(首佳)房地产抵押评估实务交流PPT课件.ppt
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1、房地房地产产抵押抵押评评估估实务实务交流交流协调协调能力与能力与评评估技估技术术 l聂聂燕燕军军l北京首佳房地北京首佳房地产评产评估有限公司估有限公司 lhttp:/l(010)58930818 589308211-目目目目 录录录录 第一部分第一部分抵押抵押评评估中非技估中非技术类问题处术类问题处理理(协调协调能力,与不同的人群能力,与不同的人群进进行沟通交流)行沟通交流)第二部分第二部分抵押抵押评评估中技估中技术类问题处术类问题处理理 一、一、评评估原估原则则 二、二、权权益益类问题处类问题处理理 三、不同三、不同类类型的型的评评估估对对象象处处理理2-第一部分第一部分第一部分第一部分 抵
2、押抵押抵押抵押评评评评估中非技估中非技估中非技估中非技术类问题处术类问题处术类问题处术类问题处理理理理科学科学+艺术艺术技技术术+协调协调评评估估与与估价估价3-一、与委托方交流一、与委托方交流一、与委托方交流一、与委托方交流1、与、与财务财务人人员员交流交流2、与前期开、与前期开发发人人员员交流交流3、与工程部人、与工程部人员员交流交流4、与董事、与董事长长交流交流5、续贷项续贷项目目4-1 1 1 1、与、与、与、与财务财务财务财务人人人人员员员员交流交流交流交流l关注点:关注点:贷贷款金款金额额、评评估金估金额额(1 1)、了解)、了解贷贷款款额额、与、与银银行行协协商的商的贷贷款比款比
3、例、初步判断需要抵押物的例、初步判断需要抵押物的评评估估值值、进进一步一步判断委托方的要求是否合理。判断委托方的要求是否合理。(2 2)、了解)、了解对银对银行的行的认识认识 l(3 3)、了解工程款的支付)、了解工程款的支付l(4 4)、尽可能多地收集本)、尽可能多地收集本项项目的有关材料。目的有关材料。l(5 5)、初步)、初步结结果出来后与委托方交流,果出来后与委托方交流,A A、审贷审贷分离,分离,B B、周、周围围案例,案例,C C、实际实际成本。成本。(6)(6)、了解会、了解会计计科目与科目与评评估价格的关系估价格的关系5-2 2 2 2、与前期开、与前期开、与前期开、与前期开发
4、发发发人人人人员员员员交流交流交流交流l关注点:关注点:l1)1)、项项目手目手续续的合法性的合法性l2)2)、批文批件、批文批件间间的关系的关系l3)3)、各种数据之、各种数据之间间的关系,特的关系,特别别是是规规划批准建筑面划批准建筑面积积之之间间的关系。的关系。l4)4)、前期投入成本,(征地拆迁、前期投入成本,(征地拆迁费费用,用,项项目目转让费转让费用,土地开用,土地开发费发费用用等)等)6-3 3 3 3、与工程部及、与工程部及、与工程部及、与工程部及销销销销售人售人售人售人员员员员交流交流交流交流l关注点:关注点:lA、1)、)、了解造价方面的水平了解造价方面的水平l 2)2)、
5、了解造价装修、了解造价装修、设备设备方面情方面情况况lB、1)、)、了解了解预预售情况售情况l 2 2)、了解了解销销售价格与售价格与销销售情况售情况l 3 3)、)、落落实实抵押物清抵押物清单单(重点)(重点)7-4 4 4 4、与董事、与董事、与董事、与董事长长长长交流交流交流交流 l关注点:关注点:l1)1)、抵押物价格(同、抵押物价格(同财务财务人人员员)l2)2)、收益价格、收益价格测测算(土地性算(土地性质质改改变变,前,前提是用途合法)提是用途合法)l3)3)、有价无市(足有价无市(足够长够长的的时间时间,个案),个案)l4)4)、贷贷款的目的与款的目的与动动机:机:卖给银卖给银
