叶檀评论房地产.doc

房价疯涨是实体经济开始没落的标志 3
用市场补偿机制消除拆迁之恶 4
房地产价格数据是最大的谎言？ 6
租房论者谨防站着说话不腰疼 10
征收高端房消费税不能抑制房价 12
约束卖地地价会更高 14
维持土地招拍挂制度有前提 17
78家央企退出房地产是真是假？ 19
央企地王与二次房改互为因果推动房价继续上涨 22
中国房地产完全复制新加坡模式 24
何须经济适用房？ 27
谁反对物业税？ 29
房地产民生的根本是政府是否肯出让土地红利 32
两会前房地产新政呼之欲出 36
香港政府楼市调控政策如同痒痒挠 39
央企应该彻底退出商业房地产市场 41
地王秀场猫腻多双簧频频上演 43
海南省真想降房价吗？ 45
地方政府应该吐出部分土地收益 47
“新拆迁条例”有绥靖之嫌 49
征收物业税切不可忘记三大前提 51
房地产政策十分明确对货币不要抱侥幸心理 53
房地产是中国经济的鸦片 55
保障房与普通商品住房不可兼得 58
江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾 60
江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾 62
类金融衍生品在房地产市场大行其道 64
房地产市场需要进行两大替换 66
二套房贷与改善型住房之间的暗门被关上 68
物业税一定会开征也必须要开征 69
能够平抑自住性住房市场房价的是保障房与二手房 71
中国式的金融杠杆支撑房地产泡沫 75
地方政府暗中获大利 77
投机政策酝酿出投机市场 79
房地产市场三重境界：消费、投资与恐慌 81
收紧二套房贷固然重要　　釜底抽薪之术还在于发展实业 85
从降低房地产资金杠杆入手全面挤压资本市场泡沫 87
发住房券是羊毛出在羊身上 93
房地产没有挤走当前消费挤走了未来消费 95
傍上了大款就说没大款 97
放弃控制土地靠租房市场调控房地产业 100
“农地入市”能解困高地价吗？ 102
黄金是面照妖镜：用金价比房价没涨纸币大跌 104
炒房如炒股：粮草未动概念先行 108
二套房贷优惠政策躲躲闪闪是为了推卸责任 109
汤臣一品不孤单豪宅将成财富削骨刀 111
狂炒温州土地期权价格将让民间财富化为泡影 114
二次房改不如一次土改 115
可怕的暴利囤地胜过囤黄金 117
房改不改根十次房改也无用 121
楼市金七银八铜九铁十 125

房价疯涨是实体经济开始没落的标志

2009-9-20解放日报

据《中国证券报》统计，目前国内住房总价值可能超过90万亿元，也就是超出GDP近200%。而城市居民需要花掉近22年的工资(不吃不喝)才能买一套房。我们要对火爆的房地产市场保持足够的警惕。
在现有的经济模式中，还没有一种模式的成功是靠房地产撬动的。相反，在房价到达疯狂之巅时，往往意味着某种模式的失败。如上世纪90年代的日本和次贷危机之前的美国。
房地产不具备引领经济整体向上的创新能力。是的，我们可以建低能耗住宅，可以建高科技住宅，但迄今为止，人类还没有发生类似于互联网革命式的住宅革命，将住宅领域的经济效率提升推进至每个行业、每个领域，而以往的蒸汽机、火车、电报、石油等都起到了与互联网相似的作用。
恰恰相反，房地产高涨之时说明产业高峰期已过，企业创新能力处于低谷。美国1929年之前经历了数十年的创新高峰期，后期楼市大涨，到1929年股市崩溃，楼市崩溃在1932年，引发股市雪崩。下移80年，到2000年，美国互联网泡沫崩溃之后，房地产市场开始疯狂，最后激发出让所有人震惊的次贷危机。日本同样如此，到上世纪80年代，日本企业的创新能力挖掘殆尽，而日本国民的生活也通过国民收入倍增计划走入均衡，此时，由于币值原因，日本资产泡沫疯涨而后崩溃，消灭了日本多余的货币。
疯狂的房地产市场是货币失衡的产物。如格林斯潘所说，货币自从上世纪70年代脱离黄金之锚后就开始走向泡沫之路，早在2000年底，全球虚拟经济的总量就达160万亿美元,其中股票市值和债券余额约为65万亿美元。如此庞大的资产规模，不是体现在次级债领域，就是体现在外汇市场，总要找到一个发泄的渠道。
房地产就是最好的泄洪口。房地产兼具消费与投资双重功能，可以吸引消费与投资两方面的资金，吸引的资金量足够多。而《中国证券报》统计出的国内住房总价值可能超过90万亿元，这样的计算即便不失误，也不算太准确。因为GDP是实实在在的财富，而房地产的财富大部分人是不能兑现的。
还是以日本为例。1990年，日本土地资产总额为2400万亿日元，而美国全国的土地资产额约为600万亿日元，日本是美国的4倍，但日本财富不可能等于美国的4倍。从1985年到1990年，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。出租市场不可能弥补如此高的房价，当利率稍有上升，市场开始恐慌，当更多的投资客要求兑现时，市场崩溃。
日本房地产市场大幅上升是低息政策与美国威逼日元升值的结果，这导致日本国内货币发行量过大，长期扭曲的货币度量之下，日本房地产市场的泡沫反映的是日元在国内贬值。市场准确地反映出了这一印像。
实体经济的提升，来自于企业效率的提高，来自于稳定的货币市场，而不能系于投资品市场。房地产市场疯狂是一剂清醒剂，提醒我们实体经济的复苏还有待努力。

