房地产法律法规PPT课件.ppt

销售基本接待流程训练会房地产政策法规房地产政策法规1.目目录录 2.房地产法：房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律总称。相关概念 即凡调整有关房地产关系的宪法规范、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、司法解释等都可以收归其中。3.商品房商品房开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。商品房销售包括商品房现售现售和商品房预售预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。（“三书两证”：土地使用权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（“五证”：注意建设用地规划许可证、预售许可证）4服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业相关概念4.商品房预售的条件商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（或有地下室的建到地上二层，无地下室的建到地上四层。）4、开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。相关概念5.问题关于房地产销售阶段，可能存在哪些法律风险？因虚假广告带来的法律风险；因广告内容不当的法律风险；违规销售产生的法律风险；预售房款的收取和使用的相关法律风险；销售现场布置和样板房相关的法律风险；认购书、购房合同相关的法律风险；因按揭贷款产生的风险；因房屋质量问题产生的法律风险；因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；因设计方案变更产生的法律风险。6.p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释7.案例1：客户林小姐看中某处的一处房产，在没有预售许可证的情况下交了10000元作为某单元认购金。过了两个月项目预售许可证下来了通知林小姐过来办理签约手续，但林小姐觉得另一个项目更适合自己，于是想把房子退掉。您认为可以退吗？这个这个B B小区比小区比A A小区小区好很多啊！我干脆好很多啊！我干脆把定把定A A小区的钱退了小区的钱退了买买B B小区。小区。p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响8.第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响9.什么是“要约”？什么是“要约邀请”？p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响10.合同法第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”上述的规定表明，要约，亦称订约提议，是指一方当事人在提出合同条款的基础上，要求或者建议对方与自己订立合同的意思表示。对要约人具有约束力；而要约邀请，也称要约引诱，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的准备行为，不具有约束力。p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响11.案例2：某广告宣传书：p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响12.我要告你们13.案例3：四川的张某看中一楼盘，特别吸引张某的是广告中用醒目的字体写道：“买房可无条件入读某重点小学”。考虑到孩子即将上学，而按照目前自己夫妻俩及孩子的户口落户情况，孩子肯定上不了该重点小学。遂到该房地产公司售楼处咨询。销售人员向夫妻俩打包票说：“肯定没问题，如果到时候兑现不了你可以拿着广告来找我们。”考虑到该房地产公司属大型公司，且在报纸上公开对外宣传“买房可无条件入读名校”，再加上销售人员信誓旦旦的承诺，张某与开发商签订了购房合同，但合同中并未就购房可无条件入读某重点小学作出明确约定。两年后，因孩子已到上学年龄，张某便到某重点小学咨询孩子入学事宜，不料该小学负责人答复说：即使是某楼盘业主，若无本区域户口也必须交纳50000元赞助费小孩才能入学。张某闻听马上找开发商协商，开发商以种种理由推脱。张某遂将开发商诉至法院，认为开发商的行为构成欺诈，要求开发商承担违约责任并赔偿自己的损失。p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响14.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这里指的具体确定具体确定一般是指所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸、质量、朝阳以及楼距、遮光、地段、生活休闲环境、交通、医院、学校等与居民生活相关的条件等等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。而让消费者最后决定选择购买广告推销的商品房。这是对广告宣传的响应，是对要约的回应 。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响15.案例4某售楼广告：某售楼广告：“XXXX科技地产投资风暴强势登陆！*科技园全新现楼，每平方米3000余元，高升值带租约回报8%。政府挂牌园区，距离市中心仅十分钟车程，投资自用皆宜。”“政府基地，零贬值风险”“六大优势、成就巅峰创富”“高达8%以上的年投资回报”思考：请大家共同分析一下其中违法的地方有哪些？p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响16.一是使用一是使用“政府基地政府基地”等广告用语，等广告用语，二是使用二是使用“零贬值风险零贬值风险”、“成就巅峰创富成就巅峰创富”等绝对化用语，等绝对化用语，三是有三是有“高达高达8%8%以上的年投资回报以上的年投资回报”等投资回报内容，等投资回报内容，四是使用了四是使用了“十分钟车程十分钟车程”来表现实际距离来表现实际距离涉嫌违反了房地产广告发布暂行规定第十六条“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”和第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响17.第九条第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第十条第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。第十四条第十四条房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目效果。第十六条第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。第十八条第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告发布暂行规定p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响18.广告不得有下列情形：广告不得有下列情形：(一一)使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；(二二)使用国家机关和国家机关工作人员的名义；使用国家机关和国家机关工作人员的名义；(三三)使用国家级、最高级、最佳等用语；使用国家级、最高级、最佳等用语；(四四)妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；(五五)妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；(六六)含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；(七七)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；(八八)妨碍环境和自然资源保护；妨碍环境和自然资源保护；(九九)法律、行政法规规定禁止的其他情形。法律、行政法规规定禁止的其他情形。参考文件：广告法当中的一些禁止性规定p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响19.