6、行行8-5 5 5 5、遇到、遇到、遇到、遇到续贷项续贷项续贷项续贷项目目目目时时时时l关注点:上次关注点:上次评评估和抵押情况估和抵押情况l1)1)、了解上次了解上次贷贷款款额额l2)2)、了解抵押物清了解抵押物清单单是否是否发发生了生了变变化化,即即评评估估对对象的状象的状态态与与现现在有无在有无变变化,化,特特别别是在建工程是否有新的投入和是在建工程是否有新的投入和进进展,展,预预售售项项目是否有新的目是否有新的预预售登售登记记。l3)3)、了解了解评评估估时间时间l4)4)、了解、了解评评估机构和估机构和评评估价格估价格9-二、与二、与二、与二、与银银银银行交流行交流行交流行交流1、与
7、信、与信贷员贷员及支行行及支行行长长交流交流2、与、与审贷审贷部部门门交流交流3、与、与资产资产保全部保全部门门交流交流4、与、与资产资产管理公司交流管理公司交流10-1 1 1 1、与信、与信、与信、与信贷员贷员贷员贷员及支行行及支行行及支行行及支行行长长长长交流交流交流交流l关注点:关注点:l1)、对对企企业业的的认识认识(谁谁求求谁谁,垄垄断断还还是服是服务务)l2)、竞竞争争对对手有多少(需要手有多少(需要评评估机构如何配合)估机构如何配合)l3)、对对抵押登抵押登记记需求(需求(谁谁来做,是否需要代理)来做,是否需要代理)l4)、对对政策和市政策和市场场的把握,提供更多的咨的把握,提
8、供更多的咨询询性意性意见见l5)、续贷续贷、转贷项转贷项目(上次抵押的情况)目(上次抵押的情况)l6)6)、对评对评估价格的看法估价格的看法l7)7)、对垫资对垫资施工、地价款、征地拆迁施工、地价款、征地拆迁费费的提示的提示11-2 2 2 2、与、与、与、与审贷审贷审贷审贷部部部部门门门门交流交流交流交流l关注点:在于关注点:在于风险风险控制控制l1)1)、是否高估是否高估l2)2)、虚假虚假报报告(假告(假报报告,多沟通)告,多沟通)l3)3)、提示性提示性语语言(言(评评估与估价)估与估价)l4)4)、权权属不清或存在瑕疵(另文属不清或存在瑕疵(另文专门说专门说)l5)5)、拍拍卖卖价格
9、价格l6)6)、变现变现性性l7)7)、国家的信国家的信贷贷政策,土地供政策,土地供应应政策、市政策、市场变场变化化趋势趋势12-3 3 3 3、与、与、与、与资产资产资产资产保全部保全部保全部保全部门门门门交流(一)交流(一)交流(一)交流(一)l关注点关注点(1 1):对对抵押物的抵押物的处处置置l1)1)、能否能否继续继续保保值值(如商(如商业银业银行行项项目,目,旧的旧的户户型,型,贬值贬值,抓,抓紧变现紧变现)l2)2)、变现变现性性l3)3)、处处置的中置的中间费间费用用l4)4)、处处置方式:置方式:变卖变卖、拍、拍卖卖、打包等。、打包等。13-3 3 3 3、与、与、与、与资产
10、资产资产资产保全部保全部保全部保全部门门门门交流(二)交流(二)交流(二)交流(二)l关注点关注点(2 2):抵:抵债债物的物的处处置置l1)1)、权权属合法属合法l2)2)、能否正常能否正常过户过户l3)3)、抵抵债债物的价格物的价格l4)4)、中中间费间费用用14-4 4 4 4、与、与、与、与资产资产资产资产管理公司交流管理公司交流管理公司交流管理公司交流l关注点:关注点:l1)、资产资产处处置方案置方案l2)2)、变现变现价格价格15-三、与担保公司交流三、与担保公司交流三、与担保公司交流三、与担保公司交流1、与开展、与开展对对公公业务业务的担保公司交流:的担保公司交流:反担保反担保2
