佛山写字楼市场报告.ppt

市 场 现 况一、佛山写字楼发展状况立足佛山1、禅桂写字楼总体情况市场概述 目前，禅桂中心区写字楼主要集中在祖庙商圈、季华路、汾江路、南海大道等几条主要的街道上，对外围的辐射有限。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、季华路17个项目的规划、东华里改造、亚艺版块的完善等，为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。2008年，中心区的写字楼市场还是比较狭窄，主要在售的只有天安南海数码新城、环球国际广场、国际商业中心等几个项目，供应量非常有限。而在年末，岭南大厦的推出，丰富了写字楼的供应量，在一定程度上也为一方的地标建筑；季华路卓远国际的建设、桂城AIA项目、中国人保南方信息大厦项目的奠基，为未来的写字楼市场提供更大的供应量。1、禅桂写字楼总体情况2008年供求分析08年市场在售供应量（）9793908年新供应量（）44396销售量（）41040供销比（在售供应量/销售量）1：0.4208年佛山中心区域写字楼在售供应量近9.8万，而08年新供应4.4万多，销售了4.1万多，供销比为1：0.42。从而说明，佛山写字楼供应量大于销售量。但是，岭南大厦的2.1万多在08年12月份中旬才推出市场，在市场上销售的时间比较短，所以导致了供应量略大于销售量。如果忽略08年12月中开盘的岭南大厦，供销比则为1：1.67，销售量远大于供应量。点评：佛山经济的快速发展给予了大量的写字楼市场空间，但近年来写字楼的发展远跟不上市场的需求，特别是高档次的写字楼缺乏，一直影响着佛山写字楼的整体档次。随着环球国际广场、国际商业中心、岭南大厦的建成并投入使用，一定程度满足了部分客户对高档写字楼的需求，也在一定程度上提升了佛山写字楼的档次。一、佛山发展状况数据来源：佛山建设局整理1、禅桂写字楼总体情况租售价格分析（现时市场部分租赁项目）一、佛山发展状况名称规模（）楼层售/租金(元/月)实用率东建大厦4500033层25-4565%创业大厦约3000026层4065%百花广场10000045层50（含管理费）65%永丰大厦7300025层20-3265%发展大厦5000033层23-3072%鸿业豪庭10000多30层（2-5层办公楼）40-5068%东盛大厦16层2880%新荣大厦约1000010层25-35（含管理费）约70%京禅大厦约800013层28（含管理费）70%厚辉广场22层（2-3层办公楼）20-2770%经华大厦3287832层20-2568%侨都大厦约300011层22-2875%金融广场147002425左右70%创意产业园占地：670002-8层25-40（含管理费）约75%帝景卡士634813层35-5072.6%财汇大厦2000013层45左右70%桂城电子科技城一期1100006层首层12、二层11，往上每层递减0.5元78%东方银座120004层30-37（含物管费）约72%1、禅桂写字楼总体情况租售价格分析（主要在售项目）禅城商业中心区域，在交通、商业氛围和配套上占据了很大优势，写字楼的价格要比其他区域高了一大截。所以环球国际广场、国际商业中心等占据商业中心的项目，价格上的优势明显比其他几个项目大。一、佛山发展状况位置图南海大道佛山一环岭南大道汾江路季华路佛平路岭南大厦环球国际广场商业国际中心天安南海数码新城财富大厦点评：佛山写字楼市场属于起步阶段，售价和租金都不高，这跟目前写字楼总体市场档次有关。而随着佛山对写字楼投资的加大，特别是注重高档次写字楼的建设，未来佛山的写字楼市场必将再上一台阶。1、禅桂写字楼总体情况租售价格分析一、佛山发展状况在写字楼租赁市场上，由于项目总体档次不高，禅城旧城区，租金在22元/月-35元/月不等，不包括管理费；汾江路、季华路一带则要20元/月-50多元/月，不包括管理费。桂城的集中在南海大道，一般是40元/月左右，也有一些旧一点的只需20元/月-30元/月。