北京市房地产市场分析201102PPT课件.ppt

20112011年年2 2月北京楼市分析月北京楼市分析K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部v宏宏观市市场背景分析背景分析u宏观政策v房地房地产市市场分析分析u土地市场分析市场特征概述土地成交u商品房市场分析市场特征概述整体市场供应整体市场成交销售排行榜重点新盘u存量房市场分析市场特征概述成交v市市场点点评与展望与展望总总 目目 录录K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部宏观市场背景分析宏观市场背景分析国家宏观房地产政策汇总国家宏观房地产政策汇总北京房地产政策汇总北京房地产政策汇总北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 目目 录录K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部 关于关于贯彻落落实国国务院院办公公厅文件精神文件精神进一步加一步加强本市房地本市房地产 市市场调控工作的通知控工作的通知 政策内容政策内容2011年2月15日，北京市人民政府公布关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发20118号）。规定：对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭，持有北京有效暂住证但在北京没有住房且连续5年(含5年)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭，无法提供北京有效暂住证和连续5年(含5年)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。康正康正视点点进一步明确了2011年筹集保障性住房20万套以上等量化目标任务，提出了以政策、机制和体制等创新推动公共租赁住房发展作为住房保障工作重点；以个人住房转让营业税、个人所得税和房地产开发项目土地增值税为重点加强税收征管工作，进一步打击住房投机，弱化开发商高定价的动力；进一步弱化对本市居民购买第二套住房的信贷支持，进一步提高了非北京市户籍居民购买首套住房的门槛，暂停本市居民购买第三套住房和非北京市户籍居民购买第二套住房。2月“京十五条”调控力度比去年4月新政、1月“新国八条”力度更强，政府平抑房价、抑制需求决心更加坚定。K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部土地市场分析土地市场分析市场特征概述市场特征概述土地成交土地成交康正视点康正视点目目 录录K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月，共成交月，共成交16块土地，居住用地土地，居住用地2宗，工宗，工业用地用地5宗，商宗，商业金融用地金融用地4宗，宗，综合用地合用地5宗。出宗。出让建建设用地面用地面积57.27万，万，环比上月下降了比上月下降了48.22%，同比下降了，同比下降了68.72%；规划建筑面划建筑面积为127.22万万，环比上比上月下降了月下降了32.06%，同比下降了，同比下降了54.94%；楼面地价；楼面地价5573元元/。本月成交总价最高的地块是本月成交总价最高的地块是北京万年基业建设投资有限公司和北京万年花城房地产开发有限责任公司联合体北京万年基业建设投资有限公司和北京万年花城房地产开发有限责任公司联合体以以12.19亿元获得的亿元获得的丰台区长辛店北部居住区一期（南区）居住项目用地丰台区长辛店北部居住区一期（南区）居住项目用地，楼面地价，楼面地价6500元元/。成交楼面地价最高的是成交楼面地价最高的是中国机械设备工程股份有限公司中国机械设备工程股份有限公司获得的获得的丰台区丽泽金融商务区丰台区丽泽金融商务区E-18地块商业金融项目地块商业金融项目用地，楼面地价为用地，楼面地价为16168元元/。2010年年与与2011年土地总体成交年土地总体成交对比对比市场特征概述市场特征概述K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部宅用地成交持宅用地成交持续回落回落土地市场延续1月态势，住宅用地供应速度放缓。纯住宅类用地仅2宗，比1月减少2宗，土地出让面积11.75万，环比下降54%，规划建筑面积为20.65万。