酒店公寓开盘营销报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房商网,海量房地产资料下载,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房商网,海量房地产资料下载,尚座精品酒店公寓,开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第1页,因为尚座精品酒店公寓距离第一次开盘仅剩半个月左右时间，故本司在此对开盘营销方案进行提报。本公司将主要从市场情况、前阶段控案情况反馈以及开盘方案这几大方面进行分析：,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第2页,提 报 内 容,南通商住楼市场概述,一,三,南通在售商住楼项目分析,二,现阶段销售情况分析,四,本案区位价值分析,五,本案定价策略,六,本案开盘策略,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第3页,南通市整体房产在经历了年和20大力发展之后，各区域房产销售价格都有了大幅度上扬，而且伴伴随各大媒体推波助澜，可谓形势一片大好。但自十七大后，政府对于房产销售价格方面将加大调控力度，当前银行方面在年后两次上调了存款准备金率，此次调整后，普通存款类金融机构将执行16%存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。今年以来，央行已是第三次上调存款准备金率了。在这些政策“打压”下，多个城市楼市成交量陆续萎缩，此轮调整影响已经涉及全国。而这只是政府调控房价一个伎俩，预计今年还会有更多调控伎俩陆续出台，市场情况变越加扑朔迷离,到底今年整个房产市场将何去何从?从前3个月南通楼市成交情况来看市场观望情绪较浓。,一、南通商住楼市场概述,南通商住楼市场概述,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第4页,今年南通商住楼市场整体销售情况不是很好，成交均价和年前相比也没有大变动，整个2月成交套数为120套,但到了3月成交量剧减到31套,只有2月1/3,且2月还有7天春节长假,所以当前南通商住楼市场不论是量还是价都展现出下跌趋势。,究其原因，主要是国家宏观调控政策尤其是银根紧缩政策以及国内宏观经济情况趋缓造成投资客户大量退场,而自用性需求又因为整个房产市场萎靡而处于观望状态。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第5页,今年南通商住楼市场竞争日趋激烈，据相关数据统计，南通市商住楼供给已经有过剩现象出现，而且今年南通市场还会有大量商住楼新盘上市，,市场竞争将更为激烈。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第6页,同时期同类产品上市量较大，如“奥特莱斯”、“鸿运装饰城”、“中南世纪城”、“漂亮华商业广场”、“尚东晶座”等等。同类产品同时段上市，势必要分化掉相当一部分客源，而类似产品之间竞争，除了各案本身产品优劣及服务之外，,“价格”无疑将成为每个购房者选择时考虑首要原因。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第7页,同区位普通商品房价格普遍在52505600元/平方米。本案附近在售高迪晶城当前最新销售均价在5250，去化速度在30套/月，而长江1号在最近一次提价到5600元/平方米后只成交了10套房源。,若本案第一次开盘价格与这一区域市场价格脱节过大，对本案本身销售可能会产生较大业务瓶颈。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第8页,依据本公司多年来控盘经验，因为本案在5月份第一次开盘时需完成120套左右推案量，为尚座精品酒店公寓总量35%，故推案总精应把握在：火爆上市，快速去化，并在市场上引发烧销和连续升值口碑为主。,为此，本案第一次开盘均价不宜过高，不然将无法使本案开盘后快速引爆市场。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第9页,二、政策对南通商住楼市场影响,政策法规环境年行政政策,时间,政策或行动,内容与影响,1月10日,国土资源部工作关键点,对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考评指标联络在一起；严格执行供地政策；深化土地收购贮备制度建设。