）租赁合同因当事人的解除而消灭30-租赁合同终止的效力n n（一）返还租赁物31-(二）装饰装修的善后n n1.1.经经出租人同意的出租人同意的场场合合n n（1 1）未形成附合的）未形成附合的场场合合n n在城在城镇镇房屋租房屋租赁赁合同合同场场合，租合，租赁赁期期间间届届满满或者或者 合同解除合同解除时时，除当事人另有，除当事人另有约约定外，定外，未形成附合的装未形成附合的装饰饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁毁损损的，承租人的，承租人应应当恢复原状。当恢复原状。n n（2 2）已形成附合）已形成附合场场合合n n合同解除合同解除场场合合n n第一，因出租有第一，因出租有违约导违约导致合同解除。承租人可以致合同解除。承租人可以请请求出租人求出租人赔偿赔偿剩余租剩余租赁赁期内装期内装饰饰装修的残装修的残值损值损失；失；n n第二，因承租人第二，因承租人违约导违约导致合同解除。承租人致合同解除。承租人请请求出租人求出租人赔偿赔偿剩余租剩余租赁赁期内装期内装饰饰装装修残修残值损值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，失的，不予支持。但出租人同意利用的，应应在利用价在利用价值值范范围围内予以适当内予以适当补偿补偿。n n第三，因双方第三，因双方违约导违约导致合同解除。剩余租致合同解除。剩余租赁赁期内期内 的装的装饰饰装修残装修残值损值损失，由双方根失，由双方根据各自的据各自的过错过错承担相承担相应应的的责责任。任。n n第四第四，因不，因不归责归责于双方的事由，于双方的事由，导导致合同解除。剩余租致合同解除。剩余租赁赁期内装期内装饰饰装修的残装修的残值损值损失，由双方按照公平原失，由双方按照公平原则则分担。法律另有分担。法律另有规规定，适用其定，适用其规规定。定。n n租租赁赁期届期届满场满场合，承租人合，承租人请请求出租人求出租人补偿补偿附合装附合装饰饰装修装修费费用的，不予支持。但当用的，不予支持。但当事人另有事人另有约约定的除外。定的除外。n n2.2.未未经经出租人同意出租人同意场场合合n n承租人未承租人未经经出租人同意装出租人同意装饰饰装修装修发发生的生的费费用，由承租人用，由承租人负负担。出租人担。出租人请请求承租恢求承租恢复原状或者复原状或者赔偿损赔偿损失的，人民法院失的，人民法院应应予支持。予支持。32-（三）扩建费用的负担n n1.1.经经出租人同意的出租人同意的扩扩建建n n承租人承租人经经出租人同意出租人同意扩扩建，但双方建，但双方对扩对扩建建费费用用处处理没有理没有约约定的，人民法院按照下列情形分定的，人民法院按照下列情形分别别处处理：理：n n第一，第一，办办理合法建理合法建设设手手续续的，的，扩扩建造价建造价费费用由用由出租人出租人负负担；担；n n第二，未第二，未办办理理扩扩建手建手续续的，的，扩扩建造价建造价费费用由双用由双方按照方按照过错过错分担。分担。n n2.2.未未经经出租人同意的出租人同意的扩扩建建n n承租人未承租人未经经出租人的同意的出租人的同意的扩扩建建发发生的生的费费用，用，由承租人由承租人负负担。出租人担。出租人请请求承租人恢复原状或求承租人恢复原状或者者赔偿损赔偿损失的，人民法院失的，人民法院应应予支持。予支持。33-第五节房屋租赁的特殊规定n n一、一、一、一、优优优优先承租先承租先承租先承租n n在租期内，出租人将出租房屋拆除重建在租期内，出租人将出租房屋拆除重建时时，可，可终终止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等条件下有同等条件下有优优先承租先承租权权n n二、二、二、二、优优优优先先先先购买购买购买购买n n在租期内，出租人出在租期内，出租人出卖卖出租房屋的，出租房屋的，应应于出于出卖卖前前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有有优优先先购买权购买权34-n n三、承受三、承受三、承受三、承受n n承租人死亡后，与承租人死亡后，与该该承租人共同居住者，可承租人共同居住者，可继续继续承租承租该该房直至租期届房直至租期届满满。n n四、四、四、四、换换换换房房房房n n居住房屋的承租人，在征得出租人同意的前提下，居住房屋的承租人，在征得出租人同意的前提下，可与第三人互可与第三人互换换住房。住房。