樟树恒星伟业·锦绣共和项目可行性研究论证报告.doc

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樟树恒星伟业·锦绣共和项目可行性研究论证报告
前言：通过本司对与锦绣共和项目有关的宏观经济环境、中观市场环境和区域环境及区域竞争对手，包括对项目自身等方面情况进行深入细致的调查和研究，从总体上论证项目提出的背景、理由、依据，对预期目标进行项目建设可行性分析；与此同时，分析论证项目建设和招商销售运营必备的基本条件及获得的可能性，即进行项目建设可能性分析。通过对项目的经济、社效益进行科学的预测和评价，综合研究建设项目的经济合理性、建设的可能性和可行性，由此来确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。

第一章 项目概况
一、开发单位简介
江西恒星伟业投资有限公司成立于2003年7月1日，由XXX先生和XXX女士等人投资组成，注册资金2000万元，性质为民营股份制企业。公司经营范围房地产开发、路桥工程、生物工程、农业技术项目开发、国内贸易等。
公司董事长XXX，公司总经理XXX，副总经理2人。公司下设办公室、工程部、综合部、财务部等。公司现有员工55人，其中有专业技术职称管理人员18人。
公司于2005年5月在江西樟树市设立了樟树分公司，计划投资2000多万元对樟树市药都公园进行改造扩建，由原来158亩扩建成266亩，其中水面100多亩。与之相配套的综合改造项目――繁昌地段150亩旧城改造，公司已于2005年12月底获得了对该地块开发改造使用权。
开发改造计划时间从2006年8月至2008年8月。
二、项目开发背景
该项目位于樟树市老城区中心――繁昌地段，规划用地总面积149.63亩，实际使用面积143.18亩。东至市畜牧水产局等单位和个人用地，南至楼门前（药都公园）规划红线，西至封溪街规划红线，北至共和西路规划红线。土地规划用途为商业与住宅用地，土地使用年限为商业用地40年，住宅用地70年。土地利用条件暂定为容积率>1.7,建筑密度<30％，绿地率〉35％。
该地块原有10多个单位用房，800多户居民住房，总拆迁面积10多万平方米，其中粮食局和商业局占拆迁面积60％。这些单位和居民用房及车间仓库等建筑大部分陈旧破烂，部分存在安全隐患。该地块道路状况极差，排水不畅，环境脏乱，房屋建筑落后，居民生活不便，这种状况已严重制约了樟树城市发展，开发改造该地块早已列入樟树市城市规划。
该地块现有商业气氛不浓，周边老街现状是：封溪街已失去往日风采，共和西路虽是老城区商业街，因建筑落后，购物空间有限形不成气候；小香港街面狭窄，大多数商铺面小，难以适应市民购物需要。目前，樟树城区还没有一条有品味、上档次的景观商业街。因此，在该地块新建具有现代购物环境，集购物、休闲、娱乐、吃住为一体的现代商业街区，以满足市民物质文化需要势在必行。
该项目的开发改造是樟树市市政府的重点工程，是与药都公园改造相配套的综合改造项目，它的成功实施，将在樟树城市建设史上留下浓墨重彩的一笔。改造项目完成后，不仅使药都公园成为樟树市民理想游玩地，而且使繁昌地块营造了浓厚的商业氛围和购物空间以及良好的人居环境。两者相互利用、相互促进、相得益彰，必将提升城市品味，有力地加快樟树现代化城市建设步伐。
主要由一条纵贯南北的主商业街和几条商业辅街，以及多层和高层住宅组成。
目前正在加紧拆迁，据悉拆迁工作进展顺利，已拆迁60多亩。项目预计9月份开工。
三、项目建设规模及内容
樟树恒星伟业锦绣共和项目占地149.36亩，约10万㎡，总建筑面积约14.5万㎡。
项目主要建设内容分为：
1、住宅建设约8万平方米左右；
2、商铺建设6.5万平方米
3、景观商业街建设长约400米，宽约20米；
以上项目建设预计投入成本资金2.9亿元。

四、重要技术经济指标
总用地面积：约10万㎡ ； 容积率＜1.49 ； 建筑密度＜40％ ； 绿地率＞30％

