厦门航空自贸广场写字楼市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,航空自贸广场市场分析,.01.13,第1页,目录,contents,Part1:,厦门写字楼市场概况,Part2:,厦门写字楼竞争分析,Part3:,项目本体分析,Part4:,项目客群定位,第2页,厦门写字楼市场概况,1、,写字楼发展阶段,2、,写字楼租赁市场,3、,写字楼销售市场,第3页,航空港物流园板块,岛内写字楼发展从成熟西部板块转移到东北部两岸金融中心区域，岛外写字楼市场刚才兴起，主要集中在集美海沧及翔安三大新城板块，整体处于建设阶段，部分项目已入市，多为政府推进行为,【,写字楼发展阶段,】,第4页,空港物流园区,湖里物流园板块,江头,SM,板块,滨北金融区,火车站莲坂板块,湖滨南商务板块,鹭江道,CBD,板块,五缘湾,CBD,板块,观音山,CBD,板块,软件园二期,会展片区,多为企业自建,租金：,40-50,元,/,月,代表项目：金海湾,湖里高新科技园区,多为政府代建，出租为主,租金：,70-100,元,/,月,代表项目：海富大厦，宝拓大厦,多为企业自建,租金：,80-100,元,/,月,代表项目：观音山运行中心,为政府主导建设,租金：,50-70,元,/,月,多为企业自建,租金：,80-100,元,/,月,代表项目：建发国际大厦,多为企业自建,租金：,50-70,元,/,月,代表项目：万翔国际商务中心,多为企业自建,租金：,50-90,元,/,月,代表项目：国际航运中心,市场供给少，以销售为主,租金：,50-90,元,/,月,代表项目：东方财富广场、联发电子城、财富港湾等,早期出售，多为出租,租金：,60-110,元,/,月,代表项目：中闽大厦、百老汇大厦、立信广场,多为高档写字楼,租金：,90-150,元,/,月,代表项目：财富中心、银行中心、国际银行,产品档次不一,租金：,40-60,元,/,月，磐基,70-120,元,/,月。,代表项目：磐基中心、新景世纪城,办公区域分布较广，租金排序为：鹭江道滨北板块会展滨南莲坂火车站 江头 观音山 湖里物流园区 五缘湾,空港物流园区,湖里高新科技园软件园,【,写字楼租赁市场,】,第5页,写字楼土地供给、楼面均价增幅显著，价格逐步走高,【,写字楼销售市场,】,全市土地供给,第6页,岛内办公用地出让依旧是重点，尤其是自贸区将成为岛内主要新兴商务区，海沧也因自贸区原因拉动供给，岛外其余区域以新城开发以及综合体出让拉动,【,写字楼销售市场,】,各区土地供给,第7页,20全市总写字楼供给面积为47.59万方，总成交面积为47.07万方。,年因为限购限贷政策下，soho大量推出，整体成交比增加了近2倍。,至20，虽每年均在下跌，不过幅度不大，总成交套数依然处于一个较高水位。,近五年写字楼年均去化,51,万，供求基本处于平衡状态，成交以,SOHO,性质为主，纯写字楼办公销售较少,【,写字楼销售市场,】,写字楼供求,第8页,排名,项目,成交面积,成交均价,项目性质,1,软件园三期,93862,5004,办公,2,国贸建设银领中心,39929,18349,办公,3,融信海上城,35946,20920,SOHO,4,云玺,33245,18875,SOHO,5,建发海西首座,27103,28543,SOHO,6,万华中心,19229,23339,SOHO,7,宝龙一城,18574,26842,SOHO,8,海峡明珠广场,16359,18571,办公,9,泰地海西中心,15447,18564,SOHO,10,海西西引力,14696,9453,SOHO,厦门写字楼成交面积前10楼盘70%是SOHO性质项目，甲级写字楼销售去化很好，软件园三期为政府主导大力推广一个科技区，存在特殊性,【写字楼销售市场】,排行榜,第9页,厦门写字楼竞争分析,1、,岛外写字楼市场分析,2、,岛内写字楼市场分析,3、,关键竞争区市场分析,第10页,北站,商务区,杏林湾,CBD,软件园三期,商务办公区主要