上半年山东省房地产估价师《制度与政策》：建设监理委托合同的形式与内容考试试卷.docx

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2016年上半年山东省房地产估价师《制度与政策》：建设监理委托合同的形式与内容考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡，，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：548．19
B：558．15
C：567．39
D：675．40
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
3、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年__为结息日。
A．1月1日
B．6月30日
C．7月1日
D．12月31日
4、根据建筑物重要性和使用要求。一般居住建筑的建筑物的重要性等级是。
A：特等
B：甲等
C：乙等
D：丙等
E：执行层的组织协调
5、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。(2005年试题)
A：80%
B：120%
C：171%
D：200%
E：借款合同
6、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。
A．资产市场
B．资本市场
C．信托市场
D．证券市场
7、竣工验收费，属于房地产价格的。
A：开发成本
B：销售费用
C：管理费用
D：投资利息
E：工业用地的监测点评估价格
8、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10．2
B：11.0
C：11．3
D：11．5
E：工业用地的监测点评估价格
9、土地使用税采取__的税率。
A．比例税率
B．地区差别税率
C．分类分级的幅度定额税率
D．超额累进税率
10、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：44％
B：50％
C：67％
D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以的方式取得。
A：转让
B：赠送
C：出让
D：买卖
E：执行层的组织协调
13、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。
A：地形图
B：地籍图
C：宗地图
D：房产图
E：执行层的组织协调
14、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为
A：0.05 ‰
B：0.1‰
C：0.3‰
D：0.5‰
E：执行层的组织协调
15、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．渗透定价法
16、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
17、大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供。
A：人才服务中心托管人事档案的证明
B：社会保险缴纳凭证复印件
C：所在单位同意其注册的书面意见
D：所取得的房地产估价科研成果
E：执行层的组织协调
18、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图法
B．网络图法
C．进行图法
D．工序图法
19、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
20、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。
A：高层建筑地价分摊
B：房地产投资价值评估
C：因环境污染导致的房地产价值减损评估
D：城市房屋拆迁中的停业损失评估
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A．替代效应＝收入效应+价格效应
B．价格效应＝替代效应+收入效应
C．收入效应＝替代效应+价格效应
D．价格效应＝替代效应/收入效应
23、房地产投资的缺点是（）。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收期较长
24、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
25、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。
A：完全无弹性
B：为单一弹性
C：富有弹性
D：缺乏弹性
E：执行层的组织协调
2、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
3、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题)
A：都是融资工具
B：都是流通证券
C：持有者享有相同权利
D：都具有偿还性
E：都可以为投资者带来收益
4、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。
A：利润是指企业在一定会计期间的经营成果
B：净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额
C：营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润
D：补贴收入不计入利润
E：执行层的组织协调
5、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。
A．40
B．35
C．30
D．20
6、下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是__。
A．位置
B．外部配套设施
C．面积
D．形状
E．地质条件
7、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
8、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。
A：1%
B：2%
C：3%
D：4%
E：借款合同
9、最高额抵押权确定的情形有。(2009年试题)
A：最高额抵押权已转让
B：新的债权不可能发生
C：抵押人破产
D：约定的债权确定期限届满
E：抵押财产被查封
10、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。
A：市场供求风险
B：变现风险
C：利率风险
D：时间风险
E：资本价值风险
11、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。
A．30
B．40
C．50
D．60
12、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。
A：以房屋作价入股
B：将房屋出租给他人从事经营活动
C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动
D：将房屋出租给他人居住
E：将房屋无偿借用给他人
13、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房，地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
14、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。应补地价为__元/m2。
A．350
B．300
C．200
D．150
15、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。
A．建筑装饰部位
B．制造工艺
C．化学成分
D．力学性能
16、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。
A：2.48
B：7.13
C：13.50
D：31.00
E：执行层的组织协调
17、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。
A：建设用地使用权期间届满而收回
B：因公共利益的需要而提前收回
C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回
D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回
E：司法机关决定收回建设用地使用权
18、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。(2007年试题)
A：0.63
B：1.63
C：2.25
D：12.50
E：借款合同
19、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
20、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括
A：按地域范围细分
B：按房地产用途细分
C：按增量存量细分
D：按交易形式细分
E：按目标市场细分
21、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
22、关于物权的效力说法有误的是__。
A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存
B．同一标的物一般来说物权优先于债权
C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效
D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利
23、被征用土地所在地的市、县人民政府，在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告，征地补偿安置方案公告的内容应包括__。
A．被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量
B．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
C．安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
D．地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
E．办理征地补偿的期限、地点
24、成功的房地产租售一般包括。
A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C：不毁其双方的利益，做到公平交易
D：把握全过程的信息，掌握全局
E：双方协商一致后的签约阶段
25、下列不属于基本报表的是__。
A．资金来源与运用表
B．经营成本估算表
C．资产负债表
D．损益表

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