深圳市某工业区改造规划文本.doc

深圳市宝安区【新田-白石厦片区】旧工业区改造专项规划

文 本

深圳市规划局宝安分局
二OO八年八月

深圳市宝安区【新田-白石厦片区】旧工业区改造专项规划（文本）

根据《深圳市城市规划条例》第二十条“详细蓝图由市规划主管部门或其派出机构编制、审批”。本专项规划属于详细蓝图层次的规划，经深圳市城市规划委员会授权，市规划局宝安分局 第 次会议审批通过，现予以公布。

本文件包括“文本”及“图表”两部分
⑴ 文本：指审批生效的规划控制条文。
⑵ 图表：指按审批生效的功能控制图表和空间控制图表。

目 录

文本
1．总则 1
2．改造定位与目标 2
3．功能控制 2
4．道路交通与配套设施 3
5．改造方式与策略 5
6．改造单元 7
7．空间控制 8

图表
1．功能控制图表
2．空间控制图表（1、2、3）

文 本
1．总则

1.1 本专项规划适用范围（以下简称本片区）为：福永街道立新水库及白石厦路以东、广深高速公路以西、征程二路及腾兴二路以南、支路六以北的地区，总用地面积为193.95公顷。

1.2 制订本专项规划的主要依据：《深圳市西部工业组团分区规划（2005～2020）》、《深圳市宝安中心组团分区规划（2005～2020）》、《宝安区工业布局研究与规划（2007）》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则（2004版）》以及其它经批准的上层次规划文件及国家、广东省和深圳市有关法规与技术规范制定。

1.3 制订本专项规划遵循的主要原则是：
区域协调与整体性原则；集约节约用地原则；可操作性原则；公共利益优先原则。

1.4 本专项规划经批准生效后，在本规划区内进行的旧城改造以及相关的土地利用和各项建设活动必须符合本专项规划。

1.5 本专项规划涉及的所有技术指标（本专项规划中特别注明者除外）依据《深圳市城市规划标准与准则（2004版）》和《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》确定。

1.6 经批准的本专项规划是编制或修订涉及本规划区的法定图则以及详细规划设计的依据。

1.7 本专项规划由审批部门负责解释和修编。

1.8 本专项规划自批准之日起实行。

2．改造定位与目标

2.1 本片区的改造定位是：以通讯设备、计算机及其电子设备制造为主导产业的先进技术产业园区、创新型产业园区及以大型专业家具市场为核心的物流园区。

2.2 本片区的改造目标是：通过改造，将规划编制区建成一个布局合理、交通便捷、环境优美、生态环保、配套完善的先进技术产业园区、创新型产业园区和大型专业家具市场（工贸混合区）。

3．功能控制

3.1 依据本片区功能定位，确定本片区的主要土地用途为：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）以及水域和其它非城市建设用地（E）等九大类。

3.2 本专项规划地块划定遵循以下原则：（1）充分尊重原业主的宗地界线的整体性；（2）适度依托规划道路对原地块边界进行归整；（3）建立地块与改造方式、改造单元、功能控制以及空间控制的对应性。本规划共分为10个街坊，共67个地块。按照专项规划的编制要求，确定各地块控制指标，各地块控制指标包括刚性指标和柔性指标两种。刚性控制指标包括用地性质、用地规模、容积率、绿地率及公共配套设施等五项指标，刚性指标设定的上限或下限数值一般不应突破。柔性控制指标包括建筑密度、建筑限高等指标。建设项目应在柔性控制指标许可的范围内进行选择。各地块控制情况详见图表。

3.3 本专项规划对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门（分局）批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经规划主管部门（市局）批准方可变更的土地利用性质”。

3.4 工业用地容积率采用由上限和下限组合的区间值进行控制，图表中工业用地容积率为上限控制，下限控制依据《深圳市工业项目建设用地控制标准》进行具体项目的实际控制。其余用地均采用上限值控制。

3.5 按照节约集约利用土地的原则，工业用地绿地率采用上限值控制。其余用地均采用下限值控制。

3.6 规划确定本片区的建设规模总量为271.53万平方米，总人口容量为2.8万人。当实际开发建设的总量超过规划总量，对本片区交通及配套设施等带来影响时，应对规划进行必要的检讨。

3.7 在规划执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目、建设总量及人口容量应保持不变：
（1）对规划确定的地块进行合并开发的；
（2）对规划确定的地块进行细分开发的。

