第七章-城市房地产管理法律制度PPT课件.ppt

建筑法律法建筑法律法规规3/19/20241第七章第七章 房地房地产产管理法律制度管理法律制度3/19/20242内容提要内容提要n城市房地城市房地产产管理法概况管理法概况n房地房地产产开开发发n城市房屋拆迁城市房屋拆迁 n房地房地产买卖产买卖n房地房地产产抵押抵押n房地房地产产租租赁赁n房地房地产产中介中介业务业务 3/19/20243第一第一节节 房地房地产产法概述法概述 一、概念一、概念n房地房地产产：房屋：房屋财产财产和土地和土地财产财产的的统统称。称。n房地房地产产法：法：调调整房地整房地产产关系的法律关系的法律规规范的范的总总称。称。房地房地产产关系关系：人人们们取得、开取得、开发发、利用、利用、经营经营和管理房地和管理房地产产而形成的社会关系而形成的社会关系n民事（商品）性民事（商品）性质质的房地的房地产产关系关系n平等主体之平等主体之间间基于房地基于房地产产而而发发生的所有、使用、生的所有、使用、转让转让、抵押、租抵押、租赁赁等等经济经济关系关系n行政性行政性质质的房地的房地产产关系关系n不平等主体之不平等主体之间间基于房地基于房地产产的征用、拆迁、土地用途的征用、拆迁、土地用途管制、建管制、建设设立立项审项审批、房地批、房地产产税收等税收等经济经济关系关系3/19/20244第一第一节节 房地房地产产法概述法概述二、二、房地房地产产法法调调整整对对象的内容象的内容n房地房地产产民事关系民事关系 n房地房地产产行政管理关系行政管理关系 n房地房地产经济产经济关系关系3/19/20245第一第一节节 房地房地产产法概述法概述三、房地三、房地产产法的基本原法的基本原则则 n1、节约节约用地、保用地、保护护耕地原耕地原则则n2、国有土地有、国有土地有偿偿、有限期使用原、有限期使用原则则n3、扶持、扶持发发展居民住宅建展居民住宅建设设，逐步改善居民居住条件原，逐步改善居民居住条件原则则n4、保、保护护房地房地产权产权利人合法利人合法权权益和房地益和房地产权产权利人必利人必须须守守法原法原则则 n5、依法、依法纳纳税的原税的原则则3/19/20246第一第一节节 房地房地产产法概述法概述四、房地四、房地产产法的任法的任务务和作用和作用（1）调调整房地整房地产经济产经济关系关系n确定参与房地确定参与房地产经济产经济活活动动的主体的主体资资格格n确定主体参与房地确定主体参与房地产产活活动动的方式的方式n调调整房地整房地产经济产经济活活动动的的对对象象（2）建立和完善房地）建立和完善房地产产市市场场n确定市确定市场场范范围围n确定房地确定房地产产市市场场行行为规为规范范n明确了明确了进进入市入市场场的程序的程序3/19/20247第一第一节节 房地房地产产法概述法概述四、房地四、房地产产法的任法的任务务和作用和作用（3）加）加强强房地房地产产市市场场的管理的管理n对对房地房地产产交易市交易市场场的管理的管理n对对房地房地产产价格的管理价格的管理n对对建筑承包活建筑承包活动动的管理的管理n对对房地房地产经营单产经营单位的管理位的管理（4）促）促进进房地房地产业发产业发展展3/19/20248第一第一节节 房地房地产产法概述法概述 五、房地五、房地产产法体系法体系n房地房地产产法律体系，是用以法律体系，是用以调调整和整和规规范房范房地地产产开开发发、经营经营、管理和服、管理和服务务的一整套的一整套法律法律规规范的有机范的有机统统一体。一体。n目前，我国已目前，我国已经经基本形成了以城市房基本形成了以城市房地地产产管理法管理法为为基本法，基本法，辅辅之以一系列之以一系列房地房地产单产单行法行法规规和相关法和相关法规规，结结合合宪宪法、法、民法、行政法等共同民法、行政法等共同调调整房地整房地产产关系的关系的房地房地产产法法规规体系体系3/19/20249第二第二节节 房地房地产产开开发发 一、一、房地房地产产开开发发概述概述1、概念、概念n房地房地产产开开发发是以土地开是以土地开发发和房屋建和房屋建设为设为投投资对资对象所象所进进行的生行的生产经营产经营活活动动n在依法取得在依法取得国有土地使用国有土地使用权权的土地上的土地上进进行基行基础设础设施、房屋建施、房屋建设设的行的行为为3/19/202410第二第二节节 房地房地产产开开发发 一、一、房地房地产产开开发发概述概述2、房地房地产产开开发发的特点的特点n房地房地产产开开发发是在国有土地上是在国有土地上进进行的行的 n作作为为房地房地产产开开发发用地的土地，必用地的土地，必须须是国有土是国有土地，集体土地不能成地，集体土地不能成为为房地房地产产开开发发用地用地 