第二章 城市经济环境及房地产市场分析
一、区域经济环境分析
（一）丰樟高打造“金三角”城市经济圈
作为江西省最密集的城市群之一，丰樟高是江西版图上离省会南昌最近、城距最密集的城市群，三市相距在20公里至50公里之间。
丰城、樟树、高安三个市为打造“丰樟高”经济快速发展圈，突破了地区分割，建立协调机制，统筹规划城乡建设，推进生产要素的加速聚集，大幅度提高资源配置效率，形成资源共享、政策互惠、产业吸射，形成高素质人力资源集中、综合服务功能完备、科技文化创新能力较强的城市群。三市按照“合作、发展、共赢”的目标，规划发展蓝图，强力构筑“丰樟高”半小时经济圈，一跃成为江西区域经济发展的“金三角”。
（二）丰樟高城市经济圈概述
丰城、樟树、高安是江西省宜春市下辖的三个县级市，人口约300余万（含新干县），三地间约需半小时车程。打开江西地图，可以发现“丰樟高”呈三角形排列于江西中部。这里的区位优势十分明显。“丰樟高”三地邻近省会南昌，沪瑞高速、赣粤高速、３２０国道、１０５国道、京九铁路、浙赣铁路在其境内纵横交错，交通十分便捷。
“丰樟高”三地的支柱产业各具特色，丰城市的电力、煤炭等能源工业优势明显；高安市是江西知名的陶瓷城，市内拥有货运车辆８０００多辆，是全国汽运四强县市之一；作为千年药都，樟树市的支柱产业有“药、酒、盐”，药、酒、盐三大产业产值占全市规模以上工业产值的六成以上，是“丰樟高”经济圈中业已形成的具有较强市场竞争力的特色优势产业。
（三）丰樟高经济圈发展的强劲势头　
丰城、樟树、高安三市利用京九、浙赣铁路，赣粤、沪瑞高速公路，105、320国道，赣江航道等交通优势，联合招商，优化与“长珠闽”对接环境，构筑承接产业转移的高密区，培育新亮点，各地工业园实现了“惊人的一跳”。特别是樟树，一批具有较强竞争能力的企业纷纷崛起：仁和、枫华、齐灵、天齐堂等药业板块经济，年总产值突破6亿元。江西四特集团年利税突破1亿多元，一举登上了全省白酒业冠军的宝座；江西清丽化工有限公司主导产品以及活塞环、保险柜等10多个小产品销售量获得了全省的“单打冠军”。
另一方面，丰樟高三市整合资源，建设服务于省会南昌的后花园、近基地。樟树以“一山两城（阁皂山、吴城、筑卫城）”为重点，建设药文化、古文化特色；高安以大城为重点，着力建成南昌的休闲娱乐区；丰城以杨柳湖和工业城为重点，构建大工业旅游特色。高安以肉牛产业为依托，积极向樟树、丰城周边乡镇发展，力争五年内圈内肉牛产业发展达到100万头的规模。丰城、樟树利用丰富的水面资源，发展“三水”产品供应基地，促农民增收。丰樟高携手共建经济圈实现了三赢，2003年，财政收入分别达到4．58亿、3．1亿、2．48亿元；同比分别增长22．1％、15．1％和14．37％，2004年分别突破5亿、4亿、3亿元。
（四）丰樟高领跑者——核心城市樟树
樟树是赣中交通枢纽，素有“四会要冲，八省通衢”之称，区位优势在宜春城市发展规划“一心一圈两走廊”中最为突出。在“丰樟高”经济圈中，樟树面积最小、人口最少，但经济特色最为明显，产业的辐射力、带动力最强，经过近几年的改革与发展，全市经济总量不断做大，实力日益增强，各项主要经济指标连续三年居宜春市首位、连续跨入全省县域经济十强行列，财政收入名列全省第二。目前，樟树市城市化水平仅为22.5%，低于全省27.7%的平均水平，现正广泛动员社会力量，积极参与开发城市建设，力争在2005年前达到35%的全国平均水平。从而进一步依托“金三角”，做大“三产业”，走在“丰樟高”高速发展的最前列。
二、丰樟高核心城市——樟树经济环境分析　
（一）樟树经济概况
樟树市位于江西中部, 赣江中游,原名清江县，1988年12月撤县建市,行政上属于宜春地区管辖.但由于自身地理区位的关系,她与省会南昌和邻市丰城的商贸往来关系更为密切.通过昌樟高速直达省会南昌仅需一个小时车程.(属于南昌 “一小时经济圈”范围内的城市).