4．道路交通与配套设施

4.1 本片区对外联系的主要道路为广深高速公路、广深公路、福永大道、福海大道。

4.2 本片区规划道路分为四个等级：
高速公路：广深高速公路，红线宽度200米，双向8车道；
城市主干路：广深公路，属干线性主干路，红线宽度75～120米，双向8车道；福海大道，红线宽度50米，双向6车道；
城市次干路：永泰东路，红线宽度35米，双向6车道；福永大道，红线宽度60米，双向8车道；淇誉路，红线宽度40米，双向6车道；
城市支路：翠岗东路，红线宽度40米，双向6车道；白凤路，红线宽度50米，双向6车道；兴瑞路，红线宽度40米，双向6车道；腾兴二路，红线宽度40米，双向6车道；其余城市支路红线宽度12～20米。

4.3 本规划区禁止机动车开口路段：地块机动车开口应尽可能设于次干道或支
路上，并按以下规定控制与交叉口距离：地块机动车开口于主干道时，应距交叉口80米以上，地块机动车开口于次干道时应距交叉口50米以上，开口于支路时应距交叉口20米以上。如地块机动车开口确有必要设于主干道时，应禁止左转；人行出入口应优先考虑安全、方便快捷。各地块出入口及内部道路详见“空间控制图表”。

4.4 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”（表12.4.2.1）执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。所有停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位，专位专用。

4.5 地下人行通道或人行天桥的设置应满足：
⑴ 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；
⑵ 最小净高度不小于5米；
⑶ 全天候通行；
⑷ 地下人行通道或人行天桥宜采用简明的形式，避免造成行人滞留；
⑸ 地下人行通道或人行天桥的长度不宜超过100米，如有特别需要而超过100米时，宜设自动人行道。地下人行通道内每间隔50米应设置防灾疏散空间以及2个以上直通地面的出入口。

4.6 本专项规划的配套设施包括公共设施、市政设施以及配建设施，均为强制性内容，不具备相容性。公共设施和市政设施是落实上层次规划及相关专项规划而确定的，非经审批不得擅自减少或压缩规模。同一红线地块内配建设施，其具体位置可局部调整。 本片区内配套设施设置详见“表4.1 配套设施规划一览表”。

4.7 本片区规划配套设施的建设采用地块独立建设和地块捆绑建设两种改造途径。设置捆绑配套设施的地块，非经审批不得擅自减少捆绑设施数量或压缩捆绑设施规模。

表4.1配套设施规划一览表

序号
设施
类别
项目名称
数量
所在地块号
配置标准
备注
总量
新增
现状 保留
规划
1
教育
设施
幼儿园
2
2

01-13、03-03
1所9班、1所12班、

独立占地
九年一贯制小学
1

08-03

24班
独立占地
普通高中
1
1

03-05
24班
独立占地
2
医疗卫生设施
门诊部
2
2

04-03、06-01
建筑面积不少于3000m2
独立占地
社康中心
1
1

03-02
建筑面积不少于500m2
附设
3
文化娱乐设施
社区文化室
3
3

01-06、03-06、08-10
建筑面积不少于500m2
附设
4
体育
设施
社区体育活动场地
3
3

01-06、03-03、08-08
用地面积不少于800m2
独立或与绿地结合
5
行政管理与社区管理服务设施
社区居委会
1
1

03-06
建筑面积不少于200m2
附设
社区警务室
1
1

04-06
建筑面积不少于20m2
附设
社区服务站
1
1

03-07
建筑面积不少于200m2
附设
6
商业
设施
综合市场
1
1

04-06
建筑面积不少于200m2
附设
7
道路交通设施
社会公共停车场
4
4

06-01、08-08、09-04、09-09

独立或与绿地结合
8
电信
设施
电信支局
1
1

04-04

独立占地
9
环卫
设施
垃圾收集站
4
3
09-02
01-08、01-13、03-02
建筑面积不少于50m2
附设
公共厕所
4
3
09-02
01-08、04-06、08-07
建筑面积不少于50m2
附设

5．改造方式与策略
5.1 本专项规划涉及地块的改造方式分为四大类：现状保留、新建、拆除重建和综合整治。现状保留指基本不涉及房屋的拆除和整治、完善配套设施、绿化、管网、道路的建设环境比较好的地块；新建指利用未建设用地进行建设的地块；拆除重建指拆除大于或等于30%局部的或整体的原有建筑进行新建设的地块。综合整治指基本不涉及房屋拆建或小于30%局部的建筑改建、环境美化和功能完善的地块。

