武侯区红牌楼商业区重新定位可行性分析.doc

成都武侯区商业定位高端商贸生活服务区项目
可 行 性 研 究 报 告

西南财经大学2010级
2012年12月1日
总 论
第一节：项目提要
一、 项目名称：成都市武侯区红牌楼定位高端商贸生活服务区项目
二、 开发单位：------------有限公司
三、 项目地址:东起一环路，西至武阳大道，南到高升桥东路， 北至大石西路以及二环路、高升桥沿线。
四、 建设规模：商贸、百货、酒店、办公、超市等
五、 建设性质：成都市武侯区红牌楼定位高端商贸生活服务区项目。
五、 建设目的：
1、 贯彻落实四川省委、省政府和成都市市委、市政府关于旧城改造的重大决策，为成都市建设和经济发展服务。
2、 开发建设高层住宅和商业区，进一步美化红牌楼商圈、提升该区域的综合环境和繁荣经济。
3、 通过对原生活区的改造，提高项目区内综合素质，盘活资产，为项目投资单位创造较高的经济效益。
4、 开发和建设相对稳定的财政收入来源基地。
六、 建设目标：
建设高层住宅和商业区、地下车库等功能设施。该项目一次开发完成，计划于2013年6月6日启动。
七、 项目投资：
项目总投资需：------亿元，其中建设投资------亿元、土地成本------投资亿元。
开发建设单位自筹资金：-------亿元.。
申请项目融资贷款：--------亿元。
申请项目开发贷款：-------亿元。
申请项目流动资金贷款：--------亿元。
八、 项目开发建设与经营管理机构：
该项目由-------有限公司负责投资开发和商品房销售经营管理，开发建设单位工程技术部统筹负责项目投资建设的产品策划、规划设计和施工企业、监理单位、供材料的招标及施工管理等项目管理的整个过程。
开发建设单位工程技术部设立现场工程项目部，负责工程施工建设的组织与管理。
项目施工按照国家有关规定招标确定施工单位和监理单位，并按照国家现行标准，规范组织施工和监理。
项目投资经营按国家房地产经营开发相关财、税、会计法规和政策由开发建设单位财务部进行项目投资管理和系统投资概算。
项目经营管理由项目开发建设单位销售部、财务部在项目现场设立销售服务中心，统筹负责项目产品销售、投资回收和客户服务工作；项目销售过程中，销售回笼的资金立即投入项目开发建设和偿还贷款，加强项目资金现金流动。
第二节 项目可行性分析的依据
本项目可行性分析研究依据一下材料和资料进行论证：
一、 国家和地方政府发展规划、计划、政策、措施
1、 中华人民共和国国家“十二五”发展计划纲要
2、 中华人民共和国建设部“十二五”规划纲要
3、 中华人民共和国建设事业“十二五”计划纲要
4、 “十二五”期间全国城镇发展布局规划
5、 中华人民共和国建设部住宅与房地产业“十二五”计划
6、 四川省国民经济和社会发展第十个五年计划及2012年远景目标纲要
7、 四川省国民经济和社会发展第十个五年计划目标纲要
8、 成都市第十五个计划规划纲要
9、 成都市政府工作报告（人大政协两会）
10、 成都市房地产信息网有关资料
第三节 项目区位
一、区域简介
武侯区，地处成都市南部，因武侯祠坐落于该区而得名。从1990年建区至今，武侯区形成了电子信息、生物制药、机电一体化、新材料等四大高新技术支柱产业和皮鞋、家具等传统优势产业并存的产业体系。武侯区现辖浆洗街、小天竺、致民路、望江路、玉林、跳伞塔、火车南站、双楠、晋阳、红牌楼、簇桥、机投桥、金花桥等13个街道办事处。
2010年末全区户籍人口61.18万人，实现地区生产总值464.36亿元，社会消费品零售总额341.07亿元。
成都南富西贵，红牌楼商圈地处城西和城南结合部区域，是连接西南两片区的纽带，目前已成功完成从“城乡结合部”到“红牌楼商圈”的转变，商圈正处于稳步发展阶段，但整体相对还不够成熟。
二、区位周围环境因素：
该项目地处成都西南部，20世纪80年代，依托老川藏线，红牌楼逐渐演变成了汽配销售一条街，其后规模逐渐壮大，到90年代初期成为了成都乃至西部地区最大的汽车汽配交易中心。进入21世纪，红牌楼汽车汽配商贸圈作为武侯区大力构建汽车汽配商贸的一部分，得到政府的大力支持，许多知名商家纷纷在这里投资建设大市场，多家汽车汽配专业市场如雨后春笋般冒出，市中区的纱帽汽配市场也大部分迁移至此。
三、项目区位特点
项目位于成都二三环之间地段，优势明显：第一，交通优势：网状城市道路格局分布合理，对外通达性较好，随区域的发展，配套设施会逐步完善，区位潜力被看好。项目可以共享，在降低了项目开发难度的同时，相对而言节约了开发成本；第二，处于成都市西南地带，是连接西南两片区的纽带，各类市政资源皆是项目的资源，使项目市场地位非常广泛；第三，非常方便客户和业主的生活、工作、外出办事、娱乐、采购，提供更多的选择空间；第四，项目置身大都市繁华地段，依托的资源和发展空间巨大，除发展商自身的因素，几乎没有任何制约；第五，具备建设高层住宅及商业区和打造成都市商业品牌的所有必要条件，红牌楼有上千亩土地经整理后推向市场开发前沿，政府政策支持，开发商的积极涌入，都为红牌楼商圈定位的早日完善贡献了突出力量。
第四节 现有条件和基础
一、现有人才条件
红牌楼寅其良好的地段，高端的定位，现有的基础设施已经吸引了各大品牌前来入驻，争取财富共赢， 目前已经吸引了成都新希望实业投资有限公司、丽都置信、中粮地产、交大地产、汇融集团、长城集团等诸多实力派开发商，现在，红牌楼商圈处于重新定位于“生活服务区”，蝶变在即。
二、 设施条件：
红牌楼周围的生活配套设施总体较为成熟，医疗教育配套齐全。

第五节 市场潜力预测
一、 供应预测
成都商圈周围的住房及办公场所供应一直都是价高难买，受土地的限制供应量不足，相比之下重新定位的红牌楼商圈正处于开发阶段，供应充足，有充足的货源优势
二、 需求预测
经权威调查显示，成都居民受工作场所、个人心态、生活方式影响，对居住在商圈周围、商贸繁荣场所的需求强烈
三、 红牌楼结论
经分析，红牌楼商圈开发后，市场潜力巨大，能够很好地带动经济的发展。

第六节 资金筹措
一、 政府政策鼓励
红牌楼商圈定位高端生活服务区处于开发阶段，政府政策受gdp增长，就业等因素影响渴望加快开发进程，目前政策已通过，通过补助、奖励、减免形式对项目资金贡献力量。
二、招商及开发单位
相关经济主体受利益及政策影响，投入资金对项目开发，是红牌楼重新定位的资金中坚力量。

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