樟树总面积1291平方公里,. 城市面积32平方公里，建成区面积18平方公里。总人口60万,其中市区人口18万。现辖11个镇、5个乡、4个街道办事处。城区位于赣江与袁河交汇处,有浙赣铁路/京九线/105国道,以及赣粤高速公路和320国道等主要干线穿越,交通十分便利. 樟树经济总量进一步增大。2004年全市实现生产总值36.62亿元，同比增长15.8%。其中，第一产业实现增加值9.32亿元，同比增长6.1%；第二产业实现增加值15.92亿元，同比增长21.0%；第三产业实现增加值11.4亿元，同比增长18.3%。樟树经济发展进一步稳健。随着改革开放的不断深入，樟树市综合实力不断增强，该市用23年时间实现了GDP总量突破20亿元大关；仅用了3年时间，2004年经济总量实现再上新台阶，首次突破36亿元大关。樟树产业结构进一步优化。三次产业比重分别为：25.5%、43.4%和31.1%，与GDP首次突破20亿元大关的2001年相比，一产下降10.7%、二产上升7.5%、三产上升3.2%。
（二）樟树五大经济支柱产业
樟树是著名的药都/酒乡/商埠和盐化城,樟树目前是以药业、酒业、盐业、商业、农业五大支柱产业撑起市域经济大厦。
药业
樟树素有"南国药都"之称，历史上有"南樟北祈"之说，与河北安国齐名，自古为中国药材集散地，享有"药不到樟树不齐，药不过樟树不灵"的美誉。药业始于汉晋，兴于唐宋，盛于明清；三国时设有药摊，唐代辟为药墟，宋代形成药市，明清为"南北川广药材之总汇"。 50年代以来，樟树药业中兴。每年秋季，海内外成千上万名药界同仁云集樟树，举行盛大的全国药材交易会。到1998年已成功举办了29届，每年到会代表达2万余人，最多时代表实破3万人，交易药材2500余种，成交额达18亿元以上，各项指标均列全国各大药市之首。 樟树地道药材800余种，其中商洲枳壳、陈皮等药材曾被列为贡品，进入皇宫内苑。目前，全市已开发形成了枳壳、黄栀子、崐杜仲、银杏等一批中药材种植基地，面积7万余亩，产品畅销东南亚诸国。
酒业
樟树酿酒始于商周，宋代诗人陆游曾有诗赞道："好酒来清江，嫩色如新鹅"。清代樟树娄源隆酒店酿出好酒，以四个"特"字相标，远销邻省，故名"四特酒"。1958年周恩来总理品尝四特酒后赞道："清香醇纯，回味无穷"。1988年，著名白酒专家周恒刚等八人又给四特酒定出"特香型"新酒种。1989年，四特酒获国家银奖，产品覆盖全国30个省市区及港、澳、台地区。1989年，四特酒厂被批准为"国家二级企业"，随后荣获国家"大二型企业"称号， 近年来，四特酒厂根据市场行情，在保留"清香醇纯"特香型的基础上，开发出十五年陈酿、四特春、五年陈酿、麒麟四特等高、中档四特酒，一上市便供不应求，被列入全省首批36个名牌产品之一。
化学工业
主要是盐化工业、磷化工业及精细化工。 江西盐矿在原来10万吨真空制盐的基础上，1999年5月又完成30万吨真空制盐技改，已形成40万吨生产规模，是江西最大的真空制盐企业。同时积极争取国家支持，兴建年产5万吨绿碱工程，形成年产烧碱5万吨、液氯44000吨、盐憘卤31.5万立方米的生产能力，成为全省制盐和盐化工基地。樟树化工厂是全省化工行业重点厂家之一，产品有磷肥、高浓度复合肥、磷酸、黄磷、五硫化二磷等十多个磷系列产品，其中工业磷酸获部优，五磷化二硫、饲料磷酸氢钙获省优。精细化工主要有维生素E，高科技项目尼龙─11和日用、食用香精香料，产品有芳樟醇、乙酸芳樟脂、樟脑油、BPC柏木油、佳乐麝香等50多个品种，其中二氢芳樟酯被国务院生产办定为重点开发项目。

工业
全市现有金属制品及机械工业企业31家，主要生产活塞环、起重机械设备等。江西活塞环厂是全省唯一的活塞环专业生产厂，主要产品有凿岩机环、柴油机环、轻微型汽车环、摩托车环等活塞环系列产品。江西樟树起重机械厂是国家机械工业局定点生产起重设备、国家水利部定点生产水工机械的专业厂，有单双梁起重设备系列、电动葫芦、环链电动葫芦、LD---A型电动单梁、ZQD型吊钩桥式起重机、水利起闭机等，系省级先进企业。 全市建筑材料及非金属矿制品企业共有26家，主要生产油毡、水泥、建材玻纤布、玻璃钢制品、耐火材料等，其中赣江牌350#油毡连续三届获省优称号。
农业
