新形势下房地产企业财务风险控制的策略.pdf

郑 萍:新形势下房地产企业财务风险控制的策略新形势下房地产企业财务风险控制的策略郑萍（河南太极汇生科技产业园发展有限公司，河南郑州）摘要:我国房地产企业经过 年的发展已经取得了巨大的成就房地产行业投资在 中所占比例逐年增长对我国经济发展贡献不断上升 而今在国家相关调控政策力度越来越大新冠疫情导致市场经济不断紧缩的背景下但仍有大量投资者纷纷加入房地产行业中来房地产行业日趋饱和发展前景不容乐观 作为资金密集型企业我国房地产企业具有典型高投资、高回报、高风险等特点同时作为房地产企业运作中心的财务自然受到了极大的关注 从我国房地产企业整体现况来看其财务管理上仍存在诸多弊端尤其是财务风险控制上 文章从财务风险基本概念出发简述新形势下房地产企业财务风险基本表现并介绍财务风险成因重点结合企业情况给出相应的控制策略旨在帮助房地产企业更好地防范财务风险保证资金安全关键词:新形势房地产企业财务风险中图分类号:.文献标识码:文章编号:()从理论上来看我国对房地产企业财务风险控制层面的研究成果相对有限且很多都是引申国际理论与我国国情下的市场经济体制不符从我国房地产企业的特点出发对其财务风险进行有效识别对丰富我国财务风险控制理论有着重要意义 从实践应用上来看我国房地产企业始终存在负债大、现金流不稳定以及大量囤货等问题 自 年资管新规下融资政策持续吃紧大部分房地产企业多以银行贷款为财务活动的主要保障所以对财务风险进行分析能够根据评价结果提出相应的管理措施有效控制财务风险一、新形势下房地产企业财务风险表现(一)筹资风险筹资的资金是保证房地产企业正常运营的根本但是从企业当前获取资金的渠道来看其还存在如下问题:第一房地产企业的资金结构有待优化 目前房地产行业筹集资金的时间较短且权益融资远低于债务融资存在较大的风险隐患而从短期负债和长期负债的比重来看前者远超后者企业很有可能到期无法偿还债务财务风险增加 第二外界市场利率影响 房地产企业对资金需求较大且资金占用周期长回笼慢而市场利率变化无法确定对房地产企业的筹资活动和经营活动自然会产生相应影响银行也随着相应变化对个人住房贷款等信贷政策等进行调整这会对房地产企业的销售造成影响最终导致财务风险发生 第三房地产企业的筹资渠道单一 当前大多数房地产企业的资金来自银行从金融机构借款的占比较大融资方式单一没有开发多元化的筹资渠道不仅增加了企业的筹资成本相应的财务风险也更为集中同时银行信贷受国家宏观经济政策影响很容易导致企业陷入资金困境中收稿日期:作者简介:郑萍()女汉族河南泌阳人中级会计师研究方向:风险控制(半月刊)年 月 第 卷 年第 期 总第 期(二)投资风险投资是企业在保证自身正常运转的前提下对外或对内开展的资金或其他资产价值的进一步开发从房地产企业现行的投资活动来看其投资风险主要表现如下:第一对投资项目的可行性策划不到位房地产企业的规模不断扩大业务的复杂性也在不断攀升其项目遍布各地这种情况下因为距离和能力的原因其对项目的具体信息了解可能存在误差导致决策者在无法完全了解事项的情况下做出计划盲目投资导致项目后续发展情况不容乐观最后诱发财务风险 第二投资模式单一 房地产企业的主营业务是开发商业房地产或商品住宅区近几年我国经济发展增速逐渐减缓房地产企业要想获得持续发展就必须实现自身投资模式的转型帮助企业扩大经济来源 但目前来看企业这方面工作建设并不成熟(三)营运风险企业对营运风险的控制能够保证企业日常经营活动能够顺利进行 但目前来看房地产企业在营运资金控制上仍存在不足 第一企业的核心竞争力问题 房地产企业商品同质化明显这种情况下企业要想脱颖而出就必须实现创新提高核心竞争力 可当前多数企业都在打价格战利用较大的优惠力度留住客户只会导致企业不断处于竞争下风间接扩大了财务风险 第二应收账款管理问题 为了扩大企业的市场影响力企业加大营销力度吸引客户、挖掘市场提高房屋的销售量继而提升企业的影响力企业在注重前端市场开拓时并未对后端销售回款过多重视甚至为了能够达到预期收益盲目调整销售政策对客户偿还债款的能力没有做充分调查导致企业应收账款骤增坏账比例持续增加 第三企业资金周转率存在问题 房地产企业的总资产周转率、存货周转率等明显低于其他企业、行业这与房地产企业本身投资量大、周期长以及回收期不确定的特性有很大关系意味着企业的资产周转率较低(四)房地产企业财务风险原因分析.