物业承接查验培训教材PPT课件.pptx

物业承接查验物业承接查验培训教材培训教材廖宝金廖宝金2018/05/292018/05/291目录目录物业承接查验的基本概念物业承接查验的基本概念物业承接查验与竣工验收的区别物业承接查验与竣工验收的区别物业承接查验的重要意义物业承接查验的重要意义物业承接查验的法规依据和参照标准物业承接查验的法规依据和参照标准物业承接查验的必备条件物业承接查验的必备条件 物业承接查验的时限物业承接查验的时限物业承接查验的内容物业承接查验的内容物业承接查验的程序物业承接查验的程序物业承接查验的监督管理物业承接查验的监督管理与物业承接查验有关的其它要求与物业承接查验有关的其它要求2物业承接查验的基本概念物业承接查验的基本概念物业承接查验物业承接查验:是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。3物业承接查验的基本概念物业承接查验的基本概念共用部位共用部位:物业共用部位是指物业管理中的住宅共用部位，即根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。4物业承接查验的基本概念物业承接查验的基本概念共用设施设备：共用设施设备：住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。共用设备方面共用设备方面一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等；共用设施方面共用设施方面一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。5物业承接查验的基本概念物业承接查验的基本概念物业承接查验办法物业承接查验办法第四十五条第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。因此，物业承接查验可分为新建物业的承接查验以及物业服务企业因此，物业承接查验可分为新建物业的承接查验以及物业服务企业更迭、物业交接的承接查验。更迭、物业交接的承接查验。6物业承接查验与竣工验收的区别物业承接查验与竣工验收的区别目的不同：目的不同：工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。而物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。两者的侧重点不同两者的侧重点不同检查方式方法不同检查方式方法不同所处先后阶段不同所处先后阶段不同涉及检查范围不同涉及检查范围不同7物业承接查验与竣工验收的区别物业承接查验与竣工验收的区别主体不同：主体不同：工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是（前期）物业服务合同双方当事人在行业主管部门监督下进行的。8物业承接查验与竣工验收的区别物业承接查验与竣工验收的区别对象不同：对象不同：工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。9物业承接查验的重要意义物业承接查验的重要意义(1)物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。(2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。(3)实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。10物业承接查验的法规依据和参照标准物业承接查验的法规依据和参照标准实施物业承接查验，主要依据下列文件实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范；（七）其它法律法规及部门规章。11物业承接查验的必备条件物业承接查验的必备条件(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案,取得当地建设行政主管部门出具的房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表。(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气等已安装独立的一户一表的计量表具。12物业承接查验的必备条件物业承接查验的必备条件(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。(四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认；建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通，绿化已完工。13物业承接查验的必备条件物业承接查验的必备条件(五)电梯、消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），可确保正常运行。(六)物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。14物业承接查验的必备条件物业承接查验的必备条件(七)法律、法规规定的其他条件。分期开发建设的物业项目，可分期承接查验。在最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体承接查验交接手续。规划配置的物业管理用房不在本次移交范围的，房地产开发建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的房屋，暂时作为物业管理用房使用。15物业承接查验的时限物业承接查验的时限房地产开发建设单位应当在物业交付使用物业交付使用15日前日前，与选聘的前期物业服务企业完成承接查验工作完成承接查验工作。16物业承接查验的内容物业承接查验的内容（一）相关资料（一）相关资料1.竣工验收资料竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表等资料。2.技术资料技术资料。包括共用设施设备清单，消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。3.供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件。4.物业物业质量保修文件质量保修文件和和物业使用说明文件物业使用说明文件。5.物业管理所必需的其它资料物业管理所必需的其它资料。如临时管理规约、业主及房屋面积清册、已购房屋业主资料等。17物业承接查验的内容物业承接查验的内容（二）共用部位及共用设施设备（二）共用部位及共用设施设备1.共用部位共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2.共用设备共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。3.共用设施共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。18物业承接查验的程序物业承接查验的程序书面通知承接查验书面通知承接查验确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案移交有关图纸资料移交有关图纸资料查验共用部位、共用设施设查验共用部位、共用设施设备备解决查验发现的问题解决查验发现的问题确认现场查验结果确认现场查验结果签订物业承接查验协议签订物业承接查验协议办理物业交接手续办理物业交接手续。