樟树市土地肥沃，水源充足，农业在全区占有十分重要的地位。1998年粮食总产达7.08亿斤,享有"赣中粮仓"的美誉。1996年，列入全国大型商品粮生产基地。主要粮食作物有水稻、大豆、玉米、红薯、小麦等。经济作物主要有花生、芝麻、棉花、茶叶等。 作为柑桔基地，樟树的水果生产在全省占有重要地位，尤以柑桔闻名。南宋宰相范成大曾赋诗"芳林不断清江曲，倒影入江江水绿"，描绘樟树柑桔生产之盛况。其中，柑桔优良品种"大红袍"是江西的传统特产，因其色红、皮薄、汁多、味甜而远销国内外，历史上曾获省政府"果树生产第一"红旗，并获国务院嘉奖。此外，还盛产桃、李、柿、梨、板栗、柚、瓜、枣子等水果。 樟树的林业总面积46.9万亩，占土地总面积24.13%。全市有树种54科188种，主要种类有：杉树、松树、杨树。1995年始，列入中外合作江西省工业原料林基地。樟树是全省食品工业的重点市，食品工业是樟树工业的主要支柱。现有食品工业企业68个，粮油加工企业20个，形成了以酿酒、粮油、肉类、禽蛋加工为主的食品工业体系。主要产品有白酒、饮料酒、饮料、大米、面粉、油脂及饲料等，其中特二、标一、标二、双竹粘等大米远销十多个国家和地区。 樟树养殖业发达。在传统养殖业基础上，近年来逐步向特种养殖、规模养殖发展。肉用畜饲养以生猪为主，是全国肉类生产百强县市之一。1998年，生猪出栏58.7万头，水产品产量2.5万吨，家禽出笼356万羽，甲鱼、鳗鱼等生产形成一定规模。
（三）房地产整体市场分析
樟树市在发展经济的同时，也在迅速拉大城市框架，加快城市建设和房地产开发。据悉，其将在现今老城区的西南面，规划建设新城中心区。规划范围东为药都路、府桥路，南为四特大道，西至福城大道，北至江西盐矿铁路专用线，规划用地1.98平方公里，新城中心区的总体布局是集行政办公、商务金融、文化体育及生活居住四大功能为一体的综合性城市新中心，规划大桥南路及赣中大道城市主轴线两侧为城市大型公共设施，以行政中心、市政办公及水景广场构成中心区的中心，并以此轴线布局城市标志性建筑物和景观物。
樟树市房地产市场这几年，陆续推出了五洲花园、鑫隆锦绣城、京九商贸城、香樟外滩等大型商住楼，整体销售都不错，特别是住宅市场处于供不应求的热销阶段。相对而言，沿街商铺也不愁卖，只是专业市场去化有些压力。
樟树市整个经济及整体房产市场向好，为我方项目及时上市创造了有利的条件，同时也被其他开发单位看好，所以近年来陆续上市的项目也加剧了彼此间的竞争。有鉴于此，我们必须在充分的市场调研和对本地块深入研究的基础上作出精准的差异化个性定位并相应采取颇具特色的营销推广手段打造本案在樟树市房地产市场的旗舰品牌，并迅速去化，打一个漂亮的歼灭战。

三、区域市场及重要竞争对手分析
A、商业街及其店铺
（一）樟树主要商业街及店铺汇总
即项目周边的4条商业街，即位于共和西路、小香港街、药都大道、共和东路的商用物业。
1. 商铺类型
沿街店铺――约539个，约占总商业经营场所数量的80%；
百货商场――约3个，位于药都大道与共和西路交汇处的家旺福超市、小香港街的博彩超市；药都大道的中兴超市等。
专营市场――约10个左右，位于药都大道的销售家居建材为主的双龙贸易广场、樟树家具市场、京九商贸城、樟树药材市场等。
中小型卖场――营业面积约在200～500㎡的共15个，药都大道的阳光家具城商场（主营：星港床垫、安泰床垫、奥斯美沙发待）、大楼家俱城商场（主营：喜临门床垫专卖）、七星家电超市（LG、TCL）、百大家电超市、海尔专卖店；共和东路的樟树保安药店、清红平价大药房等。
2. 经营业态
4条街涉及约100多种经营业态；
药都北大道经营品种比例最大的是建材类；
共和西路前半段沿街店铺中品种比例最大的是服饰类。
3. 商业形式
以零售为主，批发为辅。
4. 人 流 量
人流量最大的街――小香港街；
人流量最小的街――共和东路；
5. 商品档次
沿街商铺经营的商品档次最高的商业街为共和西路，以经营中高档服装、鞋帽为主；
沿街商铺经营的商品档次最低的商业街为小香港街，以经营中低档服装、鞋帽为主；
推广副标――4条商业街商铺约539个；
商铺个数最多的街――共和西路，约203个；
商铺个数最少的街――共和东路，约107个。
6. 商铺租金
租金约在20～200元/月/㎡左右；
租金最贵的地段――位于药都大道与共和西路交叉口处到小香港街口大概百米多的路段是房租最贵的路段，月租金在110元/㎡以上；
租金最低的地段――位于以上各商业街路段的末段，如共和西路的末段。
7. 营业场所面积
面积范围从13～3700㎡不等，但50％以上的商铺面积主要在20～50㎡左右。
8. 商铺产权归属
约40％的商铺为只租不售的当地机关单位的集体商铺；
约50％的商铺为只租不售的私人商铺；