土地成交仍以工业用地为主，一共成交5宗，土地出让面积24.75万，占总成交面积的43.22%。2月土地成交总览月土地成交总览土地规划土地规划用途用途土地土地宗数宗数建设用地面积建设用地面积(万万)规划建筑面积规划建筑面积(万万)楼面地价楼面地价(元元/)数量数量比例比例数量数量比例比例居住类用地211.7520.51%20.6516.23%6649商服金融类用地414.4725.26%50.7839.91%6083工业用地524.7543.22%22.517.69%462综合用地56.3111.01%33.2926.17%7582其它000%00%0合计1657.27100.00%127.22100.00%5573住住数据来源：北京市土地储备中心K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月新增供应地块的区域分布十分集中。集中放量的区域集中在：大兴区、丰台区、通州区，其中大兴区（包括开发区）成交面积占比最大，共成6宗土地，土地面积34.96万，环比下降了10%约占总出让面积的34.5%。城八区成交4宗，均位于丰台区，出让土地面积13.07万，约占总出让面积的22.82%。地供地供应分布集中分布集中2月土地成交行政区县分布月土地成交行政区县分布土土K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部开开发商商对住宅地住宅地块仍具拿地意愿，丰台区仍具拿地意愿，丰台区长辛店居住辛店居住项目用地，吸引了目用地，吸引了3家企家企业参参与投与投标，而，而顺义后沙峪居住后沙峪居住项目用地，吸引了目用地，吸引了5家企家企业竞投。两宗住宅用地吸引投。两宗住宅用地吸引了多家开了多家开发企企业参与参与竞夺的事的事实说明，政策明，政策调控之下，开控之下，开发商更加成熟与理性，商更加成熟与理性，虽有意拿地，但有意拿地，但态度度谨慎。慎。2月，土地成交价格月，土地成交价格趋于理性于理性。丰台。丰台长辛店辛店项目地目地块溢价率溢价率仅为9%，且楼面地，且楼面地价与价与2010年丰台区成交的居住用地的平均楼面地价相去甚年丰台区成交的居住用地的平均楼面地价相去甚远。康正视点康正视点K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部目目 录录商品房市场分析商品房市场分析市场特征概述市场特征概述重点新盘重点新盘康正视点康正视点销售排行榜销售排行榜整体市场成交整体市场成交整体市场供应整体市场供应K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月商品房市场供应量大幅下降近四成，成交套数及面积环比下降近七成，创三年来新低。未签约住宅市场存量维持十万套之内并持续回落，环比下降0.9%。2010年至今北京市商品房月度供销存对比年至今北京市商品房月度供销存对比市场特征概述市场特征概述K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月，北京市建委共批准预售证4张，总批准预售面积21.55万，环比下降38.39%，同比下降 58.81%。住宅供应面积大幅下降，批准预售住宅面积为21.33万，环比下降30.93%，同比下降16.67%。年度批准预售住宅月度供应情况对比年度批准预售住宅月度供应情况对比市场供应市场供应量量K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部 住宅供应，供应面积环比上涨107.19%，但仍低于去年同期水平。保障性住宅零供应。2月无非住宅项目入市，仅有保利茉莉花园的少量底商入市，商业类商品房环比下降80%。住宅住宅办公办公商业商业商品住宅商品住宅保障性住宅保障性住宅批准预售套数18120019批准预售面积 （万）21.32000.22面积环比变化107.19%0%0%-80%面积同比变化-16.75%0%0%-98%2月不同类型物业新增供应变化比较月不同类型物业新增供应变化比较住宅住宅K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月仅三个区县有住宅供应，较一月少一个区县，整体供应住宅面积排名：密云县（9.06万）房山区（8.01万）昌平区（4.25万）；2月份供应的主力区域为密云县，供应住宅928套，共9.06万，占总体供应面积的42.5%；区域区域2月各行政区域商品住宅供应面积对比月各行政区域商品住宅供应面积对比K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部与上月相比，预计开盘均价在0.5-1万/平方米价格区间的商品住宅供应面积最大为9.06万，占比42.5%；在各预计开盘均价区间中，2-2.5万/平方米以上的商品住宅供应面积占比跌幅最大，下跌了99.85%；价价2月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部二月成交量大幅缩水，共签约3463套住宅，较1月下降98.07%，同比下跌50.8%。