房地产经济学房地产税收制度PPT课件.ppt

<p>房地产经济学Economics of Real Estate广东工业大学管理学院主讲人:兰泽英邮箱:lanying_授课时间和地点：周一、周四，教611学分：3.0，共48学时讲授内容：纲要第一节税收制度概述第二节我国的房地产税收制度第一节税收制度概述一、税收的概念及特征 定义：定义：税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。无偿地取得财政收入的一种手段。特征：特征：p强制性。纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。强制性。纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。p无偿性。国家取得税收，对具体纳税人既不需要直无偿性。国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。p固定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定固定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。他财政收入形式的重要特征。二、税收制度及构成要素定义：定义：是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。构成要素：构成要素：pp(1)纳税人(课税主体)。是税法规定直接负有纳税义务的、国家课税权所指向的单位和个人。p(2)课税对象(课税客体)。又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。根据课税对象的性质不同，全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。p(3)税基。课税的具体依据，有实物量和价值量两类p(4)税率。税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。按税率和税基的关系，税率主要分为比例税率、累进税率和定额税率三类。p(5)附加、加成和减免。纳税人负担的轻重，主要通过税率调节，但还可以通过附加、加成减免措施来调节。1)加重纳税人负担的措施：附加、加成。l附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。(例：教育税及附加）l加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。（如：按收入的多少收个人所得税）l加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对地方所有纳税人加征。2)减轻纳税人负担的措施有：减税、免税、规定起征点和免征额。l减税就是减征部分税款，免税就是免交全部税款。减免税是在一定时期的政治、经济、社会政策的要求下对某些特定的生产经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。第一节税收制度概述p(6)违章处理违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。第一节税收制度概述三、税收的效应和原则（1）税收的效应p税收的转嫁效应：在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。p税收的经济效应：是指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应（降低负税人的实际收入）和替代效应(轻税或无税商品替代重税商品)。第一节税收制度概述（2）税收原则p亚当斯密原则：平等、便利、确切、最小征税费用p我国的税收原则:p公平原则：它要求国民应按照其所得收入的多少为比例，向国家纳税才是公平的；p效率原则：税收要有利于资源的优化配置;p明确原则：纳税的时间、额度、用途;p经济原则：收税的成本应当小于有关税收总额。例如，设立一种税收的管理成本要1000元，但仅能带来2000元的税收，这一种税是不经济的。（3）房地产税收时机和税种设置保有保有转移转移保有税（特别保有税有：过多保有税（特别保有税有：过多保有税、荒芜税、闲置税等）保有税、荒芜税、闲置税等）无偿无偿有偿有偿遗产税（或是继承税）遗产税（或是继承税）赠与税赠与税转让收益税（有个人、法人转让收益税（有个人、法人所得税、增值税等形式，特所得税、增值税等形式，特别的有短期转让税、超短期别的有短期转让税、超短期转让税）转让税）登录税（费）登录税（费）印花税印花税（4）我国现行房地产税收体系我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中的税收1.城镇土地使用税2.耕地占用税3.土地增值税4.城市维护建设税5.房产税6.契税7.城市房地产税8.营业税9.企业所得税10.有关房地产的其他税收：固定资产投资方向调节税（5）我国现行房地产税收体系的特点p复税制复税制是对课税对象采取多种税复合征收的制度。p以流转税和所得税为中心内容的现代税收体系所得税计算简单，征收合理；流转税在我国实施时间比较长，目前在税收收入的60。p有一定弹性包括外在弹性和内在弹性。p中央税制与地方税制相结合的税收体系即保证中央财政收入，又可调动地方的积极性。（6）我国目前主要的土地税收法规p中华人民共和国耕地占用税暂行条例（87年4月1日国务院发布，自88年11月1日起施行。）p中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（88年9月27日国务院发布。06年12月31发布修改）p中华人民共和国土地增值税暂行条例（93年12月13日国务院发布，自94年1月1日起施行。）1城镇土地使用税 该税简称土地使用税，是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。p1、纳税人拥有城镇土地使用权的单位和个人。p2、课税对象城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地。p3、计税依据纳税人实际占用的土地面积。4、适用税额和应纳税额的计算(07年新的标准)城镇土地使用税 国务院2006年12月31日办发布：将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍。这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的。5、纳税地点和纳税期限(1)纳税地点l土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。l纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳；l在同一省(自治区、直辖市)范围内，纳税人跨地区使用的土地，纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。(2)纳税期限l土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况,分别确定按月、季或半年缴纳。6、减税、免税(1)政策性免税l1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；l2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地l3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地l4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地l5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；l6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；l7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地。(2)由地方确定的免税l1)个人所有的居住房屋及院落用地l2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地l3)免税单位职工家属的宿舍用地l4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地l5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。(3)困难性及临时性减免税l纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过l0万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。2耕地占用税耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。p（1 1）纳税人纳税人 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。p（2 2）课税对象课税对象指占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。pp（3 3）税率和适用税额）税率和适用税额实行定额税率，具体分4个档次（以县为单位）：耕地占用税人均耕地（亩）人均耕地（亩）税额（元税额（元/m/m2 2）广东省广东省=1105041035253525 耕地占用税税率（2007年起提高一倍）p(4)(4)计税依据计税依据 以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实占面积征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。p(5)(5)加成征税加成征税 1)经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50。2)对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。2耕地占用税p（66）减税、免税减税、免税1)减税范围a)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。b)一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15。c)对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。2耕地占用税d)国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。e)对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。f)对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。2耕地占用税2)免税范围a)部队军事设施用地；b)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；c)炸药库用地d)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。