约10％的商铺是由开发商开发的产权商铺；
9. 各类型商铺现状
1）专营市场：
² 樟树市大部分专营市场只租不售，且市场建筑规划、运营管理等还处在原始状态
樟树市大部分的专营市场营业面积较小、建筑规划不合理、商家进驻率低、没有专业的市场运营推广支撑，相当部分专营市场人气相对较差。
比如：双龙贸易广场，原定位为建材商场，但实际上餐饮娱乐占大比例，而建材经营的品项与面积却很小；
樟树市家具市场比双龙贸易广场相对专业，业态集中，但市场规模面积小、品项也少，规模效应不强。
² 京九商贸城
属樟树市最早推出产权式商铺的专营批发市场，市政府重点扶持项目；但因为之前的代理公司运作方式不合理，导致项目一期在较长时间内只售出40％左右，在项目销售不理想的情况下，开发商只能采用封盘－招商－经营－再销售的模式来操作。经过一定的时间，一期的市场经营才逐渐成熟。其业态主要是建材批发、副食品批发、摩托车市场。
2）商业街沿街商铺：
² 建筑物比较陈旧；大部分商铺建筑形式是一层（底层）建筑物底商临街街铺，商铺格局不尽合理，此类商铺约占商业街的98％；
² 铺主不同，造成商业街建筑规划大部份不合理、商铺格局不合理、使用结构不合理；
² 铺主不同，造成租金比较混乱，市场管理相对混乱；
² 由于缺乏统一管理，商业街真正比较旺盛地段才几百米长，再往后的商铺就形不成气候了，无法达成统一旺街。
² 由于历史原由及城市发展的进程，樟树商业街较为集中，商业人气主要聚集于此。

（二）各商业街基本特征
1、药都大道
² 主要经营范围：建材、五金水暖、管业、灯具、花店、电动车、专营市场、餐饮等；
² 商业主要分布：主体商业业态大部份位于药都大道西面；
² 主要商铺面积：9㎡~50㎡；
² 商 铺 租 金：月租金在20元~85元/月/㎡；
² 专营市场主要面积范围(除京九商贸城)：300㎡~3700㎡；
² 专营市场主要租金范围：月租金在5.5元/㎡~9元/月/㎡。
2、共和东路：
² 主要经营范围：建材、五金、水暖、陶瓷、装饰、电动工具、音像、布艺、药店等。
² 商铺主要面积范围：13㎡~30㎡；
² 商铺主要租金范围：15元/月/㎡~80元/月/㎡；
² 两层捆绑型商铺主要面积范围：80㎡~100㎡左右；
² 平均租金范围：13元/月/㎡~18元/月/㎡；
² 人流量相对较少，经营商品品项相对较杂，在任何方面与共和西路比较都有明显的差异，主要因为新老城区的原因，还有经营的品项大多数不相同，造成租金有很大的差距，此外也不排除一零五国道（药都大道）的天然阻隔。
3、共和西路：
² 主要经营范围：服装、鞋帽、眼镜、黄金珠宝等。
² 商铺主要面积范围：2㎡~100㎡；
² 商铺主要租金范围：20元/月/㎡~200元/月/㎡以上；
² 商铺主要月租范围：400元/月~3800元/月/间；
² 共和西路是樟树市自然形成的最繁华、人流量最大、经营服装、鞋帽、黄金珠宝等商品品种最全、档次最高的商业街；
² 处于共和西路交叉口到小香港街口大概百米多的路段是人流量相对较大、经营中、高品牌服饰相对较多、租金相对较贵路段，且租金在110元/月/㎡以上；再往下的路段人流量逐渐减少，租金就在110元/月/㎡以下了；
² 各单元楼的商铺铺主分别是不同机关单位、企业或个人，承建时没有统一规划，所以造成现在商业街商铺的格局设计不合理、面积大小不一、租金差异很大的原因。
4、小香港街：
² 主要经营范围：服装、鞋帽、精品、内衣、民用杂货等；
² 商铺主要面积范围：7㎡~40㎡之间；
² 商铺主要租金范围：40元/月/㎡~110元/月/㎡以上；
² 同样为樟树市自然形成的相对繁华，人流量相对较大的商业街，商铺大部份比较陈旧；
² 各单元楼的商铺铺主分别是不同机关单位、企业或个人，承建时没有统一规划，所以造成现在商业街商铺的格局、面积大小不一的局面。
² 东西两侧的商铺经营品种档次差异很大，造成整个市场定位拉不上去，整条街道路摊太多，给人感觉脏乱差；
² 小香港街的路程太短，地块面积小，以后发展受很大限制。

（三）樟树营业中的主要商场与超市简要一览表
序号
名称
面积（㎡）
主营项目
1
福旺家超市
2800
1F：食品（副食、饮品、糖果、干货、冷冻食品）、小家电、烟酒
2F：鞋类、日用品（化妆品、洗涤、炊具、文具、纸品等）男装、床上用品等
2
博彩超市
3500
1F：化妆品、食品、箱包、服饰
2F：小家电、儿童用品、男女休闲装、男式衬衫
3
中兴超市
3000
1F：食品（副食、饮品、干货、生鲜冷冻）、肉、蔬菜
