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第一章 总论第一节第一节 房地产业资金运作房地产业资金运作房地产业资金：房地产业资金：房地产业资金：房地产业资金：是指房地产业在房地产开发、经营是指房地产业在房地产开发、经营是指房地产业在房地产开发、经营是指房地产业在房地产开发、经营和管理活动中的各项财产物资的货币表现。和管理活动中的各项财产物资的货币表现。和管理活动中的各项财产物资的货币表现。和管理活动中的各项财产物资的货币表现。l l（一）房地产业经济活动的资金分类（一）房地产业经济活动的资金分类（一）房地产业经济活动的资金分类（一）房地产业经济活动的资金分类l l 1 1 1 1、按资金来源渠道分、按资金来源渠道分、按资金来源渠道分、按资金来源渠道分l l 1 1 1 1）房地产开发经营企业的投资者权益）房地产开发经营企业的投资者权益）房地产开发经营企业的投资者权益）房地产开发经营企业的投资者权益l l 构成房地产开发经营企业自有资金的来源。构成房地产开发经营企业自有资金的来源。构成房地产开发经营企业自有资金的来源。构成房地产开发经营企业自有资金的来源。包括包括包括包括:国家投入的资本金、法人投入的资本金、个国家投入的资本金、法人投入的资本金、个国家投入的资本金、法人投入的资本金、个国家投入的资本金、法人投入的资本金、个人投入的资本金和外商投入的资本金以及相应的公人投入的资本金和外商投入的资本金以及相应的公人投入的资本金和外商投入的资本金以及相应的公人投入的资本金和外商投入的资本金以及相应的公积金和投资者其他权益积金和投资者其他权益积金和投资者其他权益积金和投资者其他权益 。12）房地产开发经营企业的负债）房地产开发经营企业的负债l l包括包括:向各金融机构的借款、债券筹资、向各金融机构的借款、债券筹资、预收购房定金、预收代建款和其他负债。预收购房定金、预收代建款和其他负债。22 2、按资金的实物形态和价值转移方式的、按资金的实物形态和价值转移方式的不同分不同分1 1）固定资金）固定资金2 2）流动资金）流动资金3l l1 1 1 1、供应阶段：、供应阶段：、供应阶段：、供应阶段：用货币购用货币购用货币购用货币购入入入入物质资料以及土地物质资料以及土地物质资料以及土地物质资料以及土地使用权使用权使用权使用权 ,这时货币资金就转化为储备资金。这时货币资金就转化为储备资金。这时货币资金就转化为储备资金。这时货币资金就转化为储备资金。l l2 2 2 2、生产阶段：、生产阶段：、生产阶段：、生产阶段：在建筑地块上投入物质资料在建筑地块上投入物质资料在建筑地块上投入物质资料在建筑地块上投入物质资料 ,用货币资金支付人工费和生产费用用货币资金支付人工费和生产费用用货币资金支付人工费和生产费用用货币资金支付人工费和生产费用 ,使储备使储备使储备使储备资金和一部分货币资金转换为生产资金资金和一部分货币资金转换为生产资金资金和一部分货币资金转换为生产资金资金和一部分货币资金转换为生产资金 。l l3 3 3 3、销售阶段：、销售阶段：、销售阶段：、销售阶段：将产品出售将产品出售将产品出售将产品出售 ,进行结算进行结算进行结算进行结算 ,收收收收回价款回价款回价款回价款 ,成品资金又通过结算资金转化为货成品资金又通过结算资金转化为货成品资金又通过结算资金转化为货成品资金又通过结算资金转化为货币资金。币资金。币资金。币资金。（二）房地产业资金的循环运行（二）房地产业资金的循环运行4（三）房地产业资金运作的特点（三）房地产业资金运作的特点1、资金投入量大、资金投入量大2、资金周转慢、资金周转慢3、资金运动受区域影响大、资金运动受区域影响大4、资金的增殖性、资金的增殖性5第二节第二节 金融概论金融概论l一、货币一、货币:货币是商品的一般等价物；货币是表现一切货币是商品的一般等价物；货币是表现一切商品价值的材料；货币能同一切商品直接交换。商品价值的材料；货币能同一切商品直接交换。6789102、货币的职能货币的职能（1）价值尺度职能价值尺度职能:货币在表现和衡量其他货币在表现和衡量其他一切商品价值时，执行价值尺度职能。一切商品价值时，执行价值尺度职能。