n房地房地产产开开发发的内容是的内容是进进行基行基础设础设施施（土（土地开地开发发）和房屋建和房屋建设设（房屋开（房屋开发发）n房地房地产产开开发发是一是一项项十分复十分复杂杂的的经济经济活活动动3/19/202411第二第二节节 房地房地产产开开发发 一、一、房地房地产产开开发发概述概述3、房地房地产产开开发发的基本原的基本原则则 n严严格格执执行城市行城市规规划的原划的原则则 n经济经济效益、社会效益、效益、社会效益、环环境效益相境效益相统统一一的原的原则则 n全面全面规规划、合理布局、划、合理布局、综综合开合开发发、配套、配套建建设设的原的原则则 3/19/202412第二第二节节 房地房地产产开开发发 二、二、房地房地产产开开发发用地用地n以以进进行房地行房地产产开开发为发为目的而取得使用目的而取得使用权权的土地的土地 n两两类类：即：即基基础设础设施建施建设设用地用地和和房屋建房屋建设设用地用地 n房地房地产产开开发发用地用地仅仅取得开取得开发发用地的使用用地的使用权权，取得方式，取得方式为为出出让让和划和划拨拨。3/19/202413第二第二节节 房地房地产产开开发发 二、二、房地房地产产开开发发用地用地（一）（一）土地使用土地使用权权出出让让n是指国家将国有土地使用是指国家将国有土地使用权权在一定年限在一定年限内出内出让给让给土地使用者，由土地使用者向土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用国家支付土地使用权权出出让让金的行金的行为为3/19/202414第二第二节节 房地房地产产开开发发 n土地使用土地使用权权出出让让的特征的特征n土地使用土地使用权权出出让让是国家将国有土地使用是国家将国有土地使用权权出出让让的行的行为为 n只有国家能以土地所有者的身份出只有国家能以土地所有者的身份出让让土地。土地。n土地使用土地使用权权出出让让是有是有偿偿的的 n土地使用者取得一定年限内的国有土地使用土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权权，须须向国家向国家支付土地使用支付土地使用权权出出让让金金 n土地使用土地使用权权出出让让是有期限的是有期限的 土地使用土地使用权权出出让让的有期性的有期性n土地使用者享有土地使用者享有权权利的范利的范围围不含地下之物不含地下之物3/19/202415第二第二节节 房地房地产产开开发发 土地使用土地使用权权出出让让的方式的方式 1、协议协议出出让让的方式的方式n出出让让方与受方与受让让方（土地使用者）通方（土地使用者）通过谈过谈判、判、协协商，商，最最终终达成出达成出让让土地使用土地使用权权一致意一致意见见的一种方式的一种方式n“商商业业、旅游、旅游、娱乐娱乐和豪和豪华华住宅用地，有条件的，住宅用地，有条件的，必必须须采取拍采取拍卖卖、招、招标标方式；没有条件，不能采取拍方式；没有条件，不能采取拍卖卖、招、招标标方式的，可以采取双方方式的，可以采取双方协议协议的方式。的方式。”且且“采取双方采取双方协议协议方式出方式出让让土地使用土地使用权权的出的出让让金不得低金不得低于按国家于按国家规规定所确定的最低价定所确定的最低价”。城市房地城市房地产产管理法第管理法第12条条 3/19/202416第二第二节节 房地房地产产开开发发 土地使用土地使用权权出出让让方式方式2、招招标标出出让让n出出让让人人发发布招布招标标公告或投公告或投标标邀邀请书请书，邀，邀请请特定或者不特定的特定或者不特定的单单位或个人在位或个人在规规定定的期限以内参加土地使用的期限以内参加土地使用权书权书面投面投标标，由招由招标标方根据招投方根据招投标结标结果果择优择优确定土地确定土地使用者的方式使用者的方式3/19/202417第二第二节节 房地房地产产开开发发 n招招标标出出让让的程序的程序n招招标标n投投标标n定定标标n签约签约n履履约约 3/19/202418第二第二节节 房地房地产产开开发发 土地使用土地使用权权出出让让方式方式3、拍、拍卖卖出出让让n指出指出让让人人发发布拍布拍卖卖公告，由公告，由竞买竞买人在指人在指定的定的时间时间、地点，利用公开、地点，利用公开场场合，就所合，就所出出让让土地使用土地使用权权的地的地块块公开叫价公开叫价竞竞投，投，按按“价高者得价高者得”的原的原则则，确定土地使用，确定土地使用权权受受让让者的一种方式者的一种方式3/19/202419第二第二节节 房地房地产产开开发发 n程序程序n发发布公告布公告n应应征征n公开拍公开拍卖卖3/19/202420第二第二节节 房地房地产产开开发发 