2F：美容化妆品、洗涤、生活用品等
3F：服饰、家庭影院/儿童用品等
4
名品电器商场（海信专卖＋海尔专卖）
400
海信电视机、空调；海尔电视机、冰柜、冰箱、空调、TCL彩电、音响等
5
百大家电商场
500
美的、志高空调；海尔、容声冰箱；创维、三星彩电；伊莱克斯系列等
6
七星家电超市
550
TCL系列、LG系列、康佳、长虹彩电、海尔洗衣机、热水器等
7
金太阳家电商场
250
格力、奥克斯、海信空调；奇声音响；创维彩电；新飞、容声、海尔冰箱等
8
新世纪家电商场
250
美的系列、科龙系列、格兰仕微波炉、长虹彩电、空调；创维彩电等

（四）、樟树商业市场分析
1、樟树商业经营特点
目前，项目周边存在形态各异的业态及业种，在实地调研的基础上，可以发现其有以下特点：
1) 经营规模普遍偏小，绝大多数商家都为“独此一家”，个体实力及抵御市场风险的能力有限，规模效益尚不明显，当然，目前已有个别商家如流星雨服饰、博彩超市、开心小吃等已开始走上连锁经营道路。
2) 以传统经营方式为主，尤其表现在管理方法、经营理念、宣传推广手段等方面，当地商家普遍因循守旧，缺乏创新和个性意识。
3) 经营业绩总体尚好，当地商家开业时间普遍较长，如劲霸等品牌店平均开业时间为3－4年，可见平均业绩不错，同时，当地商业经济仍处发育期，未来仍有上升空间，因此，其平均业绩仍可维持较好水平。
4) 商品时尚性滞后，以南昌为参照，当地商品的时尚程度独大约滞后半年左右，究其原因，主要是信息不灵、商品来源渠道障碍等方面所致。
2、樟树业态业种的组合构成特点
项目所在区域业态业种众多，概括而言，其组合构成有如下特点:
1) 总体上，属于无序组合，各类业态业种，不论关联与否都可互相杂处，充分凸现商家主观意识自发性商业行为。
2) 区域内各条商业街，其业态业种的构成基本上大同小异，（个别街道虽有所侧重，但比重不大），总体上，各街定位不明确，商业形象不够突出，共性太多而个性不足。
3) 局部成行成市初步成形，由于商业经济聚集效应的作用，当地商业街局部成行成市或以某种行业为典型代表，如共和西路的服饰、药都大道的五金建材和家电等。
4) 零售业态占据主导地位，批发为辅，目前，除小香港街有部分摊点批发兼零售外，各商业街大都以零售业态为主。
5) 品牌店、专业店、专营店等在当地业态组合中占据相当大的比重，并逐步成为业态主流。
6) 目前，项目周边区域的业态组合中，传统行业仍占较大比重，新兴行业或特色行业比重较小，同时，行业细分程度不高。
3、樟树商业环境特点
1) 商业氛围
目前，项目周边商业氛围北边（共和西路）、东边（药都大道、小香港街）较为浓厚，其次为南边（楼门前路，该路以餐饮为主力，但基本上是小饮食店），而西边（封溪路、居民区）几乎感受不到什么商业气氛。
商业氛围的失衡，容易导致人气的离散，不利项目的整体平衡发展，有可能出现冷热不均的情形。
主街商业气氛较好，辅街较差，临街店铺人气较好，背街店铺人气较差。
2) 店铺特征
项目周边区域内除超市外，基本上以中小店面为主，小至十几平米大至百余平米不等，且装修大都简单，橱窗布置几乎没有，不少店铺的开间和进深尚不符合现代商业要求。
沿街店铺基本上为单层形式，且多为旧房。
沿街店铺公房比重较大，私房多为背街或辅街店铺。
3) 租金（转让费）
目前，项目周边区域内，商业租金处在40－120元/㎡/月范围内，其中以共和西路上最贵，楼门前路上最低，此区域内的商业租金已成为樟树当地商业租金的“晴雨表”。
转让费通常参照商业租金变化，目前，共和西路上的沿街店铺转让费最贵，均价在400元/㎡左右。部分地段位置、面积等较好者，转让费更高。
4) 商业发展趋势
通过对项目周边区域内商业市场的认证调研，根据商业经济发展规律和当地城市化的发展以及广大消费者的需求，其未来发展有如下趋势：
² 以共和西路、小香港为代表的商业街将逐步特色化、档次化，重塑更高品质的商业形象。
² 区域内商业档次将逐步提升，未来将出现高档化、精品化现象。
² 锦绣共和项目的顺利实施，将为当地商业树立新的榜样，并带动周边区域内商业的更 新换代。
² 商业重心将会发生新的转移，当地商圈的影响氛围将逐渐加大。
² 周边区域业态业种的组合将日趋合理、平衡，并提高当地商业发展水平。
² 新的商业观念日趋成为主流意识。
B、楼盘个案调研分析
（一）樟树商品住宅开发现状及特征
1、商品房及土地集中供应量增长缓慢，市场供小于求。