执行价值尺度职能的货币必须具备两个特执行价值尺度职能的货币必须具备两个特点：点：一是货币本身必须有价值。因为货币最初一是货币本身必须有价值。因为货币最初就是从商品世界中产生的，具有价值和使就是从商品世界中产生的，具有价值和使用价值。用价值。二是货币执行价值尺度时，可以是观念中二是货币执行价值尺度时，可以是观念中的货币，而并不一定需要现实的货币。的货币，而并不一定需要现实的货币。11l l（2）流通手段职能流通手段职能:货币在商品交换充当交货币在商品交换充当交换的媒介时，执行流通手段职能。换的媒介时，执行流通手段职能。l l执行流通手段职能的货币的特征是：执行流通手段职能的货币的特征是：一是必须是现实的货币；一是必须是现实的货币；一是必须是现实的货币；一是必须是现实的货币；二是可以用不足值的铸币或仅仅是货币符号的纸二是可以用不足值的铸币或仅仅是货币符号的纸二是可以用不足值的铸币或仅仅是货币符号的纸二是可以用不足值的铸币或仅仅是货币符号的纸币来代替足值的金属货币执行流通手段职能。币来代替足值的金属货币执行流通手段职能。币来代替足值的金属货币执行流通手段职能。币来代替足值的金属货币执行流通手段职能。（因为货币本身并不是人们所需要的，人们关心（因为货币本身并不是人们所需要的，人们关心（因为货币本身并不是人们所需要的，人们关心（因为货币本身并不是人们所需要的，人们关心的只是它的购买力，即能否买到等值的商品，货的只是它的购买力，即能否买到等值的商品，货的只是它的购买力，即能否买到等值的商品，货的只是它的购买力，即能否买到等值的商品，货币在人们手中只是作为交易的媒介。）币在人们手中只是作为交易的媒介。）币在人们手中只是作为交易的媒介。）币在人们手中只是作为交易的媒介。）12l l（3）贮藏手段职能贮藏手段职能:货币退出流通领域，被货币退出流通领域，被人们当作财富或者价值持有时，执行贮藏手人们当作财富或者价值持有时，执行贮藏手段职能。段职能。l l货币的贮藏手段有两个特点：货币的贮藏手段有两个特点：l l一是作为贮藏的货币必须是有十足价值的贵一是作为贮藏的货币必须是有十足价值的贵金属，不能是不足值的货币或货币符号，因金属，不能是不足值的货币或货币符号，因为后者有贬值的可能，一旦发生贬值，对所为后者有贬值的可能，一旦发生贬值，对所有者将造成经济损失；有者将造成经济损失；l l二是作为贮藏的货币必须是现实的货币，而二是作为贮藏的货币必须是现实的货币，而不能是观念上的货币。不能是观念上的货币。13l l（4 4）支付手段职能支付手段职能:货币在不伴随商品运动货币在不伴随商品运动而作为一种独立的价值形式进行单方面转移而作为一种独立的价值形式进行单方面转移时，执行支付手段职能。时，执行支付手段职能。l l作为支付手段的货币具有的特点是：作为支付手段的货币具有的特点是：l l货币的流通手段表现的是商品或劳务与货币货币的流通手段表现的是商品或劳务与货币的价值的互换，而支付手段表现的是价值互的价值的互换，而支付手段表现的是价值互换后，商品或劳务的让渡在先，货币的支付换后，商品或劳务的让渡在先，货币的支付在后，两者在时间上有一定的间隔，因此货在后，两者在时间上有一定的间隔，因此货币支付时是作为价值的单方面的转移。币支付时是作为价值的单方面的转移。14l（5 5）世界货币职能世界货币职能:货币在世界市场货币在世界市场上发挥一般等价物作用时执行世界货上发挥一般等价物作用时执行世界货币职能。币职能。世界货币的职能是货币其他各职能在世界货币的职能是货币其他各职能在国际市场上的延伸和发展。国际市场上的延伸和发展。153.货币流通规律货币流通规律:1617185.货币需求与货币供应货币需求与货币供应货币需求货币需求：1920货币需求量的确定货币需求量的确定货币需求量的确定货币需求量的确定:货币需求货币需求货币需求货币需求：是以通货和活期存款形式保有资产的行为：是以通货和活期存款形式保有资产的行为：是以通货和活期存款形式保有资产的行为：是以通货和活期存款形式保有资产的行为。21二、信用二、信用l1、概念、概念22信用要素信用要素:信用关系（债权债务关系）信用关系（债权债务关系）信用关系（债权债务关系）信用关系（债权债务关系）信用标的信用标的信用标的信用标的 信用载体信用载体信用载体信用载体 信用条件信用条件信用条件信用条件23信用的特征：信用的特征：暂时性暂时性偿还性偿还性风险性风险性收益性收益性24信用关系信用关系:信用是一种债权债务关系。