建设用地供给从严从紧；,2月20日,国土部关于加强和改进土地开发整理工作通知,缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；经过开发整理工作为提升农业综合生产能力提供条件，经过资金倾斜等方法反哺土地，提升农业竞争力，为农民增产增收打下基础,3月26日,国务院关于切实稳定住房价格通知,高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格责任；大力调整和改进住房供给结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全方面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控方向,4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点,分析当前房地产市场形势，研究深入加强房地产市场宏观调控问题。,4月30日,七部委中央关于做好稳定住房价格工作意见,针对一些地域存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供给结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为深入加强对房地产市场引导和调控，及时处理商品住房市场运行中矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业健康发展而提出以上意见,6月1日,建设部等九部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见,国家将调整住房转让步骤营业税政策，对于购房不足2年转手将征收营业税；主要目标为抑制房产投机和过分投资行为,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第10页,政策法规环境年金融政策,时间,政策或行动,内容与影响,3月17日,提升个人房贷年利率,将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实施下限管理，下限利率水平为对应期限档次贷款基准利率0.9倍，商业银行法人可依据详细情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地域房地产市场过热现实状况，抑制市场购房需求,政策特征：,最主要为稳定住房价格带来一系列政策，如七部委中央关于做好稳定住房价格工作意见和建设部等九部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见；,其次是加强对土地资源管理，如国土资源部年工作关键点，意在要求建设用地供给从严从紧；,在金融政策方面，主要是提升个人房贷利率，将住房贷款利率回归到同期贷款水平，用以抑制市场购房需求；,年，国家出台系列政策对房地产市场进行宏观调控，稳定住房价格和控制土地出让，并将贷款利率回归到同期贷款水平，从而由促进转向抑制购房需求阶段。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第11页,政策法规环境年行政政策,时间,政策或行动,内容与影响,3月5日,发展经济适用房,逐步理顺和完善资源性产品和要素价格形成机制，改革要兼顾各方面利益，尤其要考虑低收入群众基本生活。,5月17日,“国六条”及中华人民共和国测绘结果管理条例（修订草案）,“国六条”明确提出了调整住房供给结构，意在增加满足自住需求供给；另外对于土地和资金步骤提出严格控制把关，降低房地产运作过程中金融风险，提升土地资金利用效率。,5月29日,9部委“十五条”出台,对“国六条”细化，重点在于将住房供给结构调整落实到实质性量化方面，经过强硬行政伎俩来实现对房地产市场调控。,5月31日,征收二手房营业税,对购置未满5年征收营业税，增加了房地产投资交易成本，意在减小房地产市场上非自住投机行为。,7月6日,规范房产交易秩序,对于房地产交易秩序要求意在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价行为，维护房地产交易市场正常发展。,7月12日,165号文件关于落实新建住房结构百分比要求若干意见颁发,165号文件对于“十五条”细则关键“90，70”做出详细阐述，显示出政府借助行政伎俩严格执行房地产宏观调控决心。,7月24日,建立国家土地督察制，关于建立国家土地督察制度相关问题通知公布,意在加强国家对于土地监管力度，严格土地审批过程，提升土地有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府“暗箱操作”。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第12页,政策法规环境年行政政策,时间,政策或行动,内容与影响,7月26日,强征二手房转让个人所得税,108号文件出台意在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房需求。