案例5：孙小姐看中某小区房子并与开发商签订了商品房认购意向书，孙小姐为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币3万元。认购后一个星期，林小姐家人突然生病住院，急需用钱治病，已没有能力购买该住房，林小姐请求开发商退还定金，如果你是开发商，你会怎么做？家人突患重病，需大笔医疗费，我已无法购买该住房，可否将钱退还给我？p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响20.案例6：2008年6月21日，林某与某房地产开发商签订了一份商品房认购意向书，认购该开发商位于本市某开发区内的某小区内的一套商品房，林某为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币2万元。该商品房认购意向书规定认购方在签订认购书后7个工作日内必须签署商品房买卖合同，买卖条件以合同条款为准，如逾期未签订视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。后来林某在7个工作日内前往开发商处签订合同，但因双方对于合同条款内容无法达成一致，致使双方无法签订商品房买卖合同，林某要求退还认购定金，但遭开发商拒绝。大家签的都一样，合同改不了霸王条款，我不签p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响21.第4 4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案本案中林某之所以未能与开发商签订正式的商品房买卖合同原因在于双方无法就合同的内容条款达成一致，无法签订，并非林某在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响22.案例7：林某看中了市区某楼盘一套三房两厅的一套的房子，总价70万，并于当天交付30万定金，后因其资金不足不想继续履行合约，跟开发商协商无果后林某便将开发商告上法庭，您认为结果会怎么样？p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响23.李某看中了市区某楼盘一套两房两厅的一套的房子，总李某看中了市区某楼盘一套两房两厅的一套的房子，总价价70万，也于当天交付万，也于当天交付30万并签订了商品房认购协议，万并签订了商品房认购协议，随后家里人不同意其购买便不想继续履行合约，跟开发随后家里人不同意其购买便不想继续履行合约，跟开发商协商无果后李某便将开发商告上法庭，法院却判决李商协商无果后李某便将开发商告上法庭，法院却判决李某需继续履行合约，为什么？某需继续履行合约，为什么？案例8：p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响24.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。中国人民共和国担保法中国人民共和国担保法第九十一条：定金的数额由当事人第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十百分之二十。p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响25.会休息才会工作休息一下，马上回来休息一下，马上回来p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响26.案例9如果商品房开发商出售商品房给买受人，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行备案登记，此时买受人要求解除商品房销售合同，可以吗？我后悔了，还没备案，我要退钱！p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响27.第6 6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”可见，政府相关部门对合同鉴证只是一种行政管理措施只是一种行政管理措施，是一种公示和预告登记，是一种请示权，并不是确认合同效力的必要条件并不是确认合同效力的必要条件。提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定特别约定将商品房预售合同的备案作为商品房预售合同的生效要件。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响28.第1414条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释p二十八条解读二十八条解读p新政及其影响3%3%3%3%超出超出不足不足按合同约定据实结算按合同约定据实结算3%3%3%3%超出超出不足不足多还少补多还少补出卖人双倍返还买受人出卖人双倍返还买受人出卖人承担出卖人承担误差绝对值误差绝对值3%3%误差绝对值误差绝对值3%3%29.张某于2005年2月与开发商订立商品房购销合同，合同约定建筑面积为92.61平方米（其中分摊面积9.89平方米），单价3330元，并约定房价款总金额按实际面积调整。房屋交付后，房屋管理部门颁发了房地产权证，该证确定的房屋面积为95.9平方米，超出合同约定的建筑面积3.29平方米，张某应按商品房每平方米单价向开发商支付多少的价款？案例1092.6192.61平方米平方米3%3330=9251.743%3330=9251.74元元3.2992.61=3.55%3.2992.61=3.55%30.2005年10月份，王先生与某开发商以商品房买卖合同示范文本为蓝本签订购房合同。合同第八条“交付期限”条款约定，开发商应于2006年3月1日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付王先生。开发商取得工程竣工验收报告后，在规定时间内开发商通知王先生前来交房。办完所有交房手续后，王先生发现自始至终未看到开发商提供的竣工验收备案表，遂要求开发商提供并拒绝办理后续手续。此后，王先生多次与开发商协商无果，向仲裁委员会提起仲裁，请求确认交付的房屋不符合交付条件，开发商应提供竣工验收备案表，全面履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。案例1131.仲裁庭经过审理，认为合同中并未约定开发商应于交付房屋的同时提供竣工验收备案表，开发商交付的房屋已经验收合格，王先生已在载明房屋“现已交付使用”的入伙凭证及业主入伙验房单上签字，开发商已经按照合同约定履行了全部合同义务，不存在违约行为，裁决对王先生的仲裁请求不予支持。买受人购买商品房过程中可以将开发商取得竣工验收备案表作为合同约定的交房条件。其实，开发商取得工程竣工验收报告与取得竣工验收备案表之间尚有一定的时间差距，因工程竣工验收报告系开发商自行组织。在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交建设工程质量监督报告的过程，建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程。开发商要想取得竣工验收备案表不但要经工程竣工验收合格，还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。32.商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择是选择诉讼诉讼好还是选择好还是选择仲裁仲裁好好?诉讼仲裁VS33.仲裁仲裁优点优点：1、知名行业专家，他们更了解行业习惯2、当事人有机会选择仲裁员3、相对诉讼，省钱省力仲裁仲裁缺点缺点：1、没有强制力，需依靠法院2、一裁终局34.防范可能存在的法律风险35.“新政”知多少？p二十八条解读p新政及其影响新政及其影响36.时间时间措施措施2010.09.292010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果中国出台措施巩固房地产市场调控成果2010.09.272010.09.27国土部住建部出重拳国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地闲置土地一年以上禁拿地2010.06.42010.06.4规范第二套住房认定标准规范第二套住房认定标准2010.05.22010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率央行年内第三次上调存款准备金率2010.04.192010.04.19住建部住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.04.172010.04.