房产项目后评估报告.ppt

汇报人:XX公寓营造情况汇报一项目概况目录目录二团队组织及建设三设计优化及成本控制四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 （一）项目位置（二）项目简介（三）项目进度简介（四）项目照片一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七检验教训 一、项目概况 九昌路本案西子人才公寓项目九华路九盛路（一）项目位置江干区科技园区控规 XX公寓位于，东临XX路，北接XX路，西面是XX，南面为XX。（二）项目简介 项目地块用地总面积33196，建筑总面积94271，由8幢16层和2幢11层组成，地上建筑面积73031，住宅建筑面积68714.6，共663户，公共部位为精装修，室内为毛坯房，容积率为2.2。地下一层为车库，共有430停车泊位。沿街布置为商铺。（三）项目进度介绍2008年7月竞拍取得土地2009年3月26日在杭州市发改委立项，委托扩初设计2009年7月31日取得扩初批复2009年8月5日确定监理、施工中标单位，9月21日签订合同2009年9月27日取得规划许可证2009年10月13日取得施工许可证2009年12月6日正式对外开盘销售2012年1月6日正式交付南立面东立面游泳池鸟瞰游泳池夜景主入口景观园路林荫景观特色水景景观大草坪景观扇形区鸟瞰夜 景 （一）参建单位（二）项目团队（三）团队建设一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 规划设计单位：浙江绿城建筑设计有限公司建筑设计单位：浙江省城乡规划设计研究院景观设计单位：贝尔高林（香港）设计有限公司精装修设计单位：浙江绿城装饰设计有限公司（一）参建单位 建筑工程：杭州通达建筑集团有限公司幕墙工程：浙江亚厦幕墙有限公司 深圳方大装饰工程有限公司 装修工程：浙江名邦装饰工程有限公司景观工程：浙江蓝丰园林建设有限公司 浙江易道景观工程有限公司弱电工程：浙江绿城电子工程有限公司电力工程：杭州大达电力安装有限公司消防报警工程：浙江警宇消防安全工程有限公司（一）参建单位 勘察单位：杭州市勘测设计研究院 监理单位：浙江省省直工程建设监理有限公司质监单位：杭州市江干区质监站（一）参建单位（二）项目管理团队工程管理人员一览表 新绿西公司是于2009年组建的新公司，公司以新员工为主，为此，项目部借助杭州东部公司平台积极参加公司组织的各项培训，同时项目部利用每周半小时强化学习集团标准节点做法、绿城企业文化理念读本、标准工程部模板及工程精细化管理指引等集团各项管控标准，并在工作中发挥老员工的带头示范作用，切实落实导师制及“传、帮、带”，使新员工尽快地融入到绿城的大家庭中来。（三）团队建设 项目部有意识地致力于把本项目的营造过程作为员工的一个学习、提升的平台，通过这个平台，有针对性的锻炼培养有潜质的员工，采取压担子、独立负责块面工作及集团培训等途径使其尽快成长，达到能独立操作管理能力。项目部为兄弟项目输出工程部经理、工程部副经理各一名。（三）团队建设 看到员工的成长，才深深体会到这个项目营造的根本所在。那就是为员工创造平台，培养一批优秀的员工，让他们在兄弟项目建设中继续发挥才智，担负起工程管理的主心骨和栋梁的作用。这才是海棠公寓项目团队最为欣慰的地方。（三）团队建设 （一）设计理念（二）细部节点优化（三）功能性优化（四）专业设计优化一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 XX公寓参照百合系列，建筑立面简洁、现代，线条细腻优雅、灵巧，整体以浅暧色调为主。门窗和公共空间采用连续落地大玻璃面。“中心-组团-邻里”以游泳池为中心，围合的组团设计，共享的绿化景观，“人车分流”的交通组织模式，使业主在整个园区的赏玩过程中避免了车辆的干扰，使整个园区更加温馨和安全。（一）设计理念 架空层、室外开放活动空间体现交流与共享，培养邻里关系，营造和谐的园区环境，体现人与自然、人与人、人与自我和谐统一。在户型设计上，基于主要购买主力为首次置业的周边创业人士，以90方布置三房为主，并强调空间通透。（一）设计理念 为了凸显绿城产品品质，提升产品的外立面整体效果，集团领导在项目开盘销售后，要求外立面由原来的面砖提升为全干挂石材幕墙。在满足项目整体效果的前提下，本着节约成本的角度，项目管理团队借鉴集团兄弟项目的一些好的节点做法，针对本项目的特点，对一些细部节点进行了调整和优化。