用市场补偿机制消除拆迁之恶

2010-4-3南方都市报

金钱难以弥补拆迁制度之恶，但在底线社会中，金钱能够部分减少恶劣的程度。而用市场化的补偿机制，可以最大限度的消除迁拆之恶。

今年3月3日，武汉69岁的王翠云老人因抗拒拆迁，活埋而亡，事后家属获得“800平方米还建房、60万补偿款”。3月27日，92岁的连云港市东海县黄川镇村民陶兴瑶，与儿子陶惠西共同自焚。儿子死亡，老人重伤。目前家属与官方已达成赔偿协议，对陶惠西死亡赔偿90万元。

这些抗拒拆迁者既是不幸的，又是幸运的，他们获得的经济赔偿超过普通标准。

请读者先不要急着抗议我把生命与90万的金钱等同齐观，现实是，很多人连被等量齐观的机会都没有。从2003年到2009年，媒体报道的十桩强制拆迁案例中，两人没有说法，几十人被捕，处罚从判处死刑到刑事拘留；一人缓刑；较为特殊的是2004年湖南嘉禾陆水德等拆迁户从楼上投掷石块以“暴力抗法”和“妨害公务”的罪名被逮捕，后被释放，并获得国家赔偿。大多数拆迁户，或因为暴力抗法，或因为妨害公务罪，或因为故意伤害罪而被捉将官员里。可见，近年多数抗拒拆迁者受到法律的严惩。

拆迁条例之所以恶规难除，不外乎地方政府与开发商、拆迁者试图从房地产市场中获取暴利。拆迁者试图以低价甚至零价格获得土地收益，而拆迁户希望获得与投资品价格相等的收入补偿，按照市场价格进行拆迁房交易。由于中间存在的巨大的上百倍的价格落差，每每发生拆迁户以命相搏的惨剧。

用市场补偿机制可以部分消除拆迁之恶。对于拆迁户而言，如果拆迁条例能够满足他们的资产价格的要求，那么条例就可以变成公平的博弈平台，也许并不那么恶。这是被许多学者所痛斥的法律经济分析的方法，充满了功利主义的色彩，但在缺乏底线的社会中，却令人惊奇地充满了正义与公平的光辉。

就连我们一向视为恶规的《拆迁条例》等，也成为维护拆迁户基本权利的工具。上文所述的连云港市陶兴瑶父子，为了维权，托人买了拆迁方面的法律书籍，此后，他们维权只有一句话，没有拆迁证不能拆房。他们哪里知道，一些地方连处于底线的《拆迁条例》都无法遵守——没有拆迁症，他的房子、其他村民的房子还是被强拆了。如果没有自焚案，连云港强拆在多如牛毛的拆迁案中，连水花都不会溅起一个。

1月29日在国务院法制办官方网站全文公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)，具有市场补偿机制的雏形。

按照第十八条、第十九条、第二十条等条款，被拆迁者可以得到市场化的补偿价格。如“被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”，为了防止中介机构听命于拆迁方，强调“地方政府房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定”，“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责”。