5.2 本专项规划现状保留地块包括04-02、08-02、08-05等。

5.3 本专项规划新建地块包括03-01、03-02、03-04、03-05、03-06、04-01、04-03、04-04、05-01等。该类地块应优先保证公共设施、公共政策的落实；高标准建设各项设施。

5.4 本专项规划拆除重建地块包括01-03、01-04、01-05、01-06、01-07、02-01、03-03、03-07、04-05、04-06、06-01、06-02、07-01、08-01、08-04、08-06、08-07、08-08、08-09、09-01、09-03、09-04、09-10、09-12等。该类地块在拆除重建之前，可保留其合法的现状土地用途和建设规模，但进行拆除重建时，需遵循本专项规划的功能控制和空间控制等相关规定并优先保证公共设施、市政设施和公共开放空间等公共政策的落实，同时鼓励拆除重建的工业用地按照新型产业用房的建设标准建设创新型产业用房（生产、研发、运营及其它配套设施的政策性产业用房）。

5.5 本专项规划综合整治地块包括01-01、01-02、01-08、01-09、01-10、01-11、01-12、01-13、01-14、01-15、01-16、02-02、04-07、05-02、05-03、08-03、08-10、08-11、08-12、09-02、09-05、09-06、09-07、09-08、09-09、09-11、09-13、09-14、10-01、10-02、10-03等。该类地块应控制建筑总量，拆除部分建筑质量差的单栋建筑或临时建筑，对质量一般的建筑特别是沿街建筑进行穿衣戴帽工程整饰；严格控制综合整治区的零散现状绿地和空地，并结合整治提高绿地率和公共配套；完善公共配套、道路和市政管网；允许部分建筑功能置换；独立占地的公共设施和公共绿地等宜采用政府投资的方式进行综合整治；其余地块的改造主体和改造途径宜以原相关产权单位自行整治为主，政府可以给与一定的政策优惠并负责监督实施。如需局部建筑改建，改建后的建筑面积不应超过原有建筑面积的30%。如本专项规划确定为综合整治的地块进行拆除重建，需要另行编制详细蓝图，并向本专项规划审批部门报批。

5.6 本专项规划涉及城市道路的改造方式分为三大类：新建、改建和综合整治。新建城市道路指规划新增的城市道路，包括在空地上新建和拆除建筑后新建的城市道路；改建城市道路指需要通过拆除现有道路两侧建筑进行建设的城市道路；综合整治城市道路指基本不需要拆除现有道路两侧建筑，仅需要完善配套的城市道路。

5.7 本专项规划新建城市道路包括白石厦路北段、福海大道东段（广深公路以东）、腾兴三路、腾达路、腾兴二路、华南路北段（支路八以北）、支路一、白凤路等。该类城市道路在尽量减少拆迁的前提条件下高标准规划建设；主、次干道及以上级城市道路宜以政府改造为主；城市支路由政府改造或相关业主捆绑改造，对于在改造过程中由相关业主捆绑改造的政府可以给与一定的政策优惠并负责监督实施。

5.8 本专项规划改建城市道路包括白石厦路南段（福海大道以南）、福海大道（广深公路以西）、永平一路、华南路中段（福海大道至兴瑞路）、淇誉路、福永大道等。该类城市道路应充分利用现状道路，尽量减少拆迁；主、次干道及以上级城市道路宜以政府改造为主；城市支路由政府改造或相关业主捆绑改造，对于在改造过程中由相关业主捆绑改造的政府可以给与一定的政策优惠并负责监督实施。

5.9 本专项规划综合整治城市道路包括征程一路、征程二路、征程三路、征程四路、白石厦路中段（征程一路至福海大道）、新田大道、美华路、兴瑞路、华南路南段（福海大道南）、永平二路、永平三路、安华路、永泰东路、翠岗东路、安全路、支路二、支路三、支路四、支路五、支路六、支路七、支路八等。该类城市道路应完善配套和市政管网、道路绿化和修缮道路路面等，同时对沿街建筑提出基本的控制要求；改造主体和改造途径宜以政府改造为主。

6．改造单元

6.1 本专项规划改造单元的划定遵循以下原则：（1）鼓励改造方式相同的相邻
地块合并改造；（2）用地权属的主体相同，并能形成独立街区的地块；（3）需要共同达到某一改造目的，在同一街区内的相邻地块；（4）需要捆绑额外的用地一起改造的相邻地块。