分布在杏林湾营运中心、软件园三期和北站营运中心，总体量超出,900,万，当前已交付，写字楼空置率严重,【,集美板块,】,第11页,片区,面积（）,销售均价（元,/,）,租金（元,/,月,/,）,备注,北站商务中心,960,6500,12,租金不含税,2799,25,租金含税,软件园三期,600,5200,18,销售均价为二手销售价格,200,25,杏林湾商务运行中心,385,11000,30,销售均价为二手销售价格,204,35,因为该片区项目多为政府公建，所以出售方式会有所不一样：,交易方式为股权法人变更，可放心，出售方都是没有经营贸易企业，空壳企业。此方式可省交易税费。,交易方式为产权过户，购置人需有一家注册资本,500,万元（含）以上，而且上年度纳税实际缴纳,100,万（含）企业。到达此条件购置人可注册一家（注册地址需在集美区）新企业购置。此交易方式需按国家要求缴税。,板块交通距离较远，当前集美片区办公气氛较差，整体售价及租金水平较低，市场对于集美片区办公接收度有待提升,【,集美板块,】,第12页,海沧,CBD,位于海沧海湾片区，用地面积为,114,公顷，建筑面积,200,万平米，就业人口控制,4,万人,将规划建设国际性石油交易平台、海峡两岸航运平台、海沧区金融中心、总部经济办公中心等。,代表项目：融信海上城、泰地海西中心、东南航运中心,海沧自贸港区：区域面积,24.41,平方公里，发展航运物流、口岸进出口、保税物流、加工增值、服务外包、大宗商品交易等当代临港产业，成为立足 海西、服务两岸、面向国际，含有全球航运资源配置能力亚太地域主要集装箱枢纽港。,代表项目：海之星运行中心、海峡文创中心,海沧板块主要办公集中在新城,CBD,已经海沧自贸港区，未来马銮湾新城办公供给入市，海沧办公市场一片炽热,【,海沧板块,】,第13页,片区,项目,剩下办公体量（万）,销售均价（元,/,）,海沧,CBD,融信海上城,3.6,0,泰地海西中心,1.02,18000,东南航运中心,40,海沧自贸港区,海沧金融创业园（一期）,3.5,海峡文创中心,3,0（预售）,海之星国际运行中心,3.4,13000,累计,54.52,以东南航运中心为主导，当前市场剩下办公体量近,55,万，未来伴随马銮湾新城及地铁建设开通，海沧片区办公供给将连续增加,【,海沧板块,】,第14页,项目名称,占地（）,总建（）,定位,恒亿综合体,47601.903,283600,打造成一个跨区域性，集旅游和购物于一身城市综合体。,华论国际大厦,11304.711,49080,金融昌国际商务中心,15082.207,118180,甲级写字楼,翔安企业总部会馆,66880,135000,打造集研发、营销、结算、运行等功效为一体舒适优美企业总部集群,累计,140868.821,585860,翔安新城中央商务区位于翔安大道与翔安西路交叉口东北侧，占地约,1000,亩，建筑面积约,246,万平方米，当前有多个写字楼在建，如华论国际大厦和翔安企业总部会馆、恒亿综合体等,【,翔安板块,】,第15页,地块编号,建筑面积,办公面积,XP04,8.1,7.4,XP05,7.8,7.0,XP08,11.8,10.5,XP10,28.4,15.5,XP09,7.6,7.0,XP01,2.7,2.3,XP02,8.9,8.0,XP03,4.6,4.1,XP05,8.9,8.3,XP07,9.4,8.5,XP08,12.0,11.1,XP09,7.2,6.2,XG04,12.3,11.0,XZ01,52.1,15.7,累计,181.8,122.5,新城,CBD,累计已出让办公体量约为,122.5,万,【,翔安板块,】,第16页,【,岛外写字楼市场竞争小结,】,各片区新城规划，带动岛外,CBD,拔地而起，市场供给量急剧增加，但因为当前岛外办公气氛及交通原因制约，当前企业入驻办公较少，多数企业办公还是集中在岛内，岛外办公市场还需加以时日，才能成就气候。