根据从环球国际广场、岭南大厦、国际商业中心和天安南海数码新城成交统计，成交面积区间分布如图：一、佛山发展状况1、禅桂写字楼总体情况成交面积区间分析数据来源：佛山建设局 从图上看得出，100平方米以下单位和101-200平方米的单位，成交套数分别占总成交套数的28%和25%；201-300平方米之间的单位是最为市场所接受的，成交量最多的，占了总成交套数的36%；而301平方米以上的大单位，只占总成交套数的11%。佛山经济的发展，加上“建设总部基地”的规划，一定程度上促进了大中小企业的汇集。特别是“天安南海数码新城”打造企业总部基地，吸引了众多广告、科技等创意企业前来办公，201-300平方米的单位销售最多。点评：佛山的企业是以中小企业为主，在需求办公场所时，企业更多会考虑办公的实用性。所以，建造适合本地企业的办公需要，客户的办公需求，才能在市场占据主动地位。一、佛山发展状况1、禅桂写字楼总体情况成交面积区间分析位置禅城区城门头西路一号物管公司广州珠江物业酒店管理公司规模总建：21017（写字楼部分）楼层：51层级别甲级租售状态出售出租价格售：9400元/租：80元/月区间面积87-432推售情况07年7月份推出配套商场、休闲娱乐、国际会议中心、高级公寓、五星级酒店、7台电梯目前销售情况项目销售进入了清盘期，目前剩余少量的尾货环球国际广场是集酒店、公寓、商场于一体的商务楼，也是佛山目前最高档的写字楼。自07年7月份推出以来，销售了90%以上。一、佛山发展状况2、主要在售写字楼项目分析环球国际广场环球国际广场作为翻新改造项目，由于位置的优势以及项目重新定位，面积区间也适合大中小企业的办公，在市场上也受到广泛的关注。位置禅城区城门头物管公司未定规模总建：21000楼层：32层级别甲级租售状态出售价格11000元/平方米（包装修）区间面积87-432推售情况08年9月份推出配套国际会议中心、商场、200多车位、5台电梯目前销售状况近160套写字楼单位，销售了60多套一、佛山发展状况2、主要在售写字楼项目分析国际商业中心国际商业中心地处岭南大道与绿景路交汇处，交通的便利是岭南大厦最大的优势。而随着附近“三旧改造”工程的推进以及各种设施的完善，岭南大厦的地位将更显优势。位置禅城区绿景路与岭南大道交汇处物管公司未定规模总建：21596楼层：26层级别甲级租售状态出售价格7500元/平方米区间面积70-300推售情况08年12月份推出配套酒店、200多个停车位目前销售状况到09年1月份，共签约了12套一、佛山发展状况2、主要在售写字楼项目分析岭南大厦岭南大厦天安南海数码新城定位为民营科技企业的研发总部基地，开售以来都受到社会上的关注。随着一期产品销售接近尾声，二期产品也即将推出。位置桂城简平路一号物管公司天安物业管理有限公司规模总建：68523（一期）楼层：16层；层高：3.8米级别甲级租售状态出售价格售：5200元/租：28元/月区间面积190-400推售情况07年10月份推出配套商业、多媒体会议中心、10台电梯、238个车位目前销状况1期销售截至09年1月份已销售了近85%，2期将在09年4月份推出一、佛山发展状况2、主要在售写字楼项目分析天安南海数码新城天安南海数码新城(一期)小 结 交通上，几个项目都临近交通大动脉，有很大的交通优势，为入驻企业营造一个便捷的交通环境。配套上，环球国际广场和商业国际中心都处在成熟的祖庙商圈，再加上自身的商业，可谓配套完善；岭南大厦和天安南海数码新城都处在发展中的新区，各种配套都在完善中，发展潜力较大。产品上，几个项目都不断的加入现代元素，节能、环保、智能化管理和全天候办公，硬件和软件设施的完善，适应着顾客不断变化的需求。