土地使用土地使用权权出出让让方式方式4、挂牌出、挂牌出让让n出出让让人人发发布挂牌公告，布挂牌公告，按照公告按照公告规规定的期限将定的期限将拟拟出出让让宗地的交易条件宗地的交易条件在指定的土地交易所挂在指定的土地交易所挂牌公布，接受牌公布，接受竞买竞买人的人的报报价申价申请请并更新挂牌价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至格，根据挂牌期限截至时时的出价的出价结结果确定土地果确定土地使用者的方式使用者的方式3/19/202421第二第二节节 房地房地产产开开发发 土地使用土地使用权权出出让让的年限的年限n国家国家许许可土地使用者可以使用国有土地的期限可土地使用者可以使用国有土地的期限n国家法律国家法律规规定的最高年限定的最高年限n合同具体合同具体约约定的定的实际实际出出让让年限年限 n土地使用土地使用权权出出让让最高年限最高年限n居住用地居住用地70年年n工工业业用地用地50年年n教育科技、文化、教育科技、文化、卫卫生、体育生、体育50年年n商商业业、旅游、旅游娱乐娱乐用地用地40年年n综综合或其他用地合或其他用地50年年n土地使用土地使用权权出出让让期期满续满续期期3/19/202422第二第二节节 房地房地产产开开发发 土地使用土地使用权权出出让让合同合同 n种种类类n宗地出宗地出让让合同合同n成片开成片开发发土地出土地出让让合同合同n划划拨拨土地使用土地使用权补办权补办出出让让合同合同n土地使用土地使用权权合同的合同的变变更和更和终终止止n变变更：改更：改变变原合同的内容（如土地用途）原合同的内容（如土地用途）n终终止：土地使用止：土地使用权权的效力的效力归归于消于消灭灭3/19/202423第二第二节节 房地房地产产开开发发（二）（二）土地使用土地使用权权划划拨拨 n县级县级以上人民政府依法以上人民政府依法批准，在土地使用者交批准，在土地使用者交纳补偿纳补偿、安置等、安置等费费用后用后将将该该幅土地交付其使用，幅土地交付其使用，或者将国有土地使用或者将国有土地使用权权无无偿偿交付交付给给土地使用者土地使用者使用的行使用的行为为3/19/202424第二第二节节 房地房地产产开开发发（二）（二）土地使用土地使用权权划划拨拨n土地使用土地使用权权划划拨拨的特征的特征n土地使用土地使用权权的划的划拨拨具有行政性，是一种具体具有行政性，是一种具体的行政行的行政行为为n土地使用土地使用权权划划拨拨是一种无是一种无偿偿行行为为n划划拨拨土地使用土地使用权权无使用期限的限制无使用期限的限制n划划拨拨土地使用土地使用权权一般具有不可交易性一般具有不可交易性 3/19/202425第二第二节节 房地房地产产开开发发（二）（二）土地使用土地使用权权划划拨拨 n土地使用土地使用权权划划拨拨的范的范围围n国家机关用地和国家机关用地和军军事用地事用地 n城市基城市基础设础设施用地和公益事施用地和公益事业业用地用地 n国家重点扶持的能源、交通、水利等国家重点扶持的能源、交通、水利等项项目用地目用地 n法律、行政法法律、行政法规规规规定的其他用地定的其他用地 3/19/202426划划拨拨土地使用土地使用权权和出和出让让土地使用土地使用权权的区的区别别 划划拨拨土地使用土地使用权权 出出让让土地使用土地使用权权 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付支付对对价否价否 无无偿偿取得取得 支付出支付出让让金金 存存续续期限期限长长期或者无期限期或者无期限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可一般不可转让转让出租、抵押出租、抵押 可以可以转让转让出租、抵押出租、抵押 3/19/202427第二第二节节 房地房地产产开开发发（二）（二）土地使用土地使用权权划划拨拨 n划划拨拨土地土地转让规转让规定定n以划以划拨拨方式取得土地使用方式取得土地使用权权的，的，转让转让房地房地产时产时，应应当按照国当按照国务务院院规规定，定，报报有批准有批准权权的人民政府的人民政府审审批。批。有批准有批准权权的人民政府准予的人民政府准予转让转让的，的，应应当由受当由受让让方方办办理土地使用理土地使用权权出出让让手手续续，并依照国家有关，并依照国家有关规规定定缴纳缴纳土地使用土地使用权权出出让让金，金，n或者不或者不办办理土地出理土地出让让手手续续，直接，直接办办理划理划拨拨土地使用土地使用权权划划转转手手续续。在后一种情况下，土地局只。