,8月1日,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范施行,规范推出是土地出让管理细化，表明政府对于土地供给市场整改决心，从土地供给入手整改房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽可能实现市场透明化操作。,9月5日,国务院关于加强土地调控相关问题通知公布，土地调控,通知是对前几次土地相关调控深入实施，意在严格把好土地审批关，严防国有土地违法违规占用滥用。,11月20日,关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知公布,通知提升建设用地使用费用近一倍，意在提升房地产开发商开发成本，促使土地利用高效化，调整房地产市场优胜劣汰。,11月30日,落实楼市调控,在前一系列调控实施基础上继续主动推进调控实施，同时对于调控取得结果给予必定，表明政府连续调控久远决心。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第13页,政策法规环境年金融政策,时间,政策或行动,内容与影响,4月28日,上调房贷利率0.27%,这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，深入稳定房地产价格。,7月24日,“外资限炒令”下发,针对因人民币升值预期而高涨国外资金投资需求出台171号文件，意在限制国外热钱深入推进房价上涨，起到稳定市场发展作用。,8月19日,上调房贷利率0.27%,存、贷款基准利率均上调0.27%,9月4日,关于规范房地产市场外汇管理相关问题通知公布,规范境外购房主体购置境内商品房外汇管理，其意在加强外资购房结汇时审核，有效抑制了外资投资中国房地产热度，对于稳定房价起到了一定作用。,政策特征：,影响最大政策当属国六条以及其它政策颁布，明确提出了调整住房供给结构，意在增加满足自住需求供给；,其次，是关于建立国家土地督察制度相关问题通知及其它政策公布，意在加强国家对于土地监管力度；,在金融政策方面，主要是针对抑制投机需求出台了一系列政策，如上调房贷利率以及加强对外资和外汇管理；,年国家出台了系列政策直接或间接引导房地产市场发展，抑制投资需求：首先增加自住需求供给；其次是加强对土地监管力度，降低土地出让过程中黑箱操作；同时在资金管理方面严格提升门槛。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第14页,政策法规环境年行政政策,时间,政策或行动,内容与影响,1月1日,国务院修改城镇土地使用税暂行条例,经过调整相关税收政策，加大对建设用地税收调整力度，抑制建设用地过分扩张。,“将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税征税范围”。深入加强对外资进入房产限制,3月1日,建设部下发注册房地产估价师管理方法和关于加强房地产估价机构监管相关问题通知,规范在房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁赔偿等事宜中由估价引发纠纷处理,3月16日,中华人民共和国物权法草案,将会对房产70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确要求和说明，深入规范房产市场操作。,4月下旬,关于开展房地产市场秩序专题整改通知,八大职能部门联合开展房地产市场秩序专题整改活动，专题整改紧紧围绕房地产开发建设和交易中轻易发生违法违规、权钱交易问题关键步骤和重点部位，对在建并已进入商品房预售步骤房地产开发项目进行全方面清理，对有投诉举报项目进行重点调查,6月5日,关于深入加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管通知,限制外资进入房地产市场,6月13日,上海二手房交易征收土地增值税,上海市地方税务局依据国家相关要求发出通知，对个人转让非普通住房，既没有评定价格又不能提供购房发票，从7月15号起，税务机关能够实施核定征收土地增值税方法,7月24日,上海开展房地产市场秩序专题整改工作方案,上海市十部门成立了专题整改联席会议，在全市范围内联合开展为期一年房地产市场秩序专题整改活动,8月16日,上海公积金上限提升,9月1日起，原来每户20万贷款上限调整为40万，另外每户可增加补充公积金10万元。