返回35-租赁合同与第三人的关系n n一、租赁物的转租、租赁权的转让n n二、承租人与第三人的关系n n三、出租人与第三人的关系36-一、租赁物的转租、租赁权的转让n n（一）租（一）租赁赁物的物的转转租租n n租租赁赁物的物的转转租，是指承租人不脱离租租，是指承租人不脱离租赁赁关系，关系，而将租而将租赁赁物另行出租物另行出租给给次承租人次承租人n n转转租在房屋租租在房屋租赁赁的的场场合合颇为颇为多多见见，其中的，其中的转转租租人又被称人又被称为为二房二房东东。n n合同法禁止擅自合同法禁止擅自转转租。租。规规定承租人定承租人经经出租出租人同意，可以将租人同意，可以将租赁赁物物转转租租给给第三人。承租人第三人。承租人转转租的，承租人也出租人之租的，承租人也出租人之间间的租的租赁赁合同合同继续继续有效，第三人有效，第三人对对租租赁赁物造成物造成损损失的，承租人失的，承租人应应当当赔偿损赔偿损失。承租人未失。承租人未经经出租人同意出租人同意转转租的，租的，出租人可以解除合同。出租人可以解除合同。对对此此应应当特当特别别注意：注意：37-n n1.禁止擅自转租，一方面关系承租人的人格信用，另一方面在于防止承租人从中渔利。n n2.转租一旦经出租人同意，即为合法转租，出租人不得解除合同，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。此时两份合同虽各自独立，原则上转租合同的租赁期间不当超过租赁合同的存续期间。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。38-n n3.3.合法合法转转租租场场合，出租人与次承租人之合，出租人与次承租人之间间并无合同关系，并无合同关系，依合同相依合同相对对性原理，出租人不得直接向次承租人性原理，出租人不得直接向次承租人请请求求租金，反之，次承租人也无租金，反之，次承租人也无权权直接向出租人要求直接向出租人要求维维修修租租赁赁物。物。n n但要注意，在此但要注意，在此场场合并不妨碍可以由次承租人构合并不妨碍可以由次承租人构成第三人清成第三人清偿偿。因承租人拖欠租金，出租人。因承租人拖欠租金，出租人请请求解除求解除合同合同时时，次承租人，次承租人请请求代承租人支付欠付的租金和求代承租人支付欠付的租金和违违约约金以抗金以抗辩辩出租人合同解除出租人合同解除权权的，人民法院的，人民法院应应予支持。予支持。但但转转租合同无效的除外。次承租人代租合同无效的除外。次承租人代为为支付的租金和支付的租金和违约违约金超出其金超出其应应付的租金数付的租金数额额，可以折抵租金或者向，可以折抵租金或者向承租人追承租人追偿偿。n n出租人与承租人之出租人与承租人之间间的租的租赁赁合同合同终终了了时时，出租人可以，出租人可以依据租依据租赁赁物所有物所有权权或者其他或者其他权权利，直接利，直接对对次承租人次承租人请请求返求返还还租租赁赁物。房屋租物。房屋租赁赁合同无效、履行期限届合同无效、履行期限届满满或或者解除，出租人者解除，出租人请请求求负负有有腾腾房房义务义务的次承租人支付逾的次承租人支付逾期期腾腾房占有使用房占有使用费费的，人民法院的，人民法院应应予支持。予支持。39-n n4.转租未经出租人同意，即为非法转租，出租人可以解除出租人与承租人之间的租赁合同。如果出租人未行使上解除权，则租赁合同仍继续有效。对于出租人的解除权，我国司法司法解释规定了除斥期间。“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解释合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。n n6个月的除斥期间的起算点，是出租人知道或者应当知道承租人转租时。40-n n5.非法转租场合，承租人与次承租人之间的转租合同关系，仅涉及债权关系，产未影响出租人对于租赁的物权，作为债权合同，仍然是有效的。承租人负有使次承租人就租赁物进行使用收益的义务，并应设法取得原出租人的同意。纵使出租人不同意转租，承租人及次承租人均不得依无权处分法理主张转租合同无效。41-n n6.非法转租场合，如果出租人解除租赁合同，请求承租人返还租赁物，也可以直接向次承租人主张所有物返还请求权。因此导致转租合同不能继续发行的，次承租人可以向承租人主张违约责任。n n出租人解除合同，仍然可以向承租人主张损害赔偿。42-n n7.非法转租场合，如果出租人未解除合同，租赁合同固然继续存在，对于承租人仍然胡租金请求权，唯出租人可否向承租人主张返还租赁物或除去妨碍的呢？由于承租人仍然享有租赁权，故次承租人的占有及使用收益，并非不法。