内部风险成因导致房地产企业财务风险的内部成因可总结如下:第一企业管理能力问题 企业的管理能力直接影响着企业的运行质量内部管理层级间需要形成相互制衡、相互协调的管理框架用来解决企业内部运行中出现的各种问题 但通过对房地产企业内部管理层级的实际调查发现大多数房地产企业虽然形成了相应的治理结构但是在企业实际管理上并未发挥出真正作用管理体制形同虚设很容易导致企业战略决策制定失误增加了企业风险面 第二企业资金管理效率不高 房地产企业当前的资金流动不平衡资金运作效率不高单一的筹资可能无法满足企业的正常运行再加上宏观经济政策的调控企业将面临资金链断裂的风险企业缺乏预算思维对资金的周转运动等缺乏科学筹划这也不利于企业对财务风险的管控.外部风险成因除了内部原因外外部市场上的各种变化也是导致企业财务风险控制的重要原因 其一经济环境造成的普遍影响 房地产企业同一般企业一样也会经历发展、成熟、壮大以及衰落的发展周期其发展周期与我国经济发展水平深刻嵌连可以说中国经济的发展决定了房地产企业的强弱作为主要依赖金融市场融资的企业其财务风险很大程度上取决于资产市场的好坏 其二国家相关政策等的调控 房地产行业是受国家政策影响较大的行业如税收、金融、财政等政策的调整都会对房地产企业发展造成一定影响 从 年起我国政府出台了系列针对房地产的专项调控政策到 年更是出台了历史上最严格的限购、限贷政策房地产市场不断萎缩降价促销明显企业资金压力直线上升破产、重组企业数不胜数郑 萍:新形势下房地产企业财务风险控制的策略二、新形势下房地产企业财务风险控制策略(一)企业层级防范虽然导致房地产企业财务风险发生的因素有内有外企业无法对外界环境进行干涉但是能够通过内部管理上的调节提高企业财务风险控制规避的能力 首先必须让企业上下层级充分认识财务风险控制的重要性树立基本的财务风险观念从管理层和执行层分别入手发挥上层的权威带头作用鼓励执行层积极实践形成统一风险意识 同时建立健全风险管理责任制度将风险精细化成个人的工作职责不断塑造风险管理文化氛围带领企业更好地控制财务风险 其次建立健全的财务风险预警机制通过设置敏感具体的指标对企业潜在或可能出现的财务风险实施监控或预测同时提醒决策者和相关管理人员采取措施 其财务风险预警机制建设主要包括三方面内容:一是信息收集二是风险预测三是风险控制 从构建风险预警指标出发其中应当包括偿债能力、现金流能力、盈利能力以及营运能力、发展能力等具体指标 而后构建风险预警系统包括预警信息系统、评价指标系统、预警点系统以及对策预案系统企业需及时更新预警信息库对各具体系统进行修正完善补充信息提高企业风险监测能力 最后完善房地产企业内部治理层级 完善基本法人治理结构明确划分股东会、董事会以及监事会之间的权利与职责严格执行法人法制制度实现经营权与管理权的相互分离形成真正相互牵制、相互制约的管理关系不断提升企业的经营效率(二)筹资风险控制对筹资风险的控制房地产企业可从如下方面进行控制:第一不断拓宽企业的筹资渠道 在国家经济政策的作用下我国房地产企业在金融市场上融资时受到了较大制约企业必须从传统单一的筹资方式中跳脱出来积极启用成本低、见效快的融资方式如合作经营、兜售资产等提高企业的资金储备量分散企业的筹资风险保证企业有稳定的资金链 第二合理控制负债率不断优化资本结构 