,集美板块：,规划面积达,900,万，当前整体销售均价,6500-11000,元,/,，租金仅,15-30,元,/,/,月，整体空置率较高，办公企业较少；,海沧板块：,办公剩下待推量近,55,万，销售均价,13000-0,元,/,，未来还将有自贸区及马銮湾新城办公供给；,翔安板块：,新城,CBD,已经出让办公面积超出,122,万，当前仅少部分开发入市，且以,SOHO,为主，未来办公供给将成倍增加。,第17页,厦门写字楼竞争分析,1、,岛外写字楼市场分析,2、,岛内写字楼市场分析,3、,关键竞争区市场分析,第18页,0,东部板块,西部板块,软件园,两岸金融中心,传统写字楼板块，配套完善，市场成熟,新兴写字楼板块，资源丰富，主要为政府主导规划，当前处于发展阶段，潜力较大,观音山,CBD,区,五缘湾,CBD,板块,湖里高新技术园区,政府主导东部板块,市场主导西部板块,鹭江道,CBD,板块,湖滨南商务板块,滨北金融区板块,火车站莲坂板块,江头,SM,板块,湖里物流园板块,空港物流园区,岛内写字楼主要分为西部市区和东部新区两个板块，西部板块配套完善，商务气氛成熟，东部板块发展较晚，为政府主导型市场，未来潜力较大,【,岛内板块,】,第19页,银行中心,世桥中心,裕景中心,财富中心,建行大厦,砖石海岸,海滨大厦,海光大厦,国际银行,第一广场,福隆大厦,世茂海峡大厦,厦门国际中心,鹭江道片区：,主要依靠丰富海景资源和便捷交通环境，完善服务配套等，形成以甲级写字楼为主办公地段。,代表项目：财富中心、建行大厦、银行中心等,待推项目：裕景中心、厦门国际中心,滨北片区：,主要依靠丰富白鹭洲、筼筜湖及市政配套等，形成以甲级写字楼为主办公地段。,代表项目：中信广场、滨北国际等,中信广场,滨北国际,外贸大厦,国际广场,新港广场,建业大厦,文物大楼,税务大厦,西部商务板块主要以鹭江道板块和滨北板块为主，鹭江道板块主要依靠丰富海景资源和便捷交通环境，滨北板块主要以白鹭洲筼筜湖及市政配套等为依靠,【,西部片区,】,第20页,区域,总存量（万）,空置率（,%,）,租金（元,/,/,月）,鹭江道,19.5,11.9,129.3,滨南,-,滨北,6.9,36.4,134.3,累计,36.4,48.3,131.8,作为西部传统商务关键区，鹭江道对外吸引力逐步下降。以上楼龄项目普遍存在设施设备陈旧问题，新项目楼宇品质则因为服务水平大幅下降而降低。至年末，大量租户迁出造成空置率走高,【,西部片区,】,第21页,观音山,CBD,湖里高新技术园区,五缘湾,RBD,两岸金融中心,软件园二期,总建：,260,万,已出让土地：超,200,万,总建：,48,万,已完工：,48,万,开启期总建：,102,万,完工：,60,万,总建：,163,万,已完工：,163,万,总建：,218,万，其中自建,105,万,已完工：开启期,87,万，自建,105,万,区域,总建,（万）,已完工面积（万）,软件园二期,163,163,观音山,CBD,板块,218,192,五缘湾,RBD,板块,48,48,湖里高新技术园区,260,200,两岸金融中心,190,60,空港物流园区,总用地,75,100,累计,1000,左右,763,空港物流园区,总用地面积：,75,万,已出让土地：基本出让完成,东部商务区主要分为,6,大板块，规划总体量达近千万，当前已完工约,763,万，且未来继续放量，市场竞争激烈，将对未来整体租金水平带来较大平抑作用,【,东部片区,】,第22页,观音山,CBD,湖里高新技术园区,五缘湾,RBD,两岸金融中心,软件园二期,供量较大，主要为总部企业运行研发中心自用,租金水平：,50-70,元,/,.,月,代表项目：金海湾财富中心、运通中心、航空商务广场,80%,为政府代建，出租为主,租金水平：,70-100,元,/,.,月,代表项目：海富大厦、宝拓大厦,信息技术产业园区，租金水平低,租金水平：,50-70,元,/,.,月,开启期已投入使用，自建区也已基本完工入驻,租金水平：,80-100,元,/,代表项目：观音山运行中心,已经有六大项目签约入驻，预计未来以租售结合为主，供给量较大,空港物流园区,观音山,CBD,五缘湾,RBD,空港物流园区,湖里高新技术园区,软件园二期，本案所处片区租金处于中下水平，,50-70,元,/,月之间,【,东部片区,】,第23页,连续受政策利好影响，东部片区对外吸引力日益提升，空置率逐步降低，市场需求量大,【,东部片区,】,截至年末，整年累计吸纳量达,31,980,平方米，远高于其它各商务区，空置率亦深入下降至,3.7%,历史低值。