樟树房地产市场近两年消费放量在20多万㎡/年，今年住宅供应量也保持在20万㎡以内。到目前今年樟树市只有5个住宅项目在开发，这对于当前城镇人口规模14万左右的樟树市而言，供给量基本偏小。市场有待进一步激活，同时市场潜力有待进一步发掘。
2、单一板块开发格局，未形成多区域竞争情况。
商品住宅主要集中在老城区，城郊（河西岸）未有项目推出；且因为房地产项目少、城区改造缓慢等因素，樟树短期内无法形成多板块竞争的格局。
3、房地产开发水平较为低下。
房地产项目宣传推广理念较落后，且受当地媒体影响力较弱限制，营销推广模式单一，对体验营销不够重视；目前市场上高档次楼盘屈指可数，大部分楼盘的配套不够完善，物业管理总体水平低，开发过程中轻视营造住宅园林绿化。
4、房价稳中有升。
樟树楼盘均价总体水平正常，目前从1000元/㎡至1300元/㎡不等。因为商品房供应量相对有限，所以房价逐年上涨，但相对上涨幅度不大。
5、项目规划思路相对落后。
1) 产品单体类型：
目前樟树楼市的住宅产品以多层占绝对主流，少量分布有小高层和高层建筑；而别墅项目至今也只有还未正式推出的清江花苑项目；产品类型相对单调，差异化创新产品较少，例如半架空层、小户型、入户花园设计、两代居等设计。
2) 建筑风格：
无突出特色，即使是泛滥的欧陆风格也难寻其踪迹，现有的几个项目主要以些简约现代风格为主，但也是形似而神不似，无法让人眼前一亮。
3) 规划布局：
大多为兵营式排排座布局，空间形态单调呆板，天际轮廓线缺乏丰富层次感，空间布局多数规划有单一的中心园林与广场，其它则只有简单的宅间绿化形式，公共、半公共的空间组织形式落后，规划的均好性原则把握不到位，但近期新开发的部分少量项目，如清江花园、江南华城项目等在现代先进规划理念的引入方面有一定的进步。
6、三居室成为市场需求的主力户型。
90—130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前樟树市的家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。
（二）住宅市场发展趋势
1、当地楼盘开发已趋向规模化、专业化、精品化方向发展。
日益加剧的市场竞争形势及外地具先进成熟现代房地产开发理念的投资商的引入，必将引进更符合现代人居模式的相关规划设计理念；当地房地产开发已逐步摆脱早期楼盘小规模开发模式，规模体量较大，专业化程度高的大项目陆续出现，如江南华城、清江花苑等。
2、旧城改造明显加速，地块价值日趋提高。
当地经济水平的提高和城市化发展，有力地促进了旧城改造，同时，老城区成熟的配套设施及土地的逐步稀缺，将导致了土地价值的提高，预示了当地房地产市场将出现新的变化。
随着城市建设步伐加快，城市格局框架的展开，二手市场激活程度的提高，估计近几年樟树消费放量仍将呈较高速度增长。
3、新理念、新手法的引入，加快了房地产市场的发展。
随着市场竞争加剧、消费理念的成熟及投资的多元取向等，此类因素将有力地促进房地产开发水平的提高；为实现项目整体利益，开发商必将合理设计出多元化复合产品，以迎合市场需求的多元化，且在宣传推广等方面有较为明显的改观。
（三）周边楼盘分析
目前，项目周边楼盘主要有如下特点
² 小区域房价：多层均价900～1200元/㎡左右；小高层均价：1300～1500元/㎡
² 购房客源：以本地购房群体为主，外来购房者比重较小
² 主力房型：以3房2厅为主，面积在140㎡左右
² 主力总价：18万元/套
² 畅销户型：总价低的中档房型较受追捧。
² 楼盘规划：规划较具特色，小区景观美化等环境设计较好的楼盘较受消费者欢迎，
² 尤其受高水平收入者的追捧。
² 开发周期：以分期开发为主
² 销售周期：楼盘的销售周期偏长，一般都在一年半以上
² 住宅商铺：基本上为沿街底商，大多数楼盘为单层商铺且小面积商铺推出居多。
² 宣传推广：观念落后、手法简单、效果相对不准。
（四）楼盘个案调研分析
1、商住/住宅项目
1）香樟外滩
位置：项目位于樟树市赣江边沿江路与昌樟高速交汇处，占地60亩，为商住两用项目。
定位广告语：香樟外滩·地王商圈
住宅基本档案：
销售情况：一期200套住房已售140套，并已交房；现筹备销售二期
一期售价：1288元/㎡；二期未定。
优惠折扣：一次性付款97折，按揭99折优惠。
物管费：0.30元/㎡/月；
商铺基本档案：
售价：一般在4800～5800元/㎡；
层高：一般为4～6米；
开间：一般在3～5米；