一方面企业要保持适当的负债规模负债规模的大小受到企业经营能力、销售稳定以及资产变现能力等多方面因素的影响企业需将自身置于市场大环境下通过横向、纵向对比结合企业战略规划将资产负债率控制在可接受的范围内权衡好财务杠杆收益与财务风险间的关系补充并进一步完善企业的资本结构保证筹资活动最优性价比使其能够为企业发展带来正面影响(三)投资风险控制房地产企业在进行投资活动时必须对投资活动期间的投资方向、规模以及资源分配等进行充分规划第一做好投资项目的可行性分析保证投资决策的操作性降低项目投资风险 可在项目投资之初成立相应的项目调研小组对项目所在地的经济环境、人文环境等进行充分调查详细了解市场走向包括竞争者的优劣势同时考虑到项目效益问题保证投入产出比最大化 第二对投资项目进行科学组合如公租房、办公房、住宅房以及商业用房等丰富企业开发模式减少外界环境不利变化对企业造成的经济损失也能够进一步提高企业的市场额度 第三积极调整企业资金的使用结构 尤其是在“短债长投”的资金机制下极不利于企业的长期经营因此企业必须合理规划资金以持续发展的眼光看待资金分配问题如资金较多则启用短期贷款或中期贷款的方式投资开发长期建设后才能回收效益的项目若资金较少则需要及时降低收益慢的项目比例避免企业出现无力偿还的现象不仅造成经济损失也不利于企业的声誉建设(四)营运风险管理对营运风险的管理控制保证企业日常经营活动的顺利进行 一来企业可大力推进多元化发展模式除(半月刊)年 月 第 卷 年第 期 总第 期了主营业务的房屋建设外还可涉足装饰装修、物业管理等方面分散企业财务风险 房地产企业必须根据市场情况对自身消费定位等进行调整优化产品结构发挥自身优势充分考虑当地消费能力稳步扩大企业的市场占有率 二来制定科学有效的销售营销方案房地产企业的存货总量虽然在企业总资产的比重中逐年降低但是存货持有量却处在上升阶段所以为了更好地去库存企业需针对市场消费群体设置有效的营销方案制定合理商品价格同时还可把销售情况与销售人员薪酬绩效等进行深度嵌套加大对销售人员的激励力度提高其工作积极性加速资金回笼缓解存货占用资金的压力 三来加大对应收账款的管理力度 在财务风险控制中应收账款不能及时到位在资金回收风险中的占比较大企业为了去库存采用了宽松的销售政策企业应收账款周转率减低 企业必须加大销售环节对客户资信调查力度从源头上避免应收账款逾期行为出现同时做好跟踪调查及时更新客户信息并做好账款催收工作也要做好账款无法回收的风险预案将企业的损失控制到最低 最后加强房地产企业资金的日常管理 对营运资金的流向与使用进行严格审批保证资金运动合理化要求财务部门制定严格的资金使用工作细则定期召开会议对资金运行情况做分析严禁出现对企业运作不利的资金行为三、结束语综上所述财务风险属于客观存在企业在生产经营中无法完全杜绝财务风险的发生只能通过科学手段进行控制、规避将财务风险的负面影响降到最低 房地产企业对财务风险的防范不仅是提升内部管理质量、保证资金安全的重要手段更是其适应现代经济市场、提升企业核心竞争力的关键步骤 通过文章对相关内容的分析发现其在财务风险控制上还存在如下问题:筹资渠道单一投资规划不到位日常营运能力缺失等 同样文章从房地产企业的实际需求出发针对性地提出了相应的优化策略希望能够帮助房地产企业更好地展开财务风险控制工作:拓宽企业筹资渠道合理分散筹资风险加大投资项目的可行性分析合理调整投资项目结构加大对存货、应收账款的处理力度保证企业日常营运活动的顺利进行 除了上述提到的方面还可从专业财务风险人才培养、企业文化建设、加大异地房地产企业合作、将现代信息技术手段融入企业财务管理中等方式进一步优化企业的财务风险管理 但就目前房地产企业的财务风险控制现状来看在现代先进管理理念和管理手段不断优化的综合影响下企业对财务风险的防范治理还有很大的进步优化空间参考文献:杜艳玲.房地产开发企业财务风险控制探究.会计师():.贺灿艳.房地产企业财务风险控制管理问题探究.商业文化():.张靓瑜.浅谈房地产企业的财务风险控制对策.当代会计():.周红波.房地产企业财务风险分析与控制研究框架构建.营销界():.申菊瑛.房地产企业财务风险识别与控制研究.财会学习():.