《前期物业服务合同》范本.doc

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前期物业服务合同

甲方：                 ；（建设单位）
法定代表人：                 ；
地址：                 ；
邮编：              ；联系电话： 。

乙方：                 ；（物业服务企业）
法定代表人：                 ；
地址：                  ；
邮编：                  ；联系电话： 。
资质等级：                 ；证书编号：                 。
根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《黑龙江省物业管理条例》、《黑龙江省物价局、黑龙江省住房和城乡建设厅印发黑龙江省物价局、黑龙江省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对                 （物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章  物业基本情况
第一条  物业基本情况:
物业名称                             ；
物业类型                      ；
座落位置                             ；
建筑面积                            。
物业管理区域四至：                            。
物业服务用房坐落位置：                  ；
物业服务用房面积：                     。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章  服务内容与质量
第二条　在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
物业交付前
1、本合同签订生效后，乙方应前期介入，对工程进行适时跟踪，乙方提出的合理意见，甲方应及时进行解决；
2、甲方在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方。
物业交付后：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
- 4 -

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放秩序管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条  在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、                             ；
2、                             。
第四条  乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（附件五），前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件（附件九）。
第五条  单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章  物业服务费用
第六条  本物业管理区域物业服务收费选择以下第    种方式：
1、包干制
- 5 -

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：
多层住宅：          元/月.平方米；
高层住宅：          元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）
别墅：          元/月.平方米；
办公楼：          元/月.平方米；
商业物业：          元/月.平方米；
物业：          元/月.平方米。
会所：         元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
    （3）物业管理区域绿化养护费用；
    （4）物业管理区域清洁卫生费用；
    （5）物业管理区域秩序维护费用；
    （6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    （7）办公费用；
    （8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧；
（10）法定税费；
（11）物业服务企业的利润；
（12）经业主同意的其它费用 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。
关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定： 。
2、酬金制
- 6 -

酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。具体预收标准如下：
多层住宅：          元/月.平方米；
高层住宅：          元/月.平方米；（房屋的总层数在6层（含）以上）
商业物业：          元/月.平方米；
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域绿化养护费用；
（4）物业管理区域清洁卫生费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（7）办公费用；
（8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧；
（10）经业主同意的其它费用 。
乙方采取以下第    种方式提取酬金：
（1）乙方按     （每月/每季/每年）            元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方       （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金        %的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
- 7 -

第七条  业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。
物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
业主约定由承租人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用（物业服务资金）。
物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在        （每次缴费的具体时间）前交纳。
第八条  物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年     次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
1、                             ；
2、                             。
第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式：
- 8 -

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位     （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位      （元/个·月、元/平方米·月）的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位       （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位      （元/个·月、元/平方米·月）的标准提取物业服务费用。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位      （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位      （元/个·月、元/平方米·月）的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位      （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位      （元/个·月、元/平方米·月）的标准提取物业服务费用。
3、 停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位      （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位      （元/个·月、元/平方米·月）的标准向乙方交纳物业服务费用。此项物业服务费用具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。
4、临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定。
第十条  乙方应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
需要进行车辆保管服务的，收费标准由乙方根据相关法律法规规定确定，并向全体业主公示。
第十一条  本物业管理区域内的会所属       （甲方或全体业主）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取使用费用：
1、                             ；
2、                             。
第十二条  本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立帐，独立核算。经营收入按下列约定分配：
1、所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金；
2、                          ；
3、 。
第十三条　在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后，建设单位将停车场出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

第五章  物业的承接验收

第十四条  乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、                             ；
2、                             。
第十五条 甲方应解决物业查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的问题，具体解决办法如下：
1、                             ；
2、                             。
第十六条 甲乙双方应按照《物业承接查验办法》规定签订物业承接查验协议（附件十），作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十七条  乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
5、物业及配套设施的产权清单；
6、物业服务用房的清单;
7、物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
8、                    。
- 10 -

第十八条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第十九条　业主对由甲方因施工质量等引起的纠纷，甲方要及时解决，并对相关业主作出解释，乙方要配合甲方做好解释工作。甲方委托乙方予以解决的，要支付相应的费用。
 第六章  物业的使用与维护
第二十条  业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内的临时管理规约，内容包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等。
乙方根据临时管理规约提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十一条  乙方可采取规劝、制止、报告有关行政主管部门、       等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为。
第二十二条  乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督。
第二十三条  因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和乙方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十四条  乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十五条  甲方应于          （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房。物业管理用房面积和装修标准应符合《黑龙江省物业管理条例》第三十八条规定。
第二十六条  物业服务用房属全体业主所有，包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房，其中物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章  住宅专项维修资金
第二十七条  住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用。
业主应于 年 月 日前按 元/平方米将住宅专项维修资金交纳至政府在 银行开设的住宅维修资金专项帐户： 。
第二十八条  住宅专项维修资金属于业主所有，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第二十九条  住宅专项维修资金的续筹：            。
第八章　物业保修金
第三十条　物业保修由 （甲方自行保修或委托乙方保修）。
第三十一条　保修办法按相关规定执行，具体的约定见《物业保修协议书》（附件六）或《物业保修委托协议书》（附件七）
第九章  违约责任
第三十二条  甲方违反本合同相关规定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、物业使用人造成损失的由甲方赔偿。
第三十三条  除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按   标准向甲方支付违约金。
第三十四条   乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十五条- 12 -