,租金则继续受区位交通及商业配套影响，保持在相对低水平，至年末区域平均租金水平仍保持在每个月每平方米,50-100,元水平。,东部商务关键区对潜在客户吸引力正逐日提升。,第24页,【,岛内写字楼市场竞争小结,】,岛内依旧是办公市场主要需求地，但因为东部片区价格及办公设备等原因影响，当前出租率有所降低；东部片区成为新需求目标地；利好政策实施，将大大加大岛内办公需求。,西部片区：,厦门商务办公代表区域，但当前空置率较高，到达,48%,，近,47,万，平均租金,132,元,/,/,月，同时待推量,35,万；,东部片区：,办公新兴区域，整体写字楼标准较高，有近,770,万出租面积，空置率较低，租金,50-100,元,/,/,月。,第25页,厦门写字楼竞争分析,1、,岛外写字楼市场分析,2、,岛内写字楼市场分析,3、,关键竞争区市场分析,第26页,本案未来销售竞争将在自贸区间新兴区域之间展开；,因为东部其它几个板块（营运中心、金融中心、软件园）定位差异特征，我们认为,本案主要市场竞争未起源于板块内部，即空港物流园区和象屿自贸片区。,象屿自贸片区,空港物流园区,关键竞争圈,次竞争圈,定位相同，竞争环境相对宽松,距离近，功效定位相同，直面竞争,本案所处空港物流园板块和相邻象屿自贸片区板块组成本案主要竞争关系，将对本案产生强势竞争威胁,【,关键竞争,】,第27页,规划或在,开发项目,已入市或在招商项目,运通中心,综合仓库大厦,中骏大厦,航空商务广场,本案,新景,P14,项目,舜弘国际中心,江山兴业,P12,建安东大,P23,乔丹体育,P25,海涵时代,航空商务广场,万翔国际商务中心,舜弘国际中心,赣商投资,万翔国际商务中心,夏商国际商城,机场北部片区开发建设处于起步阶段，当前众多商务金融项目处于规划或开发早期，关键竞争圈内有万翔国际商务中心、运通中心等对外租赁项目,【,关键竞争,】,第28页,宝象国际（家居展示中心）,厦门国际航运中心,宝象国际商务中心,信诺国际,两岸贸易中心,自贸时代广场,保迪金融商务中心,两岸贸易中心,自贸时代广场,信诺国际,规划或在,开发项目,已入市或在招商项目,宝象国际商务中心,象屿自贸片区以象屿保税区为依靠，经过现有旧厂房改造已经仓储用地重建，来提供办公空间，主要竞争项目有信诺国际，宝象国际商务中心等,【,关键竞争,】,第29页,扶持对象,补助类型,补助内容,总部经济扶持政策,创办补助,5000万以内，按1%补助；5000万至2亿，按2%补助；超出2亿，按3%补助,办公用房补助,购置,按房价5%补助,购地自建,自用率抵达60%以上，可申请建房补助，最高不超出500万元,租用,月租金市场指导价30%给予补助,经营贡献奖励,按年度三税地方留成部分，前2年80%，后3年40%,行政收费优惠,前2年给予全部返还，后3年给予减半返还,人才奖励,按人才缴纳工资、薪资个人所得税所得地方留成部分50%，给予住房和生活补助,融资租赁企业扶持政策,落户奖励,5000万至10亿，按1%补助，超出10亿，超出部分每增加1亿，补助200万，分支机构一次性奖励50万元,办公用房补助,购置,按房价10%补助,购地自建,自用率抵达60%以上，可申请建房补助,租用,前三年核定房屋租金水平40%补助，后两年25%补助,业绩奖励,购入设备被租用，按5补助，购置本市生产设备，6补助，购置产业政策设备，10补助,税收政策,采取缩短折旧年限、双倍余额递减法或年数总和法加速折旧,象屿保税区政策,前两年税收区留成部分,100%,补助，后三年,60%,补助,当前对于在自贸区内企业补助主要以创