北京市建国门外繁华的赛特商圈XX二期可行性研究报告.doc

XX二期
可行性研究报告

目 录
第一部分：项目概况 1
一、项目背景 1
二、宗地位置 2
三、宗地现状 2
四、项目周边配套 3
五、大市政配套 4
六、规划控制要点 5
第二部分：项目股权收购及分析 9
一、项目股权转让方基本情况 9
第三部分：市场分析 11
一、房地产市场总体行情 11
二、北京市房地产市场 11
(一)北京房市情况 12
（二）北京土地市场情况 14
三、区域市场调查与分析 15
（一）区域市场调查分析结论 16
（二）居住项目市场调查 18
（三）商业项目市场情况 38
（四）办公项目市场情况 41
四、项目初步定位 43
（一）物业定位 43
（二）目标客户定位 45
（三）价格定位 47
第四部分：规划设计分析 48
一、总平面设计（根据已审定的方案通知书） 48
（一）总平面布局 48
（二）绿化设计 49
（三）交通及停车组织 50
（四）人防出入口组织 50
（五）方案技术经济指标 51
二、建筑设计 52
（一）设计依据和基础资料 52
（二）设计说明 52
（三）建筑装修标准 56
（四）主要户型指标统计 57
第五部分：项目进度计划安排 59
一、项目获取计划 59
二、项目前期阶段计划 59
三、项目工程建设阶段计划 59
四、项目销售阶段计划 60
第六部分：投资收益分析 61
一、成本测算 61
二、税务分析 61
三、收入估算 62
四、经济效益分析 63
五、项目资金筹措 64
第七部分：管理资源配置 65
一、机构设置 65
二、人力资源需求 65
第八部分：综合分析与建议 66
一、优势分析 66
二、劣势分析 66
三、机会分析 67
四、威胁分析 68
五、结论和建议 69

第一部分：项目概况
一、项目背景
本项目名称为XX村二期5#地工程，规划用途为住宅、商业、办公。项目位于建国门外繁华的赛特商圈，长安街街上、东二环边，CBD国际商务中心为邻，紧靠第一使馆区。
2001年12月，取得《关于朝阳区规划建设住宅及配套项目意见书》，获准立项，立项主体为**集团公司。规划意见书经续期后，在有效期内。
2003年12月，取得《审定设计方案通知书》。
2004年8月30日，签定土地出让合同。
2004年12月，**有限公司与**投资有限公司签定合作开发协议，成立了项目开发公司——****有限公司，持股比例分别为40%和60%。
2005年6月17日，取得房屋拆迁许可证。
2007年3月，取得土地证。
自2007年6月至今，完成72%拆迁量。

二、宗地位置
本项目位于朝阳区建国门外成熟的赛特商圈核心区内。赛特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使馆区的发源地。长安街上，东二环边，东临CBD国际商务中心，紧靠第一使馆区。项目南邻市人大南路，西至长富宫东路，东邻鼎极公寓，北侧为XX村24层公寓。

三、宗地现状
1、四至范围
本项目南邻市**南路，西至**东路，**公寓，北侧为XX村24层公寓。
2、项目用地平坦、形状规整。项目用地为南、北两块，中间隔市政路。北侧地块东西宽约105m，南北长约120m，与XX村二期**路相望。建设用地范围内没有珍稀树木。
3、地面现有居民情况
本项目拆迁居民总计377户，其中居民公房（平房）301户，居民楼房76户、单位2家。截止到2009年6月，已完成居民拆迁274户，2家单位已全部拆迁完毕，占总拆迁面积的72.7%。

目前项目用地范围内剩余被拆迁人103户，拆除面积约7000平方米。103户被拆迁人中，平房户46户，拆除面积3600.4平方米；楼房户57户，拆除面积3396.6平方米。
因受日照遮挡原因，项目东侧楼内有12户需在动工前解决另行安置。该房屋属直管公房，没有房改，暂按户均建筑面积75平方米测算，总面积900平方米。
4、地下情况
项目用地内无特殊管线、电缆、暗渠，地上原有建筑物没有桩基、没有地下构筑结构；地上没有受保护的历史文物古迹以及可利用的构建物。
通惠河在项目的南侧，预计会对地下车库的施工建设形成一定影响，但该影响完全在可控的范围内。
6、代征城市用地
项目用地完整，代征城市道路用地8800平米，现已基本完成。
四、项目周边配套
本项目位于城市核心区域，属赛特商圈的核心区，基础设施和公共配套系统十分发达、完整。休闲、购物、娱乐便利，出行极为方便，可享受的基础设施和公共配套资源极其丰富。