可以得到市场价补偿，就意味着被拆迁者可以得到资产价格的上涨红利。比如，深圳某中心城区市场价每平方米2万元人民币，那被拆迁者就可以得到同等价格，而不是以往给予城市居民的砖头水泥价格的补偿，给予农村居民征地的青苗钱补偿。新的征求意见稿还考虑到房地产作为投资品种的增值空间，而以往的征地与拆迁条例则是赤裸裸的掠夺。无怪乎《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》遭到空前的抵制，迟迟难以出台。

对于违规强迁、不拆者同样可以通过经济处罚的方式，使其不敢轻易违规。诺贝尔经济学奖获得者加里贝克认为：当潜在的违法者认为PD<U时就会开始违法。这里D指违法者预期的违法后被发现并处罚所带来的成本，P指违法者预期的违法后被发现并处罚的可能性，U指违法者预期的从违法中取得的收益。要使法律得到最大限度的遵守，我们必须尽可能使上述不等式不成立。由于违法者预期的从违法中取得的收益通常是一定的，我们必须努力提高PD的值。

用大白话解释，就是尽量增加违法成本，那些可能逃过法律监管的漏网之鱼的成本，由被监管到的违法者来承担。地方政府或者开发商强迁得到的收益是2亿元人民币，那么，惩罚就决定不能低于2亿，胆大违规者也会思之再三，不敢轻易伸出强拆之手。

功利主义的经济学，在现实的利益博弈中大有用处。合法、阳光的博弈，充满了法治与市场的精神，在这点上，法理与市场定价在本质上一致，市场功利与法律的尊严并不矛盾。

房地产价格数据是最大的谎言？

2010-4-2新京报

面对两个数据——国家统计局2月25日公布的2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，和国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组3月底发布的2009年全国住宅平均价格同比上涨为25.1%，为2001年以来最高——舆论几乎一面倒地选择了相信后一数据。

原因是国家统计局的数据离真相太远。统计数据失真并非新闻，但离谱到公然挑战天下人的智商，则是统计者毫无责任心的标志。

好的统计数据可以让真相浮出水面，糟糕的统计数据是谎言的最好掩护。国家统计局的数据之所以失真到荒唐的程度，是因为统计人员责任心不强、企业一贯做假。国家统计局沿用了一贯的房价调查方法，数据由开发商统计上报。可见开发商上报的数据注水严重，如果可能，开发商也许会把房价做成负数。统计局未能把关，导致注水数据横行。

最能反应某些统计人员丧失责任心的事件是，在1.5%的数据引起广泛质疑后，3月5日统计局召开内部座谈会，据参会人士透露，尽管国家统计局数据遭到了强烈质疑，但各地方统计局负责人均表示该区域统计工作属于科学准确，目前房价统计方法沿用超过10年，已经经过了验证，导致统计局长大光其火。

房价统计数据无法取得专业人士的信任，在2009年1.5%的数据出炉后，又彻底失去了公众的信任。不仅房价，城镇职工平均工资统计方法沿用上世纪50年代制订的方法，统计范围包括城镇国有单位、集体单位和股份合作、联营、有限责任公司、股份有限公司、外资和港澳台商投资单位。不包括私营单位、个体工商户和灵活就业人员。现有各类人员约三亿人，统计的仅为一点三亿！因此，出现了大量的工资被增长现象。房价统计与城镇职工平均工资从方法上来说是拿来怀旧的，从效果上来说是用来打激素提振民众信心的。

国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组公布的数据未必完善，如2008年的房价基数使用中国统计年鉴的数据，事实上用是就是不太靠谱的国家统计局的数据。但因为中国指数研究院的数据采集范围广泛，在各重点城市进行数据的实时跟踪，国土资源部进行了多次调研，还参考了各市建委的房屋成交数据，因此虽略有弊端，但大致能反映房地产的市场情况。而报告今年没有刻意避讳地价与房价的关系，更增加了信用程度。报告坦承，“房价与地价二者呈现较大的相关性”，35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848，去年全国重点监测城市的地价房价比均值达到31.29%。

有人认为，统计数据失真是技术原因造成的，如对一年数据进行平均，消除特征变化等。这一原因只占很小一部分，事实上，从统计部门公布的技术手段上并没有太大的过失，离谱的数据本质原因只有一个，就是基础数据失真。这是失范社会的顽疾，存在于上市公司报表、存在于个税统计等等方面。