,8月,打击捂盘,上海要求3万平米以下新盘须一次预售,10月1日,物权法实施,从10月1日起，物权法正式实施,11月1日,招标拍卖挂牌国有建设用地要求,土地开发，标准上两年开工，3年之内开发建设完成,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第15页,政策法规环境年金融政策,时间,政策,1月15日,上调存款准备金率0.5%,2月15日,上调存款准备金率0.5%,3月18日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,4月16日,上调存款准备金率0.5%,05月15日,上调存款准备金率0.5%,5月18日,一年期存款利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.18个百分点,5月19日,上海公积金贷款利率上调,06月5日,上调存款准备金率0.5%,7月20日,央行再次加息0.27个百分点,08月15日,上调存款准备金率0.5%,08月22日,一年期存款利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.18个百分点,9月15日,央行再次加息0.27个百分点,9月,第二套住房首付提升至四成、贷款利率提升,9.25,上调存款准备金率0.5%，至12.5%,10.25,上调存款准备金率0.5%，至13%,11.26,上调存款准备金率0.5%，至13.5%,政策特征：,最大亮点为物权法颁布，物权法从根本上明确了房屋各部分属性和产权；,银行动作频繁，9次调整银行准备金率和5次调整利息，都意在抑制房产过热；,限制外资投资房地产，强调“限外令”执行力度；,多部门联合行动，展开房地产专题整改风暴；,3月份，政府工作汇报再次强调建立健全廉租房、经济适用房制度；,土地政策深入趋紧，对于土地开发时间和周期进行严格限制将促使大量存量项目陆续上市，将起到打压价格作用；,年屡次利用金融伎俩，连续五次加息，能够看出中央控制通货膨胀和经济过热决心，而由此带来购房费用上升必定打压市民购置热情，预期后续央行会继续使用该伎俩。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第16页,政策影响分析总结,土地政策结论,进行土地普查和农用用地保护两条政策出台，出台了4条土地政策：建立国家土地督察制度、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范 出台、国务院关于加强土地调控相关问题通知、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知；出台了限制土地开发时间和进度规范性文件要求土地两年内开发，三年内开发完成；,上述7条土地政策主要目标是越来越规范土地使用：保护耕地、建设用地使用有偿化、透明化，在房产开发源头增加市场公信度和透明度、促进土地资源有效利用；,另外最近两年连续查处由土地审批等方面带动经济案件能够看出：中央政府将在房产开发源头创造越来越透明竞争环境，未来土地市场将凭借资金和开发商综合实力说话，这将诱使越来越多含有资金实力和开发实力外资企业进入中国市场；,土地市场越来越规范，能够预计未来土地越来越成为稀缺资源，土地价格将越来越高，大户型产品、别墅产品越来越稀缺，含有竞争优势，而小户型产品将会越来越多，竞争将越发激烈；,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第17页,政策影响分析总结,金融政策结论,仅过了4个月，但央行已经3次提升市场准备金率，当前市场准备金率已经提升到历史最高水平，因为银行系统信贷指标基本用完，造成当前商业房产市场贷款困难；,出台一次政策对利息微调，连续2次提升利率共0.54个点，前九月共5次提升利率1.17个点，加息由一次到无规则两次加息再到几乎规律性两个月一次加息，暗示着当前中国已经进入了加息周期，预示着未来政府将越来越多使用利率政策调控市场；,由当前南通全部银行执行商业地产个贷标准能够看出：因为贷款成数、贷款年限、贷款利率（基准利率上浮10%）等都对投资和自住客源有较大影响，会有部分客源退出市场。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第18页,政策影响分析总结,税收政策结论,出台九部委条例中对购置不满2年征收营业税，出台政策对不满5年征收营业税；8月出台政策强征二手房转让个人所得税；,为了限制市场过热，政府对于转让步骤税收逐步加收，这已经使在5年内转让客户转让费用到达了近10%，这些政策直接造成短期投机客户出局（温州炒房团几乎销声匿迹）；,对于控制房价继续上涨，国家仍有对持有阶段征收税可能性，比如物业持有税增收政府吹风日益频繁,物业税征收将使物业持有成本大幅提升，投资收益被摊薄，极大地打击房产投资气氛，这将对房产市场需求有很大影响。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第19页,现阶段销售情况分析,客户累积情况分析,售楼处,房展会,巡展活动,5.1活动,看房赢大奖活动,总计,来电,149,28,58,35,86,356,413,分析：经过今年4月26、27日巡展活动、5月1日样板房公开和看房赢大奖等活动，当前已累计意向客户250组，其中A类客户6组，B类客户47组，C类客户141组，D类客户56。