（二）细部节点优化 案例一：（二）细部节点优化调整前设计调整后设计 XX公寓原外立面饰面为面砖，在主体施工阶段调整为石材幕墙。项目部立即整合各方资源，从设计、批后修改、工程实施进行了无缝对接，把此项变更对项目的建设进度影响降到最低，保证了项目的有序推进。同时外立面局部进行了拉直处理，使得效果更为简洁、美观。案例二：XX公寓阳台、采光井部位外墙原设计为干挂卡拉麦里金石材（平均价为670元/平米，按施工面积），经项目公司讨论、优化，将以上部位石材改为仿卡拉麦里金印象石涂料（价格为102元/平米），在不影响整体美观、工程品质的前提下，成本节约550万元左右。（二）细部节点优化 印象石施工效果印象石石材调整前商铺女儿墙做法调整后商铺女儿墙做法 （二）细部节点优化案例三：优化调整前主入口女儿墙做法调整后主入口女儿墙做法（二）细部节点优化商铺女儿墙实际效果主入口女儿墙实际效果案例四：球形雕塑空间营造优化过程 调整前主入口设置休息平台，因高差过于复杂，导致平台面较小，实际使用时利用率不高。且海棠入口因消防登高面影响，硬质面过大，绿化量较小。调整后取消硬质空间，全部改为绿化空间，两侧各种两排落叶银杏，避免对商业的过度遮挡案例五：东大门布局调整 房产品首先是客户的一个安定美好的居住空间，使用功能合不合理，是否更具人性化，是客户满意的一个直接表述。因此项目部立足项目本身，结合集团、公司已交付项目的营造经验教训，把项目的一些细部功能进行了合理的改进和优化。（三）功能性优化案例一：XX公寓车库顶板整体较狭长（15737米），且部分车库顶板与商铺墙体相连，无法按长边双向排水；若按照一般项目的常规做法，均采用带0.5%坡度的组合排水板进行无组织排水，为后续场地的土壤积水和苗木的生长带来诸多隐患。结合蔚蓝公寓和集团兄弟项目的经验，我们对此排水体系进行了相应调整，采用暗沟有组织排水，具体是在原刚性层上增加组合排水板，通过排水板将水引至排水沟再流至室外集水井，从而形成较有利的有组织排水体系。保证了苗木的成活率。（三）功能性优化（三）功能性优化61（三）功能性优化 案例二：设计为了满足外立面效果，未考虑设备平台的使用功能，立面统一采用玻璃栏板，项目部从空调的实际使用效果出发，将设备平台部位调整为百叶加栏板玻璃形式。即满足了使用功能，又保证了立面的效果。（三）功能性优化 在委托专业设计前，项目部对于项目周边现有的配套进行了详细调查和研究，尽量利用周边现有的配套为我所用，这样一来既节约了投资成本，同时也为项目带来一定的经济效益。如：在电力委托设计时，考虑到本项目南侧的西子人才公寓已设有开闭所，可进行利用，积极地与电力部门进行协商沟通，最终取消了原设置在园区内的开闭所，并变更为商铺。商铺可售面积52.8平方米，销售额约为120万元。（四）专业设计优化 在集团各职能部门、项目公司的大力支持、在设计院的大力配合及项目部的共同努力下，通过一系列的方案讨论及设计优化，较好的实现了设计意图，也进一步提升了项目整体品质。同时，在设计优化的过程中，项目部也始终强化成本意识，通过成本管理，对目标成本进行整体把控。现已交付，预结成本总额28765.5万元，比目标成本总额29575.62万元节约810.1158万元。（一）精细化学习宣贯（二）精细化组织管理（三）精细化过程管理一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 规划设计是绿城的核心竞争力之一，而精致品质，是绿城在营造过程中的基本追求。在工程营造中，自始至终高度重视产品品质，树立全员精品意识；加强施工过程质量检查验收，强化工程质量管理制度执行；选择优秀施工单位，切实做好合格供方管理工作；严格执行绿城集团标准工程部模板等各项标准，并在2011年起，全面实施精细化管理。2011年6月份集团开始实行工程精细化管理，项目公司及工程部积极组织专项培训学习，同时开展对监理、各施工参建单位宣贯工作，并将工程精细化管理落实到工程实践中去。精细化宣贯精细化管理培训精细化管理培训参加工程精细化管理指引考试 根据集团精细化管理要求，工程部严格执行集团精细化管理的各项制度，做好部门每月培训工作，定期开展每天晨会，每周工程部例会、监理例会，严格执行工作笔记制度、现场巡查制度，做好每周工程品质检查、工程变更签证等各项事务并形成完整记录。（二）精细化组织管理晨会制度每日晨会召开工程晨会，梳理安排每天主要工作，提醒注意事项，提升工作品质，记录并在公告栏中予以公告。