一、佛山发展状况3、未来5年内市场供应量预测在建写字楼项目分析项目地址总建面积（）级别配套备注卓远国际城季华五路41000甲级建设中美国友邦保险亚太区后援中心项目千灯湖保利花园旁一期：60000多（自用、金融、写字楼）已奠基中国人保集团南方信息中心项目千灯湖东平水道旁267972（自用、金融、写字楼）已奠基恒福国际季华路与朝安南路交界处120000（商业、写字楼、公寓）商业、公寓已奠基九鼎国际城禅城季华六路177600（商业金融业、写字楼）商业、公寓、酒店规划中星星华园国际禅城季华五路30000（估计）住宅、公寓、商业建设中阳光国际广场桂城桂澜路东佛平路以北90000（一栋26层商务楼）甲级五星级酒店、公寓会议中心建设中新鸿基项目千灯湖区280000（自用、商场、写字楼）甲级5年内建成中盈广场大沥城区100000包括19、33层两栋写字楼和23层的酒店商业购物中心建设中2010年启用国际家居总部大厦乐从国际家居博览中心旁20000062层，其中9-39为写字楼星级酒店、公寓规划中建筑面积合计（）1366572（有些项目包括商业、金融业、写字楼）位置图南海大道佛山一环岭南大道汾江路季华路佛平路桂澜路海八路文华路恒福国际阳光国际广场友邦项目人保项目新鸿基项目中盈广场国际家居总部大厦佛山大道卓远国际华园国际九鼎国际城禅桂中心区在售在建的写字楼项目并不多，环球国际广场和天安南海数码新城一期剩余货量不多，而新推出的岭南大厦和国际商业中心为销售主力。天安南海数码新城二期估计在09年4月份推出，也是一大货源供应。而随着卓远国际、美国友邦保险亚太区后援中心项目、中国人保集团南方信息中心项目以及南海大沥中盈广场、乐从国际家居总部大厦的建设，未来短期内写字楼市场将极大的扩充并丰富。同时也对区域写字楼整体形象和档次将有了质的提升。点评：佛山中心区域在售的写字楼不多，对于经济高速发展的佛山来说写字楼的发展显然带有一定的滞后性。同时，佛山的写字楼也不断向高档次发展，以满足客源对不同档次写字楼的需求。项目名称项目位置占地面积（）总建筑面积（）备注永新广场季华六路北侧文华路东侧72667254334（写字楼估计25000）规划中宏昌大厦禅城朝安路西侧同济东路南侧666026000规划中中宏大厦季华七路北侧南海大道东侧1000035000规划中建筑面积总计86000（写字楼）一、佛山发展状况3、未来5年内市场供应量预测规划中的写字楼项目分析宗地号位置中标单位占地面积（）容积率建筑面积（）禅城佛禅2007-007东平路北、华远东路西佛山润泰房地产189053.566167.5佛禅2007-001A东平新城广州富力、鼎力地产442823（商业金融、写字楼）3.61610000佛禅2007-016魁奇路南、汾江路东佛山世博商业投资公司467696.0280614佛禅2008-008佛山大道东、魁奇路北佛山云龙房地产262924.5118314佛禅2008-012汾江南路西、绿景一路北佛山雅庭房地产81633.528570.5桂城佛南2007-061桂城桂澜路地段佛山云龙房地产171645.696118.4佛南2007-072桂城89街区集扬国际有限公司350004.0140000佛南2007-073海六路南、锦园路西83街区广东三泰电子技术有限公司139513.548828.5佛南2008-023锦园路西80街区光大银行广州分行52764.825324.8佛南2008-064海五路南、灯湖路东、锦园路西光大新天鸿物业发展有限公司571085.0285540建筑面积总计（）2699475（商业金融、写字楼）一、佛山发展状况3、未来5年内市场供应量预测07、08年出让的办公性质地块南海大道佛山一环岭南大道汾江路季华路佛平路桂澜路海八路文华路佛山大道永新广场中宏大厦宏昌大厦魁奇路佛禅2007-001佛禅2007-007佛禅2007-016佛禅2008-008佛禅2008-012佛南2007-061佛南2007-073佛南2008-064佛南2008-023地块分布图时间内容08年3月11日中国人保集团南方信息中心拟落户金融高新区08年6月19日汪洋亲临金融高新区考察,对该区的建设优势和取得的成绩表示肯定,并提出要加快招商引资步伐的殷切期望08年7月1日金融高新区被省政府列入广东省新十项工程项目之一，总投资额100亿元08年8月8日招商银行后台中心项目落户金融高新区08年10月18日位于金融高新区的光大银行佛山分行正式开业08年10月20日首届粤港金融合作研讨会在广州举行，金融高新区成省政府向港方金融业界推介的唯一项目08年12月17日国务院常务会议审议通过的珠江三角洲地区改革发展规划纲要提出“要积极支持广东金融高新技术服务区建设。