了解社会的失信软肋，统计数据有必要进行本土的诚信化调整。统计局长马建堂表示，以后房价数据既要靠房地产企业填报，也要靠统计人员的现场调查和依靠行政记录，以确保数据来源更加准确。除了同比外，使用基数比较法，使房地产市场数据统计更加科学。

我国有政府行政部门的真实的统计数据，却从未成为有效的“公共资产”。如潘石屹所建议的房管部门登记的合同房价，就是真实有效的购房价格，即时性、真实性全部具备。目前存在的问题是一些地方数据不公开，二是各地统计口径不同，有的“住宅成交价格”包括了经济适用房，有的则不包括。这对统计局而言不是太难的事，只要下令各地统一标准，信息公开，加上特征价格法统计，则房地产数据离真相不会太远。

房价数据失真，实际上是社会失信、企业失信、政府部门无责任心诸症合一。统计部门一直强调改革，希望尽快见之于行动，体现在数据上。
中日房地产根本不同在哪里?

2010-4-1广州日报

网上流传“房地产崩盘时间表”，显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表，中国房地产2011年就该崩盘。

中日房地产看着挺相似，本质也有一定的接近之处，如资产泡沫化推动房地产价格节节上升，房地产成为信贷过程中最重要的抵押品，因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比，无论从租售比、还是房价收入比，都能证明房地产主要成为投资品种，而不是消费品种，因此房地产价格才能脱离收入的约束，扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器，而房地产作为投资品，成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信，房地产价格不会下跌，是最有保障的投资品种。

但是，中日房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。

从理论上说，人民币并非自由兑换货币，因此人民币汇率一直在窄幅区间内浮动，全球金融危机后再度与美元直接挂钩，无论国际压力如何，中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。

货币泡沫吹大全球房地产泡沫，如果泡沫崩溃，没有多少地方能够逃过劫难。

从2008年的数据看，“金砖四国”中莫斯科的房价最高，排名世界第二，均价达到20853美元/平方米。从2000年开始，莫斯科房价如火烹油，2001、2002两年年均涨幅约为17%左右，2003、2004两年，年均涨幅超过30％。到2006年，均价同比上涨近一倍达到4000多美元。印度最大的商业城市孟买2008年荣膺全球第十贵的城市，平均房价水平达到9163美元/平方米。

从今年2月份的数据看，东亚一线大都市的楼价仍在不断膨胀。各城市不同区位的楼价拉差很大，每平方米人民币3万、5万元只是东亚一线大都市房价的起步价。东京首都圈的公寓（相当于国内的洋房产品）均价为64.2万日元/m2，平均每套单位价格为4535万日元，约人民币5万元/m2，平均352万元一套住宅。新加坡私宅（相当于我们所说的商品房）的价格一般都在1000新元/平方尺（约人民币53000元/m2），与政府盖的组屋的价格相差较大，在市中心区一般是40万~70万新元一套，约人民币200万~350万元左右。首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿到5亿韩元左右，约人民币3万元/m2，250万到320万元左右一套。台北市平均房价在3万元/m2左右。韩国建设部2006年的一份统计数据表明，过去三年，被政府指定为“七大泡沫”地区的年平均房价上涨率，最高为年租金上涨率的21倍。中国国内一线城市豪宅泡沫更明显，目前，北京、上海一些豪宅已达到每平方米10多万元的天价，而这个价格也是东亚一线大都市的最高楼价水平。目前，东京中心区域楼价在人民币6.1万元/m2左右，还没有达到泡沫经济破灭之前的最高价格12万元/m2。

中国房地产泡沫威胁大，并不是因为绝对价格最高，而是房价收入比过高，说明收入不高，保障住房不足，而房地产市场成为少数富者的财富增值游戏。受此诱惑，中等收入阶层搜索箱底每一分钱投入到房地产狂欢中。中国尚未完成工业化与城市化进程，一旦崩溃，对于社会的影响将大于日本、韩国等国。目前全球逐渐协同退出宽松的货币政策，如果中国房地产市场年崩溃，全球经济明年必然二次探底。这是小概率事件。

中国不会重蹈日本的覆辙，通过贬值和升值制造泡沫、挤破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字。从签约时的1美元兑250日元到1987年，最低到达1美元兑120日元，不到三年的时间里，美元兑日元贬值达50%。为保护企业，日本央行将贴现率由5%下调至2.5%，导致日元价格扭曲。1987年2月，美国又号召7国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议，达成了制止美元进一步贬值的谅解，日本这一协议被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值，日本央行又多次调整贴现率至6%的水平。

