商铺前期物业服务三方协议.doc

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商铺前期物业服务协议

甲 方： 徐州城置有限公司
乙 方： 江苏城置物业服务有限公司
丙 方： 上海基普商业经营管理有限公司

本物业名称： 徐州城置国际花园城裙楼商铺
类 型：商 业
坐落位置：徐州金山桥开发区徐海路北汉源大道东
建筑面积： 平方米
物业服务期限：自 2015 年 月 日起至 2016 年 月 日止，共 年。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙丙三方就物业管理服务达成如下协议：

第一条：双方的权利和义务
（一）、甲方的权利
1、按照商铺物业服务协议的约定，接受乙方提供的服务；
2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。
（二）、甲方的义务
1、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》；
2、依据本协议按时向乙方交纳物业管理服务费、其它政府部门允许收取的相关费用及委托乙方代收代缴的其它费用；
3、装饰装修房屋时，遵守装饰装修管理规定；
4、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
5、出售、出租、与他人联合使用物业时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订物业服务协议，并遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，对违反规定并造成的损失、损害，承担民事责任；
6、 对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害，承担连带责任；
7、按照公平、安全、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
8、甲方出售、出租物业时，有督促承接（租）方交纳物业管理服务费等相关费用的义务；
9、享受《临时管理规约》的权力，遵守《临时管理规约》的有关规定和义务；不得以任何方式干涉乙方对本物业区域内正常的物业管理服务活动；
10、明白及承诺：承租人及物业使用人与物业服务企业在本物业区域内不存在人身、财产保管或保险关系；
11、甲方不得擅自改变房屋设计使用功能，不得在本物业管理区域内从事违反国家法律法规的活动及行为。
（三）、乙方的权利
1、依据本协议向甲方或使用方收取物业管理服务费用及其它相关费用（包括但不限于物业服务费、有偿服务佣金以及由乙方代收代缴的其它费用等） ；
2、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
3、乙方有权对甲方或使用人的违规行为向相关部门报告；遇特殊情况乙方可以对共用部位强行进行维修，费用由甲方承担；
4、有权要求甲方及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
5、对甲方和物业使用人违反《装饰装修管理规定》及其它相关制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、诉讼等措施；
6、可暂时终止任何设备、设施的运行以进行维修；
7、制止违反本物业的物业管理制度（其中包括《临时管理规约》）及其它公共管理文件的行为。
8、乙方有权将甲方计划租售的房产代为租售，并收取相应服务佣金。
（四）、乙方的义务
1、对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修；对绿化、环境卫生、 秩序维护、道路等项目进行维护、服务；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
4、编制物业管理服务及财务年度计划；
5、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方及使用人，并与使用人订立《装饰装修管理协议》 ；
6、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
7、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
（五）、丙方的权利
1、丙方可代表甲方行使对乙方的监督权，同时，代表甲方与乙方进行工作上的日常对接。
2、丙方有权代表甲方对商铺进行招商、招租、代售等商务服务，具体条款由丙方与甲方另行约定。
（六）、丙方的义务
1、丙方代表甲方承担其应尽的义务；
2、丙方应协助乙方做好对商业街的物业管理服务，使甲方物业获得保值、增值。
第二条：物业管理服务内容
管理范围是商铺规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的管理。
一、房屋共用部位的日常维护和管理 本项所指房屋共用部位的维护是指房屋的小修项目。共用部位是指房屋主体承重结构部件（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、配电间、电梯 机房、水泵房、消防监控室、共用机房等。
二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理 本项所指共用设施设备的维护是指房屋共用设施设备的小修项目。 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、 通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟 渠、池、井和共用设施设备使用的房屋、绿化浇灌设施等 。
1. 对于公共设施设备的维修，在保修期内由施工方承担，维保期后由租户（使用人）共同承担。
2. 租赁范围内的消防责任及消防设施设备的维护保养由承租人负责。
三、环境卫生
1、商业街内主次干道、人行道、水景周边及广场清扫；
2、商业街公共垃圾桶内的垃圾清运，及时对垃圾桶等卫生器具清洗、归位；
3、公用绿地、花、木、建筑小品等的养护与管理；
4、对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物者进行劝告和制 止，并报告有关部门进行处理。
四、公共秩序维护
1、内容
（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
（2）配置秩序维护设备，成立秩序维护管理队伍，制定秩序维护管理制度；
（3）24小时值班、巡逻 ；
（4）机动车辆进出管理（车辆停放有序不占道）
2、责任
（1）严格管理公共秩序维护队伍，做到作风严谨；
（2）在公共区域内危及商户安全的情况及时向公安部门通报；
五、房屋装饰装修管理严格按《装饰装修管理规定执行》