信用是一种债权债务关系。252.借贷资金（现代信用的典型形态）借贷资金（现代信用的典型形态）26借贷资金的基本特征：借贷资金的基本特征：l它是一种特殊的商品它是一种特殊的商品,它与普通商品的区别它与普通商品的区别在于：在于：1.它具有特殊的使用价值。它具有特殊的使用价值。2.它具有特殊的转让形式。它具有特殊的转让形式。3.它具有特殊的价格形式。它具有特殊的价格形式。27利息的性质利息的性质：l从借贷资金的让渡形式来看，利息从借贷资金的让渡形式来看，利息是借贷资金的是借贷资金的“价格价格”。283.信用形式信用形式29l l按债权人和债务人之间的关系划分为直接按债权人和债务人之间的关系划分为直接信用和间接信用两种形式。信用和间接信用两种形式。l l直接信用直接信用是指资金盈余单位通过签署借款协是指资金盈余单位通过签署借款协议或债务证书的方法直接向资金短缺单位提议或债务证书的方法直接向资金短缺单位提供的信用；供的信用；l l间接信用间接信用是通过银行和金融机构进行的。是通过银行和金融机构进行的。l l在市场经济条件下，除银行信用是间接信用，在市场经济条件下，除银行信用是间接信用，其他信用形式基本上都属于直接信用。其他信用形式基本上都属于直接信用。3031商业信用的特点：商业信用的特点：l l(1)商业信用是以商业信用是以商品形态商品形态提供的信用提供的信用,是买是买卖和借贷两种不同的经济行为的统一；卖和借贷两种不同的经济行为的统一；(2)商业信用的债权人和债务人都是企业商业信用的债权人和债务人都是企业,是是直接信用直接信用;(3)商业信用的盛衰和经济周期的变化相一商业信用的盛衰和经济周期的变化相一致致.32l l商业信用作为银行信用的补充，具有以下两商业信用作为银行信用的补充，具有以下两大优点：大优点：商业信用是直接信用商业信用是直接信用.商业信用的合理运用，有利于推销新产品商业信用的合理运用，有利于推销新产品和滞销产品，减少资金积压。和滞销产品，减少资金积压。商业信用的局限性商业信用的局限性:商业信用的特点决定了它具有以下的局限性：商业信用的特点决定了它具有以下的局限性：(1)商业信用的规模受到限制商业信用的规模受到限制(2)商业信用受到方向上的限制商业信用受到方向上的限制.3334l l银行信用的特点银行信用的特点银行信用的特点银行信用的特点:银行信用与商业信用不同，它具有如下特银行信用与商业信用不同，它具有如下特银行信用与商业信用不同，它具有如下特银行信用与商业信用不同，它具有如下特点：点：点：点：银行信用是以银行信用是以银行信用是以银行信用是以货币形态货币形态货币形态货币形态提供的信用；提供的信用；提供的信用；提供的信用；银行信用债权人是银行或金融机构，债银行信用债权人是银行或金融机构，债银行信用债权人是银行或金融机构，债银行信用债权人是银行或金融机构，债务人则是企业；务人则是企业；务人则是企业；务人则是企业；银行信用的盛衰与经济周期的变化不一银行信用的盛衰与经济周期的变化不一银行信用的盛衰与经济周期的变化不一银行信用的盛衰与经济周期的变化不一致。致。致。致。银行信用优点银行信用优点银行信用优点银行信用优点:银行信用的特点使其克服了商业信用的局银行信用的特点使其克服了商业信用的局银行信用的特点使其克服了商业信用的局银行信用的特点使其克服了商业信用的局限性。主要表现在以下两方面：限性。主要表现在以下两方面：限性。主要表现在以下两方面：限性。主要表现在以下两方面：银行信用的规模不受借贷资金数量的限银行信用的规模不受借贷资金数量的限银行信用的规模不受借贷资金数量的限银行信用的规模不受借贷资金数量的限制。制。制。制。银行信用不受贷款方向的限制。银行信用不受贷款方向的限制。银行信用不受贷款方向的限制。银行信用不受贷款方向的限制。35在国家信用中，以债务人资格出现的是国家或政在国家信用中，以债务人资格出现的是国家或政府；以债权人资格出现的则是本国公民、企业、府；以债权人资格出现的则是本国公民、企业、银行和金融机构等。银行和金融机构等。