甲方违反本合同第十八条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
 第三十六条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、 　　　　　　　　　　 。
第十章  其他事项
第三十七条  本合同期限自  年 月 日起至    年  月 日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。
第三十八条  本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第三十九条  物业服务企业退出时，乙方应将《广东省物业管理条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给（居民委员会会、村民委员会） 代管。
第四十条  甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当将本合同作为附件。
第四十一条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十二条   本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。
第四十三条- 13 -

  本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第四十四条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第    种方式处理：
1、向            仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第四十五条   本合同一式    份，甲、乙双方各执    份，报物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府各一份（备案）。
第四十六条　本项目甲、乙双方前期物业管理招标文件（附件八）和前期物业管理投标书（附件九），为本合同的附件，具有同等法律效力。

  甲方（签章）              　　    乙方（签章）

      年    月    日 年    月 日
附件一
规划平面图

附件二
物业构成明细
类  型
幢  数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅

多层住宅

别  墅

商业用房

工业用房

办公楼

车  库

会  所

学  校

幼儿园

     用房

合  计

备  注

附件三

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、电梯井;
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、物业服务用房；
11、           ；
12、           。

附件四
物业共用设施设备明细

1、绿地           平方米；
2、道路           平方米；
3、化粪池       个；
4、污水井       个；
5、雨水井       个；
6、垃圾中转站       个；
7、水泵       个；
8、水箱       个；
9、电梯       部；
10、信报箱       个；
11、消防设施       ；
12、公共照明设施       ；
13、监控设施       ；
14、避雷设施       ；
15、共用天线       ；
16、机动车库       个       平方米；
17、露天停车场 个     平方米；
18、非机动车库       个       平方米；
19、共用设施设备用房       平方米；
20、   。

 附件五
前期物业管理服务质量标准

一、    物业共用部位的维修、养护和管理
1、                             ；
2、                             ；
3、                             。
  二、    物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、                             ；
2、                             ；
3、                             。
  三、    物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、                             ；
2、                             ；
3、                             。
  四、    公共绿化的养护和管理
1、                       ；
2、                             ；
3、                              。
  五、    车辆停放管理
1、                              ；
2、                             ；
- 18 -

3、                              。
  六、    公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、                             ；
2、                             ；
3、                             。
  七、    装饰装修管理服务
1、                            ；
2、                            ；
3、                             。
  八、    物业档案资料管理
1、                            ；
2、                             ；
3、                             。
  九、    其他服务
1、                             ；
2、                             ；
3、                             。

附件六
物业保修协议书

附件七
物业保修委托协议书

附件八
甲方前期物业管理招标文件

附件九
乙方前期物业管理投标书

附件十
物业承接查验协议

（临时）管理规约

第一章 总 则
第一条 为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规，制定本（临时）管理规约。
第二条 （本临时管理规约由建设单位制定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。）
本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守。

第二章 业主的共有权
第三条 本物业小区内物业的基本情况
物业名称： ；
物业类型： ；
座落位置： ；
总建筑面积： ；
物业管理区域四至： 。
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
（一）单幢建筑物的全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面 、    、   等；
（二）单幢建筑物的全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施  、  等；
（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备房、物业服务用房、 、 、 等。
根据《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部委、共用设施设备。
第五条 在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：
（一）                            ；
（二）                            ；
（三）                            ；
（四）                            。
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。

第三章 物业的装修
第六条  业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。
第七条 业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守《广东省物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关法律法规规定进行装修。
第八条  在装饰装修中禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（四）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（五）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（六）违法拆改燃气管道和设施。
（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（八）                            ；
（九）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
第九条  业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十条  为保证业主的正常休息，本物业管理区域的装饰装修施工时间为       ，其他时间不得施工。
第十一条  因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第四章 物业的使用
第十二条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十三条  业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十四条  业主因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得有利害关系的业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第十五条  业主、物业使用人在物业使用中，不得有下列行为：
（一）《广东省物业管理条例》第五十五条规定的禁止行为；
（二）       ；
（三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
第十六条  业主、物业使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理规定。
第十七条  业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：
1、       吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；
2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过       公里，禁止鸣笛、练车；
3、机动车应规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；
4、按规定缴纳停车费；
5、禁止擅自在公共停车位上安装任何设置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音影响他人生活和休息；
6、       。
-

第十八条  业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主出租物业时，要了解承租人的居住人员信息，防止群租，影响他人的生活和安全。
第十九条 业主、物业使用人饲养宠物时，应遵守宠物有关饲养规定，并应遵守以下约定：
1、       ；
2、