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福州二手房交易流程手续、税费、合同及注意事项(全集).doc
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1、_1.先到房地局买一份(在本资料最后准备了一份样本合同仅供参考)2.你是一次性付款,流程如下:签合同-备件(房屋所有权证,原购房合同或协议,买卖双方身份证原件,外地的要拿暂住证,还有钱(交税的钱,这些东西是交到房屋所属房地局交易中心的)-做物业结清(如水,电,气,物业费,取暖费,有线电视费等和房屋相关的费用-7个工作日左右买方领取新的产权证3.如果你的贷款:流程如下:签合同-银行指定评估公司对该房屋进行评估-3到5个工作日出评估报告-给业主首付款再去和银行签署借款协议-等待银行审批结果(正常5到7个工作日)-买卖双方到房地局办理过户手续-银行向房主放尾款-物业结清4.如贷款购房建议找一家中介公
2、司或担保公司办理,比较省心,事情也会办理比较顺利,不过会收费,但不会很多,买卖房屋也是大事,可以双方商量着来,看谁出此项费用简易流程如下:流程:挑选中介审查房屋权属了解房屋使用状况实地查看房屋质量明确中介收定性质上下家当面谈合同结清水表帐单告知电表状况协助燃气过户结清电话费迁移户口二手房买卖流程:一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交
3、易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房
4、屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的;9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。三、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,
5、有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。四、签协议 验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否
6、同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。五、居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以
7、中间保证人的身份为房产交易中的购房款给付、房产交接事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订居间中保合同,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理外省市个人在京购房批准通知单。六、过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。重点分
8、析【挑选中介】如果交易通过中介公司完成,必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司,这些公司不仅有经验丰富的经纪人员,而且操作也比较的规范。【审查房屋权属】下家要对房屋的对属情况有所了解。首先,查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时,共有人如步能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。其次,把好夫妻共有财产关,婚姻法规定,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。【了解房屋使用状
9、况】首先,一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证,下家可以了解到房屋建筑面积大小,房屋用途是办公还是居住等内容。另外,下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押。【实地查看房屋质量】下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外,还应实地查看房屋质量。首先,查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况,如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二,观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三,检查水龙头看看出水的畅通情
10、况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后,下家对简单的新装修多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。【明确中介收定性质】定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司,一定要明确终结公司收取定金的性质是代收,还是转交。如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则,下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价,上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样下家就会有保障。卖方要带
