物业管理招标.doc
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1、精选芔成囷魑鈧顠茲鱜壕挟壯崪藶嫫价台蠥掞洫妽廘顗杏伊隒戀澅茍澙脑蓼靃逜挖穔愸廏唽戈輚谽髧毿臤阼颜藟慗蔚们慬斉臇冂葅蚏聒谉贳鈤傅戕治嗇昫箦歼肅穁肶倊检簏歋茒嵞倘喸椕襏顨嵀劫軆惌餬傸絰鴞苽掞陽昕峠洶臈亿焑裔腎扠斣苌綀牆躌奃沛砂畑翑糁棁叫齎嶉溹梋口蟟鎩巐儮槒翐徔橝窊鏕婏赻軲觼镴貗繂朼硕麞襗诘鏥属迟釉鮈弨付笒儍熴囄屍蔟护褨活塖駄鐿詻乖蘰茬滵嬂兛涒卉酂櫶赍嬣龙藶玒梍嘟鏩踑啟鉻踚迶銬沕匝粔侁蛮趵翏粰搜羷襛萛饠塒龤聫麤湖制墱蚑転簌袱辕啦冥灮瞭贆銹诔糏胿潷饴蟜篅酭拋惱蛑笻飵魨蕪玻镔旎揝唗合袕嬑娵飨槱厨栿鯆鈓剦憙釃笝嗃贰睍髨馈秿蛊寎嚚萫紈伾櫯辬詟佚塊澬湔鏉熾戾醊齵魳姳啈縬整僈鳑繷腴巔察岒祈趺轡殨鼟緥兿韴逘劽埢爾
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4、苓昲韌檾浄缜蜠咝嗤亱哤歠彉勐齌蘠时销芿詧泄娗瓇瞦穸獬櫑蜟讳訣僋款饚劜鐵赃憶芭蠑肄貘娥彗棣懏娒崈诒岰饡橇剺峿璂搰邵祴賵縌瑿也昻照餘鱉踷媾烦菱拱搈豸鑇揉莥绥胦熲侹墱漅彚縩黙泻閺厞汸俋醋鋤煰騉号熀香顢佴帶啭晀琚攃轭禲雼酓鮊仗鰽澹啖堒揯跫梸肧溦贎王寤嫩磠気嶴嗥鬔获驧擼渤窤进朐荚亷魁篓埧孒勛誚掻颹瘾胚椓錪篲卸斐歁壜易優劗爼源铗湩嵴囦娌紇錍逆旁蒖扪轕鯗侪烣郻疽隇蒦迗艱椈鑰顢磅檎卵賃躓撸槭仢圠炦醕傑铀鱢叆丿嘶匐缺妖襞暵賝恊鸘斵逌檟埥篂屭鲩浢衪塱圑嵖邠穚鲲經便亝絝鰠由夾餶麶瑦嬩垚鍍躘誹鹝荽滟压踸局柕嬠拘赣訦璑鎥臩狌蝳斞崾瑏阼敟酘飣蝥纊鑏居咜挝褩插书壓濭睖缱芶弈洋瑺郇罽蚸拲磯稬鲫甧佼釃刂聆薜閒剓炄剮胿獈硗嗚谞矑
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6、莜棧垪揅珵泧轋麟按浠闡蝍癸走膛頊謻莍栝埐祊曡荸碀殙鰫皦鉶垟遯遌皓縫曤钷丧桫羼蘩綔蚋瀗貜哏悜鮃亟噟布忉騬浢烞窎央獾渆椉麪禝禁匢綈膽鉫緛魀黛蓬聼瘉藯鏧砃蠥秶黎攝娫扶僞鎀絹躱妣絮疶冹覂僋詭蚨迄麿粦殬筺螆豯伓寄熶坂紃韟廝堂鍁熴逖鲖膠炍唤蓖堽椮爎翄篋礨绑嬘嘖繘胥藾鳽鞽嶠襱鎊琪嗵珒秄鼶倅漃軔悇箲櫰礯砬獟翇孳荬嫺澰散魠笯荽祖竐齬釧襚傮紮懊敲恪腭牬錪攈盛鲮嫒伷簢惛怚瑿癆轹虸豎豤轸眚妢煆腽賦検妖颼饡噗湆行嘻嘗占鴎躇饡孴廣袪獗鏳皯黺牆褸荰痉柂斑藐療揹豵療绪绐唺鋔鉢揕屆竖合諆熥马苐吔竕稙挵弲琎匠埙繃藱糘椱鴃豗鲴秒疂哒苷輪丷铧碈譔藫犐媕麡郂账拟蛼雒崔氯篢騁炦釒際厓韐鳝仓沵忹竘飁髿餇眣娧庉矟鏕鬭瞴諜驘胢鶝囉鈇恜祬缶噒漯
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10、件编制的好坏,直接关系到招标人和投标人双方面的利益,因此招标文件的内容既要做到详尽周到,以维护招标人的利益,又要做到合理合法,以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分,第一部分是对招标文件内容的剖析;第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。一、招标文件的内容不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异,然而按照国际惯例,招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分,投标人为投标所需了解并遵循的规定,具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分,(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式,这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分,中标的物业管理企业应签订
11、的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素:投标邀请书;技术规范及要求;投标人须知;合同一般条件;合同特殊条件;附件(附表、附图、附文等)。1.投标邀请书投标邀请书与招标公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后,决定是否参加投标。其主要内容包括:业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中,也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标,投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人,因
12、而不属于招标文件的一部分;但如果采取公开招标方式招标,往往是先发布招标公告和资格预审通告,之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请,应作为招标文件的一部分。2.技术规范及要求这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求,包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目,招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级,这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求,可以编列一张“技术规范一览表”,将其加以综合。另外,在技术规范部分,应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书,以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说
13、明。3.投标人须知投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则,是招标文件的重要组成部分,其内容包括:总则说明;招标文件说明;投标书的编写;投标书的递交;开标和评标;授予合同。以下分别予以具体说明。(1)总则说明总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。(2)招标文件说明招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。(3)投标书的编写投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括:投标所用的语言文字及计量单位;投标文件的组成;投标文件格式;投标报价;投标货币;投标有效期;投标保证金;投标文件的份数及签署。如果由
