按揭贷款业务制度培训PPT课件.ppt

中国邮政储蓄银行按揭贷款业务制度太原市分行信贷部2009年8月0-按揭贷款的概念n按揭（Mortgage)贷款购房需求派生的融资需求主要为中长期贷款n预期收入理论：定期存款及银行流动性理论(普鲁克诺，美，1949)银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性1-主要内容n个人购房流程 （03-08）n按揭贷款基本业务标准 （09-14）n二手房贷款产品要素 （15-27）n二手房贷款业务经办 （28-57）n二手房贷款业务营销 （58-66）n按揭贷款风险控制 （67-68）n按揭贷款新产品介绍 （69-74）2-个人购房流程n房产可能是许多人一生最大的消费/投资选房签订买卖合同付款收房办理产权委托买卖3-个人购房流程：选房n所有类型房屋是否满足自住或经营所需？价格是否合理？质量是否存在问题？n一手房（新建房屋）期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商的“人品”现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？n二手房（存量房、再交易房产）能否公开上市、顺利过户？4-个人购房流程：签订买卖合同n合同细节的约定购买对象购买价格付款方式交房期限产权办理违约责任n售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？谁能避免一房多卖？售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？5-个人购房流程：付款n付款方式选择一次性付款，还是分批付款？n付款来源：自筹借贷：选择私人借款，还是银行贷款？无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷购买价格n如何规避付钱了，拿不到房产？先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？房管部门、银行能帮我避免钱货两空？6-个人购房流程：办理产权/收房n先“办理产权”（过户），还是先“收房”？期房：通常先“收房”，后“办理产权”一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房”n过户要点购房人与售房人一块办理可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料购房人要缴纳相关税、费n收房要点是否货真价实？物业等配套设施方面是否有遗留问题？7-个人购房流程：委托买卖n选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验n解决之道：委托购买、委托销售合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授权委托他人（或中介公司）代办n委托买卖的主要问题委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？8-按揭贷款基本业务标准n借款人条件n优质单位职工条件n保证人条件n抵押房产条件9-借款人条件n18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 n具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者 n个人信用记录不属于禁入类 n首付款不低于实际购房价的20%n借款人应具备偿还能力，须同时满足：收入还贷比55%，对外担保倍数 10n收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）月均税后收入n对外担保倍数=对外担保的贷款余额年均税后收入n注意事项借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款月均还款额按等等额额本息本息还还款法款法试算10-对个人信用记录分类标准的解释n信用报告考察期间为24个月账户状态为“销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为2，账户状态为“正常”的，各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2，n准贷记卡仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减)n信用卡与贷款是否合并计算违约次数分别进行考察，记录次数不合计使用 