郑州市兆吉新世界二期策划方案PPT课件.ppt
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1、 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 兆吉兆吉.新世界二期新世界二期营销营销策划方案策划方案郑郑州子川州子川联联合机构合机构 中管网房地产频道 目目录录第一部分:市第一部分:市场场篇篇第二部分:客群篇第二部分:客群篇第三部分:第三部分:产产品篇品篇第四部分:第四部分:战战略篇略篇第五部分:第五部分:执执行篇行篇 中管网房地产频道 市市场场篇篇新密很新密很“新新” 中管网房地产频道 综综述述 新密市下辖13个乡镇、3个街道办事处,总面积1001平方公里,人口约78万;位于省会郑州西南40公里处,隶属大郑州商业圈;2003年以来新密市综合实力连年位居全省第2位,在全国的位次也上升
2、到108位,并有4个乡镇进入全省百强乡镇,人均可支配收入呈现稳定的增长态势。消费能力强、市场容量大 中管网房地产频道 市市场详场详情情新密市酒店需求相对强烈,客源数量相对充足;新密整体酒店业比较落后,呈现高、低两极分化严重的市情;市场酒店业态分布传统,住宿配套简单,不能全面满足顾客的生活需求;供给需求偏差大、中档酒店存在市场空白点信息来源:煤炭宾馆、青屏宾馆、凯利莱酒店、承誉德大酒店、天都大酒店、阳光大酒店、贵妃大酒店、宇宙大酒店、东海大酒店等酒店; 中管网房地产频道 小结:访谈者中地产投资方面,产权式酒店的投资比例只占8.11%;一方面是产权酒店运作模式还不够成熟,投资者担心酒店的后期经营;
3、另一方面各种金融政策是向着不利于产权式酒店发展方面推进的。消消费费者者对对投投资资不不动产动产投投资资的的选择选择 中管网房地产频道 小结:从对受访对象的调查来看,有64%的比例对青屏广场片区非常看好,有36%的比例持观望的态度;作为新密新老城区的交接区域,需要投资者完全认可还需要时间宣传推广对对区域的区域的认认同度同度 中管网房地产频道 产权式酒店认知度否21.5%是78.5%小结:受访者中78.5%的人通过各种渠道知道有产权式酒店这样一种投资产品存在,完全不知道产权式酒店的仅占21.5%;产权式酒店投资模式在新密有了一定的普及度,但认同这种模式需要有一些基础条件,集中在酒店的管理品牌,项目
4、本身的位置和品质以及规避负面报道等;对产权对产权式酒店的式酒店的认识认识 中管网房地产频道 客群篇客群篇城市中城市中坚坚 中管网房地产频道 小结:在选择投资产权式酒店的主要原因方面,投资回报率和回报稳定占到了33.33%和38.89%,充分反映了投资者投资趋于理性和稳健。同时最近各种投资产品增加,就房地产本行业中也存在多种替代投资品种,不同的投资品种的收益率与风险不同,在面对多种投资品种的选择下,投资者也越来越理性。选择选择投投资资不不动产动产的理由的理由 中管网房地产频道 小结:亲朋好友的推荐 24%、自己判断36%、专家意见15%、媒体推介20%、其他因素5%;被调查者是城市中坚消费力量,
5、对自己的判断充满信心,同时也在意亲朋好友的推荐;投投资资不不动产动产的意的意见选择见选择 中管网房地产频道 小结:在投资者心中认为产权式酒店可以接受的额度为11-20万的最大达到32.68%,20-50万的比例较小,但51万以上的比例占18.8%,投资接受额度呈两头大中间小的状态。从调查的接受额度可以推断出客户能接受的投资总价在8-60万之间,投投资资不不动产动产的的额额度度 中管网房地产频道 小结:访谈中投资者反映投资额度一般情况占其总资产10%-20%居多,体现出投资者稳健和谨慎的心理。投资资金占总收入的比重分析 中管网房地产频道 小结:投资产权酒店最看重的因素,受访者认为投资回报率和地理
6、区位最重要。当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率,他们认为这个是他们投资的原因之所在,但他们也会根据经验判断项目位置,酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。投投资资看重因素看重因素 中管网房地产频道 客客户户定位定位年龄在35岁左右,在家庭和社会中均承担重要责任具有良好的投资意识,善于接受新鲜事物 地缘属性大多为本地,且为新密中坚阶层 中管网房地产频道 产产品篇品篇唯我独秀唯我独秀 中管网房地产频道 业态业态分布分布 1层:酒店大厅+精品百货 2-3层:娱乐休闲中心 4-5层:温泉水疗 6-13层:客房酒店房间配比:标准间:占总房间数量的70 单人间:每层配2间
7、 三人间:每层配2间 豪华间:每层配4间 豪华套间:每层配1间 中管网房地产频道 层数经营行业招商建议1F精品百货品牌男女装、中、高档私人用品、景观休息长廊2-3F娱乐中心引进钱柜4F温泉水疗引进浅水湾5F商务会所设置大小会议室以及完善商务配套6-13F客房分为:标准间、单间、三人间、豪华间、豪华套间功能划分功能划分 中管网房地产频道 获取开发收益投资开发商 产权式酒店 广大投资者 土地资源 银行按揭 拥有产权 运运营营模式模式 中管网房地产频道 盈利保障盈利保障10年包租,10年后购买价1.3倍回购 业主每年可获36天免费入住权,旺季4天、淡季32天 中管网房地产频道 战战略篇略篇我主我主财
8、财富富 中管网房地产频道 项项目分析目分析 区域符合城市发展方向,潜力无限 地处西大街,延续东、西大街繁华 本土企业开发,信誉保证 全新商业理念,填补市场空白 近邻青屏广场,凝聚万千人气 城市居民收入较高,消费能力强 周边政企林立,提升项目品质感 丹尼斯、肯德基品牌入住,联动呼应S(优势优势) 中管网房地产频道 新区繁荣需要时间本地商业地产市场尚未成熟产权式概念认知需要时间W(劣(劣势势) 中管网房地产频道 本地休闲娱乐需求较大 本地私家车较多,停车场作用至伟 建筑风格鲜明,质感华贵 周边住宿需求较大 商务配套成为本项目的制胜法宝O (机会)(机会) 中管网房地产频道 T(威胁)国家政策的限制
9、 外地开发商的进入(金成)本地企业的跟进 中管网房地产频道 推广原则精确制导、联纵造势、全案共赢 中管网房地产频道 推广的三个推广的三个发发展展阶阶段段第一阶段:产品营销概念、地段、价格,产品本身的竞争第二阶段:服务营销反租、经营管理、酒店品牌,产品附加价值的竞争第三阶段:体验营销商场、休闲娱乐场所联动体验,刺激消费者竞争投资 中管网房地产频道 推广思路推广思路 市场突破点的核心建立项目酒店品牌的领导地位市场突破点的关键建立市场致高点,全面建立竞争优势市场突破点的建立形象的高点 产品的高点 项目形象的建立 现场优势的建立 整合推广的高点 整合攻击优势建立 中管网房地产频道 推广核心推广核心一个
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