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）2010.04.152010.04.15国务院常务会国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于贷款买二套房首付不得低于50%50%2010.04.132010.04.13住建部：加快保障房建设住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨2010.04.112010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.02.202010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.01.122010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.01.102010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）2009.12.232009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2009.12.172009.12.175 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%50%2009.12.142009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）2009.12.092009.12.09个人住房转让营业税征免时限由个人住房转让营业税征免时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年年近期政策一览近期政策一览政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等20112011年年1 1月月2626日日“新国八条新国八条”37.2010年3月14日，来自浙江的王女士向厦门某开发商购买了位于集美新城的商品房，每平方单价11280元，房产总价1014749元。双方签订商品房买卖合同时，王女士支付了首付款20万余元，并约定余款81万余元以办理银行按揭贷款的方式于合同签订之日起25日内支付给开发商。但是，此后王女士一直没有支付剩余房款。2010年10月29日，王女士向开发商发出律师函，表示因国家政策改变，她购买的“二套房”无法办理银行按揭，并且她是退休职工，配偶是残疾人，没有能力支付购房款，因此要求解除合同。案例1238.时间时间措施措施2010.09.292010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果中国出台措施巩固房地产市场调控成果2010.09.272010.09.27国土部住建部出重拳国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地闲置土地一年以上禁拿地2010.06.42010.06.4规范第二套住房认定标准规范第二套住房认定标准2010.05.22010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率央行年内第三次上调存款准备金率2010.04.192010.04.19住建部住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.04.172010.04.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）2010.04.152010.04.15国务院常务会国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于贷款买二套房首付不得低于50%50%2010.04.132010.04.13住建部：加快保障房建设住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨2010.04.112010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.02.202010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.01.122010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.01.102010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）2009.12.232009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2009.12.172009.12.175 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%50%2009.12.142009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）2009.12.092009.12.09个人住房转让营业税征免时限由个人住房转让营业税征免时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年年近期政策一览近期政策一览政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等39.关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知10.4.1910.4.19 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排认购、预订、排号、发放号、发放VIPVIP卡卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在1010日内一次性公开全部准售房源日内一次性公开全部准售房源及每及每套房屋价格，并套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价严格按照申报价格，明码标价对外销售。对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的制造房源紧张的行为，要严肃查处行为，要严肃查处。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。40.时间时间措施措施2010.09.292010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果中国出台措施巩固房地产市场调控成果2010.09.272010.09.27国土部住建部出重拳国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地闲置土地一年以上禁拿地2010.06.42010.06.4规范第二套住房认定标准规范第二套住房认定标准2010.05.22010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率央行年内第三次上调存款准备金率2010.04.192010.04.19住建部住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.04.172010.04.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）2010.04.152010.04.15国务院常务会国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于贷款买二套房首付不得低于50%50%2010.04.132010.04.13住建部：加快保障房建设住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨2010.04.112010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.02.202010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.01.122010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.01.102010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）2009.12.232009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2009.12.172009.12.175 