在后一种情况下，土地局只负责办负责办理理土地使用土地使用权权划划转转，不收取土地出，不收取土地出让让金，但金，但应该应该告知告知当事人向当事人向财财政部政部门门上上缴缴土地收益土地收益3/19/202428第二第二节节 房地房地产产开开发发 三、三、房地房地产产开开发发企企业业 n房地房地产产开开发发企企业业是依法是依法设设立的，以立的，以营营利利为为目的，从事房地目的，从事房地产产开开发发和和经营经营的法人的法人企企业业n房地房地产产开开发发企企业业的法律特征的法律特征n是具有法人是具有法人资资格的格的经济实经济实体体n是以是以营营利利为为目的的目的的经营经营性企性企业业 n经营经营范范围围限于房地限于房地产产开开发发和和经营经营 3/19/202429第二第二节节 房地房地产产开开发发 三、三、房地房地产产开开发发企企业业n房地房地产产开开发发企企业业的的设设立条件立条件n有自己的名称和有自己的名称和组织组织机构机构 n有固定的有固定的经营场经营场所所 n有符合国有符合国务务院院规规定的注册定的注册资资本本 n有足有足够够的的专业专业人人员员 n法律、法法律、法规规规规定的其他条件定的其他条件 3/19/202430第二第二节节 房地房地产产开开发发 三、三、房地房地产产开开发发企企业业 n房地房地产产开开发发企企业业的的资质资质管理管理 n房地房地产产开开发发主管部主管部门应门应当根据房地当根据房地产产开开发发企企业业的的资资产产、专业专业技技术术人人员员和开和开发经营业绩发经营业绩等，等，对备对备案的房案的房地地产产开开发发企企业业核定核定资质资质等等级级。房地。房地产产开开发发企企业应业应当当按照核定的按照核定的资质资质等等级级，承担相，承担相应应的房地的房地产产开开发项发项目目n管理内容包括管理内容包括对对房地房地产产开开发发企企业业的的设设立、定立、定级级、升、升级级、降、降级级、变变更、更、终终止等的止等的资质审查资质审查或批准以及或批准以及资资质证书质证书管理等管理等3/19/202431第二第二节节 房地房地产产开开发发 四、房地四、房地产产开开发项发项目管理目管理n房地房地产产开开发发的的项项目立目立项项管理管理 n确定房地确定房地产产开开发项发项目，目，应应当符合土地利用当符合土地利用总总体体规规划、年度建划、年度建设设用地用地计计划和城市划和城市规规划、房划、房地地产产开开发发年度年度计计划的要求划的要求 n应应当当坚坚持旧区改建和新区建持旧区改建和新区建设设相相结结合的原合的原则则 n房地房地产产开开发发用地用地应应当以出当以出让让方式取得；但是，方式取得；但是，法律和国法律和国务务院院规规定可以采用划定可以采用划拨拨方式的除外方式的除外 3/19/202432第二第二节节 房地房地产产开开发发 四、房地四、房地产产开开发项发项目管理目管理n房地房地产产开开发项发项目的目的设计设计与施工管理与施工管理 n房地房地产产开开发项发项目的开目的开发发建建设应设应当当统统筹安排配套基筹安排配套基础设础设施，并根据先地下、后地上的原施，并根据先地下、后地上的原则实则实施施 n房地房地产产开开发项发项目的目的设计设计、施工，必、施工，必须须符合国家的有关符合国家的有关标标准和准和规规范范 n房地房地产产开开发项发项目目应应当建立当建立资资本金制度，本金制度，资资本金占本金占项项目目总总投投资资的比例不得低于的比例不得低于35%n房地房地产产开开发发企企业应业应当按照土地使用当按照土地使用权权出出让让合同合同约约定的定的土地用途土地用途、动动工开工开发发期限期限进进行行项项目开目开发发建建设设，出，出让让合合同同约约定的定的动动工开工开发发期限期限满满年未年未动动工开工开发发的，可以征的，可以征收相当于土地使用收相当于土地使用权权出出让让金金20%以下的土地以下的土地闲闲置置费费；满满年年未未动动工开工开发发的，可以无的，可以无偿偿收回土地使用收回土地使用权权 3/19/202433第二第二节节 房地房地产产开开发发 四、房地四、房地产产开开发项发项目管理目管理n房地房地产产开开发项发项目的目的设计设计与施工管理与施工管理(续续)n房地房地产产开开发发企企业应业应当当对对其开其开发发建建设设的房地的房地产产开开发项发项目的目的质质量承担量承担责责任任 n房地房地产产开开发项发项目竣工，目竣工，经验经验收合格后，方可收合格后，方可交付使用交付使用 n房地房地产产开开发发企企业应业应当将房地当将房地产产开开发项发项目建目建设设过过程中的主要事程中的主要事项记录项记录在房地在房地产产开开发项发项目手目手册中，并定期送房地册中，并定期送房地产产开开发发主管部主管部门备门备案案 3/19/202434案例案例1n某国防厂因迁厂留有某国防厂因迁厂留有闲闲置房置房251间间，某，某县县造造纸纸厂厂了解情况后，了解情况后，经经其其业务业务上上级级同意，双方达成一同意，双方达成一项项有有偿偿房地房地产协议书产协议书（简简称称协议协议），），经该县经该县公公证处证处公公证证生效。