物业管理法律法规PPT课件.ppt

物业管理法律法规本课程，您可以了解到：第一部分第一部分 法律概述法律概述第二部分第二部分 物业案例物业案例二、法律的广义与狭义理解：二、法律的广义与狭义理解：广义的法律：广义的法律：是指法的整体，包括法律、有法律效力的解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件。狭义的法律：狭义的法律：专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。1 1、宪法：宪法：又称为“母法”，是国家法律效力最高的法律，所有的法律、法规等都必须服从于宪法，不得与宪法的规定相冲突。由全国人民代表大会制定。2 2、法律：法律：由我国的最高立法机构全国人民代表大会及其常务委员会制定。如物权法。3 3、行政法规、条例：行政法规、条例：由国家行政最高机关国务院国务院颁布。如物业管理条例。4 4、部门规章：部门规章：由国务院各部、委制定的。如建设部颁布物业管理企业资质管理办法。5 5、地方性法规：地方性法规：由各省、市、区等地方人民代表大会制定的。只能适用于地方。如广东省物业管理条例。6 6、地方性规章：地方性规章：由各省、市、区等人民政府制定。7 7、司法解释 8 8、国家政策 9 9、其他规范性文件三、我国法律的层次：三、我国法律的层次：1、宪法；2、物权法、合同法、民法通则等；3、物业管理条例；4、物业管理企业资质管理办法（建设部）、物业服务收费管理办法（建设部、发改委）、城市异产毗邻房屋管理规定（建设部）。5、广东省物业管理条例；6、广州市物业服务收费管理实施细则四、我国目前物业管理法律法规的层次：四、我国目前物业管理法律法规的层次：1 1、由省、自治区、直辖市或全国人民代表大会特别授权的市人民代表大会及其常委会制定和发布，只在本辖区内有效力的规范性文件，属于（）A A 行政法规 B B 地方性法规 C C 地方性规章 D D 政策性文件2 2、国务院颁布的（）于20032003年9 9月1 1日开始实施，这标志着我国物业管理工作进入了新的发展阶段 A A 物业管理企业资质管理办法B B 物业服务收费明码标价规定 C C 广州市物业管理办法 D D 物业管理条例3 3 下列各项中，属于部门规章的是()A A 中华人民共和国合同法 B B 城市新建住宅小区管理办法 C C 中华人民共和国宪法 D D 广东省物业管理条例4 4、物权法属于（）5 5、物业管理企业资质管理办法属于（）6 6、普通住宅小区物业管理服务等级标准属于（）注：物权法由全国人民代表大会颁布物业管理条例包含哪些制度？包含哪些合同？五、目前比较重要的一些物业法规五、目前比较重要的一些物业法规物权法物业管理条例物业服务收费管理办法物业管理企业资质管理办法住宅专项维修资金管理办法最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释住宅室内装饰装修管理办法保安服务管理条例中华人民共和国侵权责任法房屋建筑工程质量保修办法广东省物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则国国家家级级部部门门级级省省级级广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法市市级级广州市养犬管理条例广州市物业服务收费管理实施细则物业管理法律责任：民事责任、行政责任和刑事责任1民事责任包括违约责任和侵权责任承担民事责任的主要方式有停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、赔偿损失、支付违约金等2行政责任包括责令限期改正、行政处罚，行政处分等行政处罚包括警告、限期停业整顿、吊销营业执照、罚款、拘留等行政处分包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等3刑事责任的方式是刑事处罚，包括主刑和附加刑。主刑包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑，附加刑包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。1、物业管理企业在经营中违反规定被执法部门吊销营业执照的行为是针对财产的行政处罚（）2、刑事责任是所有法律责任中性质最为严重、制裁最为严厉的一种。(）3、拘留是刑事处罚的方式之一（）4、物业服务合同纠纷不可以采用协议方式解决（）5、在物业管理活动中，通过双方协商，当事人可以放弃自己的权利和义务（）6、物业管理中违约纠纷和侵权纠纷最主要的区别在于：前者起因于双方约定，后者起因于法律规定（）7、侵权责任与违约责任是不会交叉的（）8、物业管理条例第三十条是属于何种责任类型？9、物业服务企业雇佣的保安人员在执勤过程中造成对业主人身、财产的侵害，这是属于哪种责任类型？10、物业管理条例第五十七条至六十六条属于哪种责任类型？拘役与管制和行政拘留的区别是：1、拘役与行政拘留虽然都是短期剥夺自由的强制方法，但它们之间存在着明显的区别：（1）性质不同。拘役是刑罚种类之一；行政拘留属于治安行政处罚（2）适用的对象不同。拘役适用于犯罪分子；行政拘留适用于违反治安管，尚未达到犯罪程度的行为人。（3）适用的机关不同。拘役由法院适用，而行政拘留则由公安机关适用.（4）依据的法律不同。拘役的适用以刑法为依据；行政拘留的适用以治安管理处罚条例为依据；（5）期限不同。拘役的期限为1个月以上6个月以下；行政拘留的期限为1日以上15日以下。拘役主要适用于罪行较轻、但仍需短期关押改造的犯罪分子。2、管制也是我国刑法规定的一种量刑种类。管制是对罪犯不予关押，但限制其一定自由，由公安机关执行和群众监督改造的刑罚方法。