日元升值预期，与政府人为抑制低率保护企业的做法，使得日本成为泡沫之国，房地产飙升，是经指数狂涨。

中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值，去年已经通过融资与再融资撇去股市泡沫，要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的70%，试图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策，以房地产市场的演变，房地产2011年崩溃不靠谱。

中国房地产主要风险是，货币发行继续过剩导致房地产投资愈演愈烈，原本应该进入基建与工业的投资纷纷进入房地产；税费不改革导致地方政府与开发商、投资客成为利益共同体，任何刺破房地产泡沫的行为都会受到既得利益者有力的阻挠。

中日房地产同是货币泡沫的产物，不同之处是，中国货币泡沫不会走日本老路，中国房地产主要风险是地方财政支撑，是既得利益不可或缺的财富分配品种。

租房论者谨防站着说话不腰疼

2010-3-15

去年参加第一财经《头脑风暴》谈房价，有个20几岁的女孩表示愿意无房裸婚，与男友共同创业买房，赢得现场一片掌声。掌声是冲着女孩子的骨气去的。

在今年全国两会上，温家宝总理政府工作报告首次提出“盘活租赁市场”，倡导住房租赁消费。而全国工商联主席黄孟复表示，高房价跟普通老百姓根本就没有关系，大学毕业生租40平米的房子结婚生子就挺尊严的。此论得到不少代表委员的响应。在2月的广东两会上，广东省政协委员、佛山市委书记林元和29日在的两会分组讨论会上建议，40岁以前的人租房，40岁以后的人买房。林元和的话得到现场不少委员的响应。

租房生活，自食其力，不偷不抢，当然有尊严。有尊严未必有便利，在倡导租房的同时，更有必要给租房者提供完善的法律保障，否则自己住在买下的房子里让别人租房，就有站着说话不腰疼之嫌。

国外有许多人租房，有些国家产权房拥有率不如中国高，是事实。在西欧国家中，爱尔兰有82％的人住在自己房子里，西班牙有80％的人住在自己房子里；然后依次是比利时、希腊、意大利、英国、挪威在70％上下。法国自有住房的比例约50％，而荷兰则只有45％，瑞士更少，只有30％的人住在自己买下的房子里。

在看到租房普遍的同时，应该看到租房者的利益得到了妥善的保护。以德国为例，有一半家庭租房居住，主要有两方面的原因。一是租房者权益受到严格保护，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。根据德国民法的相关规定，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。

一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。房屋租金变动的最重要基础是由市或乡镇制定并获得房客和房东（或房东的利益代表人）一致认可的“租金列表”，其依据是通过抽样调查或联邦统计局计算出的德国家庭生活费用指数。“租金列表”还须每隔两年根据实际情况加以调整。

同时，德国政府鼓励消费性购房，严格抑制投机购房：普通人买房或买地建房能获得政府现金补贴；但土地转让则要收取3.5%的土地增值税，持有环节税收更重，每年都要交0.7%到2%的土地税(就是中国最近热议的物业税)，对第二套房就开始增收相当于房租10%的“二套房税”。从经济角度说，做房东不如当房客。德国人愿意租房是有经济理由的。

反观国内，租赁房政策配套措施极不完善。首先房东觉得出租不划算，普通住宅当前1：500以上的售租比，导致很多业主宁愿将房产空置，等待房价上涨后转售也不选择出租。这就加剧了市场上的租赁房供应缺口。据21世纪不动产统计，北京大约有500万套存量房，而且这个数字还在不断增加。目前真正流入二手房市场的不足10%。如果按保守的20%空置率计算，约有10万套房屋可作为潜在的租赁房源，但现实是，目前北京租赁市场普通住宅供需比已达1：4左右；公寓房租赁房源较多，供需比在3：1左右。

租客的利益得不到保护，得做到房东契约期满就涨价、随时卷包走人的打算，还得应付一批又一批准备买自己所租房的看房者。

最重要的是，你租房想落户，可是难上加难，买房才能落户。只有集体户口，有了孩子入托上学怎么办？不为自己考虑也得为孩子考虑吧。为了孩子，家长那么贵的学区房都舍得掏钱。