6.2 本专项规划划定的改造单元如下：单元A（01-01、01-02），单元B（01-03、01-04、01-05、01-06、01-07），单元C（01-08）、单元D（01-10、01-11、01-12），单元E（01-13、01-14、01-15、01-16），单元F（02-01、02-02），单元G（03-02、03-03），单元H（03-06、03-07、04-06），单元I（04-05、04-07）、单元J（05-01、05-02、05-03），单元K（06-01、06-02、08-01、08-08、08-09），单元L（07-01），单元M（08-03、08-04、08-06、08-07），单元N（08-10、08-11、08-12），单元O（09-01、09-02、09-03、09-04、09-05、09-09、09-10、09-11、09-12），单元P（09-06、09-07、09-08、09-13、09-14），单元Q（10-01、10-02），单元R（10-03）。

6.3 本专项规划划定的改造单元所捆绑的公共设施，非经本规划审批部门审批同意不得减少变更。本专项规划设定的改造单元，应按规划确定范围进行，并须落实相应的规划控制要求。

7．空间控制
7.1 本片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则：
（1） 从产权、管理、经营的角度优化片区空间秩序；
（2） 保护并加强城市公共开放空间环境和空间的整体性、系统性；
（3） 充分利用区域内外丰富的特色资源：山体、水库和河流、绿地等，强化片区的特色风貌；
（4） 营造与主要的车行道以及公共性生活通道相宜的街景界面；
（5） 有效引导具体详细整治工作，控制具体地块的修建性详细规划。

7.2 本片区城市空间组织在充分考虑相关规划对片区提出的城市设计要求的基础上，结合片区的环境特点、区位条件以及功能定位，对城市景观提出在保护地区原生态结构的基础上，构建均衡的绿化系统的规划目标，形成“生态背景+景观廊道+景观节点”的城市空间控制要求：
（1）“生态背景”：由虎背山、望牛亭、翠岗山等生态公园及立新水库构成。
（2）景观廊道：包括城市景观轴线、片区景观轴线、山体景观界面和水体景观界面。城市景观轴线包括沿城市性交通道路广深公路和福海大道展开的景观轴线和沿城市生活性道路福永大道展开的景观轴线；片区景观轴线为穿越片区内部的景观轴线，自北向南由淇誉西路引向永平二路，规划利用相对较宽的道路红线打造绿化景观，并注重沿线的建筑立面如建筑色彩、商业广告牌的设置等进行统一设计；山体景观轴线主要为控制片区北部的少量工业以及居住建筑的高度以及平面序列，保证西北角的绿化景观与立新水库、虎背山之间有着良好的视觉效果；水体景观界面主要是沿立新水库周边的用地，注意城市设计及滨水元素的引入。

7.3 本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则：
（1）建筑退让红线应结合城市道路等级和城市空间规划要求确定：临城市主次干道，建筑退让红线距离不宜小于12米；临城市支路及公共绿地等，低层建筑退让红线不宜小于4米，多、高层建筑最少退让红线7米；
（2）建筑高度：建筑高度基本控制在50米以下，局部可突破至80米。

7.4 本片区的街道景观设计应遵循以下原则：
（1）保证街道景观的连续性、协调性，为人们提供更多的公共开放空间；
（2）根据不同性质的用地控制建筑退后红线距离和建筑高度，形成宜人的空间尺度；
（3）选择实用且特色鲜明的行道树种，合理搭配街头绿地，形成连续、有个性的街道绿地景观；
（4）合理布置街道家具（小品），为人们提供安全、方便、舒适的街道空间；
（5）街道灯的选择应美观、大方，在满足照度的前提下，以不影响居民休息为原则，为居民提供舒适、温馨的光影空间；
（6）街道标识应清晰、明确、规范、统一。

7.5 本专项重点对临近广深高速、广深公路的第五立面进行控制。针对片区现状屋顶色彩纷杂、形式多样、杂物堆放、临时窝棚建筑丛生的情况，建议对片区建筑屋顶色彩与形式（高层除外）进行统一规范，以塑造良好的第五立面景观。

7.6 本片区内的广告与标识的设置按照《深圳市宝安区户外广告设置指引》的有关要求执行。并应遵循以下原则：
（1）各类型的广告应进行统一规划协调布置；
（2）标识应清晰、明确、规范，标识物的形式应与周围环境相协调；
（3）广告与标识应进行夜间照明；
（4）考虑居住环境的舒适性与公共空间的视觉质量。

7.7 本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

7.8 本片区内各地块空间控制指标详见本专项规划“空间控制图表”。
11