,统计日期：年9月14日205月11日,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第20页,投资预算分析,(总人来量百分比),分析：从来人接待记录表反馈中得知，在近350多名客户中，有95%客户预算在7000元/平方米以下，其中主要集中在50006000元、60006500元、65007000元三个价格段，各占总来人量38%、27%和13%，客户预算超出7000元/平方米只有5%左右，另有17%客户预算在5000元/平方米以下。可见，客户对尚座精品酒店公寓整体价位接收度，,主要仍集中在50006000元/平方米。,4000元以下,1%,4000-5000元,16%,5000-6000元,38%,6000-6500元,27%,6500-7000元,13%,7000元以上,5%,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第21页,客户购置动机分析,分析：由左侧统计数据能够看出客户对本项目标主要购置动机为投资，占到总来人量58%，而自住/自用客户只有27%，二者皆可客户为15%。可见,本项目标主要客源还是以投资客户为主。,投资,58%,自住自用,27%,皆可,15%,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第22页,客户面积需求分析,分析：由此数据能够看出客户对本项目标主力需求面积在40-50m,2,，占到总来人量71%。从中能够看出,本项目标户型面积还是比较符合客户需求。,30m,2,以下,1%,30-40m,2,12%,40-50m,2,71%,50m,2,以上,16%,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第23页,南通在售商住楼项目分析,SOHO及酒店式公寓,位置,总建筑面积,定位,面积,层高,公共部位装修标准,室内装修标准,物业管理费,去化情况,永兴之星,城港路187号（永兴国际车城内）,4.42万,SOHO,3560,3米,普通装修,毛坯交房，提供菜单式装修1套2万装修标准,带电梯1.2元/月/，不带电梯1元/月/,100%,财富商城杰作,濠西路以东、通吕一号桥北50米（木材市场南侧）,2万,SOHO,3060,4.79米,普通装修,毛坯交房，提供菜单式装修1000元/,1元/月/,95%,紫阳开心公寓,外环西路人民路口,3.8万,SOHO,5580,4.79米,普通装修,毛坯交房,1.6元/月/,90%,中南世纪城,崇川区桃园路8号,60万,办公楼,20左右,3.5米,普通装修,毛坯交房,1.2元/月/,77%,奥特莱斯,濠西路299号,2.8万,SOHO,40115,4.79米,普通装修,毛坯交房,1.5元/月/,80%,安惠濠河国际,环城西路20号,0,SOHO,3080,3F：3.6米、4F：3.9米、4.2米、4.5米、5F：3.6米、5.8米,五星级酒店标准装修,精装修交房,3.5元/月/,95%,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第24页,南通市商住楼项目整体去化情况不是很好，大多楼盘去化速度很慢，有些去年去化速度较快楼盘年后销售也碰到了瓶颈如“中南世纪城”、“紫阳开心公寓”、“奥特莱斯”等项目3月销售量都不尽如人意，最好楼盘也就十几套，平均二天一套都不到。而且这些楼盘从年后到现在其价格基本没有提升，究其原因还在于,国家宏观调控政策尤其是银根紧缩政策以及国内宏观经济情况增加趋缓造成投资客户大量退场,而自用性需求又因为整个房产市场萎靡而处于观望状态。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第25页,当前南通市场在售商住楼项目基本都是4.8米层高,这个层高很受消费者欢迎,“华都商业广场”、“财富商城杰作”、“紫阳开心公寓”、“奥特莱斯”等项目去年热销原因之一。而本项目层高只有3.4米，,在层高方面不占优势。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第26页,南通市商住楼项目大多面积较小，主力面积普通在4060平米，总价都比较适中，是普通市民主要投资对象。而当前在售20平米左右小面积低总价项目如“中南世纪城”就更受投资者亲睐了。,所以从面积方面来看，本案还是基本符合市场需求。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第27页,本案区位价值分析,市中心,地块,港闸区政府,开发区,永兴汽车总站,本案位于南通市港闸区，不但属于港闸区政府行政办公区域内。还处于外环北路西侧，永兴商城正对面，紧邻永兴汽车总站。刚好是外环北路与越江路口永兴商圈关键繁荣位置，,拥有较高区位价值。