11、、与开展、与开展对对私私业务业务的担保公司交流:的担保公司交流:阶阶段性担保段性担保16-四、了解不同四、了解不同四、了解不同四、了解不同银银银银行行行行间间间间的要求的要求的要求的要求1、了解、了解对评对评估方法(市估方法(市场场法、成本法、收益法、成本法、收益法)的法)的认认可程度可程度2、了解、了解对对服服务务内容、服内容、服务务方式的要求方式的要求3、了解、了解审贷审贷程序及程序及权权限限4、了解是否、了解是否对评对评估机构推荐、指定估机构推荐、指定5、对对房地房地产产信信贷贷政策的政策的态态度(度(谨谨慎、慎、积积极)极)17-五、了解房屋、土地管理部五、了解房屋、土地管理部五、了解
12、房屋、土地管理部五、了解房屋、土地管理部门门门门的特点和的特点和的特点和的特点和对业务对业务对业务对业务的要求的要求的要求的要求1、了解房地管理部、了解房地管理部门对门对抵押登抵押登记记的要求的要求2、办办理地价款核理地价款核实实、预预售登售登记查询记查询的要求的要求3、了解、了解对评对评估机构的管理要求估机构的管理要求(1)从从业备业备案、合作案、合作(2)北京情况)北京情况18-六、与非开六、与非开六、与非开六、与非开发发发发企企企企业业业业的委托方交流的委托方交流的委托方交流的委托方交流1、自建房抵押、自建房抵押时时(实际实际成本、合法用途、性成本、合法用途、性质质)2、购买购买房抵押房
13、抵押时时(购买购买合同、关合同、关联联交易)交易)3、担保、担保转转抵押抵押时时(担保(担保额额度、抵押物置度、抵押物置换换)4、国有企、国有企业业申申请贷请贷款款时时19-七、如何看待同行七、如何看待同行七、如何看待同行七、如何看待同行评评评评估估估估结论结论结论结论 1 1、维护维护行行业业形象形象 2 2、委婉有理有据地向客、委婉有理有据地向客户户解解释释 (1 1)、有无重复有无重复计计算的算的 (2 2)、明)、明显显不切不切实际实际的的 (3 3)、评评估依据不足的估依据不足的 (4 4)、其他不一致方面)、其他不一致方面 3 3、同步、同步进进行行评评估估20-八、与拍八、与拍八
14、、与拍八、与拍卖卖卖卖公司、公司、公司、公司、经纪经纪经纪经纪公司交流公司交流公司交流公司交流1、希望、希望评评估价格低估价格低2、评评估拍估拍卖卖底价底价(1 1)、拍)、拍卖卖市市场场价格(拍价格(拍卖卖底价、成交价)底价、成交价)(2 2)、二手房)、二手房买卖买卖价格价格(3 3)、拍)、拍卖卖成功的概率成功的概率21-第二部分第二部分第二部分第二部分 技技技技术类问题处术类问题处术类问题处术类问题处理理理理一、一、一、一、评评评评估原估原估原估原则则则则1、合法原、合法原则则2、最高最佳使用原、最高最佳使用原则则(当合法用途和(当合法用途和实际实际用用途不一致途不一致时时)3、替代原
15、、替代原则则(确定市(确定市场场取得成本、售价取得成本、售价时时)4、估价、估价时时点原点原则则(确定(确定预预期收益期收益时时)5、保守原、保守原则则22-二、二、二、二、权权权权属属属属权权权权益益益益类问题类问题类问题类问题(一)(一)(一)(一)1、位置不符,、位置不符,2、房地不合一,、房地不合一,3、假、假证证,4、既、既预预售又抵押,售又抵押,5、产权产权人人发发生了生了变变化,化,6、变变更了更了规规划,划,7、土地、土地证证与房与房产证产证互相不互相不对应对应,8、面、面积发积发生生变变化,化,23-二、二、二、二、权权权权属属属属权权权权益益益益类问题类问题类问题类问题(二
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