办补助、用房补助，及税收补助等,【,扶持政策,】,第30页,扶持对象,补助类型,补助内容,股权投资企业扶持政策,准入条件,注册资金最低额、首期资金出资百分比等条件进行放宽,创办补助,5000,万以上，一次性奖励,50,万元,办公用房补助,购置,按房价10%补助,购地自建,自用率抵达60%以上，可申请建房补助,租用,月租金市场指导价30%给予补助,投资奖励,3000万元以上，企业制企业1%奖励，合作制企业0.5%奖励,风险补助,投资失败，按其实际投资损失金额,20%,补助,税收奖励,按企业所得税或个人所得税所得地方留成部分90%补助,商业保理企业扶持政策,审批步骤程序简便，享受政策创新红利,融资担保机构扶持政策,业务补助,工业企业,中型企业,8,补助，小型企业,1%,补助，微型企业,1.6%,补助,贸易企业,中型企业,5,补助，小型企业,8,补助，微型企业,1%,补助,保费补助,担保费率低于银行同期贷款基准利率50%给予补助,银行、证券、保险机构等金融机构扶持政策,一次性补助,一亿以上给予100万元奖励，超出一亿元部分，每增加1亿元增加100万元奖励,办公用房补助,购置,按房价10%补助,购地自建,自用率抵达60%以上，可申请建房补助,租用,前三年月租金40%给予补助，后两年25%补助,分支机构奖励,区域性分支机构,200,万元，金融配套机构,150,万元，境外银行代表处,30,万元奖励,人才奖励,高层次金融人才可享受最高不超出30万元人才补助。,【,优惠政策,】,第31页,板块,项目名称,运行模式,空港,物流,园区,航空商务广场,开发商持有招商,万翔国际商务中心,2#,楼自持、,1#,、,3#,楼对外销售招租,夏商国际商城,开发商持有招商,中骏大厦二,期,开发商持有招商,舜弘国际中心,开发商持有招商,象屿,自贸,片区,厦门国际航运中心,开发商持有招商,宝象国际商务中心,开发商持有招商,信诺国际,开发商持有招商,两岸贸易中心,开发商持有招商,因为受到政策以及开发商本身原因考量，当前这两个片区主要以开发商自持招商为主,【,运行模式,】,第32页,板块,项目名称,总建筑面积（万）,主力户型面积（）,空港,物流,园区,航空商务广场,5.09,70-1300,，整层优先,万翔国际商务中心,12,200-350,夏商国际商城,10.5,80-350,中骏大厦二,期,4,300,舜弘国际中心,3.6,象屿,自贸,片区,厦门国际航运中心,16.4,100-330,宝象国际商务中心,7.6,150-300,信诺国际,4.4,200,两岸贸易中心,8.4,50-80,当前已经对外招商项目标主力户型面积为,100-300,不等，整体满足中心小型企业办公需求,【,出租面积,】,第33页,板块,项目名称,入驻企业,分析,空港,物流,园区,运通中心,佳德物流投资、外代航空货运代理,、,天地国际运输代理,、,深圳汇力货运代理等,物流、货代、广告等,航空商务广场,多为厦航,、,与狼共舞等关联企业,，,基本无物流货代等企业（因不提供仓储）,厦航关联企业,万翔国际商务中心,主要以对外贸易为主，电商、银行企业入驻,对外贸易、电商等,夏商国际商城,当前入驻企业以国际贸易居多,对外贸易等,象屿,自贸,片区,厦门国际航运中心,报关、运输、物流、对外贸易等,依靠联检中心，主要以报关为主企业,宝象国际商务中心,进出口贸易、葡萄酒进出口商等,进出口贸易,信诺国际,汽车贸易商、电子商务等,汽车进出口贸易、电子商务等,两个片区均位于自贸区内，政府对于该片区入驻企业有一定要求及补助政策，所以该片区主要入驻企业以进出口贸易相关联企业为主,【,入驻企业,】,第34页,板块,项目名称,租金水平（元,/,月）,物业费加,维修基金费,备注,空港,物流,园区,航空商务广场,毛坯,平均租金48，精装70,（含物业）,租金含物业费,工业用地性质,运通中心,50-60,，租金不含公摊，以实用面积计租,2元/月,（,不含水,电）,厦门国际航空港集团开发,综合仓库大厦,2、3楼40-50、4楼40,1.5元/月,（