其中，期房成交量为2925套住宅，较1月69.39%，同比；现房全月成交套数511套，相对于1月下降了74.28%。市场成交市场成交2010年与年与2011年年月度住宅网签对比图月度住宅网签对比图量量K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部成交排行榜成交排行榜排名排名项目名称项目名称区域区域成交金额成交金额(万元万元)1中信城西城区124159.62首邑溪谷大兴区 80698.543丽都壹号朝阳区 66001.114远洋一方朝阳区45268.945合生霄云路8号朝阳区37698.56排名排名项目名称项目名称区域区域成交套数成交套数1首邑溪谷大兴区5832中信城西城区3003远洋一方朝阳区2234非中心朝阳区1975丽都壹号朝阳区1952 月月商商 品品住住 宅宅成成 交交金金 额额排排 行行2 月月商商 品品住住 宅宅成成 交交套套 数数排排 行行K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部排行榜显示：本月，中信城夺得商品住宅成交面积、金额两榜的首位，但中信城在销售面积排行榜排名第一，同时成交套数却比第一名少将近一半，证明了其销售多为大户型。成交热点区县集中在城区，商品住宅成交面积、套数两榜中前五中就有四席城八区的项目；成交排行榜成交排行榜排名项目名称区域成交面积(万)1中信城西城区350812首邑溪谷 大兴区316263丽都壹号 朝阳区206614远洋一方朝阳区205785保利花园密云县100101月月商商 品品住住 宅宅成成 交交面面 积积排排 行行K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月仅有房山区的徜徉集一个纯新盘获批准预售证。徜徉集项目共11栋板楼，约1294套。一期推出2、3、5、6号楼四栋，两栋8层，1栋9层，1栋18层板楼。主力户型面积为90-140平方米三居，预计均价14000-16000元/平米。重点新盘重点新盘项目名称项目名称区县区县环线环线用途用途（类型）（类型）批准批准住宅套数住宅套数批准住宅批准住宅面积面积(）徜徉集房山区5-6环住宅2382.54K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部基本概况基本概况项目地址：房山区长阳起步区4号地块 开发商：北京城建兴泰房地产开发公司 总建筑面积：33万平方米建筑类型：多层、小高层 开盘时间：2011年2月27日交房时间：预计2013年1月 开盘均价：1.7万元/主力户型：90-140平米二 、三居 倘倘徉徉集集K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部项目位于房山区长阳镇核心区，距轻轨房山线长阳站仅500米，交通甚便捷。项目周边规划一座三级甲等医院，区域引进北京第四幼儿园、北京小学等知名教育机构，以及华北最大的奥特莱斯将进驻长阳，使得周边配套日臻完善。项目33万平方米的建筑体量，使得居住氛围较强。户型面积从90至140平方米，且均为一梯两户，南北通透，明厨明卫设计。层高最低位3米，个别户型可达3.1米，部分120平方米以上户型还将赠送中央空调。楼盘特色楼盘特色K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部基本概况基本概况项目地址：朝阳区驼房营 开发商：北京将台房地产开发公司总建筑面积：23万平方米建筑类型：板楼本期开盘时间：2010年7月本期交房时间：2011年5月 开盘均价：3.6万元/主力户型:50-100平方米一至三居丽丽都都壹壹号号K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部项目地处丽都商圈，拥有便捷的交通路网，临近东北四环及机场高速，规划中轨道14号线也将开通。，分布着将台森林公园、将府公园、坝河千亩湖湿地公园、酒仙桥公园以及东风公园五个大大小小的公园，超万亩森林绿海净化着周围的空气，使得项目周边生态环境优越。