生效。协议协议商定：某国防厂将其商定：某国防厂将其闲闲置的置的251间间房地房地产转让给产转让给造造纸纸厂，房地厂，房地产产四界明确，四界明确，并附有房地并附有房地产产平面平面图图。造。造纸纸厂付厂付给给某国防厂房地某国防厂房地产产价款后，价款后，对该对该房地房地产产行使了管理。行使了管理。n 问问：国防厂与造：国防厂与造纸纸厂的交易是否合法？厂的交易是否合法？为为什么？什么？3/19/202435第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n城市房屋拆迁城市房屋拆迁指因国家建指因国家建设设、城市改造、城市改造、整整顿顿市容和保市容和保护环护环境等需要，根据城境等需要，根据城镇镇规规划和国家划和国家专项专项工程的迁建工程的迁建计计划以及当划以及当地政府的用地文件，由取得地政府的用地文件，由取得房屋拆迁房屋拆迁许许可可证证的的单单位依法位依法对对城市建城市建设设用地范用地范围围内内的房屋予以拆除，并的房屋予以拆除，并对对被拆迁房屋的所被拆迁房屋的所有人有人进进行行补偿补偿和安置和安置的行的行为为3/19/202436第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n房屋拆迁的民事关房屋拆迁的民事关系、行政关系系、行政关系n房屋拆迁的地域范房屋拆迁的地域范围围：指城市：指城市规规划区划区内的国有土地。内的国有土地。华华盛盛顿顿的的“钉钉子子户户”3/19/202437第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n城市房屋拆迁的基本原城市房屋拆迁的基本原则则 n符合城市符合城市规规划的原划的原则则 n有利于城市旧区改造原有利于城市旧区改造原则则 n有利于生有利于生态环态环境改善原境改善原则则 n保保护护文物古迹原文物古迹原则则 n保保护护当事人合法利益原当事人合法利益原则则 n谁谁拆迁、拆迁、谁谁安置安置补偿补偿原原则则 3/19/202438第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 二、二、城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理n城市房屋拆迁管理机构城市房屋拆迁管理机构 n国国务务院建院建设设行政主管部行政主管部门对门对全国城市房屋拆迁全国城市房屋拆迁工作工作实实施施监监督管理督管理 n县级县级以上地方人民政府以上地方人民政府负责负责管理房屋拆迁工作管理房屋拆迁工作的部的部门门，对对本行政区域内的城市房屋拆迁工作本行政区域内的城市房屋拆迁工作实实施施监监督管理。督管理。县级县级以上人民政府土地行政主以上人民政府土地行政主管部管部门门依照有关法律、行政法依照有关法律、行政法规规的的规规定，定，负责负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作与城市房屋拆迁有关的土地管理工作3/19/202439房房 屋屋 拆拆 迁迁 的的 准准 备备 工工 作作申请房屋拆迁许可证取得建取得建设项设项目批准文件目批准文件申申领领用地用地规规划划许许可可证证获获取国有土地使用取国有土地使用权证权证签订拆迁补偿安置协议实 施 房 屋 拆 迁编编制拆迁方案和制拆迁方案和计计划划存入拆迁存入拆迁补偿补偿安置金安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序房屋拆迁程序3/19/202440第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 三、三、城市房屋拆迁城市房屋拆迁补偿补偿 n房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿的概念的概念 n拆迁人依法拆迁人依法对对被拆迁人因房屋拆迁所遭受被拆迁人因房屋拆迁所遭受经经济损济损失所失所给给予的合理弥予的合理弥补补n对对象：被拆迁房屋及其附属物的所有象：被拆迁房屋及其附属物的所有权权人人 3/19/202441第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 