第一季度北京甲级写字楼和高档住宅市场销售两旺.doc

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第一季度北京甲级写字楼和高档住宅市场销售两旺

　　2005年第一季度北京的甲级写字楼及住宅市场继续活跃，销售市场表现尤为突出。根据国际知名房地产服务及投资管理公司仲量联行公布的最新一期房地产指数，2005年第一季度北京的住宅租赁市场尽管整体的空置率略有上升，但热点项目仍供不应求；写字楼市场的需求主要来自公司迁址和续签租约，由于部分租户预期2007年前北京写字楼供应量仍将上升，他们在续签租约时往往倾向采取较为灵活的策略。
写字楼市场
　　本季度，租赁市场呈现季节性活跃，租务活动主要以迁址和续租为主，由于目前CBD和使馆区的甲级写字楼项目均未完工，东部市场的租户面临租金上涨。本季CBD的空置率继续下降至3.6%，而第三使馆区的空置率降至6.0%，东长安街沿线空置率也略微下降至7.2%。仲量联行北京代表处研究部主管凯安娜说：“本季大多数租户选择续签两至三年的短期租约，这主要是因为租户预计随着新供给的出现，其谈判地位到2006年和2007年将会有所改善。对于租户来说，无论是中短期还是长期决策，如果能够对市场趋势进行准确把握并得到来自专业顾问的高质量建议，将有利于他们做出最明智的房地产策略。”
　　本季度完工的项目包括东长安街的新华保险大厦(4. 9万平米)、金融街的英蓝国际金融中心（12万平米）和海淀区的CEO拓展大厦（3.6万平米）。由于近期东部市场没有新甲级写字楼项目供给，新华保险大厦为租户提供了新的选择，其出租率在正式开业后三个月内已超过50%。对于希望迁至金融街地区的租户来讲，由于金融街一带可供选择的写字楼面积有限，英蓝国际金融中心的落成在一定程度上缓解了该区域的供给相对短缺的局面。目前，金融街地区的空置率为3.13%。
　　租金方面，CBD及东长安街区域均有所上升，升幅分别为3.8%和1.1%，而中关村地区租金则微降0.4%。
本季主要租务成交包括：
·强生制药迁至朝阳区恒通花园，面积5000平米；
·梅塞德斯奔驰在朝阳区亮马大厦扩租4000平米；
·富士施乐在朝阳区佳程广场预租3500平米；
·德勤在东方广场扩租3000平米；
·德事商务服务有限公司租用朝阳区现代汽车大厦2500平米；及
·格列佛旅行社（Gulliver）由正仁大厦迁至东城区东方广场，面积2500平米。
　　本季度销售市场活跃，其中两个写字楼项目中有大面积成交案例。摩根斯坦利收购位于CBD南侧的富力城写字楼双子座中的B座（30404平米乙级写字楼）。凯德置地斥资18.37亿人民币购买中环世贸中心北向的A, B两座写字楼（106303平米）。
住宅市场
　　2005年第一季度的租赁市场依旧活跃，供需均有增加, 但新增供给量还是快于需求量的增长。凯安娜说：“尽管如此，香江花园、海晟名苑、新城国际等热点项目的公寓依然供不应求。由于求租者较多，业主有可能获得超出预期的回报”。由于汽车及其相关行业和能源、钢铁等产业的需求持续旺盛，带动了对住宅租赁市场的需求，凯安娜补充道：“除了上述行业以外，中小外资企业的需求也十分明显，特别是物流和贸易行业。”
　　几个高端住宅项目于一季度完工，这导致整体空置率上升。这些新项目包括棕榈泉万豪行政公寓、北京高尔夫公寓和大湖山庄别墅。万豪酒店管理集团已和北京的高档公寓棕榈泉国际公寓签署了一份管理协议，负责管理其二期11栋公寓中的2栋。该项目在市场上非常受欢迎，吸引了许多决定在此区域安家的本地和外籍人士，其超乎预期的良好市场反响使得开发商取消了原定的三个月的促销期。受到香江花园出色业绩的影响并得益于顺义别墅市场的日臻成熟，落成相对较早的别墅项目本季度也比以往更受到客户的关注。其中，与香江花园相邻的泉发别墅提供诸多相同的优惠，但价格却更具竞争力。
　　一季度末，住宅市场整体空置率略有上升，从2004年年末的22.9%升至23.5%，其主要原因是新供给进入市场。该季度，市场整体租金上涨3%。从区域市场来看，第二使馆区、市中心地区和机场路沿线分别上涨3.07%、2.44%和0.64%，第三使馆区持平,中央商务区及第一使馆区略微下降1.3%。
　　虽然利率再次上调，高档住宅的销售依旧活跃。中关村和金融街等地区开始出现高档商务公寓，尽管开发商将这些楼盘定义为投资项目，但有相当一部分购房者都是用于自住。过去这些地区的高档商务公寓供给一直有限。在东部，由于现有公寓现房几乎售罄，在售的主要是一些期房项目。一些具备国际开发商或管理背景的优质楼盘的后期项目广受欢迎，尽管这些项目要到两年后才能竣工交房，但认购者依然踊跃。一些公寓的价格和开盘期初相比增长了30%甚至更多。别墅市场方面，顺义别墅区域出现一些面积较小，总价较低的独栋或联排别墅，其中包括优山美地C区（中式风格）。二手别墅市场上，一些社区成熟的项目如香江别墅等交易活跃，主要原因是这些项目价格稍低，租赁需求稳定，投资风险相对较小。总体来说，住宅市场平均资本值在本季度上升了0.78%。
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检测别墅的10种DNA

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