1月27日，在《破解城乡和人口二元结构，促进社会和谐稳定》专题会议上，上海市公安局局长提出，今年上海的重点工作之一就是探索新上海人能否在租赁房落户。原来是想报在居委会里，但居委会不同意，那每个片区都有派出所，是不是能够报在派出所的管理户口上？上海在探讨，其他城市也在探讨，只有把这些后顾之忧都解决了，我们才能堂堂正正地鼓励年轻人租房居住，不要老想着那张房屋产权证。

征收高端房消费税不能抑制房价

2010-3-27北京青年报

重庆拟对高端房征收消费税。

3月24日，在重庆市三届人大常委会第十六次会议上，市委副书记、市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取四个有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中，就包括对高价商品房征收特别房产消费税，据悉相关思路已上报国务院。

此论一出，民情涌动，认为政府为抑制高房价做了实事。

就事论事，征收消费税能否扼制高端房房价有待商榷，取决于消费税的性质。我国的附着在房地产市场上的税费并不少——现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，共计62项，占房价成本25%左右——现实是，税费越多房价越高，在卖方市场，所有的税费都能够转嫁到买房人头上。投资房地产的人可以向接盘者要求净投资收益。

如果重庆的特别房产消费税向物业税看齐，就能够降低房价。因为物业税与其他固定税种不同，可以根据地方财政收支缺口每年调整税率，在确保地方财政收入的同时，将投资者的收益陷定在狭小的范围内，如刨除通胀后投资收益不超过20%，如此一来，政府成为投资红利最大的拥有者，多数投资者会知难而退。征收物业税的前提是公共财政与预算的公开透明，物业税在降低房价的同时，必须会带来公共财政的进步。

如果重庆的特别房产消费税只是另收一项固定税，对抑制房价作用不大。投资住购房怕的是预期不明确，看的是未来的投资收益如何。征收一项固定税，投资者的预期是明确的，可以把税收支出打入成本，而未来的投资收益主要取决于货币政策：货币极度宽松，再多的固定税费只不过是给地方政府更多的分肥，而不能抑制投资者的购房热情；货币一旦收紧，处于连续加息通道，投资者出货惟恐不及，即便取消个别税费也无济于事。

所谓特别消费税，顾名思议是对特别消费加征的惩罚性税收，是为了引导消费方向，与抑制投资完全是两码事。我国1994年设置消费税，选择了烟、酒、小汽车等11类应税产品可以体现出。结果非常明确，我国的烟酒小车等消费没有因为消费税有所减少，我国是烟酒小车的消费大国，高档烟酒与小车的消费成为身价的象征，与越来越多的货币与富人的增加，相辅相承。到2006年，我国调整消费税的税目、税率及相关政策，增加了高尔夫球及球具、高档手表等税目，结果并未改变，我国的高尔夫球球场建设之兴旺，成为全球翘楚。

重庆对高端房征收“特别房产消费税”，无关房价有关公平。

当地媒体报道语焉不详，按照黄奇帆先生的解释，将要开征特别房产消费税的高端商品房包括两类，一类是旨在通过炒房牟利而购买的多套住房，另一类是指所购买的房子超过200平方米的大户型。这显然是消费税的延续，而不是物业税的开端。黄奇帆先生举例，比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，其价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元，你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征“特别房产消费税”。

很明确，这里是高端房消费税是对占用过多社会资源的惩罚性税收，是损有余而补不足的意在体现公平的固定税。

值得关注的是，与征收高端房消费税同时的，还有重庆成立公租房管理局，公租房由政府以划拨方式供给建设用地，建房成本比普通商品房约低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利润，大体上公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%。建公租房不收土地出让金、配套费、税费，也不提取任何建设项目转让的利润。在政策允许前提下，这“四个不收”产生大约500亿元的成本，这笔钱不需财政支出。同时，政府要支出大约500亿元的建设费用。重庆主城区建2000万平方米左右公租房，今年将启动500万平方米公租房建设。这样，建设2000万平方米公租房大约需成本1000亿元。保障型住房建设的推进，除了进行融资之外，通常意味着高端商品房价格的进一步提升，以弥补财政支出费用。