三、三、城市房屋拆迁城市房屋拆迁补偿补偿n房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿的形式的形式 n货币补偿货币补偿：在拆迁：在拆迁补偿补偿中，中，经经拆迁人与被拆迁人拆迁人与被拆迁人协协商，被拆迁人放弃商，被拆迁人放弃产权产权，由拆迁人按市，由拆迁人按市场评场评估估价价为标为标准，准，对对被拆迁人被拆迁人进进行行货币货币形式的形式的补偿补偿n产权调换产权调换：拆迁人用自己建造或：拆迁人用自己建造或购买购买的的产权产权房屋房屋与被拆迁房屋与被拆迁房屋进进行行调换产权调换产权，并按拆迁房屋的，并按拆迁房屋的评评估价和估价和调换调换房屋的市房屋的市场场价价进进行行结结算算调换调换差价的行差价的行为为3/19/202442第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 四、四、城市房屋拆迁安置城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而房屋而对对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并供居住使用，并给给予一定的予一定的补补助助费费用用n安置与安置与补偿补偿不同，不同，补偿补偿是是对对被拆除房屋所有人被拆除房屋所有人的的补偿补偿，解决，解决所有所有权权问题问题；安置是；安置是对对被拆迁人被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用使用权权问题问题n一般安置和一般安置和补偿补偿往往在一个往往在一个协议协议中解决，即在中解决，即在签签署署补偿补偿安置安置协议时协议时，就确定安置方式，就确定安置方式 3/19/202443第三第三节节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 四、四、城市房屋拆迁安置城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置房屋拆迁安置补补助助 n搬迁搬迁补补助助费费 n发发放放对对象象为为使用人使用人n临时临时安置安置补补助助费费 n过过渡渡费费或周或周转转房房n停停产产、停、停业补偿费业补偿费 n产权调换时发产权调换时发生生3/19/202444第四第四节节 房地房地产产交易交易 一、一、房地房地产产交易概述交易概述 n房地房地产产市市场场 n广广义义：房地：房地产产商品流通全商品流通全过过程中各种关系的程中各种关系的总总和和n狭狭义义：房地：房地产产交易所交易所n分分类类n房地房地产产一一级级市市场场 土地使用土地使用权权出出让让市市场场 n房地房地产产二二级级市市场场 房地房地产产开开发经营发经营市市场场 n房地房地产产三三级级市市场场 房地房地产调剂产调剂市市场场 3/19/202445第四第四节节 房地房地产产交易交易 一、一、房地房地产产交易概述交易概述 n概念概念 n“本法所称房地本法所称房地产产交易，包括房地交易，包括房地产产转让转让、房、房地地产产抵押抵押和房屋和房屋租租赁赁。”城市房地城市房地产产管理法第管理法第2条条 n特点特点 n房地房地产产交易交易对对象的特殊性象的特殊性产权产权交易交易 n房地房地产产交易行交易行为为的的要式性要式性 合同、合同、登登记记n房地房地产产交易中的交易中的“房地房地处处置一体性置一体性”n房地房地产产交易的易受限制性交易的易受限制性 3/19/202446第四第四节节 房地房地产产交易交易 二、二、房地房地产产交易管理的基本制度交易管理的基本制度 n房地房地产产成交价格申成交价格申报报制度制度缴纳缴纳税税费费依据依据 n房地房地产权产权利人利人转让转让房地房地产产，应应当将当将转让转让房地房地产产的的实际实际成成交价格向交价格向县级县级以上地方人民政府以上地方人民政府规规定的部定的部门门申申报报，不得，不得对对成交价格成交价格隐瞒隐瞒不不报报或者作不或者作不实实的、虚假的申的、虚假的申报报n房地房地产产价格价格评评估制度估制度 n国家国家实实行房地行房地产产价格价格评评估制度。房地估制度。房地产产价格价格评评估，估，应应当当遵循公正、公平、公开的原遵循公正、公平、公开的原则则，按照国家，按照国家规规定的技定的技术标术标准和准和评评估程序，以基准地价、估程序，以基准地价、标标定地价和各定地价和各类类房屋的重房屋的重置价格置价格为为基基础础，参照当地的市，参照当地的市场场价格价格进进行行评评估。估。”