书面通知确定方案移交资料现场查验问题处理理确认结果签订协议办理交接理交接19物业承接查验的程序物业承接查验的程序(一一)书面通知查验书面通知查验新建物业具备承接查验条件后，房地产开发建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验，同时报告物业所在地房地产行政主管部门。20物业承接查验的程序物业承接查验的程序(二二)确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案1.确定承接查验方案。物业服务企业接到通知后5日内，会同房地产开发建设单位确定承接查验方案。承接查验方案应包括以下内容：（1）承接物业类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单。（2）查验工作流程和各种查验记录表格。物业承接查验相关工作表格的基本格式和内容可参照赣州市物业承接查验表（推荐文本）(附件2)，并根据项目的实际情况编写。（3）检验设备和工具清单。（4）承接查验的日期、进度安排。21物业承接查验的程序物业承接查验的程序(二二)确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案2.成立承接查验小组。承接查验小组由房地产开发建设单位代表、物业服务企业代表组成，成员为5-11人单数，其中物业服务企业选派的成员不少于承接查验小组成员总数的1/2。承接查验小组成员可从前期物业管理招投标评标暨物业承接查验专家库中随机选派。同时，房地产开发建设单位应召集施工建设、监理单位代表参加。22物业承接查验的程序物业承接查验的程序(三三)移交有关图纸、资料移交有关图纸、资料现场查验20日前，房地产开发建设单位应当向物业服务企业移交物业服务项目承接查验内容约定的经相关部门确认的图纸、资料。相关图纸、资料(纸质、电子文档)必须至少各壹式叁份（套），房地产开发建设单位壹份（套），前期物业服务企业壹份（套），业主委员会壹份（套）。业主委员会未成立的，由前期物业服务企业代管，详见共用物业和资料移交表(附件1)。23物业承接查验的程序物业承接查验的程序(四四)现场查验共用部位、共用设施设备现场查验共用部位、共用设施设备综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，参照赣州市物业承接查验推荐文本(附件2)逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面、影像记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验办法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容。24物业承接查验的程序物业承接查验的程序(五五)解决查验发现的问题解决查验发现的问题现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和功能不符合约定或者规定的情形，房地产开发建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。房地产开发建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。25物业承接查验的程序物业承接查验的程序(六六)签订物业承接查验协议签订物业承接查验协议房地产开发建设单位和物业服务企业应当及时签订新建物业项目承接查验协议(推荐文本)（见附件3）。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。26物业承接查验的程序物业承接查验的程序(七七)办理物业交接手续办理物业交接手续房地产开发建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并填写共用物业和资料移交表（推荐文本）(附件1)。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接双方共同签字确认。27物业承接查验的监督管理物业承接查验的监督管理(一一)明确各方主体在物业承接查验工作中的职责明确各方主体在物业承接查验工作中的职责1.房管部门职责。负责指导和监督物业承接查验工作，负责新建物业承接查验的备案管理，督促房地产开发建设单位、物业服务企业对查验发现的问题进行整改落实。2.房地产开发建设单位职责。负责牵头组织承接查验工作，签订物业承接查验协议、移交资料等。负责落实整改承接查验工作中发现的问题。3.物业服务企业职责。负责组建物业承接查验小组，与业主委员会的联系协调，申请物业承接查验备案工作。与房地产开发建设单位共同制定承接查验方案、接收资料、现场查验等。28物业承接查验的监督管理物业承接查验的监督管理（二）加强对承接查验的备案管理（二）加强对承接查验的备案管理物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地房地产行政主管部门办理物业承接查验备案手续：1.物业承接查验备案表(见附件4)；2.前期物业服务合同、临时管理规约（经业主签字确认）；3.物业承接查验协议；4.共用物业和资料移交表、物业承接查验表及物业承接查验记录、交接记录；5.备案需要的其他资料。以上材料壹式叁份，无钉胶装成册，其中1必须为原件，24可验原件收复印件，复印件必须加盖公章，房地产开发建设单位、前期物业服务企业、房地产行政主管部门各留存壹份。29物业承接查验的监督管理物业承接查验的监督管理(三三)明确交接双方的法律责任明确交接双方的法律责任1.房地产开发建设单位不得以任何理由要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。2.物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。3.房地产开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。4.房地产开发建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。5.房地产开发建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。30与物业承接查验有关的其它事项与物业承接查验有关的其它事项六、其他要求六、其他要求(一)房地产开发建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业服务显著区域进行公示，书面告知业主。(二)物业承接查验的过程和结果可以公证。(三)我市行政区域范围内2015年6月1日以后交付使用的物业项目，必须严格按照本通知执行。在执行过程中，如有疑问或建议，请及时反馈我局物业管理科（电话：8225202）。本文件电子文档可从赣州市房地产管理局政务网（）下载。(四)前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照本通知规定办理相关物业承接查验。31附件附件1.共用物业和资料移交表（推荐文本）2.赣州市物业承接查验表（推荐文本）3.新建物业项目承接查验协议（推荐文本）4.赣州市物业承接查验备案表32THE END!THE END!业精于勤，荒于嬉；业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。行成于思，毁于随。33