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第28页,当地块区位价值,本案将是未来南通市重点打造,外环北路商业带,永兴商圈,关键地块,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第29页,本案定价策略,本案定价策略,价格低开高走，稳步上升。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第30页,定价方法选择：因为一手市场供给量较大且价格真实，本部分只参考一手市场价格。本部分采取市场比较法，并依据调整系数确定产品价格基数：首先，选取与项目定位和产品靠近重点个案，经过产品细项比较确定价格调整系数，对热点个案均价进行修正，确定本项目标对应价格；其次，将计算出对应价格进行综合比较和修正，得出本项目标合理价格。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第31页,区位打分法,参考项目,本案,奥特莱斯,中南世纪城,紫阳开心公寓,评分指标,权重,评分(X,1,),评分(X,2,),评分(X,3,),评分(X,5,),区位,片区形象,15%,8,8,9,7,与区中心距离,10%,7,8,7,9,道路/交通情况,16%,8,8,8,8,周围自然环境,10%,8,7,9,7,周围人文环境,10%,8,7,9,7,周围配套,16%,9,8,8,9,治安情况,8%,8,8,8,7,片区提升空间,15%,9,8,9,7,加权总评分,8.29,7.8,8.4,7.68,各项目售价（元）,P1(a),P2(a),5800,P3(a),6200,P5(a),6600,参考权重（%）,Y1,Y2,50,Y3,20,Y5,30,目标加权售价,6164,6119,7124,加权后价格（元）,P1(b),P2(b),3082,P3(b),1224,P5(b),2137,本项目加权平均价格P（区位）,6443元/,注打分采取每项10分满分制，由此防止权重较小项拉不开分差，价格采取最近1个月成交价。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第32页,产品打分法,参考项目,本案,奥特莱斯,中南世纪城,紫阳开心公寓,评分指标,权重,评分(X,1,),评分(X,2,),评分(X,3,),评分(X,5,),规划设计,总体规划,9%,8,8,9,7,小区规模,9%,8,9,10,7,建筑外观,12%,8,8,9,8,户型层高,12%,8,10,8,10,户型面积,15%,8,7,9,7,配套,生活配套,8%,8,8,9,8,商务配套,8%,8,8,9,8,其它,服务,6%,10,8,8,8,物业管理,6%,7,8,8,8,开发商品牌,15%,8,7,9,7,加权总评分,8.06,8.03,8.85,7.76,各项目售价（元）,P1(a),P2(a),5800,P3(a),6200,P5(a),6600,参考权重（%）,Y1,Y2,50,Y3,20,Y5,30,目标加权售价,5822,5647,6855,加权后价格（元）,P1(b),P2(b),2911,P3(b),1129,P5(b),2057,本项目加权平均价格P（产品）,6097元/,注打分采取每项10分满分制，由此防止权重较小项拉不开分差，价格采取最近1个月成交价。,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第33页,尚座精品酒店公寓市场比较静态价格为：区位30%+产品70%=6201元/；,所以,尚座精品酒店公寓静态价格约为6200元/；,所以尚座精品酒店公寓静态价格最终定在6200元/,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第34页,推案次序,尚座精品酒店公寓有340套房源，为了到达价格不停提升,最终实现低开高走利润最大化目标，本公司提议采取“少推多开”推案策略。从南通商住楼市场销售情况来看，口碑效应非常主要，“少推多开”推案策略能够在市场上制造尚座精品酒店公寓连续热销口碑,既确保了房源顺利去化，同时又能为后序价格上涨作好了准备。所以本项目预计将分成三次开盘。,第一次开盘推量为,120套,即尚座精品酒店公寓,510层,第二次开盘推量为,100套,即尚座精品酒店公寓,1115层,第二次开盘推量为,120套,即尚座精品酒店公寓,1621层,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,酒店公寓开盘营销报告,第35页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,提议第一次开盘均价在5900元/平方米,平均楼层差价在50元/层,楼层,均价,5楼,5750,6楼,5780,7楼,5850,8楼,5930,9楼,6010,10楼,6090,酒店公寓开盘营销报告,第36页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,第二次开盘均价在6200元/平方米。