n房地房地产产价格价格评评估人估人员资员资格格认证认证制度制度 3/19/202447第四第四节节 房地房地产产交易交易 三、三、房地房地产转让产转让 n房地房地产权产权利人通利人通过买卖过买卖、赠赠与或与或其他合法其他合法方式将方式将其房地其房地产转产转移移给给他人的法律行他人的法律行为为n其他合法方式其他合法方式n以房地以房地产产作价入股、与他人成立企作价入股、与他人成立企业业法人，房地法人，房地产权产权属属发发生生变变更的更的 n一方提供土地使用一方提供土地使用权权，另一方或者多方提供，另一方或者多方提供资资金，合金，合资资、合作开合作开发经营发经营房地房地产产，而使房地，而使房地产权产权属属发发生生变变更的更的 n因企因企业业被收被收购购、兼并或合并，房地、兼并或合并，房地产权产权属随之属随之转转移移 n以房地以房地产产抵抵债债的的 n法律、法法律、法规规规规定的其他情形定的其他情形 3/19/202448第四第四节节 房地房地产产交易交易 三、三、房地房地产转让产转让n房地房地产转让产转让的禁止条件的禁止条件 n以出以出让让方式取得土地使用方式取得土地使用权权但不符合法律但不符合法律规规定的条定的条件的件的 n司法机关和行政机关依法裁定，决定司法机关和行政机关依法裁定，决定查查封或者以其封或者以其他形式限制房地他形式限制房地产权产权利的利的 n依法收回土地使用依法收回土地使用权权的的 n共有房地共有房地产产，未，未经经其他共有人其他共有人书书面同意的面同意的 n权权属有争属有争议议的的 n未依法登未依法登记领记领取取权权属属证书证书的的 n法律、行政法法律、行政法规规规规定禁止定禁止转让转让的其他情形的其他情形 3/19/202449第四第四节节 房地房地产产交易交易 三、三、房地房地产转让产转让 n以出以出让让方式取得土地使用方式取得土地使用权权的房地的房地产转让时应产转让时应符合的条件符合的条件 n按照出按照出让让合同合同约约定已定已经经支付全部土地使用支付全部土地使用权权出出让让金，金，并取得土地使用并取得土地使用权证书权证书 n按照出按照出让让合同合同约约定定进进行投行投资资开开发发，属于房屋建，属于房屋建设设工程工程的，的，应应完成开完成开发发投投资总额资总额的的25%以上以上n转让转让房地房地产时产时房屋已房屋已经经建成的，建成的，还应还应当持有房屋所有当持有房屋所有权证书权证书 3/19/202450第四第四节节 房地房地产产交易交易 三、三、房地房地产转让产转让 n以以划划拨拨方式取得土地使用方式取得土地使用权权的房地的房地产转让时应产转让时应符合的条件符合的条件n经经市、市、县县人民政府土地管理部人民政府土地管理部门门批准，其土地使用批准，其土地使用权权可以可以转让转让n土地使用者土地使用者为为公司、企公司、企业业、其他、其他经济组织经济组织和个人和个人 n领领有国有土地使用有国有土地使用证证 n具有合法的地上建筑物、其他附着物具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证产权证明明 n依照依照规规定定办办理理出出让让手手续续或者上交或者上交土地收益金土地收益金3/19/202451第四第四节节 房地房地产产交易交易 三、三、房地房地产转让产转让 n房地房地产转让产转让合同合同 n房地房地产转让产转让当事人之当事人之间签订间签订的用于明确各方的用于明确各方权权利、利、义义务务关系的关系的协议协议n房地房地产转让产转让合同受到合同受到土地使用土地使用权权出出让让合同合同的制的制约约。房。房地地产转让时产转让时，土地使用，土地使用权权出出让让合同的合同的权权利、利、义务义务随之随之转转移。以出移。以出让让方式取得土地使用方式取得土地使用权权的，的，转让转让房地房地产产后，后，其土地使用其土地使用权权的使用年限的使用年限为为原土地使用原土地使用权权出出让让合同合同约约定的使用年限减去原土地使用者已定的使用年限减去原土地使用者已经经使用年限后的剩使用年限后的剩余年限余年限 3/19/202452第四第四节节 房地房地产产交易交易 四、商品房四、商品房预预售售 n房地房地产产开开发经营发经营企企业业将正在建将正在建设设中的中的房屋房屋预预先出售先出售给给承承购购人，由承人，由承购购人支人支付定金或房价款的付定金或房价款的行行为为3/19/202453第四第四节节 房地房地产产交易交易 