大力发展金融后台服务产业,建设辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地。”08年12月24日汪洋书记就金融高新区建设作出“金融高新区已具雏形，各方面应给予积极支持，促进解决我省金融服务短板问题”的重要批示一、佛山发展状况3、未来5年内市场供应量预测千灯湖版块的发展 自从千灯湖金融服务区确立以来，一直受到政府的重视，并将千灯湖金融服务区列为金融强省七大基础平台之首。自07年底美国友邦保险有限公司后援中心项目落户金融高新区，广东三泰电子技术有限公司、中国人保集团南方信息中心、招商银行后台中心、光大银行佛山分行等知名企业先后落户金融高新区，为金融、保险、证券等企业的集聚营造氛围。在政策方面，除了政府的积极推介外，政府也积极支持广东金融高薪技术服务区的建设，要把千灯湖区建设成为辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地。点评：广东要建设金融强省，必须要加大对金融服务设施的建设。而千灯湖区作为广东重要的金融高新技术服务区，在规划上受到各级政府的重视，在政策上也受到政府的支持。利好的氛围，为千灯湖区内的建设提供了保障，特别是对服务于区域的写字楼，是最重要的硬件设施。一、佛山发展状况3、未来5年内市场供应量预测千灯湖版块的发展在未来几年内，禅桂中心区以及乐从、大沥写字楼供应量非常丰富，就在建以及规划中的写字楼项目供应总建筑面积有145多万平方米（包括商业金融、写字楼），主要分布在季华路及千灯湖金融服务区；而07、08年禅桂区域推出的土地中，有办公性质的土地也不少，总建筑面积近270万平方米（包括商业金融、写字楼）。总的来说，未来几年内禅桂中心区域写字楼项目多，面积供应量丰富，也预示着未来写字楼市场较目前更为激烈。金融高新技术服务区的建设以及佛山第三产业的兴旺，将会进一步激发对写字楼的需求。未来几年内写字楼的推量加大，尤其是高档写字楼以及纯写字楼的增多，对佛山写字楼的发展提出了更高的要求，也预示着竞争力度的加大。一、佛山发展状况3、未来5年内市场供应量预测总体上，佛山写字楼还处于一个发展上升的时期，推出量和需求量都不太大，而随着千灯湖金融服务区和季华路CBD的建设，写字楼的发展有蕴藏着很大的空间。但同时，未来写字楼项目的增多，市场推出量的丰富，对写字楼的营销推广也提出更高的要求。另外，由于广佛同城化的加速，佛山写字楼市场受到着广州市场的影响，在分流部分客源的同时，也能为佛山的市场拓展带来了一定的外部客源。一、佛山发展状况名次项目名称销售面积()销售套数区域价格津滨腾越大厦45872388天河均价：18000/富力盈泰广场43956220天河均价：21000/琶洲国际采购中心41078187海珠均价：25000/4富力盈丰大厦21831381天河均价：19000/5中石化大厦15891118天河均价：22000/6濠畔商厦11020199越秀均价：9800/7亚洲金融中心1099625越秀均价：12000/8万科新领域10545234荔湾均价：11000/9时代国际商务大厦8087159越秀均价：15500/10紫园国际784658越秀均价：18000/11龙锦大厦7052162荔湾均价：9200/12东城广场467279黄埔均价：8500/二、广州发展状况2008年广州新写字楼销售排名1、市场概述商圈荔湾越秀海珠天河（珠江新城）天河（珠江新城）售价公寓：53009000元/纯写字楼：1100019000元/公寓：20000元/纯写字楼：1000018000元/公寓：900013000元/纯写字楼：1300025000元/公寓：900038000元/纯写字