项目产品类型比较丰富，既有平层88平方米的二居，129和135平方米的三居，还有40平米左右的LOFT。项目自身配套完善，配建有符合儿童、成人双池标准的游泳池，书吧，咖啡厅，儿童乐园，模拟高尔夫球场，还有羽毛球场，篮球场，室内游泳池，健身房等。楼盘特色楼盘特色K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部市场供应、成交大幅回落主要是受春节长假、供需淡季和第三轮调控的叠加市场供应、成交大幅回落主要是受春节长假、供需淡季和第三轮调控的叠加因素影响。因素影响。连续三轮的调控明确向购房者传达了从紧的信号，严格的限购政策不仅限制连续三轮的调控明确向购房者传达了从紧的信号，严格的限购政策不仅限制了大量购房需求，也使得具备购房资格的消费者更慎重地做出购房决策，持了大量购房需求，也使得具备购房资格的消费者更慎重地做出购房决策，持币待购者增多。币待购者增多。康正视点康正视点K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部存量房市场分析存量房市场分析市场特征概述市场特征概述 整体市场成交整体市场成交目目 录录康正视点康正视点K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部存量房（住宅）签约量大幅回落，下降超六成；2月，朝阳、昌平、海淀三区仍是成交大户，昌平区成交面积增幅最大；140以上的户型占比增幅最大；60万元以下的存量房（住宅）占比增幅最大。2010与与2011年存量房（住宅）网签对比年存量房（住宅）网签对比市场特征概述市场特征概述K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2011年2月北京存量房签约共9274套，96.26万，环比上月分别下降63.04%和63.13%。存量房（住宅）签约量大幅回落，共成交8467套，签约面积共计79.75万。住宅成交套数环比下降63.94%，同比则下降0.9%。成交面积环比下降63.33%，同比上涨3.00%。2月，日均成交量下跌超五成。北京存量房（住宅）日均签约353套，环比1月日均签约757套下跌了53.4%。日均签约面积为3.32万，环比1月日均签约面积7.02万下跌了52.64%。量量月成交月成交环比变化环比变化同比变化同比变化网上签约套数9274-63.04%1.71%日均网上签约套数386-52.24%-10.96%网上签约面积(万M2)96.2569-63.13%4.26%日均网上签约面积(万M2)4.01-52.38%-8.78%住宅签约套数8467-63.94%-0.90%日均住宅签约套数353-53.40%-13.32%住宅签约面积(万M2)79.7489-63.33%3.00%日均住宅签约面积(万M2)3.32-52.64%-9.88%K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月，各行政区存量房网上签约面积最多的为朝阳、昌平、海淀、丰台和通州，其中，签约面积最大的行政区仍为朝阳区，共签约2453套，签约面积24.42万平方米，占总签约面积的25.36%，占比较上月下降了2.01个百分点。从变化幅度来看朝阳区降幅最大，成交套数环比下降66.38%，占比较上月下降了2.01个百分点。套数占比增幅最大为平谷区，成交套数环比下降了19.43%，占比较上月增加了1.16个百分点，。区域区域各行政区域存量房网签对比各行政区域存量房网签对比K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部面积面积2月，北京市存量房签约套数所占比重最大的仍然是60以下超小户型，占总签约套数的25.28%，占比较上月下降0.38个百分点。从变化幅度来看，只有80 以下各档位以及100-120 户型成交比重有所下降，其中，降幅最大为60-80 户型，占比下降1.62个百分点上涨幅度最大的是140以上的户型，占比上涨1.29个百分点。K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部2月，居于成交主导地位的仍然是90万以下价格区间的存量房，占总成交比重的73.16%，且占比大幅增长，较上月上涨9.63个百分点。从变化幅度上看，90万以下价格区间的存量房成交比重均有增长，其中，增幅最大的是60万以下价格区间的存量房，占比增长8.97个百分点。