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%50%2009.12.142009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）2009.12.092009.12.09个人住房转让营业税征免时限由个人住房转让营业税征免时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年年近期政策一览近期政策一览政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等41.6 6月月4 4日日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭家庭（包括借（包括借款人、配偶及未成年子女）款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：房信贷政策：p借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；套住房的；p借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；的；p贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。人家庭已有一套（及以上）住房的。42.时间时间措施措施2010.09.292010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果中国出台措施巩固房地产市场调控成果2010.09.272010.09.27国土部住建部出重拳国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地闲置土地一年以上禁拿地2010.06.42010.06.4规范第二套住房认定标准规范第二套住房认定标准2010.05.22010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率央行年内第三次上调存款准备金率2010.04.192010.04.19住建部住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.04.172010.04.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）2010.04.152010.04.15国务院常务会国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于贷款买二套房首付不得低于50%50%2010.04.132010.04.13住建部：加快保障房建设住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨2010.04.112010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.02.202010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.01.122010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.01.102010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）2009.12.232009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2009.12.172009.12.175 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%50%2009.12.142009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）2009.12.092009.12.09个人住房转让营业税征免时限由个人住房转让营业税征免时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年年近期政策一览近期政策一览政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等43.国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。44.一、合理确定本地区房价控制目标一、合理确定本地区房价控制目标二、加大保障性安居工程建设力度二、加大保障性安居工程建设力度三、完善相关税收政策，加强税收征管三、完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策。四、强化差别化住房信贷政策。五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导八、坚持和强化舆论引导20112011年年1 1月月2626日日“新国八条新国八条”细则细则45.城市城市 控制目标控制目标 北京北京 今年北京新建普通住房价格与去年相比今年北京新建普通住房价格与去年相比稳稳中有中有降降 上海上海 新建住房价格涨幅低于新建住房价格涨幅低于GDPGDP和人均收入增长和人均收入增长 广州广州 新建住房价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅新建住房价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅 深圳深圳 新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDPGDP和常住人口人均可支配收入的增和常住人口人均可支配收入的增长速度长速度 兰州兰州 新建商品住房价格涨幅不超过新建商品住房价格涨幅不超过9%9%西安西安 新建住房价格控制目标为涨幅不得高于新建住房价格控制目标为涨幅不得高于15%15%济南济南 新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平 太原太原 新建商品住房年度价格涨幅不超过新建商品住房年度价格涨幅不超过13%13%昆明昆明 新建商品住房年度价格涨幅低于该市年度新建商品住房年度价格涨幅低于该市年度GDPGDP和人均可支配收入增长水平和人均可支配收入增长水平 合肥合肥 新建住房年度价格涨幅不高于年度新建住房年度价格涨幅不高于年度GDPGDP及居民可支配收入增长幅度及居民可支配收入增长幅度 厦门厦门 新建住房价格同比涨幅明显低于全市年度新建住房价格同比涨幅明显低于全市年度GDPGDP和人均可支配收入增长幅度。和人均可支配收入增长幅度。沈阳沈阳 新建住房价格指数同比增幅低于新建住房价格指数同比增幅低于12%12%46.一、合理确定本地区房价控制目标一、合理确定本地区房价控制目标二、加大保障性安居工程建设力度二、加大保障性安居工程建设力度三、完善相关税收政策，加强税收征管三、完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策。四、强化差别化住房信贷政策。五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导八、坚持和强化舆论引导20112011年年1 1月月2626日日“新国八条新国八条”细则细则47.全国全国10001000万万套套福建省福建省25.0125.01万万套套三明三明1642416424套套廉租房廉租房12701270套套公租房公租房27002700套套经济适用房经济适用房21002100套套限价房限价房50005000套套旧城改造旧城改造32003200户户20112011年保障性住房建设任务年保障性住房建设任务48.一、合理确定本地区房价控制目标一、合理确定本地区房价控制目标二、加大保障性安居工程建设力度二、加大保障性安居工程建设力度三、完善相关税收政策，加强税收征管三、完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策。四、强化差别化住房信贷政策。五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导八、坚持和强化舆论引导20112011年年1 1月月2626日日“新国八条新国八条”细则细则49.p二十八条解读p新政及其影响新政及其影响三明普通住宅的定义标准：1、住宅小区容积率在1.0（不含）以上2、单套建筑面积144平方米（含）以下3、实际成交价格每平方米全市商品住房平均交易价格的1.44倍（含以下）。50.自自20102010年年1010月月1 1日日起，对个人购买普通住房，起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员