11、的证件包括房产证、身份证、户口、夫妻双方要带结婚证。买方要带身份证,如果有共有人要带上相关证明。1、买方看房; 2、买方自行去交易中心进行产权调查;3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任;买方交立约定金(或叫意向金);4、买卖双方签订上海市房地产买卖合同;5、买方交付首期房款或履约定金;6、卖方必须提前偿还掉银行贷款;7、卖方注销房地产抵押登记;8、买方申请公积金、商业贷款;9、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同批准。10、买卖双方到房地产交易中心申请过户,并取得收件收据;11、买方支付二期房款(视合同约定);12、卖方将房屋交付给买方(具体时间可在合同中约定);13
12、、银行放款(具体时间买卖双方可在合同中约定);15、办理水电煤讯和物业管理费交接,16、买方领取产权证;17、买方支付末期房款(视合同约定)。税费:二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种,其计税方式不同。福州市区划定的普通住宅应同时满足三个条件: 1.住宅小区建筑容积率在1.0以上; 2.单套建筑面积在140平方米以下; 3.成交价格在5500元平方米以下。 普通住宅 (一)未满两年的普通住宅 1、契税:成交价*1.5% 2、营业税全额征收:成交价*5.55%处。3、个人所得税:(卖出房价-原购房价-合理费用)20%,按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除,即个人所得税(卖出房价*
13、80%-原购房价)20%。如果卖房者有两套或者两套以上私有住宅的,出售时另征收1%所得税。4、印花税:成交价*0.05%5、交易费:3元/平方米(规定为“每平方米6元交易双方各承担50”)6、登记费:100元/套(二)满两年未满五年的普通住宅 1、契税:成交价*1.5%2、个人所得税: (卖出房价*80%-原购房价)20%3、印花税:成交价*0.05%4、交易费:3元/平方米5、登记费:100元/套6、全免征营业税(三)五年以上的普通住宅1、契税:成交价*1.5%2、印花税:成交价*0.05%3、交易费:3元/平方米4、登记费:100元/套5、免征营业税及个人所得税非普通住宅 (一)未满两年的
14、非普通住宅1、契税:成交价*3%2 、营业税全额征收:成交价*5.55%3、个人所得税:(卖出房价*80%-原购房价)20%4、土地增值税:成交价*0.5%5、印花税:成交价*0.05%6、交易费:3元/平方米(规定为“每平方米6元交易双方各承担50”)7、登记费:100元/套(二)满两年未满五年的非普通住宅 1、契税:成交价*3%2、营业税按原价和评估价的差额计征 5.55%3、个人所得税 (卖出房价*80%-原购房价)20%4、土地增值税:成交价*0.5%5、印花税:成交价*0.05%6、交易费:3元/平方米 7、登记费:100元/套 (三)五年以上的非普通住宅 1、契税:成交价*3%2、
15、营业税:按原价和评估价的差额计征 5.55%3、印花税:成交价*0.05% 4、土地增值税:成交价*0.5% 5、交易费:3元/平方米 6、登记费:100元/套 7、免征个人所得税 注:上述税费中,依法律、法规及政策规定,营业税、所得税、土地增值税均由卖方承担,契税、印花税和登记费由买方承担,交易手续费由买卖双方共同承担。非普通住宅 (一)未满两年的非普通住宅1、契税:成交价*3%2 、营业税全额征收:成交价*5.55%3、个人所得税:(卖出房价*80%-原购房价)20%4、土地增值税:成交价*0.5%5、印花税:成交价*0.05%6、交易费:3元/平方米(规定为“每平方米6元交易双方各承担5
16、0”)7、登记费:100元/套(二)满两年未满五年的非普通住宅 1、契税:成交价*3%2、营业税按原价和评估价的差额计征 5.55%3、个人所得税 (卖出房价*80%-原购房价)20%4、土地增值税:成交价*0.5%5、印花税:成交价*0.05%6、交易费:3元/平方米 7、登记费:100元/套 (三)五年以上的非普通住宅 1、契税:成交价*3%2、营业税:按原价和评估价的差额计征 5.55%3、印花税:成交价*0.05% 4、土地增值税:成交价*0.5% 5、交易费:3元/平方米 6、登记费:100元/套 交易合同样本:福州二手房买卖合同免费下载XXXX房产【 】 号致客户函尊敬的客户:您好
17、!预祝您顺利成交!感谢您对本人提供材料信赖与支持!顺隆坚持,本人提供材料以诚信为宗旨,以质量为根本,以服务为保证,助您投资置业,买到更好的房子。在此为您事先说明本份材料的情况:本合同由房产交易服务合同及附件组成。如合同有未规定之事宜,请您另签补充协议,并附于本合同附页。为了保障您的权益,也为了我们做得更好,请您在签约时充分了解本次交易的有关情况,同时在明确所有条款后签订本合同。如您对我的有更多更好的建议,请您评价本人的文档告诉我。本人电话:16816894168再一次感谢您的信赖和支持!房 产 交 易 服 务 合 同卖方(以下简称甲方): 买方(以下简称乙方): 身份证号码: 身份证号码: 代
18、 理 人: 代 理 人: 身份证号码: 身份证号码: 服务方(以下简称丙方):福州顺隆房地产代理有限公司(爱楼网指定服务机构) 工商注册号:350102100015158 备案证号码: 793 根据中华人民共和国合同法、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定,甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则,经协商一致签订本合同,以资共同遵守。第一条、交易房产基本状况:1、房屋坐落及建筑面积:甲方房产坐落于福州市 区 (县) 。单元建筑面积: 平方米,附属间建筑面积: 平方米,单元分摊面积: 平方米,附属间分摊面积: 平方米。(实际面积以房屋所有权证为准,详见榕房权证 字第 号)(国有土地使用证:
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