3637l l消费信用形式消费信用形式(1)直接消费信用，即直接贷款给消费直接消费信用，即直接贷款给消费者，用于购买商品和支付各种劳务；者，用于购买商品和支付各种劳务；(2)间接消费信用，即向消费者间接提间接消费信用，即向消费者间接提供信用。供信用。384.信用工具信用工具39信用工具的基本特征信用工具的基本特征:40信用工具的种类信用工具的种类:信用工具可按其发行者的性质不同，信用工具可按其发行者的性质不同，划分为直接信用工具和间接信用工具。划分为直接信用工具和间接信用工具。41是指非银行或金融机构，是指非银行或金融机构，如如:4243三、金融三、金融1、定义：、定义：是指货币资金的融通，包括与货币流通是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。和信用有关的一切经济活动。2、金融市场、金融市场1）定义）定义狭义狭义：金融商品买卖的场所。：金融商品买卖的场所。4445464748495051525354广义广义：是指资金供求双方运用各种金融工具，通过各是指资金供求双方运用各种金融工具，通过各式各样的金融性交易活动实现资金供求调剂和式各样的金融性交易活动实现资金供求调剂和有价证券买卖的场所。有价证券买卖的场所。2）构成要素）构成要素参与者参与者金融工具金融工具中介者中介者金融市场的管理者金融市场的管理者553、融资方式、融资方式1）直接融资）直接融资资金的供求双方直接进行资金融通。资金的供求双方直接进行资金融通。2）间接融资）间接融资资金由金融中介机构从供给方提供给需求资金由金融中介机构从供给方提供给需求方。方。56第三节第三节 房地产金融的概念房地产金融的概念一、概念一、概念1）定义）定义是指在房地产开发、建设、经营销是指在房地产开发、建设、经营销售、管理服务的全过程中，通过流通和售、管理服务的全过程中，通过流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。融服务的一系列金融活动的总称。572）基本任务）基本任务运用多种融资方式和金融工具，筹集和运用多种融资方式和金融工具，筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行，扩大房保障房地产再生产过程的顺利进行，扩大房地产市场的供给和消费。地产市场的供给和消费。58房地产金融业务的内容房地产金融业务的内容l l吸收房地产业存款吸收房地产业存款,开办住房储蓄开办住房储蓄,办理房地办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款产贷款尤其是房地产抵押贷款,从事房地产从事房地产投资、信托、保投资、信托、保险、典当和货币结算以及险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。59二、房地产业与金融业的关系二、房地产业与金融业的关系l l1 1、房地产业的发展需要金融业的支持、房地产业的发展需要金融业的支持、房地产业的发展需要金融业的支持、房地产业的发展需要金融业的支持l l(1)(1)房地产的开发与经营需要金融业的配合房地产的开发与经营需要金融业的配合房地产的开发与经营需要金融业的配合房地产的开发与经营需要金融业的配合l l(2)(2)房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产的流通和消费需要金融业的帮助l l(3)(3)房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务段的服务段的服务段的服务602、金融业需要在房地产业拓展服、金融业需要在房地产业拓展服务业务务业务l l(1)金融业的发展需要在房地产领域安排资金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务产业务l l(2)金融结算工具在房地产流通和消费领域金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广可得到进一步的应用与推广l l(3)金融业需要在房地产业拓展金融服务内金融业需要在房地产业拓展金融服务内容容61