进深：一般在14米左右；
面积：为50-60㎡/间，总计约300间商铺
一期商铺有两（店面）未售其余售完
二期商铺售价未定
商业配套：
商业建筑面积：40000㎡；8000平方米商业广场，长600米城市公共休闲娱乐广场。
地王商圈·铺王档案
地王商圈规划为“广场铺超市铺临街铺”三合一铺王，1条步行街＋2个小香港＋6大商业主题。
项目宣传卖点
规模优势：规模化和集约化是现代商业在竞争中立于不败之地的保证。
功能优势：多功能的综合化，能够面向各种消费者以满足多种不同的需求，提供多种服务。
特色优势：商铺物业承租户的个性表现有助于形成特色，避免当前商铺大同小异、千店一面、经营定位雷同的问题，从而提高了竞争力。
管理优势：强势经营管理，完善樟树创富机制。前三年高达200万的宣传推广基金，统一宣传推广，定期举办各种大型活动，吸引旺盛客流，经营无后顾之忧。
政府支持优势：市政府重点工程、政府引资项目。
樟树首例产权式商铺。70％递增年回报率，三年返租，平均汇报率80％
功能规划定位
精品步行区：都市购物精品、各种品牌专卖店、婚纱店
地王购物广场：服装、名鞋、珠宝首饰、化妆品、精美礼品、床上用品、窗帘、内衣毛线
精品步行区：都市购物精品、各种品牌专卖店
主题商业区：大型连锁超市
主题商业区：大型餐饮机构（洋快餐）
金融证券区：证券、银行、电信快递、邮政、商务中心
项目进程
现开发商自己投入3000万2 元经营近万3 平方米的大型超市，4 并与投资客签订10年租赁合同5 ；
现开发商已招进迪欧咖啡店、两个中型娱乐厅；
二期预计10月份开盘，8 预计商铺价格在8500元/㎡
2）五洲花园
a) 项目位置：位于药都路仁和集团制厂正对面；
b) 发展商：江西五洲（香港）房地产开发有限公司
c) 销售策划：深圳怡安信实业发展有限公司
d) 建筑设计：深圳市设计总院
e) 售楼地址：樟树市政桥路与赣中大道交汇处
f) 售楼热线：0792-7359393、7359292
g) 主打广告语：
住宅――樟树市首个花园式高尚人文社区；
商铺――五洲商业长廊，成就创富殿堂；
h) 项目相关经济指标
占地面积――100多亩；
建筑面积――10万多㎡；为目前樟树市规模最大、规划最好的花园式商住楼盘；
栋数――由22栋多层、2栋高层组成；
套数――800套；
i) 项目配套：建有会所、幼儿园、大型中庭喷泉广场、中央游泳池、空中花园等配套设施。
j) 售价：住宅1000～1380元/㎡；商铺均价：2700元/㎡左右；
k) 商铺尺寸：商铺开间4-5米，进深10-12米，面积60多㎡/间；
l) 项目工程进度：项目一、二期已建成，三期已开始施工；
m) 其它：二期117～1400元/㎡（多层），小高层1300～1600元/㎡（13层），顶层＋屋顶花园（50万约300～160㎡），二期收付三成，最长按揭20年。商铺开发无具体政策（不确定），至6月3日现房3套一楼复式住宅，其余现房已售完，物管费0.4元/㎡（多层），小高层0.8元/㎡。
n) 付款方式：分一次性付款、按揭付款、分期付款三种方式。
o) 预定定金：住宅、商铺每套单位人民币玖仟捌佰元整；车库、阁楼每间人民币肆仟元整；柴草间每间人民贰仟元整。
p) 商铺情况：大部分没有开业，绝大部分无装修或招牌，有一家中型汽修配店，一家无招牌的排档式餐馆（小型），一家无招牌的卖水泥的店，在街的拐角有一中型餐馆渔人码头，一至二家卖建材的小店。
3)江南华城
a) 占地面积：约300亩
b) 开发商：江西宏际实业有限公司
c) 项目地址：樟树市府桥路
d) 咨询热线：0795-7336888
e) 规划布局：以多层建筑为主，穿插板式小高层、高层（4栋小高层、2栋高层）
f) 项目进程：售楼部已建好，未动工，没有开始销售，但销售人员已到位。开始设置工地围墙（广告还未上）。听说现开发商因为土地原因在和农民发生纠纷（农民稻子未收割，开发商就开始平整土地，使农民利益受损所有引发纠纷。）
g) 其它：2房：100㎡、3房：120～130㎡、4房：140～200㎡（含复 式、跃层）；一期200套左右， 其中3房140套， 跃式7套，其余为复式、2房等。
4)清江花苑
a) 位置：在药材大市场附近（具体位置不详）
b) 规划：以独栋别墅为主
c) 电话：电话号码是空号
d) 项目进程：原在药都宾馆上设有广告牌，现在已拆。未设置售楼部。
5)鑫隆锦绣城
a) （已基本售完，商铺提出500元为底，投标，租，多为拆迁户和在外打工赚钱人员。）
b