,不,含,水电,）,厂房改写字楼,万翔国际商务中心,1#3#,毛坯,50,，精装,55,；,2#,毛坯租金,40-60,4.5元/月,2#,楼自持、,1#,、,3#,楼对外销售招租,夏商国际商城,6-7,层,58,15元/月,1-5,层为商城，,6-7,层为写字楼,象屿,自贸,片区,厦门国际航运中心,110,（含物业）,租金含物业费,仅余两间，其余全部租满,宝象国际中心,85-95,10,信诺国际,78,15,年中开业,两岸贸易中心,90,（含物业）,租金含物业费,年底交付,因定位及品质不一样，租金也有所差异，在,50-110,元,/,月不等，受到自贸区良好政策利诱，开发商整体物业费有所提升，最高到达,15,元,/,月,【,租金水平,】,第35页,板块,项目名称,办公面积（万）,空港,物流,园区,海涵时代,2.09,建安东大P23,1.16,江山兴业P12,1.6,乔丹体育P25,2.06,新景P14,2.4,累计,9.3,板块,项目名称,未出租面积,空港,物流,园区,航空商务广场,运通中心,1000,综合仓库大厦,500,万翔国际商务中心,0,夏商国际商城,5000,象屿,自贸,片区,厦门国际航运中心,500,宝象国际中心,1000,信诺国际,5000,两岸贸易中心,70000,累计,105000,当前关键竞争片区办公市场存量近,20,万（不包含政府公建），市场存量大，片区内竞争激烈,【,市场存量,】,9.3+10.5=19.8,未出租面积,待售办公面积,第36页,【,关键竞争区市场小结,】,供量：,关键竞争片区写字楼供量超出,20,万，大部分处于起步阶段，预计于今年上六个月集中推出，与本案同期竞争,租金水平：,空港物流园区集中再,50-60,元,/,，保税区集中在,70-100,元,/,入住企业：,主要入住企业为与进出口贸易相关联企业，如对外贸易、货代、物流、广告等,关键竞争圈内，政策福利相同，同期竞争项目多，体量大，竞争激烈,第37页,【,写字楼市场小结,】,供量：,厦门写字楼总供给量超出,万，未来,2-3,年新增可供给量超,700,万，,若计算关键竞争区内还未出租写字楼面积，超出,80,万，其中可能与本案同期竞争量达,20,万，市场竞争激烈。,租金：,厦门写字楼物业因为区位及档次差异，租金水平差距较大，主要租金区间为,60-90,元。因为高端物业供给不足，档次较高国际银行大厦、银行中心和磐基中心等物业租金要显著高于其它物业到达,120-160,元。,客群：,厦门主要客户类型为进出口贸易、专业服务和电子及高科技类、其次为物流、金融和房地产类客户。其中，物流、金融类客户主要选择各片区最为高端物业，进出贸易类客户在各栋物业中均占据较大百分比。,区域同期写字楼市场放量大，商务气氛不成熟，未来竞争趋于白热化,第38页,项目本体分析,1、,区位价值分析,2、,项目指标分析,3、,交通及配套分析,4、,项目,SWOT,分析,5,、项目,SO-TW,策略,第39页,本案,厦门自贸区空港产业园区,/,政策利好多,区域价值凸显,【,区位价值,】,第40页,项目经济指标及硬件设施配套,项目组成,由,4,栋楼组成,建筑面积,7,万,办公面积,5,万,标准层面积,1#：1275,；,2#:932,；,3#:932,；,4#:1275,停车位,超出500个,层高,4.2,米,电梯,蒂森克虏伯,大堂,4.5,米，双大堂设计、升级版地下室门厅,外墙,全,LOW-E,门窗、全干挂石材,空调,VRV,空调系统,配套,2500食堂、多功效会议厅、专业级健身房,施工进度,四栋建至，未封顶,交房,6月前完工,可租赁面积约5万，含展厅面积6000，6月后可交付使用,【,项目指标,】,第41页,万翔,国际商城,本 