四、商品房四、商品房预预售售n商品房商品房预预售的条件售的条件n已交付全部土地使用已交付全部土地使用权权出出让让金，取得金，取得土地使用土地使用权证书权证书n持有持有建建设设工程工程规规划划许许可可证证和和施工施工许许可可证证n按提供按提供预预售的商品房售的商品房计计算，投入开算，投入开发发建建设设的的资资金达到金达到工程建工程建设总设总投投资资的的25%以上，并已以上，并已经经确定施工确定施工进进度度和竣工交付日期和竣工交付日期n向向县级县级以上人民政府房以上人民政府房产产管理部管理部门办门办理理预预售登售登记记，取，取得商品房得商品房预预售售许许可可证证3/19/2024543/19/202455第四第四节节 房地房地产产交易交易 四、商品房四、商品房预预售售 n商品房商品房预预售的程序售的程序 n预预售方申售方申请预请预售售许许可可证证 n房地房地产产管理部管理部门门核核发预发预售售许许可可证证 n预预售方向承售方向承购购方出示方出示预预售售许许可可证证 n签订签订商品房商品房预预售合同并登售合同并登记备记备案案n交付建成商品房并交付建成商品房并办办理理过户过户手手续续 3/19/202456第四第四节节 房地房地产产交易交易 五、商品房五、商品房现现售售 n房地房地产产开开发发企企业业将将竣工竣工验验收合格的商收合格的商品房出售品房出售给买给买受人，受人，并由并由买买受人支付房受人支付房价款的行价款的行为为 n商品房商品房现现售的条件售的条件n 已通已通过过竣工竣工验验收收3/19/202457第四第四节节 房地房地产产交易交易 五、商品房五、商品房现现售售 n特殊情况的特殊情况的销销售条件售条件 n房地房地产产开开发发企企业销业销售售设设有抵押有抵押权权的商品房，其抵押的商品房，其抵押权权的的处处理按照中理按照中华华人民共和国担保法、城市人民共和国担保法、城市房地房地产产抵押管理抵押管理办办法的有关法的有关规规定定执执行。行。n房地房地产产开开发发企企业业不得在未解除商品房不得在未解除商品房买卖买卖合同前，合同前，将作将作为为合同合同标标的物的商品房再行的物的商品房再行销销售售给给他人他人n房地房地产产开开发发企企业业不得采取不得采取返本返本销销售售或者或者变变相返本相返本销销售的方式售的方式销销售商品房。房地售商品房。房地产产开开发发企企业业不得采取不得采取售售后包租后包租或者或者变变相售后包租的方式相售后包租的方式销销售未竣工商品房售未竣工商品房3/19/202458第四第四节节 房地房地产产交易交易 五、商品房五、商品房现现售售 特殊情况的特殊情况的销销售条件（售条件（续续）n商品住宅按套商品住宅按套销销售，不得分割拆零售，不得分割拆零销销售售n商品房商品房销销售售时时，房地，房地产产开开发发企企业选业选聘了物聘了物业业管理企管理企业业的，的，买买受人受人应应当在当在订订立商品房立商品房买卖买卖合同合同时时与房地与房地产产开开发发企企业选业选聘的物聘的物业业管理企管理企业订业订立有关物立有关物业业管理的管理的协议协议3/19/202459第四第四节节 房地房地产产交易交易 五、商品房五、商品房现现售售 n商品房商品房现现售的广告与合同售的广告与合同 1、关于商品房、关于商品房销销售广告售广告n对买卖对买卖合同的合同的订订立及房屋价格的确定有重大影响立及房屋价格的确定有重大影响的的视为视为合同内容合同内容 2、关于商品房、关于商品房买卖买卖合同的主要内容合同的主要内容 3、关于商品房、关于商品房销销售的售的计计价价 3/19/202460第四第四节节 房地房地产产交易交易 五、商品房五、商品房现现售售 n商品房商品房销销售可以按套（售可以按套（单单元）元）计计价，也可以按套价，也可以按套内建筑面内建筑面积积或者或者建筑面建筑面积积计计价价（1）面）面积误积误差比差比绝对值绝对值在在3%以内（含以内（含3%）的，据）的，据实实结结算房价款算房价款（2）面）面积误积误差比差比绝对值绝对值超出超出3%时时，买买受人有受人有权权退房。退房。买买受人退房的，房地受人退房的，房地产产开开发发企企业应业应当在当在买买受人提出退受人提出退房之日起房之日起30日内将日内将买买受人已付房价款退受人已付房价款退还给买还给买受人，受人，同同时时支付已付房价款利息。支付已付房价款利息。产权产权登登记记面面积积合同合同约约定面定面积积面面积误积误差比差比100%合同合同约约定面定面积积3/19/202461第四第四节节 房地房地产产交易交易 五、商品房五、商品房现现售售 n商品房的交付商品房的交付1、关于逾期交付的法律、关于逾期交付的法律责责任任2、关于、关于样样品房品房销销售售问题问题3、关于商品房保修、关于商品房保修问题问题“二二书书”n房地房地产产开开发发企企业应业应当当对对所售商品房承担所售商品房承担质质量保修量保修责责任。任。当事人当事人应应当在合同中就保修范当在合同中就保修范围围、保修期限、保修、保修期限、保修责责任等内容做出任等内容做出约约定。保修期从交付之日起定。