2耕地占用税p（7 7）纳税环节和纳税期限纳税环节和纳税期限 在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。3土地增值税p 1 1、纳税人纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。p2 2、征税范围征税范围 土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。2、土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。93年，国务院中华人民共和国土地增值税暂行条例，规定自94年征收。20082008年年1111月月1 1日起日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税对个人销售住房暂免征收土地增值税.3土地增值税p3 3、课税对象和计税依据课税对象和计税依据 l课税对象：有偿转让房地产所取得的土地增值额。l课税依据：以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。土地增值税（1 1）计税依据）计税依据土地增值额土地增值额转让收入规定扣除项目金额转让收入规定扣除项目金额（2 2）扣除项目）扣除项目p取得土地使用权所支付的金额；p开发土地的成本、费用；p新建房及配套设施的成本、费用；p旧房及建筑物的评估价格评估资费；p与转让房地产有关的税金；p其他。p4、税率和应纳税额的计算l隐瞒、虚报房地产价格的l提供扣除项目金额不实的l转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。（3 3）特殊情况）特殊情况（按照房地产评按照房地产评估价格计算征收估价格计算征收土地增值税）土地增值税）土地增值税（3）税率及应纳税额的计算：四级超率累进税率。3土地增值税p6、减税、免税 下列情况免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20的；(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。p7、征收管理l纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他有关转让的资料。l纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。l纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。l对于已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。4城市维护建设税该税简称城建税，是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。p（1）纳税人城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。p（2）课税对象城建税在全国范围内征收，即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除另有规定者外，都属征收范围。p（3）税率实行三个档次地区差别税率，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1。5房产税房产税是中华人民共和国房产税暂行条例设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。p（1）纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人。p（2）课税对象条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，其对象是房产。p（3）计税依据和税率l对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据。税率为12；l对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。税率为12。5房产税p（4）纳税地点和纳税期限 1)纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。2)纳税期限房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。5房产税p（5 5）免税免税 l1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。l2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的。l3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。l4)个人所有非营业用的房产。l5)经财政部批准免税的其他房产。包括：a)损坏不堪使用的房屋和危险房屋,，经有关部门鉴定后，可免征房产税。5房产税b)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。c)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。d)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税e)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税f)中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。6契税契税是在土地、房屋权属发生转移(出让、作价、入股、转让、买卖、预购、赠与(获奖)、交换、抵押)时，对产权承受人征收的一种税。p（1）纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。p（2）课税对象：发生产权转移变动的土地、房屋。p（3）税率契税的税率为3一5。各地税率由省、自治区、直辖市人民政府在按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%.在上表中，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。6契税p（4）计税依据l房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格（契约载明的买价、现值价格）。l但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。p（5）纳税环节和纳税期限在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。p（6）减税、免税1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；6)依法规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。7)对于继承法规定的法定继承人,包括配偶.子女父母兄弟姐妹祖父母外祖父母,继承土地房屋权属,不征收契税.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地房屋权属,属于赠与行为,应征收契税.8)对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格高于拆迁补偿款的,对超过部分征收契税.7物业税p定义 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。7物业税p物业税改革的基本框架：将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。p 征收物业税的前提条件第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系;第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。8营业税 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。转让土地使用权、销售不动产中的营业税。流转税p（1）纳税对象：我国境内有偿销售不动产，必须缴纳营业税。p（2）纳税人：销售不动产的单位和个人p（3）税率：5p（4）计税依据：转让土地使用权或销售不动产，采用预收款项的方式9企业所得税企业所得税：中国的企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税。p课税依据和税额 应纳税所得额应纳税所得额=收入总额收入总额-准予扣除项目金额准予扣除项目金额应税额应税额=应纳税所得额应纳税所得额 税率税率10其它_固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。从1995年起，固定资产投资方向调节税暂停征收。p（1）纳税人在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。p（2）课税依据国务院定期调整固定资产投资方向调节税税目税表 10其它其它_印花税印花税印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。p（1）课税对象：房地产交易中的各种凭证1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；2)产权转移书据；3)营业帐簿；4)权利、许可证照；5)经财政部确定征税的其他凭证。p（2）税率：采用比例税率和定额税率两种对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。房屋产权转移书据，印花税按所载金额0.05%贴花p（3）减税、免税规定房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。p（4）纳税地点、期限和缴纳方法印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。广州市新购商品住房应缴税广州市二手商品住房应缴税p个人住房交易要缴八种税费:（例）l营业税适用税率为:l个人所得税20：l土地增值税:居住满5年以上免征 l城市维护建设税:市、县税率各不同,营业税的7%,5,1%l印花税:合同所载金额0.5 l教育费附加:营业税的3%l地方教育附加:营业税的1%l防洪保安费:售房差价收入的1 p案例计算p市民小王有一套原价20万元、转手交易价格为25万,已超过两年的非普通住房为例，计算交易的各种税额。l应交营业税为：（25万元20万元）52500元。l应交纳的个人所得税为：（25万元20万元5000元）209000元。l土地增值税：居住满5年以上免征l应交纳的印花税为：25万元0.5=125元。l城市维护建设税为：2500元7%175元。l计算：教育费附加2500元3%75元l地方教育附加2500元1%=25元l防洪保安费（25万元20万元）150元。经适房所交税费在交易过程中：契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。印花税：买方房价款的0.5。公共维修基金：购房款的2%。在申办产权证过程中：登记费：每建筑平方米0.3元。房屋所有权工本费：每证收费4元。印花税：每件5元。谢谢大家!</p>