第三条：物业管理服务质量
一、商铺外观
1、 保持外观完好、整洁，没有缺失现象，完好率在 98%以上；
2、 公共区域无违章、乱搭建现象。
二、设备运行
1、做好水、电、设施设备正常运行的保障工作；
2、对公共机电、供水设备进行定期维护检查，实施 24 小时运行管理；
3、建立报修、回访制度，特殊情况的应急处理预案。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、 设备完好率达 95%以上，对于损坏的公共设备及时进行维修或配合相关部门予以维修；
2、 排水、排污管道畅通，无堵塞、无外溢现象；
四、环境卫生管理
1、不违反政府和行政主管部门的有关饲养宠物的管理规定；
2、商铺的公共廊道、走道、门前广场等部位保持清洁，不随意占用和堆放杂物；
3、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象；
4、环卫设施完好无损，垃圾日产日清，标准化保洁；
5、定期杀灭蚊、蝇、鼠。
五、绿化
1、 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无摘损现象；
2、 绿化带无大面积病虫害。
六、交通秩序与车辆停放
1、可租车位签署《车辆停放服务协议》；
2、机动车、非机动车按规定位置停放，管理有序。
七、公共秩序维护
1、 有专业化秩序维护队伍二十四小时值班、巡逻；
2、 文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责。
八、消防
1、 贯彻国家和当地政府消防工作法令，制定区内消防制度；
2、 坚持固定的巡查检查制度和节假日重大活动的全面检查，如有问题限期 整改解决；
3、 消防设备、设施完好、有效；
4、 发生火警及时通报、并协助消防部门救助。
九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修急修24小时内完成。
1、 24 小时值班制度，15分钟到位。
2、及时率 100%。
十、有偿性维修，完成时间由甲乙双方协商而定。

第四条 物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)
一、根据本物业的租赁合同的约定，对本物业商铺的承租人，自承租之日起按与甲方议定的统一标准收取物业服务费，未出租（售）部分，由甲方缴纳。
二、缴费方式： 物业管理服务费采用先服务后缴纳的方式，已租商铺按年缴纳，首次于使用前缴纳，后期于物业服务期届满前三十日内交纳。未出售（租）部分（按上月签订合同面积相应减少支付），由甲方按月支付，于次月5日前，缴纳上月费用。(考核表详见附件二)
三、收费标准
1、商铺物业服务费暂按照建筑面积 2.2 元/月/平方米标准收取，实行包干制。
2、生活垃圾处理费、建筑垃圾处理费、装修押金、车位服务费等均按照政府相关规定执行。
四、商铺转让、退租时，须交清转让之前的商铺物业服务费等各项费用；
五、甲方或使用方所交物业管理服务费中不包括应向政府相关部门所缴费用。

第五条代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府相关规定。

第六条 保险
一、房屋共用部位、共用设施设备的保险在甲方授权下可以由乙方代为办理，保险费用可由使用人按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；
二、甲方或使用方的室内财产与人身安全的保险由其自行办理，乙方不承担其财产及人身安全的责任与赔偿；
三、甲方或使用方的室内财产与人身安全未投保，由其自行负责（物业管理服务费不包含此项费用） 。

第七条 广告牌、空调设置及权益
一、各业主/承租人未经允许不得在楼宇外墙、屋顶、楼道、电梯间等公共部位安装悬挂放置广告、招牌灯箱、空调或其它伸出物。
二、商铺门头按市城市管理行政主管部门及乙方要求并经乙方认可后，报政府相关部门审批，在得到政府相关部门批准后在指定位置安装；
三、广告牌不得安装射灯、霓虹灯或其它发光体，不得影响其他使用人；
四、利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁经营的，其收益在扣除服务成本后，主要用于补充专项维修资金。

第八条 其它约定事项
一、商铺使用人不得擅自改变商铺的结构、面积、层高、天花板等。
二、商铺装修期间必须遵守乙方的统一管理规定。

第九条 违约责任
一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三交纳滞纳金，逾期三个月拒交费用的，物业管理公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼。

第十条 为维护全体使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人员、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方应积极配合乙方采取的紧急避险营救措施。

第十一条 在本协议履行期间，如遇不可抗力事件，致使协议无法履行，本协议中止，待中止原因消除后自动恢复履行；如中止原因延续六个月或已无履行必要的，本协议中止，双方各自承担相应责任。

第十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本协议中未规定的事宜，双方另行协商作为本协议附件与本协议具有同等法律效力。

第十三条 本协议在履行中如发生争议，三方协商解决，协商不成的，三方均有权向乙方登记注册地人民法院提起诉讼。

第十四条 生效。本协议壹式陆份，甲乙丙三方各执贰份，自签字之日起生效。

甲方（签章） ： 乙方（签章） ：
委托代理人（签章） ： 委托代理人（签章） ：
年 月 日 年 月 日

丙方（签章） ：
委托代理人（签章） ：
年 月 日

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