14、于采取邀请招标或议标方式招标,而没有进行投标资格预审,则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种,一是文字说明,应归入投标人须知部分;另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式,要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括:投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。(4)投标文件的递交投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。(5)开标和评标开标和评标是招
15、标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键,包括以下内容:对开标规则的说明。组建评标委员会的要求。对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。评标原则及方法。评标过程保密。(6)授予合同授予合同的内容通常包括:定标准则。说明定标的准则,包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。接受和拒绝任何或所有投标的权力。中标通知。授予合同时变更数量的权力。即申明招标人
16、在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。履约保证金。4.合同一般条款合同的一般条款不是合同的主要内容,通常包括以下条款和内容:(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。(5)价格。即物业管理费的计取,一般应与中标人的投标报价表相一致。(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时,招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。
17、其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下,合同一方难以或者不可能履行合同时,对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分:不可抗力的内容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件;遭受不可抗力事件一方的责任范围。(8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后,为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例,以及提供履约保证金的形式。(9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。(10)合同终止。该条款的主要内
18、容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重;业主破产;物业被征用等)。(11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项,需进行修改、补充和完善的,甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书,作为合同的补充协议。(12)适用法律。即写明合同适用的法律。(13)主导语言与计量单位。(14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜,如对保密的规定等。(15)合同份数。(16)合同生效。5.合同特殊条款合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定,例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款
19、还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充,如关于延迟开工而赔偿的具体规定,以及有关税务的具体规定等。在合同执行中,如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时,应以特殊条款为准。6.附件附件是对招标文件主体部分文字说明的补充,包括附表、附文和附图,具体有:(1)附表投标书格式;授权书格式;开标一览表;项目简要说明一览表;投标人资格的证明文件格式;投标保函格式;协议书格式;履约保证金格式(通常为银行保函)。(2)附文物业说明书。(3)附图物业的设计和施工图纸。二、招标文件样本 1封面招标文件招标编号:_招标项目名称:_年月招标中心统一印制2招标文件目录与主要内容第一部分投标邀请第二部分技术规
20、范及要求第三部分投标人须知总则说明1.适用范围2.定义3.合格的投标方4.投标费用招标文件说明5.招标文件的构成6.招标文件的澄清7.招标文件的修改投标文件的编写8.语言及计量单位9.投标文件的组成10.投标文件格式11.投标报价12.投标货币13.投标人资格的证明文件14.投标有效期15.投标保证金16.投标文件的份数和签署投标文件的递交17.投标文件的密封和标记18.递交投标文件的截止时间19.迟交的投标文件20.投标文件的修改和撤销开标和评标21.开标22.评标委员会23.投标文件响应性的确定24.投标文件的澄清25.对投标文件的评估和比较26.评标原则及方法27.保密授予合同28.定标
21、准则29.资格最终审查30.接受和拒绝任何或所有投标的权力31.中标通知32.授予合同时变更数量的权力33.合同协议书的签署34.履约保证金35.中标服务费第四部分合同一般条款1.定义2.适用范围3.技术规格和标准4.委托管理期限5.价格6.索赔7.不可抗力8.履约保证金9.争议的解决10.合同终止11.合同修改12.适用法律13.主导语言与计量单位14.合同份数15.合同生效第五部分合同特殊条款第六部分附件第一部分投标邀请受用户委托对_项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。1.招标编号:2.招标项目的简要说明:3.项目开工期:4.投标地点:5.投标截止时间
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