重庆对高端房征收消费税，无助于抑制房价，有助于建设商品与保障房两条线，可以在一定程度上体现社会财富的公平分配。

约束卖地地价会更高

2010-3-25现代快报

由于两会后推出三地王引起轩然大波的北京，对土地供应做出最新表态。

北京市国土部门和各区县政府将拿出已完成土地一级开发的建设用地，优先用于政策房建设。在土地供应时序上，没有落实政策房建设用地计划的区县，国土部门不能为其安排商品房开发建设用地。日前，市国土局副局长曾赞荣表示，今年一季度北京供应土地共600公顷，其中保障性住房土地400公顷，超过土地总供应数的60%。
这是巨大压力下的政策调整，也是对国土资源部的呼应。3月22日，国土资源部召开全国视频工作会，副部长贠小苏表示，各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量70%的供地要求，分解落实到拟供宗地。同时，住房供地计划和供地时序要通过国土资源部门户网站(中国土地市场网页)及当地土地有形市场和主要媒体上公开，接受社会监督。如果地方今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布，国土资源部明令，不得出让住房用地。贠小苏说，国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。
该政策的核心是土地“搭配出售”——地方政府可以出售土地获取溢价，前提是必须满足保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房的建设用地。先做贡献再拿钱，不解决保障用地的地方政府，将被剥夺获取土地溢价的资格。为了维持地方财政收入，国土资源部不可能一刀切禁止地方政府当地主，但希望通过提供保障用地的方式，当一个仁慈的地主。提供公共产品本是政府的职责，但在经营土地的极度诱惑下，地方政府通过各地的土地储备中心获得最大的溢价，展示了地方政府土地公司董事长的本质。
新土地政策执行情况如何？会不会如以往的政策一样不了了之？
政令当如山，但现实是，政令常常出不了中南海。
政令甫出，常见景观是看风头，看同僚如何行动、看中央政府部门是否动真格，而后决定自己的行动准则。一来因为以往的经验证明，谁先行动谁倒霉，白白减少了土地出让红利。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，首次要求廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。每年3月底前，市、县国土资源管理部门应将上一年度土地供应计划的实施情况、当年度土地供应计划的编制情况报省级国土资源管理部门备案，直辖市、计划单列市和省会城市要报国土资源部备案。当年没有地方能够达成这一标准，较好的广州公布的《广州市住房建设规划（2006-2010）》显示，上述三种用地供应量仅占年住宅总供应量的57.3%；二来某些部门常常朝令夕改，地方政府根据新公布的政策刚出台细则，新的政策又开始推出，让地方政府尴尬不已。
土地新政出台，各地政府大多口头响应，表示非常重视，而更改、推出具体用地规划，表示保障房与普通商品房用地达到70%的，可谓绝无仅有。北京的供应数是超过土地总供应数的70%。北京属于特例，两会之后的央企地王引起群情激愤，惊动了中央，3月23日，国务院23日召开第三次廉政工作会议，国务院总理温家宝在会上发表讲话，强调要规范国有企业在房地产领域的投资行为，完善土地使用权市场公开交易制度。北京不得不抽身退步，国资委等部门官员不得不委屈地“被表态”。
如果该项政策得到落实，此后土地市场会有两个趋势。
毫无疑问，大户型高端商品用地价格将更高。地方政府必须通过更高的房地产价格来弥补保障房增加之后的缺口。如杭州全市土地出让金将达到1200亿元，或超地方财政收入1倍。减少70%的土地收入要通过30%来弥补，高端商品房的购买者会被变相收取住宅税，商品房市场会成为富人的游戏。这是新加坡模式的翻版。
为了降低拆迁与保障成本，新辟土地建立新城抬高新城地价会大行其道，旧城大规模拆迁整治的高峰不再出现。
同时，寻租现象与钻漏洞现象会增加，开发商与地方政府都擅长狸猫换太子的游戏。在70%的供地包括中小套型普通商品房，只要建两套小户型房，打通后就是一套设施齐全的大户型房，在70、90政策出台后，开发商就有了应对政策的拿手绝活。
而经济适用房用地改变身份变成商品房用地同样屡见不鲜，郑州是保障房造别墅，上海闵行区顾戴路的1500亩地块，其中古龙基地600多亩，平吉基地880多亩，原本用于为上海低收入居民建造经济适用房，但最后盖起来的却是高档商品房。这1500亩地块从来就没有公开“招拍挂”出让过。只需要补交200元—300元/平方米的土地出让金，将划拨用地转变为商品房用地，房屋使用权证就可以由经济适用房变身为拥有完全产权的商品房。
中国重归保障房为主体的市场是大势所趋，在此过程中，解决地方政府的财政压力，通过法律惩治保障房过程中的欺诈与寻租，认真调查各地的低收入人群，是建立保障体系的三大前提。