因此，次承租人的地位实际上相当于承租人的履行辅助人，故在出租人对承租人解除合同前，不得直接向次承租人请求返还租赁物。43-（二）租赁权转让n n租赁权转让，是指承租人将其租赁权让与第三人，承租人自己退出租赁关系。n n租赁权能否转让，合同法没有明文规定，属于因合同性质而不得让与的债权，原则上不具有让与性。44-二、承租人与第三人的关系45-（一）承租人（一）承租人获获取租取租赁赁物收益的物收益的权权利利 n n根据根据合同法第合同法第合同法第合同法第225225条条条条的的规规定，在租定，在租赁赁期期间间因占有、因占有、使用租使用租赁赁物物获获得的收益，得的收益，归归承租人所有，但当事人另承租人所有，但当事人另有有约约定的除外。定的除外。（二）租（二）租赁权赁权的物的物权权化化 n n在房屋等在房屋等财产财产的租的租赁赁关系中，租关系中，租赁赁物所有物所有权权在租在租赁赁期期间间内的内的转转移并不影响承租人的移并不影响承租人的权权利，原租利，原租赁赁合同合同对对受受让让租租赁赁物的第三人仍然有效，物的第三人仍然有效，该该第三人不得解除租第三人不得解除租赁赁合同，此即合同，此即“买卖买卖买卖买卖不破租不破租不破租不破租赁赁赁赁”原原原原则则则则。它突破了。它突破了传统传统的的合合合合同相同相同相同相对对对对性原性原性原性原则则则则，使租，使租赁权赁权具有了具有了对对抗第三人的效力。抗第三人的效力。这这种情况被称种情况被称为为“租租租租赁权赁权赁权赁权的物的物的物的物权权权权化化化化”或或或或“债权债权债权债权的的的的 物物物物权权权权化化化化”。46-租赁权的物权化主要体现在:1.租赁权的对抗效力2.承租人能否基于租赁权主张排除妨害请求权3.租赁权的继续性。租租赁权赁权的的继续继续性性，是指延长租赁期限并限制出租人的解除权。4.租赁权处分的可能性。租租赁权处赁权处分的可能性分的可能性，是指租赁权是否得自由地被让与以及承租人是否可以自由转租。5.废止利用方法的限制。废废止利用方法的限制止利用方法的限制，即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由。6.租金的客观化47-（三）房屋承租人的优先购买权所谓房屋承租人的房屋承租人的优优先先购买权购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。合同法第合同法第230条条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优优先先购买权购买权的权利属性为形成形成权权，其实质系属对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。即48-三、出租人与第三人的关系n n第一，承租人在房屋租第一，承租人在房屋租赁赁期期间间死亡的，与其生死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租前共同居住的人可以按照原租赁赁合同租合同租赁赁房屋。房屋。n n第二，承租人租第二，承租人租赁赁房屋用于以个体工商房屋用于以个体工商户户或个或个人合伙方式从事人合伙方式从事经营经营活活动动，承租人在租，承租人在租赁赁期期间间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营经营人人或者其他合伙人或者其他合伙人请请求按照原租求按照原租赁赁合同租合同租赁该赁该房房屋的，人民法院屋的，人民法院应应予支持。予支持。49-第五节租赁合同中的风险负担首先是首先是租租租租赁赁赁赁物的物的物的物的风险负风险负风险负风险负担担担担问题问题。n n租租赁赁物的物的风险负风险负担，是指由于不可担，是指由于不可归责归责于承租人和出于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租租人双方当事人的事由，致使租赁赁物部分或全部物部分或全部毁毁损损、灭灭失的，租失的，租赁赁物部分或全部物部分或全部毁毁损灭损灭失的失的损损失失应应由由谁负谁负担。除非法律有特担。除非法律有特别规别规定，或当事人之定，或当事人之间间有特有特别约别约定，定，一般由一般由租租租租赁赁赁赁物的所有物的所有物的所有物的所有权权权权人人人人。其次是其次是租金的租金的租金的租金的风险负风险负风险负风险负担担担担问题问题。n n租金的租金的风险负风险负担，是指因不可担，是指因不可归责归责于双方当事人的事于双方当事人的事由致使租由致使租赁赁物部分或全部物部分或全部毁毁损损、灭灭失，从而失，从而导导致租致租赁赁合同部分或全部不能履行合同部分或全部不能履行时时，租金，租金风险应风险应由由谁负谁负担的担的问题问题。