n客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结果 n一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数 n对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类 11-优质单位职工条件n优质单位职工的条件18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工，并具有以下以下资历资历之一之一：n5年（含）以上工作年限n本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限n研究生（含）以上学历n部门经理（含）以上或同等职位 n优质单位职工享有免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入的1.5倍计算可提供阶段性保证可申请优质单位职工一手房贷款12-保证人（个人）的条件n个人作为保证人，应为优质单位职工n个人保证人代为清偿债务能力须同时满足：保证人不属于借款人的家庭成员收入还贷比50%，对外担保倍数 10n收入还贷比=原有负债月均还款额月均税后收入n对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）年均税后收入n注意事项收入还贷比、担保倍数仅针对保证人本人，不包括其配偶原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款月均还款额按等额本息还款法试算13-抵押房产条件n房产类型仅限于借款人自有或与他人共有，依法有权处分符合当地抵押登记条件n抵押人年龄18-60岁、具备完全民事行为能力不属于低保居民。n房龄上限（有特别授权的，以业务批复为准）住宅：一般15年，优质单位职工作借款人，或者建筑质量、区域位置优良的，放宽至20年商业用房（含商住两用房）：一般10年，建筑质量、区域位置优良的，放宽至15年n土地使用权取得年份+使用年限-当前年份贷款期限+3年n注：使用年限一般为40年-70年。对于住宅，本项一般都能满足14-二手房贷款产品要素n贷款需求与用途n贷款金额n贷款期限n贷款利率n还款方式n担保管理n限制政策15-贷款需求与用途n一笔贷款仅限购买一套房产，并以所购房产抵押n首付款交割，是贷款发放的必要前提直接支付：现金收据，转账凭证委托监管：我行监管，他行监管n贷款资金提款使用我行向售房人指定的收款账户划转不得向中介机构及其经办人员的账户划转n注意事项房管部门指定我行采用的监管账户，可作为首付和贷款中转账户抵押物不要求必须是家庭的第二套住房建议抵押物共有人作为共同借款人16-贷款金额n单笔贷款 500万元n贷款成数最高抵押率贷款成数=贷款金额Min(实际购房价，认可评估价)n最高抵押率商品住宅、已购公房、经济适用房n符合当地普通住宅标准：80%n不符合当地普通住宅标准：70%别墅：60%商业用房（不含商住两用房）：50%商住两用房：55%17-贷款期限n住宅 30年n商业用房（含商住两用房）10年 n贷款期限+借款人年龄 65年对共同借款人同样约束对第三方抵押人不约束18-贷款利率n利率调整方式贷款期限 12月，不调整（固定利率）贷款期限 12月，年初调整（浮动利率）n利率水平住宅：浮动水平-30%商业用房（含商住两用房）：浮动水平10%n注意事项利率水平可参考当地同业竞争状况决定对不同资信状况的客户，应实行不同的利率水平19-还款方式n一次性仅限贷款期限 12月n等额本息、等额本金n阶段性等额本息、阶段性等额本金宽限期 36月（即：首次还本月数 37月）20-担保管理n两种担保方式仅以房产抵押担保房产抵押为主，保证为辅n阶段性保证：通常适用于过户、抵押周期长的地区n全程保证：参照当地同业惯例，通常对自谋职业者n三种操作模式见下页21-担保管理：模式一n仅以房产抵押担保，银行取他项权证（或抵押登记回执）后放款。