,第三次开盘均价在6475元/平方米。,酒店公寓开盘营销报告,第37页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,本案开盘策略,尚座精品酒店公寓开盘分为两个阶段,尚座精品酒店公寓开盘方案,阶段,阶段1,阶段2,阶段名称,开盘当日意向客户选房并签署定金协议,签约成交,时间点,5月25日,5月26日-6月1日,备注,5月25日开盘当日采取叫号方式选房，先来先选，选完即止。,开盘选房后1周内，已签署定金协议客户前来现场签署预售协议,酒店公寓开盘营销报告,第38页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,尚座精品酒店公寓开盘当日现场布置及进出动线安排,进入动线,出门动线,出入口,办 公 区,停 车 区,非机动车位,暂时停车位,施工区域,机动车位,A、客户等候区,B、沙盘区,（思索区）,D、洽谈区,（签约区）,C、控台,F、财务室,E、客户特殊问题处理区,酒店公寓开盘营销报告,第39页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,开盘时间：,尚座精品酒店公寓正式开盘时间为,年5月25日早晨9：30,酒店公寓开盘营销报告,第40页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,各功效区分布功效说明：,客户等候区：前来现场客户休息、等候叫号区域，同时设置外场销控墙，给等候客户制造热销和抢购心理暗示；,沙盘区（思索区）：叫到号码未选中房子客户思索和另选房子区域；,控台：确认销控、在客户签定完定金协议后将意向房源马上销控并完成喊销控动作地点；,洽谈区（签约区）：,客户选定房源并,签定定金协议地点；,客户特殊问题处理区：如有客户有特殊疑问，将客户请到这个区域进行协调；,财务室：客户支付定金地方；,酒店公寓开盘营销报告,第41页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,动线流程说明：,进入：客户先在外场客户等候区等候叫号，每来一组客户就按先后次序依次发放号码牌。第一次叫号以5组客户为1单位方式，经查对号码牌上号码与所叫号码相同后，请客户进入现场进行选房，客户挑选房号时间为10分钟，10分钟内确认了意向房源由销售人员向控台处问询销控，在确认销控后前往签约区进行定金协议签定，协议签定结束后，客户可留在沙盘区继续参观项目，不过不可再进入签约区域。,离开：定金协议签定完成后，客户可前往沙盘区继续参观项目，不过销售人员尽可能劝客户先离开现场，以防止无须要拥挤。客户可按示意图指示路线离开售楼处。每组客户签定定金协议结束后，外场工作人员继续叫号并在查对号码牌上号码与所叫号码相同后请下组客户做好准备进入现场挑选房源。,酒店公寓开盘营销报告,第42页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,人员分布安排情况：,客户等候区：安保2名，负责维持现场秩序；开发商工作人员1名，负责叫号并查对现场等候叫号客户号码牌，同时安排客户进入内场进行选房；销售人员1名，负责对外场销控墙进行即时销控；,沙盘区（思索区）：销售人员4名，在此块区域进行客户备选方案介绍，引导客户成交；,控台：主销控台，郑博君、赵娟以及总企业支援人员1名，进行总销控而且与外场工作人员进行联络，查对销控，同时与签约区销售人员进行喊销控来确认当前签约房源是否可售；,洽谈区（签约区）：5名销售人员，进行定金协议签定；,客户特殊问题处理区：销售人员1名，及时处理客户各种疑问；,财务室（原签约室）：财务人员1-2名，负责收取客户定金及开定金收据；,停车区：保安2名，负责引导客户有序停放车辆；停车区域设定在销售中心外停车场以及外环北路暂时停车位。,备注：在财务室门口安排1名安保，确保现场秩序。,酒店公寓开盘营销报告,第43页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,新聚仁商业机构人员安排：,控台：郑博君（现场总控）、赵娟、总企业支援人员1名；,签约区：朱万峰、许冬林、刘玲、万超、刘薇；,沙盘区：徐金花、周正娟、陈聪娴、吴娟；,外场客户等候区：总企业支援人员1名；,客户特殊问题处理区：陈继骏；,另外需要总企业支援人员，人数在2-3人左右。,酒店公寓开盘营销报告,第44页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,现场需要物料：,物品名称,数量,详细放置位置,销控板,2块,外场客户等候区放置一块，内场控台放置一块。