楼：1200020000元/公寓：900020000元/纯写字楼：1200025000元/租金公寓4058元/月写字楼：60118元/月公寓35120元/月写字楼：50120元/月公寓4093元/月写字楼：60120元/月公寓35120元/月写字楼：65160元/月公寓35150元/月写字楼：70180元/月物业费用公寓：1.60元/月纯写字楼：12元/月（独立空调）30元/月（中央空调）公寓：28元/月纯写字楼：15元/月（独立空调）25元/月（中央空调）公寓：15元/月纯写字楼：26元/月（中央空调）公寓：39元/月纯写字楼：15元/月（独立空调）30元/月（中央空调）公寓：28元/月纯写字楼：15元/月（独立空调）28元/月（中央空调）主要级别一般甲级甲级甲级甲级、超甲级主要类型写字楼写字楼写字楼、商务公寓写字楼、商务公寓写字楼、商务公寓推出日期2001200520012005200520082001200520052008二、广州发展状况1、市场概述广州写字楼主要分布区域情况荔湾越秀从以上数据可知，广州写字楼市场的发展仍以荔湾、越秀、海珠、天河等地理条件优越、与周边城市接近、交通便利的地区为主，而且随着广州道路的交通系统的不断完善，城市中心将逐渐向东转移，并与向周边城市延伸。而且，在写字楼市场的不断发展过程中，除了地段条件外，对物业的规模、配套、物管等也有了新的要求，各种甲级、超甲级、顶级商务物业不久将成为整个商务区的主要组成部分，现时主要集中在天河区（尤其是珠江新城一带），其售价租金相对其它地区要高出20%以上。作为新一代写字楼集结区，珠江新城必定成为未来的城市商务核心。天河(珠江新城)海珠天河(天河北)二、广州发展状况作为相邻城市，广州的市场变化同样会影响到佛山的市场发展！2008年上半年，广州优质写字楼市场延续07年的良好态势，随着累积的市场需求逐步得到释放，优质写字楼租金虽保持了上涨走势，升幅却略有放缓；三季度受国际经济形势的影响，部分跨国企业调整开支预算及租赁计划，使得优质写字楼租赁情况有所变动。租户承租能力暂时下降，优质写字楼租金自2008年四季度以来首季度下跌。全年45.9万平方米的新增供应量比起07年有所减少，优质写字楼租金下降3.0%，吸纳略有放缓，年末空置率为15.0%。广州写字楼市场的发展减缓，表明由于受到金融风暴的影响，各个企业机构都在节省开支、降低成本，写字楼的市场需求愈趋理性，对写字楼的性价比、品质有了更高的要求。1、市场概述二、广州发展状况2、产品参考分析级别项目名位置规模租售状态价格开间面积配套推售情况甲级津滨腾越大厦纯写字楼天河珠江新城占地：6293总建：83193楼层：28层层高：3.4米总户数:535套出售现时均价17000元/物业费用12元/月65180低辐射镀膜遮阳型LOW-E落地玻璃幕墙近600挑高约11米的阳光大堂1400平米空中花园及共享空间14台OTIS高速商务电梯提供独立空调安装位，24小时自行控制空调运行时间地下3层停车场，451个车位2008-01开售2009-03入住超甲级富力盈泰广场纯写字楼天河黄埔大道占地：14498总建：135278楼层：两塔25层层高：3.95米总户数:484套出售现时均价19000元/物业费用20元/月1302200LOW-E双层中空玻璃外墙5A+智能化系统8000生态广场首3层写字楼大堂及商业配套10米挑高辉煌空中大堂采用水源热泵式中央空调地下649个高配比车位2008-04开售2009-05入住甲级中石化大厦纯写字楼天河体育西路占地：14498总建：23000楼层：51层层高：3.45米出售出租均价：20000元/租金：120元/月物业费用：30元/月单层：1880-1990主体户型：250-4405A标准设施裙楼5层商场“柏西商都”开利中央空调12部OTIS高速乘客电梯地下3层停车场600多个只租车位2008年初推出市场津滨腾越大厦富力盈泰广场中石化大厦二、广州发展状况2、产品参考分析l地理位置优越集中在交通便利、城市商务核心珠江新城区域l外观形象突出现代、简洁的建筑外观l智能化高，档次高5A标准配套设施l户型适中可自由组合、拆分使用l生态、人性化商务模式24小时办公、独立空调系统点评：以上几点均与本项目的前期规划概念接近，具较高的参考分析价值。