中国房地产发展历程.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,2016.6.16,中 国 房 地 产 发 展 历 程,1,回首改革开放,30,年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国,30,年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。,2,中国房地产行业发展模式,发展模式,开发模式,盈利模式,3,1980,年,4,月,，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。,4,当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？,中国房地产应该以何种模式开始发展？,借鉴,创新,5,成功不能复制但可以借鉴,香港,深圳,中国大陆,中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地,6,香港模式,在过去,20,多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是,香港模式本质特征：,是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港,土地资源,严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。,7,近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。,美国模式,兴起,美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的,土地资源,几乎无限供应。,8,香港模式,美国模式,中国模式,VS,长江实业,Pulte Homes,万科,中国政府对,土地用途,的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。,美国模式,VS,兼容,9,发展模式的根源：土地,10,中国房地产行业发展模式,发展模式,开发模式,盈利模式,11,1.,市场条件判断,2.,项目位置选择,1.,确定开发方案,2.,编制可行性研究报告,1.,办理,建设用地规划许可证,2.,领取,国有土地使用证,1.,领取,建设工程规划许可证,2.,领取,建设工程施工许可证,1.,招标,:,寻找施工单位,3.,开工建设,1.,领取,商品房销售许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,开发流程,12,建,设,用,地,规,划,许,可,证,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,商,品,房,销,售,许,可,证,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,建,设,工,程,规,划,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,一,二,三,四,五,13,中国房地产行业发展模式,发展模式,开发模式,盈利模式,14,房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全,生命周期,（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化,房企的赢利模式大致可以分为六大类。,15,中国房地产行业发展,所经历的阶段与特点,16,1978,1991,1999,2007,2010,第一阶段,：,中国房地产市场萌芽阶段,17,新中国土地拍卖“第一槌”。,1988,年,4,月,18,创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦,最早一批被改革开放之风洗礼的城市,南国土壤：,八十年代中期的,广州,、,深圳,等,19,1979,1980,1986,1988,1958,1991,真正意义上走上了市场化的发展之路,供求关系不合理,虚假繁荣,可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。,1989,年,以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。,20,”,海南“地产泡沫,王石、潘石屹、冯仑。,21,探索阶段：炒作与调整,1978,1991,1999,2007,2010,第二阶段,：,22,房地产快速发展阶段,1978,1991,1999,2007,2010,第三阶段,：,23,温州炒房团,从,2000,年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过,100,万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。,火车炒房团,飞机炒房团,24,2003,年，地王现象出现,25,2006,年,4,月,27,日,深圳市民邹涛发起“不买房”运动,26,2006,年,12,月,中国金融业全面开放,外资、热钱涌入,27,2006,年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀,28,2007,年，地王频现 面粉比面包贵,29,2007,年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大,，并呈现加速提升趋势。,但到,年末,，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。,30,2007,年,4,月,20,日,碧桂园在港上市,缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额,25,岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富,31,2007,年 上海汤臣 天价,11,万,/,平米,2007,年 北京商品房预售均价首次突破万元，达,12436.2,元,/,平米,32,房地产行业全面调整阶段,1978,1991,1999,2007,2010,第四阶段,：,33,2008,年,1,月 房市转淡,中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭,34,2008,年,3,月 因认购不足 恒大地产被迫放弃在港,IPO,计划 是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件,35,2009,年，房市百态之一,楼脆脆,2009,年,6,月,27,日,6,时左右，,上海,闵行区莲花南路罗阳路口一幢,13,层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡,36,2009,年，房市百态之二,楼歪歪,第一个楼歪歪指的是,2009,年,7,月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。,37,2009,年，楼市“火”“剧”,-,蜗居,38,中国房地产发展数据播报,39,中国房地产市场 从安居时代到投机时代,40,投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年来平均水平,41,供应：,09,年施工和新开工面积低位增长 市场略显供给不足,42,需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高,43,中国房地产市场未来发展趋势,44,规范 低碳,智能化 城市化,200000,元,/,2000,元,/,？,！,45,何去何从？,行政手段,行业规律,政府,46,End,Thank,you,47,