属于最保守的担保管理模式贷后管理签订买卖合同面签贷款申请调查审批产权过户（首付款支付）（物业结清，可选）贷款发放新产权抵押他项/抵押回执22-担保管理：模式二n仅以房产抵押担保，银行取过户回执（或新房本）、并受托抵押公证后放款。实际上属于阶段性信用担保贷后管理签订买卖合同面签贷款申请调查审批产权过户（首付款支付）过户回执/新房本受托抵押公证新产权抵押取得他项权证（物业结清，可选）贷款发放23-担保管理：模式三n房产抵押加保证担保，银行/保证机构取过户回执（或新房本）、并落实保证后放款。阶段性担保的营销意义重大贷后管理签订买卖合同面签贷款申请调查审批产权过户（首付款支付）过户回执/新房本落实保证新产权抵押取得他项权证（物业结清，可选）贷款发放24-担保管理：主要风险n模式二、三的主要风险抵押登记长期未办理借款人恶意撤销过户或挂失产权证书抵押财产被查封或冻结、无法完成过户/抵押登记25-担保管理：避险措施n模式二、三的避险措施信用记录较差、或经营风险较大的客户，慎用此模式争取通过当地房管部门，防止客户撤销过户申请贷款行建立内部台账、及时收押产权、落实抵押登记总行及分行考核抵押入账的办结率，对超过当地合理办证周期、未办理抵押入账的贷款实施特别督办贷款行应经常留意房管部门的对外公告，在发现待抵押房屋存在被恶意撤销过户或挂失、被查封或冻结等情况时，及时要求借款人提供新的担保或予以追偿26-限制政策n购置住房，利率和首付有如下限制次级类(借款人、借款人配偶的信用记录)n利率浮动水平-20%、贷款成数65%投资性用途n利率浮动水平-15%、贷款成数 60%次级类+投资性用途n利率浮动水平-10%、贷款成数 55%27-二手房贷款业务经办营销营销受理受理贷贷款款调查调查调查调查复核复核审审批批结结果通知果通知贷贷款批款批报报贷贷款款发发放放/使用使用贷贷款条件落款条件落实实签签署合同署合同贷款行贷贷款款审审批批贷贷款款审查审查审批中心产权过户产权过户客户贷贷后管理后管理28-营销受理-贷款行客户经理n贷款行的范围一级支行，一级分行、二级分行的直属支行（营业部）n客户筛选银行自身营销通过合作经纪/担保机构推荐n受理要点见买卖双方面谈解答贷款相关政策和手续首要推荐使用我行交易资金监管n注意事项除分行直属支行之外，二级支行仅作业务营销，不得作为贷款行29-受理初审n保守性的收入证明最近12个月工资账户流水、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单n房屋交易行为的真实性售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：开发商售房相关许可证、个人售房的受托书、审批表或对产权纠纷的界定文件（如离婚、继承财产）售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶或共有人已出具同意出售房屋的书面意见如果交易房屋与现场勘查不一致，应要求售房人进行房屋产权变更登记后，再进行房屋买卖，以避免在购房人需要进行产权变更时加大我行贷后工作量30-受理面签n签署文件售房人夫妻共同填写售房人声明 借款相关人员填写个人购房借款申请表，本人现场签字，客户经理见证签字按个人二手房贷款资料检查清单收件，并当面核对原件与复印件借款人可预签个人贷款(手工)借据，但不得预填内容借款相关人员可预签个人购房借款及担保合同，但不得预填内容客户经理填写个人消费贷款业务受理台账31-贷款调查-贷款行信贷员n调查主要内容：身份证核查及个人信用报告查询我行个人信贷管理系统查询 经济收入能力及个人资产核查 