转让和出租土地使用权税收政策.doc

转让土地使用权和出租土地使用权两种做法，各分别涉及哪些税收？
一、转让土地使用权
　　1、营业税
　　土地使用权转让应缴纳转让无形资产营业税。
　　依据：
　　《营业税暂行条例》第二条规定：营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。
　　国家税务总局关于印发《营业税税目注释》（试行稿）的通知（国税发[1993]149号）
　　八、转让无形资产
　　转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。
　　无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。
　　本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
　　（一）转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。
　　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
　　土地租赁，不按本税目征税。
　　2、土地增值税
　　土地使用权转让应缴纳土地增值税。
　　依据：
　　《土地增值税暂行条例》的第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第三条规定：“条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。”
　　土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得收入减去税法规定扣除项目金额后的余额。具体计算公式为：
　　土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额。
　　转让土地使用权的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；与转让土地使用有关的税金等。
　　3、企业所得税
　　对转让土地使用权取得的转让收入应作为企业所得税应税收入缴纳企业所得税。
　　依据：
　　《企业所得税》第六条规定企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：
　　（三）转让财产收入；
　　《企业所得税法实施条例》第十六条　企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
　　4、印花税
　　土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税
　　依据：
　　《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；
　　5、个人所得税
　　如果是个人转让土地使用权的，应依法缴纳个人所得税。
依据：
　　《个人所得税法》第二条规定：下列各项个人所得，应纳个人所得税：九、财产转让所得；
　　国务院关于修改《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的决定
中华人民共和国国务院令第519号
　　（九）财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
　　6、契税
　　对转让土地使用权的行为，应由受让方缴纳契税。
　　依据：
　　《契税暂行条例》的第二条规定：“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
　　(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
　　二、出租土地使用权
　　1、营业税
　　土地使用权出租应缴纳服务业营业税。
　　依据：
　　国家税务总局关于印发《营业税税目注释》（试行稿）的通知（国税发[1993]149号）：
　　七、服务业
　　服务业，指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
　　本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。
　　（六）租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
　　2、企业所得税
　　对出租土地使用权取得的租金收入应作为企业所得税应税收入缴纳企业所得税。
　　依据：
　　《企业所得税法》第六条规定企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：
　　（六）租金收入；
　　《企业所得税法实施条例》第十九条　企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
　　3、印花税
　　土地使用权出租应按财产租赁合同交纳印花税
　　依据：
　　《印花税暂行条例》及实施细则规定：产权转移书据、财产租赁合同等按规定计算交纳印花税。
　　4、个人所得税
　　如果是个人出租土地使用权的，应依法缴纳个人所得税。
　　依据：
　　《个人所得税法》第二条规定：下列各项个人所得，应纳个人所得税：八、财产租赁所得；
　　第八条　税法第二条所说的各项个人所得的范围：
　　国务院关于修改《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的决定
中华人民共和国国务院令第519号
　　（八）财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。