判处管制的罪犯仍然留在原工作单位或居住地工作或劳动，在劳动中应当同工同酬。管制的期限为3个月以上2年以下，数罪并罚时不得超过3年。第二部分第二部分 培训案例培训案例房中房房中房一、某小区装修监管不力，导致出现一、某小区装修监管不力，导致出现“房中房房中房”某小区C6C6栋601601房业主于20082008年1212月8 8日申报装修。几天后，开始正式装修。在装修巡查中，管理处发现业主将其中一个房间改成了卫生间，属于重大违章情况。管理处随即进行了制止，发出了整改通知书，但制止的效果甚微，导致业主仍然继续在装修，并且在5 5月底完成了装修活动，“房中房”已经形成。另据了解，C6C6栋601601、602602房曾在20092009年3 3月向管理处提出装修延期的申请，管理处居然同意其申请，并延期至5 5月底。理解要点与启示：理解要点与启示：（1 1）告知义务：物业管理条例第5353条：（2 2）制止、报告义务：物业管理条例第4646条物业管理条例第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业管理条例第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。（3）如何有效进行装修管理？及时发现、及时制止及时发现、及时制止二、小区内发生安全事故，物业公司是否要承担责任？二、小区内发生安全事故，物业公司是否要承担责任？1999 1999年，深圳笔架山庄某业主在回家的路上，被潜伏在小区空置房的犯罪分子所杀害。20012001年，被害人家属向小区物业公司提出7070万元的赔偿要求。审判结果：审判结果：一审：判物业公司赔偿1010万元。二审：判物业公司不承担任何的赔偿责任。（1 1）关于物业公司安全责任的法律描述：物业管理条例第4747条；（2 2）物业公司管理小区，凭什么管，管什么？物业服务合同（包括业主公约的授权内容）。物业管理条例第2 2条。（3 3）承担责任的可能性：物业公司是否履行了物业服务合同中保安服务义务，是物业公司是否履行了物业服务合同中保安服务义务，是认定其是否承担法律责任的依据。认定其是否承担法律责任的依据。证据，是否有过失或违约行为。法释【20092009】8 8号第3 3条。理解要点与启示：理解要点与启示：中物协【20082008】1 1号物业管理条例第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见（中物协20081号）各物业服务企业：物业管理条例第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”从以上两条规定可以看出，物业管理服务的内容包括“维护相关区域内秩序的活动”，物业服务企业的职责包括“协助做好物业管理区域的安全防范工作”。另外，从物业服务收费管理办法和物业服务定价成本监审办法（试行）的相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。实际工作中，物业服务企业对从事维护公共秩序和协助安全防范岗位的工作人员，大多习惯称之为“保安员”，业主及使用人也沿用这种称谓。但是，由“保安”一词隐含“保证安全”、“保护安全”之意，与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责并不相符。同时，物业服务企业从事的守望、守护以及公共秩序维护工作，与配有防卫器械和qiangzhi从事武装守护、护卫服务等各种保安服务有着本质区别。物业服务企业的秩序管理人员使用“保安员”称谓，容易引起误解，产生物业服务企业承担“保证业主人身和财产安全”的错觉，以往也曾出现过业主以“保安”为由追究物业服务企业管理责任的案例，引发诸多矛盾和纠纷，给管理服务工作造成被动，给行业健康发展带来不利影响。为消除不必要的误解，准确界定行业责任，建议今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。物业服务企业在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。物业管理条例第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。四、关于物业服务费的构成及定价原则。四、关于物业服务费的构成及定价原则。理解要点与启示：理解要点与启示：（一）物业服务费的概念：物业服务收费管理办法第2 2条；（二）物业服务费包含的内容：物业服务收费管理办法第1111条；某小区的物业服务费是2.82.8元/平方米，但不包括公共水电费分摊。但业主拒交公共水电分摊，理由是前期物业服务合同与前期物业服务协议中没有详细说明管理费是否包含公共水电费分摊。物业服务收费管理办法第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费管理办法第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3 3、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生费用；4 4、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域绿化养护费用；5 5、物业管理区域秩序维护费用；、物业管理区域秩序维护费用；6 6、办公费用；、办公费用；7 7、物业管理企业固定资产折旧；、物业管理企业固定资产折旧；8 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9 9、经业主同意的其它费用。、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（三）物业服务费的收费标准是如何确定的？