所购房屋/抵押房屋的调查保证人的资信调查n调查结果记录：填写调查审批表“调查信息”部分明确贷款建议n注意事项当前管理系统录入抵押物时，贷款成数按申请贷款金额计算实际购房价以买卖合同的成交价格为准，不含买卖双方应支付的税费32-调查制度n逐笔调查的制度，即：不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行n对于自谋职业者，要对经营实体进行现场调查n自行评估抵押物的，应对抵押物现场查看n房龄超过15年*、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，应实地查看，确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核*注：房龄允许超过20年的地区，为20年33-委托公证审核与资信补充材料n借款人配偶声明、授权委托书等各项公证通过公证机关固定电话核实委托公证书的真实性和有效性n借款人及其配偶、保证人的资信补充材料 禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明次级类的，补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及保守性的收入证明瑕疵类、并且近2年内产生跨期的逾期记录的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件单位出具的经济收入证明经核查不予以采纳的，须补充保守性的收入证明34-调查复核-贷款行信贷业务主管n复核主要内容：客户资料是否完备、合法、有效；调查人是否履行了职责内的调查；调查人意见是否客观、属实。n复核结果记录：在调查审批表“调查信息”部分明确复核意见对提请有条件审批的，须明确提出35-贷款批报-贷款行、审批中心专人n报批材料：客户个人资料（按资料检查清单提供）身份证核查结果及个人信用报告个人房屋按揭贷款申请审批资料n报批形式：实物卷宗电子扫描件n报批交接记录：在审批交接单记录材料清单和报批时间n注意事项建议各地审批中心要求贷款行上报材料之前，先录入管理系统，避免审批之后系统录入质量无法控制保证人信息和额度控制，在系统未升级房贷保证人相关功能时，暂不能录入系统36-审批制度n执行一次报批、单人终审的制度，即：超审批权限的贷款，直接上报有权审批机构审批，不实行逐级报批报批贷款经审查通过后，由审批人员单人完成终审n试行期间，各级分支行的最高终审额度一级支行：0二级分行：100万（仅对各省、自治区。直辖市和计划单列市除外）一级分行：单笔借款最高限额n建议（非强制要求）审批中心内部分级终审一级分行主管审批人（信贷业务主管或审批中心主管）：单笔借款最高限额一级分行普通审批人：200万元二级分行主管审批人（信贷业务主管或审批中心主管）：100万元二级分行普通审批人：50万元37-贷款审查-审批中心审查岗 n审查主要内容：报批资料的完整性、合规性抽查部分申请，有无虚假贷款嫌疑 审查借款人偿债能力、贷款担保；审查贷款建议的合规性和合理性；调查意见是否客观。n审查意见记录：在调查审批表“审批信息”明确审查意见38-贷款审批-审批中心审批岗 n审批主要内容：贷款是否符合国家有关政策、法规和我行规定；避险措施是否得当，担保是否安全、可靠；贷款调查人、复核人和审查人是否按规定履行职责，出具意见是否客观出具终审意见。必要时，由同级审批（信贷）主管对风险客户进行终审认定n审查意见记录：在调查审批表“审批信息”明确审批意见39-审批时效的控制n操作规程审批机构出具终审意见90天之后，贷款行未确认购房行为完成并发放贷款的，则原有的审批意见失效，贷款行必须要求客户提供新的经济收入证明相关资料，并重新调查和上报审批n小额信贷管理系统考虑当地房产权证登记周期和借款人实际情况，给予相应的审批有效期（系统默认30天）对于已经审批通过、贷款行未予以发放的贷款，在审批有效止期，系统自动终止授信40-审批结果通知-贷款行信贷业务主管n出具个人购房借款审批通知书，以作为买卖双方过户的依据需要首付款托管的，须先确认到账并通过小额信贷管理系统止付成功贷款行信贷业务主管签字，加盖合同专用章 n注意事项首付款止付不得通过储蓄前台进行，否则贷款发放后无法划转款项批贷金额小于申请金额时，借款人自行筹足剩余款项。