周例会制度现场巡查制度：执行现场巡查制度，提高工程管理部精细化管理水平，使得工程分管人员日常现场检查工作更加深入，养成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、脑勤”的良好习惯，及时发现和解决各类问题，确保施工质量、进度、成本、安全生产文明施工处于受控状态。月度检查工程检查制度：通过组织月度检查、对口检查、工程质量督导、品质巡查等活动，促进和提升项目工程精细化管理水平，确保工程营造活动始终处于稳定有序的良好状态。对口检查督导巡查1、坚决执行工程交底与技术评审制度 通过工程部技术交底介入，充分强化工程质量事前控制，落实绿城集团工程精细化管理的要求。对各种技术及设计方案，借助专家及各方资源，确保方案安全、可靠，设计合理、准确，从而实现绿城集团对工程产品精致完美的目标。（三）精细化过程管理 工艺工法交流和学习监理单位交底户型设计集团评审方案设计评审基坑围护方案评审初步设计内部评审景观扩初评审工程质量专题会议 2.坚持样板先行制度 在海棠公寓工程管理过程中，样板先行是一切大面积施工的前提，不论是砌体、粉刷施工，还是阳台地砖、石材干挂，均要求先进行样板施工，经评审合格后方可大面积施工。设计师现场定样百叶、阳台玻璃栏杆施工样板阳台墙面印象石施工样板卫生间管道样板评审粉刷工程样板评审地下室腻子样板评审阳台地砖施工样板评审景观硬质铺装样板评审特色树池周边铺装排版3.加强对施工现场的动态控制 做好施工现场的巡视和检查，按集团公司要求做好品质巡查的落实和整改工作，完成质量缺陷的闭合工作。悬挂责任牌地下室砖胎膜施工过程中,采用细石砼做护角,可有效控制地下室底板垫层高度，采用磨光机磨光，保证砼的成型质量。垫层施工A商铺顶板钢筋绑扎钢筋工程浇砼前清理 防柱根漏浆主体结构混凝土 卫生间混凝土翻边3#楼二层结构楼梯砼7#楼一层砌体通过喷浆界面处理有效防治粉刷空鼓灰加气砌体界面喷浆处理地面浇捣前蓄水地面浇捣后的蓄水养护泳池防水施工大堂入口大堂入口室内地面地下车库阳台走边石材打胶强排口、空调孔和雨水管印象石面漆景观巡查效果把控苗木选型效果把控雕塑打样效果把控雕塑打样铺装施工球形雕塑空间营造6#楼南木平台营造南区草坪营造泳池营造海棠公寓木平台节点施工木平台节点施工128精细化资料归档129照片分类管理 4.加强“一房一验”及整改工作 本工程从2011年9月份起根据集团公司的要求严格执行“一房一验”及整改工作，做好档案记录，落实责任人，及时落实整改。“一房一验”及整改工作对交付后的维修服务和减少业主投诉至关重要。一房一验培训一房一验（工程联合验收）一房一验（物管联合验收）一房一验（营销联合验收）铝合金窗淋水试验铝合金门窗淋水试验一房一验记录第一轮联合验收记录第二轮联合验收记录第三轮联合验收记录一房一验整改5、成品保护铝合金门槛成品保护墙面阳角、地面成品保护措施成品保护成品保护电梯门套成品保护进户门成品保护电梯轿厢装修效果轿厢保护成品保护 一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 进度大事记2009年10月12日正式开工2009年12月25日完成全部地下室施工2010年7月中旬主体结构结顶2011年11月9日完成单体竣工验收2012年1月6日正式交付，4月通过“西湖杯”评定。进度管理 进度管理贯穿了项目开发的全过程，除了常规的进度控制以外，纵观项目一路的建设历程，有两个点还是给项目部留下了不可磨灭的印象，一是抓开工、促销售；二是抓竣工、保交付。进度管理 1.抓开工 促销售 项目在开工前，项目公司就确定了销售开盘的时间节点（2010年12月30日）。留给项目部的只能是华山一条路。想尽一切办法确保销售节点的完成，海棠公寓在2010年10月13取得施工许可证，2010年12月初具备了销售条件，12月6日正式对外开盘销售，成为2009年的央视报道的销售“夜光盘”。进度管理 开盘后，房产市场马上进入了调控，行情日趋变冷。事后想想，项目部克服重重困难，争取为尽早开盘销售所作的一切努力还是显得非常的值得。能在短短的55天，将一个2.1万平方的地下室结构完成施工，项目部是在以下几个方面做到了计划的提前、周密以及无缝的对接。进度管理 （1）桩基先行，1600根桩历时30天在施工许可证申领前完成施工，为后续的工期提供了有力的支撑。（2）正式开工后，马上安排土方开挖，12万方的土方在25天完成，日出土量5千方，采用连续24小时作业，加大设备的投入，工地最高峰有7台挖机，30辆运输车。进度管理 （3）安排周密的施工计划，采用先单体后车库施工方案，尽量采用流水作业，避免由于材料加工、运输、堆场带来的交叉影响。