,对讲机,4台,外场客户等候区、控台各一台，一台放置在财务室，签约处放置一台,分隔线,1段,分隔签约区与沙盘区,椅子,100把,放置在外场客户等候区,饮水机,3台,放置在外场客户等候区、签约区、客户特殊问题处理区,纯净水,3桶,放置在外场客户等候区、签约区、客户特殊问题处理区,茶包（红、绿）,2盒,放置在外场饮水位及内场饮水位，有专员负责为客户冲泡,咖啡,2瓶,放置在外场饮水位及内场饮水位，有专员负责为客户冲泡,果珍,3瓶,放置在外场饮水位及内场饮水位，有专员负责为客户冲泡,饮水台,2张,放置在外场饮水位及内场饮水位,音响,2套,放置在外场客户等候区、控台,帐篷,4个,放置在外场客户等候区,糖果,5斤,放置在外场客户等候区、签约区、客户特殊问题处理区,酒店公寓开盘营销报告,第45页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,注意事项：,开盘当日所需物料要在开盘前1天全部准备完成；,签约处由固定销售人员负责签定定金协议；,全部意向客户通知工作应在开盘前5天内安排而且在3天内完成；,现场开盘活动意向客户在9：20前全部安置完成；,9：20后外场工作人员宣告此次开盘活动流程及细则；,9：30开盘活动正式开始，外场工作人员开始叫号；,签约人员注意签定定金协议后应主动指导客户前往财务室交付定金款；,保洁人员注意客户离开外场及签约区后卫生清扫工作。,酒店公寓开盘营销报告,第46页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,开盘当日，尚美家全部相关内部车辆，全部停到永兴商城大酒店楼下建设银行门口；,安排停车次序以从最北侧停车位开始，最东侧原机动车停车位在开盘当日，改为非机动车停车位，在售楼处门前广场停车位停满后安排车辆按先后次序停在暂时停车位（详细位置见现场平面图）；,现场保安先负责引导车辆停放到销售中心停车场，在售楼处门前广场车辆停满后，前往暂时停车位引导车辆停放次序；,售楼处出入口南侧非机动车道禁止停放机动车，现场安排停车人员注意疏导车辆，预防进入现场出入口被车辆堵塞；,现场保安人员注意维护现场治安情况，如遇紧急事件，在上报上级部门后，采取应急办法；,在暂时停车位中，注意项目工地入口处留车辆出入口，在有车辆进出地段，注意安排预留车行空间；,暂时停车位，从项目出口南侧开始，车辆顺外环北路方向向越江路口靠边停放。,酒店公寓开盘营销报告,第47页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,开盘流程：,未选中房源,房源已售,房源可售,叫到号码客户进场,客户进入沙盘区听销售人员介绍房源及价格,客户选定房源进入签约区,签约区销售人员与控台确认销控,签定定金协议并通知预售协议签约流程及须知,带着定金协议去财务室付款,客户离开现场,控台恭喜XXX客户成为尚座业主，全部工作人员鼓掌祝贺,销售经理审核定单并签字盖章,酒店公寓开盘营销报告,第48页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,尚座精品酒店公寓认购协议样本,酒店公寓开盘营销报告,第49页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,尚座精品酒店公寓开盘折扣方案,开盘折扣大小将直接影响到开盘当日意向客户对本项目标下定决心及开发商对于第一批定房忠实客户回馈力度和重视程度，也影响到本项目在市场上口碑度，只有让第一批忠实客户在首批房源上有利润空间表达，才能在后市引发出热销和抢购狂潮。所以本公司提议本项目标开盘折扣应定为：,一次性付款95折，银行按揭贷款98折。此优惠方式仅限于开盘当日下定并于开盘后7日内与甲方签定商品房买卖协议客户。,这么折扣方式也有利于勉励更多客户选折一次性付款，从而加紧回款速度。,酒店公寓开盘营销报告,第50页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,未带齐资料,一次性付款,按揭,带齐资料,客户抵达案场,销售人员查看签约所需资料是否带齐,进入签约室草签商品房买卖协议,正式网上签约,与银行工作人员签署贷款协议,到财务室按商品房买卖协议相关条款支付首期房款,签约结束送客户离开案场,尚座精品酒店公寓签约流程,酒店公寓开盘营销报告,第51页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,附：尚座签约客户协议信息确认单,酒店公寓开盘营销报告,第52页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,附：尚座签约客户提交资料明细,酒店公寓开盘营销报告,第53页,尚座精品酒店公寓开盘营销汇报,附：尚座签约客户情况明细,酒店公寓开盘营销报告,第54页,感激聆听!,酒店公寓开盘营销报告,第55页,