若我行监管时，冻结首付款时必须修改首付款金额41-签署合同-贷款行信贷员，信贷业务主管 n信贷员在管理系统进行业务发放，填写放款账户、还款账户和转存账号，再生成借款合同号首付款未在我行托管：应选择不需要转账付款，此时放款账户应为售房人或其受托人账户，还款账户应为借款人账户首付款在我行托管：系统强制选择需要转账付款，放款账户应为借款人账户，还款账户应为借款人账户，转存账号应为售房人或其受托人账户 n信贷员手工填写个人购房借款及担保合同n信贷业务主管复核合同，签字并加盖合同专用章 42-产权过户-贷款行专人 n取得他项权证之前放款、未提供保证的见证过户过程亲自取得交易契税票原件和过户领证通知书原件（若当天取得过户之后的产权证，则以新的产权证代替此两件）同时从客户处取得公证的抵押委托书，委托事项为“抵押登记”43-贷款条件落实 贷款行专人n抵押担保模式 落实抵押登记或：取得所购房屋产权转移相关凭证和抵押登记授权委托书原件 n保证加抵押担保模式机构保证人须取得保证金入账凭证，确认可用担保额度足额44-贷款发放-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记账岗 n信贷员在管理系统进行业务出账，手工填写个人贷款（手工）借据并签字n信贷业务主管 对借据进行复核并签字n记帐岗根据手工借据在会计系统发放贷款并签字 45-贷款资金使用-贷款行信贷员n首付款未在我行托管贷款当日直接到达放款账户，无须转账或解止付，售房人可直接支取n首付款在我行托管贷款先发放至借款人还款账户（系统自动止付）次日，通过管理系统，将贷款（或首付款）手工转账至转存账号转账成功后，等待约15分钟，通过管理系统，手工解止付贷款（或首付款），售房人方可支取n注意事项转账时，先对贷款资金操作、或先对首付款操作，系统没有限制分批支付房款的方式：在贷款、首付款均转账后，先行解止付首付款，待取得他项权证再解止付贷款若首付款未在我行托管、但选择转账付款，则按首付款在我行托管的方式进行处理46-按揭贷款日常贷后业务n银行发起放款后补录他项权证逾期催收担保债权、担保物权的行使n借款人发起，填写个人贷款普通变更申请审批表提前部分还款提前结清贷款缩期还款方式变更抵押权普通变更47-放款后补录他项权证-贷款行信贷员，信贷业务主管岗n取得他项权证之前放款的，信贷员通过贷后业务补录他项权证n报信贷业务主管岗复核n信贷员作抵押物入账处理48-逾期催收n逾期10天内-信贷员电话催收，并确认客户能否接收到期还款短信提醒，不能成功接收的应要求客户配合解决n逾期超过10天-贷款行信贷业务主管寄送个人贷款逾期催收函n逾期超过15天-信贷员上门催收n逾期超过30天-贷款行信贷业务主管发送律师函n逾期超过90天-资产保全人员通过法律诉讼或委托第三方机构进行追索49-担保债权、担保物权的行使n保证金扣收-合作方管理人员借款人或保证人违约的，由贷款行信贷业务主管提请与合作机构签约的管理机构扣划保证金账户内的资金，用于归还借款人的贷款。保证金扣收具体操作按合作协议约定执行。n行使抵押权-资产保全人员借款人（或抵押人）死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行担保借款合同的 贷款逾期超过90天 已形成不良贷款 50-提前部分还款-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗n信贷员调查提前还款请求是否与合同约定相符n对相符的，信贷业务主管同意执行n记账岗通过会计系统手工扣收整期应还金额n信贷员通过管理系统申请提前归还部分本金，归还金额为扣除当期应还金额后的剩余金额n记账岗通过会计系统手工提前归还部分本金n次日，信贷员或记账岗可打印调整后的还款计划表n注意事项：扣收整期应还金额，应在非还款日，否则无法还款提前归还部分本金，必须在扣收整期应还金额当天执行，否则无法实现提前部分还款51-贷款缩期-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗n信贷员调查借款人是否符合收入还贷比n对于符合的，信贷业务主管同意执行n记账岗通过会计系统手工扣收整期应还金额n信贷员通过管理系统申请贷款期限调整（缩期），通过主管复核后，执行处理（实时向会计系统发送期限调整指令）n次日，信贷员或记账岗可打印调整后的还款计划表n注意事项：须在扣收整期应还金额当天（非还款日）缩期，否则无法执行缩期可以与提前部分还款合并申请和执行，以保持每期还款额大致不变扣收整期应还金额之后，先提前部分还款、或先缩期,效果一样52