二、广州发展状况3、20092010年推售部分项目级别项目名位置规模租售状态价格开间面积配套推售情况备注展贸式超甲级保利世界贸易中心二期写字楼海珠琶洲总建：4.5万楼层：22层层高：4米出售出租均价：25000元/租金：80元/月物业费用：25.00元/月集办公、会展、购物、饮食等功能为一体国际性餐饮中心、国际五星级酒店共同联手两层地下室2050个车位2009-09入住三期超甲级写字楼预计2010年建成甲级万菱汇写字楼公寓天河路总建：22万楼层：53、33层层高：3.6米只租不售整层:4001500与地下铁相连的地下商场、高级公寓（36层）2009第二季招租超甲级高德置地广场写字楼商住公寓天河珠江新城总建：30万楼层：22层只租不售公寓均价：19000元/高级公寓超五星级酒店国际时尚商场2008-09公寓推售超甲级广州珠江城写字楼天河珠江新城占地：10636总建：21万楼层：70层配套商务餐饮、商务会所、高级会议中心、环景大厅等功能综合运用风力发电、太阳能发电、辐射制冷带置换通风、高性能幕墙、日光感应及人员感应控制等11项先进技术2009年底完工超甲级广州国际金融中心“西塔”超高档综合性商用物业天河珠江新城占地：31084.96总建：44.8万楼层：地上103层地下4层总高：432米高档全智能化写字楼18万白金五星级酒店7万高级酒店式服务公寓5万商场2.5万全智能化国际会议中心1.5万大厦顶层设置观光层1700个停车位2009年底竣工，作为2010年亚运会配套项目交付使用结构采用创新的菱形斜交网格筒体结构体系使用年限：主塔楼为100年，套间式办公楼（附楼）为50年保利世界贸易中心万菱汇广州国际金融中心“西塔”广州珠江城高德置地广场佛山写字楼档次将有进一步提升随着环球国际广场、国际商业中心、岭南大厦等高档次的写字楼面市，改变了07年以前佛山写字楼一直以中低档为主、且大部分和商业或住宅混合开发的落后面貌，缓解了部分客户对高档写字楼的需求，对佛山整体写字楼档次水平的提高有了相当大的推动；另外，在广佛同城化的必然趋势下，佛山市场对写字楼的要求也必定受广州写字楼发展的影响，档次逐渐向高品质、高效能、高品牌的层次提升。未来写字楼需求得到释放随着金融服务区以及季华路CBD的建设，禅桂中心区对写字楼的需求也有较大的增长。除了季华路改造有多个写字楼项目外，禅桂中心区还有多个写字楼项目，如：岭南天地、星星华园国际、九鼎国际城，还有桂城的美国友邦保险亚太区后援中心项目、阳光国际广场、新鸿基项目等，这些项目不但档次高，供应量大，对禅桂写字楼发展有很大的推进作用。三、写字楼市场预测展望未来写字楼竞争将逐渐白热化未来几年广佛两地的推出市场的商务办公产品的推量不断增多，在丰富市场的同时，加大了两地市场的竞争力度，同时除了在产品设计、配套设施等硬件的对比之外，对写字楼运营管理、营销推广也提出了更高的要求。特别是在佛山市场，如何能吸引外部客商的注意，尤显重要。空置率变高，租金上升压力大由于受金融海啸的波及加上写字楼推出量的增多，无论佛山还是广州的写字楼空置率都有一定的上升，而且，在企业紧缩成本开支的状况下，写字楼的租金也在徘徊不前难以前行，上升的压力很大，这都表明金融危机带来的影响确实十分大。三、写字楼市场预测展望未来“危机”二字可以拆开解读。“危”，确实，这是危险，是复杂的环境，是不可知的未来；可是，后面的字，是“机”，这是机会，机遇，是时不我待也是天赐良机。从全球经济发展的规律看，没有克服不了的危机，最关键的，是我们能不能在危险中抓住机会，能不能把危险变成机会。立足佛山，放眼广州，辐射珠三角！打造亚太地区最具活力和国际竞争力的城市群，带动环珠三角和泛珠三角区域发展！广佛同城化加速，广佛之间的路网衔接顺畅，人流物流交往更加密切，广佛两地市民共享生活配套！“双城模式”