案,公交线：,44,路、,81,路，未来,BRT,、地铁连接线,配套：,依靠园区本身商业酒店群,景观：,部分楼层和单元可看海景,交通可达性高，但公共交通配套较不完善，未来主要依靠,BRT,连接线和地铁连接线，部分楼层和单元可看海景,【,项目交通及配套,】,第42页,S,W,O,T,1,、品牌优势，,厦门著名实力企业，轻易取得客户信任，有利于项目标租赁经营,2,、区域优势，,自贸区政策利好及规划利好,3,、单一业权，统筹管理，,利于项目形象提升,4,、有一定景观资源,1,、公共交通不完善，可达性较差,2,、配套设施发展滞后，需长时间发展才能成熟,3,、远离传统商务区，商务新区办公气氛较弱,4,、产品硬件配套设施同质化,1,、厦门经济快速增加，商务需求连续增加,2,、自贸区规划利好，未来地铁、交通连接线规划利好,2,、新商务区大规模整体运行，增强区域竞争力,1,、市场供量巨大，岛内各区及岛外新区选择面广，竞争激烈,2,、自贸区内新增写字楼体量多，竞争激烈,【,项目,SWOT】,第43页,项目优化,S-O,策略：抓住机会，发挥优势,项目标宣传推广应结合政府重点打造厦门自贸区发展策略，经过区域发展远景及项目优势整合推广，争夺客户对片区及项目标关注。,单一业权物业能够更有效进行楼层合理划分，引导客户有序进驻，为项目后期连续招商与经营奠定基础。,项目躲避,T-W,策略：利用机会和优势，躲避威胁及劣势,利用项目较早入市时机，结合项目品牌实力，以较大幅度优惠办法（长久租约、较低入市租金、灵活租赁方式、提供较长免租期等），率先将有意向进驻新商务区优质客户引入本案，以增强市场信心，同时降低后市竞争强度。伴随环境成熟，逐步调整优惠办法，实现项目价值最大化。,利用便利外部交通优势，结合片区高标准规划发展前景，吸引岛外及周围城市企业进驻。,第44页,项目客群定位,1、,写字楼进驻客户分析,2、,写字楼进驻企业分析,3、,本案未来客户机会研判,第45页,厦门写字楼市场客源特征：,区域分化加速,/,市中心区域将深入高端化发展，中低层次需求外溢加紧。高端写字楼扎堆鹭江道为代表一线区域，写字楼差异化竞争势在必行。,SM,江头,滨北片区,金融，贸易、船务货代、外企机构,莲坂片区,高端化,观音山片区,五缘湾片区,贸易、广告企划、,建材、装潢设计、建筑工程,金融、外贸、货代、保险、广告企划,企业总部、商贸、电子、投资、建材,建筑工程、贸易、科技,中小企业,鹭江道片区,专业化,总部企业、中小企业,软件园片区,软件设计、动漫等信息类企业,信息科技类企业,湖里高新技术园片区,第二产业中小企业运行总部,总部企业、中小企业,空港物流园片区,物流、货代、广告,贸易关联、航空港关联企业,成本控制化,传统商务区,中部商务区,新兴商务区,第46页,当前厦门地域对外贸易类企业占总企业数,6%,，在全省排名中，厦门地域对外贸易指数排名第一；湖里区对外贸易企业最为集中,【,企业分布情况,】,第47页,【,本案客群机会分析,】,机会点一：,伴随厦门市城市经济快速增加，厦门企业也取得了长足发展。在著名外资企业和大型国有企业带动下，本土民营企业发展势头迅猛，成为写字楼租赁市场主力军。不过相对于拥有自己厂房或办公物业大型企业集团而言，大量本土民营企业规模偏小，,主要以中小企业为主，对办公空间需求不大，租赁面积主要集中在,200,300,平方米之间。这类中小民营企业在厦门数量众多，是本项目主要吸引企业类型。,机会点二：,从项目标外部大交通便利，对于泉州、晋江、福州方向企业而言，本项目亦是其与厦门接驳点。未来能够吸纳岛外以及福建其它城市企业将成为本项目标主要客户。,第48页,企业类型,航空、物流、货代、运输、对外贸易企业,外地中小型企业驻厦办事处或区域总部,高新技术企业（IT、环境保护等企业）,建筑、机电、广告、教育、培训中心、投资担保等行业,行业协会以及台资企业,起源,机场片区,泉州，龙岩，漳州等地,湖里片区,岛内、机场片区,岛内,置业关注点,依靠机场优势，开展业务便利性,进驻厦门，方便营销和外贸；作为企业不动产，提升企业形象,对价格比较敏感,对机场片区熟悉及投入成本考虑,写字楼档次、功效、办公环境等,需求面积,200-800,700,以内,100-500,100-500,200,以上,【,本案客群特征及起源锁定,】,第49页,蓝火置业集团,-,市场研发中心,第50页,