-提前结清-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗n信贷员对客户申请进行简单调查n与合同约定相符的，信贷业务主管同意执行n记账岗直接通过会计系统手工扣收剩余贷款本金和应收利息（按本期实际天数计息）53-还款方式变更-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗n信贷员对客户申请进行简单调查n原定和变更的还款方式均为分期还款方法的，信贷业务主管同意执行n记账岗通过会计系统手工扣收整期应还金额n信贷员通过管理系统申请还款方式变更54-抵押权普通变更-贷款行信贷员，信贷业务主管岗n信贷员对客户申请进行简单调查n借款人提供的证明材料表明，抵押物因抵押人姓名或者名称发生变更、或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更的，信贷业务主管同意执行n贷款行专人向房产登记部门申请抵押权变更登记（部分地区仍需按“解抵押、产权变更、重新抵押”的流程办理）n不需要签署变更协议55-按揭贷款特殊变更业务操作n申请人发起，填写个人贷款特殊变更申请审批表贷款延期：借款人作为申请人n注意事项“借款人变更”可通过行内异名转按揭贷款办理56-贷款延期-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，原审批机构n并提供还款能力不足的有关证明n信贷员对客户申请进行调查，提交主管复核n上报贷款原审批机构审查、审批通过n信贷员通过管理系统申请贷款期限调整（延期），通过主管复核后，执行处理（实时向会计系统发送期限调整指令）n贷款行与借款人、抵押人和处于非免责期的保证人签署个人贷款延期协议n变更合同后，延期导致到期日超过抵押有效止期（若有）的，应到登记部门追加抵押期限57-二手房贷款业务营销n二手房贷款市场概况n邮储二手房贷款的产品特色n二手房贷款客户渠道58-二手房贷款市场概况n二手房的市场供给增大，但区域差别较为明显住房商品化、投资房屋售出和消费升级大型城市二手房市场规模较大部分省会城市及地市以下城市仍以新建房为主n二手房贷款需求也处于上升趋势新建房区域偏远、配套跟不上、交房时间过长二手房活跃区域一般位置优越、配套完善房价不断攀升，导致由全款购买二手房转向贷款社会主流群体对于购买二手房逐渐认可n市场数据2009年3月份,北京市二手房成交超过2万套59-二手房贷款市场概况（续）n二手房贷款面临的主要问题部分地区房管部门办事效率低、管理不严产权问题较为复杂、交易环节多中介机构把持客源n至2009.4.8,北京海淀区支行累放178笔,160笔为中介推荐银行同业竞争激烈n解决的手段充分跟进房管部门的政策努力开拓银行自营渠道平衡把握市场开拓与风险控制60-邮储二手房贷款的产品特色n产品灵活，适应客户面广单笔最高500万元，购买住房、经营用房均支持接受房龄长：住房最长为20年（个别地区为25年）贷款成数高：普通住房最高8成贷款期限长：不受房龄约束，住房贷款最长为30年宽限期选择：仅还利息、免还本金的期限最长为前3年免除担保费和保证金：优质单位职工可作阶段性保证61-邮储二手房贷款的产品特色（续）n标准化、规范化的业务办理标准化的申请表格、资料清单与申请流程，最大限度减少客户往返银行的次数，缩短办理各项手续的时间对于优质客户，提供上门收取申请资料的服务承诺在客户提供完整申请资料的情况下，2个工作日内即出具是否同意贷款的审批结果资金划转至售房人或受托人账户，杜绝中介卷款62-邮储二手房贷款的产品特色（续）n便利客户的增值服务免费为购房人提供首付款资金监管服务，过户递件完成后售房人即可先取得首付款，既保证买方资金安全，又维护卖方利益每期还款日前3天及还款当日，若客户还款账户余额不足时，自动发送免费短信提醒 贷款逾期10天内，客户经理通过电话提醒客户还款提前还款只需在还款日之前申请即可，符合合同约定即予以还款，不需要预约与排队，免收违约金 