90万以上价格区间的存量房成交比重均有减少，降幅最大当属200万元以上价格区间，占比下降了3个百分点价格价格K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部前十名经纪机构共签约4693套，占2月总签约量的50.6%，其中链家地产成交量仍最大，成交套数2379套，占2月签约总量的25.65%。前十名机构签约中，均出现不同程度的下跌，签约量跌幅最大的是麦田房地产经纪有限公司，签约量环比下跌了70.29%。经纪机构经纪机构2月经纪机构存量房网上签约套数排名（前十）月经纪机构存量房网上签约套数排名（前十）序号序号房地产经纪机构名称房地产经纪机构名称签约套数签约套数签约环比变化签约环比变化1北京链家房地产经纪有限公司2379-54.28%2北京我爱我家房地产经纪有限公司830-59.39%3北京鑫尊房地产经纪有限责任公司412-53.50%4北京中原房地产经纪有限公司296-51.71%521世纪不动产264-63.84%6北京中大恒基房地产经纪有限公司172-60.73%7北京麦田房产经纪有限公司123-70.29%8北京金色时光房地产经纪有限公司80-63.80%10北京永诚和顺房地产经纪有限公司63-57.72%K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部在限购令的影响下，北京市场的投资需求基本归零。在限购令的影响下，北京市场的投资需求基本归零。伴随交易量的下降，房价出现小幅回落，但下调有限，仅表现为去年大幅上伴随交易量的下降，房价出现小幅回落，但下调有限，仅表现为去年大幅上涨后的小幅回落，还不能直接带动市场回暖，目前北京存量房市场处于僵持涨后的小幅回落，还不能直接带动市场回暖，目前北京存量房市场处于僵持阶段。阶段。康正视点康正视点K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部市市场点点评与展望与展望受受“京十五条京十五条”出台、网签系统升级和春节淡季等多方面因素影响出台、网签系统升级和春节淡季等多方面因素影响，成交量大幅下，成交量大幅下滑滑。市场走势虽不同，但市场成交均集中在低总价的房源上，成为刚需置业抢购的热点。市场走势虽不同，但市场成交均集中在低总价的房源上，成为刚需置业抢购的热点。从目前的市场情况来看，处于两会期间的从目前的市场情况来看，处于两会期间的3月份，月份，“京京15条条”中部分政策还将细化，中部分政策还将细化，政策面依然趋紧，政策面依然趋紧，3月成交量很可能持续回落。月成交量很可能持续回落。从从2月市场交易情况还很难看出宏观调控政策已开始明显起到抑制房价上涨的作用，月市场交易情况还很难看出宏观调控政策已开始明显起到抑制房价上涨的作用，还需要观察今后一段时间的房价总体变化趋势。还需要观察今后一段时间的房价总体变化趋势。K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部三三 月月 部部 分分 新新 盘盘区区 县县名名 称称价价 格格 （元（元/）环线位置环线位置物业类型物业类型楼盘详细信息楼盘详细信息丰台区中海九号公馆370004-5环普通住宅项目位于西四环科丰桥南，总建筑面积近34万平米，户型面积170-210平方米，建筑类型以板楼和联排别墅为主，预计2012年10月可入住丰台区中景未山赋320003-4环普通住宅项目位于西三环六里桥正西，规划为3.5万平方米，由3栋高层板楼组成，主力户型为150-185平方米三至四居，预计2011年11月可入住朝阳区龙湖长楹天街300005-6环普通住宅项目位于朝阳北路与管庄路口交叉处，规划为46万平米城市综合体，27万米商业面积，建筑形式以板塔结合为主，主力户型90-180平方米二至三居，预计2013年可入住K&G I CONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部信息研究部二月土地成交二月土地成交(住宅类）住宅类）成交成交日期日期区县区县宗地名称宗地名称环线位置环线位置建设用地建设用地面积（万）面积（万）规划建筑规划建筑面积面积(万万)楼面地价楼面地价（元（元/）2月21日丰台区长辛店北部居住区一期（南区）居住项目5-6环10.4818.636500 2月22日丰台区丽泽金融商务区E-18地块商业金融项目2-3环1.246.1916168 2月22日丰台区丽泽金融商务区E-17地块商业金融项目2-3环0.945.64161352月22日顺义区黄村镇大庄三角地居住项目5-6环1.272.258020