进度管理2、抓竣工、保交付 根据集团兄弟项目竣工交付阶段的经验，在项目的最后收尾阶段，因各参建单位最多、交叉施工面最广、协调工作最难，往往导致了各专项验收工作滞后，给项目按时交付带来极大的困难。因此工程部未雨绸缪，在2011年3月份就定期在每周一、五召开由各参建单位参加的进度协调会，通过周计划与总进度计划对比，找原因、提措施、盯落实，进度管理同时与前期部密切配合，梳理各专项验收计划与前置条件，在进度上进行重点把控，做到以验收促进度、抓落实保验收。如：项目在阳台玻璃栏板未全部安装情况下，经过协调沟通，规划先行进场验收，现场对于验收过程中出现的不符情况及时进行沟通、处理。消防、人防、绿化等验收均采用上述思路，提前进行验收，给整个工程后续的综合验收起到了促进作用。项目在2011年11月底基本完成了所有的验收工作，给项目的顺利交付提供了充足的准备空间。进度管理 一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 海棠公寓在2012年1月6日顺利交付，2012年7月底完成所有的整改工作，将一朵美丽的“海棠”之花交给我们业主手中。交付及售后服务数量比 例（%）备 注 总户数663套交 付617套93.6 5天集中交付443套，占66.8%商铺数26交付26100截止目前入住197户，还在装修47套。交付及售后服务 绿城西子海棠公寓交付情况汇总表2012年1月6日集中交付2012年1月6日集中交付2012年1月6日集中交付2012年1月6日集中交付客户脸上的微笑，是对我们工作的肯定客户脸上的微笑，是对我们工作的肯定客户脸上的微笑，是对我们工作的肯定客户脸上的微笑，是对我们工作的肯定问题分类比 例主要表现 铝合金问题42.8%玻璃、型材划痕及五金配件进户门问题31.9%门扇划痕、开启不灵活 空鼓及其他25.23%墙面空鼓、裂缝合计100%业主在交付验房中，主要问题集中在以下四方面：交付及售后服务 交付前，在公司的安排下，工程部牵头成立了由各单位骨干人员组成的应急维修小组，对集中交付期提出的问题在第一时间内进行整改。对于集中交付期后收房业主提出的问题，公司领导高度重视，每周一晚上召开由客服、营销、物业、工程参加的售后服务例会，明确整改措施、落实责任人员、限定整改期限、强化服务意识，确保整改的有序性、及时性。交付及售后服务 截止2012年7月底完成全部整改任务，赢得了业主的肯定，给项目的交付画上了圆满的句号。交付及售后服务 一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 XX公寓的工程营造依托于集团的标准工艺工法、质量节点的要求，将集团工程精细化管控要求贯穿于施工过程中。预防控制质量通病的发生。虽然取得了一定的成绩，但是在营造、交付过程中也有很多值得总结和提升的经验教训。不正之处，敬请领导同仁给予批评指正。经验教训 XX公寓当初施工图报批时，景观设计未能提前介入，园区的消防道路当时建筑设计只是根据消防规范设计，对园区的景观方案未充分考虑。在后续的景观设计中，项目往往考虑景观的效果，对园区的消防道路等进行相对的弱化。项目在消防验收过程中，消防验收依据是项目当初的报建图纸。因此只能被动地通过局部调整和沟通协调。基于上述情况，消防隐形车道在后续实际使用中还是存在一定的不便。项目部建议，以后项目，在项目规划之初，景观设计能提前介入，将消防车道等一些构筑物在报批图纸前加以解决，避免后续验收的被动以及实际的使用功能的不便。XX公寓自行坡道坡度当初建筑设计按照国家规范1：4进行设计，在当初的前期报批中，为了尽快申领施工许可证，未及时进行交警专项审批。在项目的后续验收中，杭州市的交警验收对于自行坡道坡度的规定是1：5，而此时项目的自行车坡道的结构早已完成，部分坡道无法按此规定进行整改，验收工作一波三折。项目部建议，项目在前提报批中，对所有专项报批项目尽量一次性报建，对于可暂缓报批的项目安排专人跟进落实，不留真空；项目部必须对于当地的政府职能部门的验收标准做详细的了解，用以指导后续的工程设计与施工。一项目概况二团队组织及建设三设计优化及成本控制 四工程品质精细化管控五进度管理六交付及售后服务八结束语七经验教训 再次感谢集团公司领导、职能部门对于海棠公寓的支持与指导，使得其得以圆满。虽然取得了一些成绩，但更重要的是我们也看到了项目在建设中存在一些需要改进的经验教训。我们对这些“遗憾”加以提炼，认真总结，举一反三，错不二过，在以后项目建设中加以避免和运用。让我们的房产品品质更进一步的提升，减少这些“遗憾”的发生，向着精致完美的目标前行。结束语 ！汇报完毕，谢谢！