房产基础知识PPT课件.ppt

房地房地产专业知知识培培训1-1、认识房地产什么是房产：房屋产权的简称。什么是地产：是指土地财产。什么是房地产：是房产和地产的总称。什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。2-2、关于土地什么是土地开发：是将“生地生地”开发成可供使用的土地。注解：生地：是指不具备开发条件的土地。熟地：是指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。三通一平：水、电、路通，土地平整七通一平：上水、下水、电、路、煤、讯、热通，土地平整3-集体土地是指：农村集体所有的土地。征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。4-土地使用年限：居住用地使用年限：70年。商业用地使用年限：40年。工业用地使用年限：50年。综合用地使用年限：50年。土地使用年限届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。5-3、关于物业什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。6-4、期房OR现房什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。7-6、关于商品房销售商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。商品房预售许可证：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。（商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。）预售面积是指：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积。预售面积只供什么情况下使用：只供房地产预售时使用。竣工面积是指：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。8-商品房预售须符合哪些条件？：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。9-5、房产类别商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。经济适用房：指的是面向中低收入家庭的普通住宅安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。10-7、房地产建筑形态低层住宅的介定：1-3层的住宅。多层住宅的介定：4-6层的住宅。小高层住宅的介定：7-11层的住宅。中高层住宅的介定：12-16层的住宅。高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。11-阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。12-别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。联排别墅：三户或三户以上连体的别墅。双拼别墅：二户连体的别墅。独栋别墅：单楼独栋的别墅。13-跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。SHOPPINGMALL：大型购物广场的英文名称。14-8、商品房的结构商品房的结构定义：是指房屋主体所使用的施工工艺和用材。钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢混结构：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。15-9、房地产名词解释开间：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。净高：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。16-占地面积：地块的总面积。总建筑面积：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。套建筑面积：一套房屋的整体面积。套建筑面积的构成：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积公用面积：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊。走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和17-套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。18-容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。例如：一个项目总建筑面积为64000，占地面积为40亩，容积率是多少：2.4注解：一亩666.66得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。全封闭阳台计算全部建筑面积，半封闭阳台计算一半建筑面积19-10、关于税收契税是指：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。公共维修基金是指：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。公共维修基金的交纳人是：购房人。公共维修基金何时交纳：在购房时交纳。印花税是指：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。144平方米以下契税税率为：总房价的1%。2%的契税税率适用于多少面积以上的产品：144以上。20-11、五证二书五证是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。注解：国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。二书是指：新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。21-12、销售工具销控表：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。佣金：业务人员根据销售业绩及提成比例所得的收入。主力房型：个案中最为主要或最多的房型。主力面积：主力房型的面积。去化：指个案的销售情况。利多：指个案的优点或主要卖点。利空：指个案的缺点或明显不足点，也是个案的弱点。22-定金订金定金：只是预付款的一部分，起到担保债权的作用。（大定）开发商违约不签订合同的情况下，定金双倍返还。订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用。（小订）开发商违约不签订合同的情况下，订金是否要双倍返还给认购人：不需要。23-SP的中文解释：销售促进。是指一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例起价：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。均价：单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格。销售价：以基价增减楼层和朝向差价后得出的价格。底价：一般为开发商开发成本和期望收益合成的销售价格。也指代理公司与开发商约定的合作最低销售价格。表价：现场或对外的公开报价（一般会在底价上加上一定的百分比）。24-13.市场调研市场调研：对相关项目的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程。市场调查包括以下8项：环境分析：包括区位情况、交通情况、配套设施等。产品分析：包括基地情况、经济指标、房型配比、面积配比等。价格分析：包括单价范围、总价范围、付款方式、折扣情况等。去化分析：包括去化顺序、去化特征、去化抗性等。客源分析：包括区域划分、客源层次、消费意图等。业务分析：包括业务配备、业务能力、业务执行等。媒体分析：包括媒体选择、宣传模式、主要述求等。综合分析：包括优势分析、劣势分析、综合结论等。25-14、商业地产常用名词解释CBD：centralbusinessdistrict(中央商务区)在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的核心中心区域。CLD：centrallivingdistrict(中央生活区)由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活素质、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域26-商圈：是指商店以其所在的地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商店还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围，这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。27-商圈由：核心商业圈次级商业圈边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%-80%。次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右。次级商圈内15%-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15%-25%，本商圈内顾客较为散。边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。28-次级商圈 核心商圈 边缘商圈29-地标地标是指某个地方具有独特地理特色的建筑物或者自然物，游客或一般人可以看图而认出自己身在何方，有北斗星的作用。例如：摩天大楼、教堂、寺庙、雕像、灯塔、桥梁等。“地标”性项目对一个区域、一个城市的影响更多的应该表现在其对文化的影响上，它应该是一个“文化策源地”，要看它是否改变了城市的面貌，是否给区域带来了活力，建筑本身不重要，重要的是建筑带给城市的改变。其次，它应该是一个“约会中心”“地标”项目应该是人们进行活动首先想到的聚集地点、活动中心、这是其重要的衡量标准。一个“地标”性项目应该是能够满足人们商务、爱情、聚会、娱乐等各种活动需求的建筑。它应该是融合于城市之中，并能够影响城市发展进程的，与时尚潮流相融合，并能够引领潮流。“地标”性项目应该是一个很好的“城市外景地”。一个地标性项目可以成为一个区域、一个城市的标签，能够大量的出现在各类媒体中，以及影视作品里，成为这个城市的代表，是城市里的一道风景线。30-31-