租金。租金风险风险一般由一般由出租人出租人出租人出租人负负负负担担担担。50-消防法第10条n n第十条按照国家工程建第十条按照国家工程建设设消防技消防技术标术标准需要准需要进进行消防行消防设计设计的建的建设设工程，除本法第十一条另工程，除本法第十一条另有有规规定的外，建定的外，建设单设单位位应应当自依法取得施工当自依法取得施工许许可之日起七个工作日内，将消防可之日起七个工作日内，将消防设计设计文件文件报报公公安机关消防机构安机关消防机构备备案，公安机关消防机构案，公安机关消防机构应应当当进进行抽行抽查查。n n第十一条国第十一条国务务院公安部院公安部门规门规定的大型的人定的大型的人员员密集密集场场所和其他特殊建所和其他特殊建设设工程，建工程，建设单设单位位应应当将消防当将消防设计设计文件文件报报送公安机关消防机构送公安机关消防机构审审核。核。公安机关消防机构依法公安机关消防机构依法对审对审核的核的结结果果负责负责。51-城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44条n n第四十四条第四十四条 划划拨拨土地使用土地使用权权，除本条例第四十五条，除本条例第四十五条规规定的情况外，定的情况外，不得不得转让转让、出租、抵押。、出租、抵押。n n第四十五条第四十五条 符合下列条件的，符合下列条件的，经经市、市、县县人民政府土地管理部人民政府土地管理部门门和房和房产产管理部管理部门门批准，其划批准，其划拨拨土地使用土地使用权权和地上建筑物，其他和地上建筑物，其他附着物所有附着物所有权权可以可以转让转让、出租、抵押：、出租、抵押：n n（一）土地使用者（一）土地使用者为为公司、企公司、企业业、其他、其他经济组织经济组织和个人；和个人；n n（二）（二）领领有国有土地使用有国有土地使用证证；n n（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证产权证明；明；n n（四）依照本条例第二章的（四）依照本条例第二章的规规定定签订签订土地使用土地使用权权出出让让合同，合同，向当地市、向当地市、县县人民政府人民政府补补交土地使用交土地使用权权出出让让金或者以金或者以转让转让、出租、出租、抵押所抵押所获获收益抵交土地使用收益抵交土地使用权权出出让让金。金。转让转让、出租、抵押前款划、出租、抵押前款划拨拨土地使用土地使用权权的，分的，分别别依照本条例第三章、第四章和第五章的依照本条例第三章、第四章和第五章的规规定定办办理。理。52-房地产管理法第56条n n第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。53-“买卖不破租赁”原则n n“买卖买卖不破租不破租赁赁”，是指，是指“租租赁赁物在租物在租赁赁期期间发间发生所有生所有权变动权变动的，不影响租的，不影响租赁赁合同的效力。合同的效力。”租租赁赁房屋在租房屋在租赁赁期期间发间发生生 所有所有权变动权变动，承租，承租请请求房屋求房屋受受让让人人继续发继续发行原租行原租赁赁合同的，人民法院合同的，人民法院应应予支持。适用条件：予支持。适用条件：n n第一，在租第一，在租赁赁期期间间；n n第二，第二，发发生所有生所有权变动权变动。n n第三，不影响租第三，不影响租赁赁合同的效力，是指当租合同的效力，是指当租赁赁合同的合同的权权利利义务义务关系关系继续继续存存在，即在，即让让新所有人就像原出租人一新所有人就像原出租人一样样，享有租，享有租赁赁合同的合同的权权利，承担租利，承担租赁赁合同的合同的义务义务。n n担保法解担保法解释释：抵押人将已抵押的：抵押人将已抵押的财产财产出租的，抵押出租的，抵押权实现权实现后，租后，租赁赁合同合同对对受受让让人不具有人不具有约约束力。抵押人将已抵押的束力。抵押人将已抵押的财产财产出租出租时时，如果抵押，如果抵押有未有未书书面告知承租人面告知承租人该财产该财产已抵押的，抵押人已抵押的，抵押人对对出租抵押物造成承租人出租抵押物造成承租人的的损损失承担失承担赔偿责赔偿责任；如果抵押人已任；如果抵押人已书书面告知承租人面告知承租人该财产该财产已抵押的，已抵押的，抵押抵押权实现权实现造成承租的造成承租的损损失，由承租人自己承担。失，由承租人自己承担。n n房屋在出租前已房屋在出租前已设设抵押，因抵押抵押，因抵押权权人人实现实现抵押抵押权发权发生所有生所有权变动权变动的，或的，或者房屋在出租前已被人民法院依法者房屋在出租前已被人