63-二手房贷款客户渠道n直客式通过银行网点、公共媒体宣传，提供免费交易平台等手段，吸引客户主动申请我行贷款n其他银行成功与失败的经验上海中行：中介派员接受银行内部培训，在银行网点着装、服务态度与客户经理保持一致，撮合二手房交易，将二手房贷款客户直接推荐给中行，并向中国银行收取少量返佣中信北京分行：与搜房网合作，开办“二手房贷直通车”，但由于缺乏后续的看房、过户等配套服务，市场反映并不好交行北京分行：在北京分行的二级网站，搭建“个贷e”平台，向买卖双方提供交易信息免费发布服务，但仍缺乏后续服务64-二手房贷款客户渠道（续）n间客式通过房地产经纪、咨询、房贷公司、担保机构、律师推荐客户根据当地同业惯例，合作机构可能提供阶段性担保、代办抵押登记服务机构提供保证，须事先按我行合作机构暂行管理办法报总行准入并授权，由一级分行签订合作协议后，才能实施业务合作65-二手房贷款客户渠道（续）n间客式：注意事项中介代办抵押登记，务必由我行直接向登记部门领取他项权证中小型中介，如果不满足合作机构暂行管理办法要求的注册资本、人员数量等条件，也可以进行推荐二手房贷款客户方面的合作，但不得提供我行二手房贷款担保服务中小型中介，原则选择区县业务量排名前5位的机构，避免合作数量过多，不能有效形成业务规模，也不便于管理总行对合作费用水平不作要求，各级行应权衡考虑成本与收入各地在初期未签定合作协议之前、与中介进行业务试合作的，务必提前与本级行财务部门协商好营销费用的列支66-按揭贷款风险控制n风险控制要点做好客户筛选，重视收入能力的持续性分辨交易合法性和抵押权的可执行性严格遵循业务流程，规避内部操作风险严格执行合作机构准入和日常管理，控制合作引发的操作风险和信用风险。合作机构主要是：n二手房贷款的中介机构（经纪、评估、担保等）n一手房贷款的房地产开发商（投资、设计、施工、物业等）67-贷款风险自动分类矩阵 逾期天数担保方式未逾期1-1011-3031-9091-180 181-360361-质押正常正常正常正常关注次级可疑抵押抵押正常正常关注关注关注关注关注关注次次级级可疑可疑可疑可疑保证正常关注次级可疑可疑损失损失68-按揭贷款新产品介绍n交易后按揭贷款n无交易转按揭贷款n优质单位职工住房贷款n住房公积金贷款n其他细分按揭贷款69-交易后按揭贷款n主要适用范围全款购买一手房或二手房后，拥有新的所有产权证，再通过办理抵押贷款，用于归还亲友借款、以及家庭装修、个人经营等用途n产品要素参考二手房贷款产品要素，我行系统已经支持n经办要点客户提供必要的证明材料，向我行抵押借款贷款直接发放至借款人账户70-无交易转按揭贷款n主要适用范围跨行同名转按揭：他行贷款转至我行，享受更优惠利率行内同名转按揭：我行已发放按揭贷款，由于利率、利率调整方式、期限等关键要素错误，无法利用现有系统功能调整异名转按揭：原按揭贷款借款人由于离婚、死亡、赠与，其他人在分割、继承、受赠抵押财产时，承接原有债务n产品要素具体参看业务操作规程，我行系统已经支持n经办要点申请人提供必要的证明材料，向我行申请一笔新的借款我行向申请人账户发放贷款，申请人用于归还原有借款原有借款解除抵押，异名转按揭要进行产权过户申请人配合我行办理新的产权抵押登记71-优质单位职工住房贷款n主要适用范围优质单位职工以全款方式购买我行准入楼盘一手房n产品要素具体参看业务操作规程，我行系统已经支持n经办要点一级分行对楼盘进行评审、准入申请人提供必要的证明材料和另一个优质单位职工提供阶段性担保，向我行申请一手房按揭贷款申请获得批准后，借款人与开发商签订购房合同，交纳首付款我行确认合同和首付真实有效后，向借款人账户发放贷款申请人自行提款，支付剩余购房款，并向我行提供购房发票借款人收房、办理产权证书后，配合我行办理产权抵押登记72-住房公积金贷款n主要适用范围各地公积金管理中心委托我行发放、回收的住房公积金贷款n产品要素具体以当地公积金管理中心的规定为准，我行系统暂暂不能支持不能支持n经办要点总行争取获得人民银行总行经办公积金贷款业务的批复各地分支行向当地公积金管理中心取得办理委托贷款的资格公积金管理中心按内部管理办法和流程，审批通过客户贷款申请我行受公积金管理中心委托，向借款人发放贷款，并回收贷款我行与公积金管理中心定期结算委托贷款有关手续费用73-其他细分按揭贷款n适用于某些地区的按揭贷款根据地区性需求而定建房项目单独审批单笔贷款保持标准化零售贷款的经办模式我行系统是否支持，视具体需求而定74-业务制度讲解完毕！Tel:[phone] 转8025E-mail/MSN:?欢迎提问谢谢 75-