注：一再强调，房地产市场不遵从供求关系，完全遵守投资法则。
官员、房地产商与国土资源部大叫供应不足，情况如何？
引述一篇文章。
据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套。
按每套住房居住3人计算，虽然几乎所有30万人以下小城市的市区住房总量都仅有10多万套甚至不足10万套，但对市区人口超千万甚至达到4000万人的特大城市而言，一个城市就能拥有500-1000万套住房，其中出现100万套甚至更多空置住房是完全可能的。根据有关统计资料，目前全国有上海、广州、北京、天津、成都、深圳、东莞、佛山、杭州、南京、沈阳、武汉、重庆、西安等14个城市人口超千万，按平均每个城市空置100万套住房计算，其空置房总量就达1400万套；此外，全国还有哈尔滨、长春、大连、石家庄、唐山、太原、济南、青岛、苏州、常州、温州、宁波、郑州、南昌、福州、厦门、长沙、中山、江门、惠州、昆明、贵阳等至少22个实际非农人口介于500-1000万的城市，按平均每个城市空置50万套房计算，共空置1100万套住房；非农人口介于100-500万的城市还有至少80个，按平均每个城市空置20万套房计算，共空置1600万套。仅这110多个大城市的空置房数字相加，总量就已经超过4000万套，全国还有非农人口介于30-100万的城市约160个、非农人口介于10-30万的城市约370个，据此推测，全国660多个设“市”的城市共空置6540万套住房是完全可能的，也是可信的（全国“设市”的城市合计为660多个，另有县城1660多个）。
6540万套空置房意味着什么？按每套房供3人居住计算，这些空房可居住近2亿人！而在1999-2008年这个城市化加速上升的10年中，我国城市非农人口总共也只增加2亿人左右！也就是说，目前全国660多个设市的城市的空置房总量可以满足我国10年的城市化进程所需！目前我国实际人口总量约为14.3亿，2008年底全国城市化率为45.7%，可供2亿人居住的空置房也意味着：在全国城市化率达到60%这个“全面工业化”的水平以前，全国的城市可以不再建新房！何况，目前全国在建的住房还有1250万套！而且，不包括在上述660多个城市之内的全国1600多个县城也还有大量空置房！

维持土地招拍挂制度有前提

2010-3-25解放日报

全国两会之后，央企连拿三地王，导致对土地招拍挂制度的反思。有人认为，招拍挂导致价高者得，高地价助涨高房价，必须改变招拍挂的土地制度。

迫于压力，处于风暴中心的两个部门先后表态。3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了一系列具体数据。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的央企共16家，同时表示，除上述16家外，还有78家不以地产为主业的央企也开展了地产业务。

第二天上午，北京市国土资源局今天上午发布土地供应新措施,宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。今后北京土地拍卖将不再只是价高者得。

也就是说，以后北京的土地不再价高者得。即使是高价拿地的企业，必须同时承诺建设保障型住房和公益性设施。相信北京的做法不是孤例，事实上，在其他城市也在酝酿相似的举措。

3月22日，国资委副主任邵宁表示，不能因“地王”而否认土地交易的招拍挂制度。邵宁认为，“不能因‘地王’而否认土地交易的招拍挂制度”，因为它是透明的，是阳光的，是竞争性的，它可以防止暗箱操作，可以防止腐败。

商品房用地的招拍挂制度不应该发生动摇。之所以大多使用招拍挂制度，除了获得更多的土地溢价外，还因为划拨、协议出让容易寻租，产生内幕交易。在某些城市，即便采用招拍挂制度都有寻租现象发生，如泄露标底、如为某开发企业量身定制招标条件等。一旦重新回到土地协议出让，后果不堪设想。

但是，招拍挂制度有前提，在保障型住房用地满足之后，对于商品房用地采取招拍挂制度。保障用地不能以招拍挂方法解决，招拍挂是为了获取土地溢价，以获得高地价为最终目的，而保障用地则是为了满足低收入阶层的基本住房需要，属于政府必须提供的公共产品，能够弥补七通一平的成本即可，绝对不能以获得土地溢价为前提。

市场的归市场，保障的归保障，才能形成土地市场的秩序。

至于通过