1、交通
交通路网畅通多维，长安街街旁，可快速通达二、三环，出行极为方便。驾车，向西由长富宫东路向北融入长安街，向南到通惠河北路及东二环。步行3-5分钟，一可到建国门地铁站，二可到长安街沿线的公交站（日坛路站）及东二环沿线的公交站（建国门站）。
2、教育和医疗配套
本项目位于城市核心区域，可享受的教育和医疗资源极其丰富。
3、银行
项目区域银行系统发达，有中国银行、交通银行、中信银行、民生银行、建设银行、邮政银行、农业银行、招商银行（建设中）
4、周边成体量的商业建筑
方圆一公里内，云集各色高端娱乐、餐饮、商务楼宇，主要有赛特大厦、京泰大厦、北京广播大厦、北京国际大厦、长富宫饭店、赛特饭店、国际俱乐部等。
五、大市政配套
本项目大市政配套成熟完善。

1、上水
本地块西南侧已建有DN300D的市政上水管线，已建管线接自东二环路主干线，可从预留口直接接管。
2、污水
在本地块正南侧已建有DN880的市政污水管线，亦可就近接管，或可以直接接入通惠河北路市政污水管线。
3、雨水
本地块东侧已建有DN400的雨水管线，该雨水管线经变径为DN1050后与东二环雨水管线相连，本工程可直接排入DN400的管线中。
4、煤气
可从本地块的西北侧市政煤气管线接管。
5、热力
可从京泰大厦东侧的热力管线中接管。
六、规划控制要点
1、项目总占地面积22812平方米，代征地面积8800平方米（代征道路），净用地面积14012平方米。
2、规划总建筑规模90921平方米，其中地上建筑规模54970
平方米。
3、综合容积率3.92，控高≤70米，绿地率≥30%
4、方案经济技术指标(审定方案通知书)
规划建设用地面积：14012.66平方米；
代征城市公共用地面积：8800平方米；
总建筑面积：90921平方米；
地上54970平方米，其中住宅39627平米，商业10247平米，办公5096平米；
地下35951平方米，地下车库26010平米，设备及人防9941平米。
居住总人数：857人；
总户数：306户；
建筑高度：70米；
停车数量：机动车580辆，其中地上62辆，地下518辆；
绿化率：30%。
5、初步设计方案的技术经济指标
初步设计阶段经济技术指标
项目
指标
单位
总用地面积
22810
平方米
总建设用地面积
14010
平方米
总建筑面积
90921
平方米
地上建筑面积
54970
平方米

住宅
39627
平方米

办公
5096
平方米

商业
10247
平方米

无偿配套公建

平方米

有偿配套公建

平方米

地上车位
62
个
地下建筑面积
35951
平方米

地下停车位
26010
平方米

地下一层商业
5044
平方米

地下配套公建
4897
平方米
容积率
3.92

可销售面积(不含配套公建,含地下一层商业)
60014
平方米
可销售车位(不含地上车位)
300
个
建筑高度
70
米
绿化率
30%

建筑高度：70米；

停车数量：机动车580辆，其中地上62辆，地下518辆；
绿化率：30%。
5、项目前期手续情况
项目现已取得土地证，土地证已经转到项目公司名下
已经取得项目立项批复，办理了两次延期手续(目前手续2010年3月19日到期)
项目规划意见书-2007规意条字0223号,办理了一次延期手续
交通规划设计审查意见函-交审字20040215（居住）
项目环境影响报告批复-京环保评价审字[2004]743号
人防工程设计审核批准-（2004）京防工准字1483号
建筑消防设计防火审核意见书-[京]消审（2004）第0994号
教育配套方面2004年已经与朝阳区教委协商，可以交纳教育配套费方式解决,费用约为300万元。
绿化方面暂时未做报批工作。

第二部分：项目股权收购及分析
一、项目股权转让方基本情况
1、****有限公司
该项目的立项主体单位是**集团公司，土地证已经过户到项目公司。2004年12月，**有限公司与**投资有限公司成立****有限公司负责本项目的开发建设，持股比例分别为40%和60%。项目公司注册资本金3000万元人民币（**1200万元，**1800万元）。**为东方华源和银联公司的合资公司，持股比例分别为75%和25%。现东方华源变更为北京立信投资有限公司。
目前项目公司股权比例为如下图：
**投资有限公司
**集团
**投资有限公司
**投资有限公司
**有限公司
**置业有限公司
７５％
６０％
４０％
２５％
2、北京置业和**中心
北京**开发控股（集团）有限公司拥有北京置业房地产开发经营有限公司的100%股权，北京置业公司持有**中心项目（《中

华人民共和国国有土地使用证》编号为京丰中外国用（93）字第00004号）及金城中心约5000平方米办公用房的现状资产。**中心项目位于北京市丰台区X庄英辉园三区，东临3#楼，南至10#楼，西临小区甬路，北至辉星路。土地面积约5000平方米，土地性质为国有出让，用途为商业、办公；总建筑面积约30860平方米，其中地上建筑面积约28000平方米，地下建筑面积约2860平方米（以上数据以最终实测数为准）。地上34层，地下3层，标准层高3.3米，为北京南城的标杆性建筑。项目结构完后长期停工。

高法

第三部分：市场分析
一、房地产市场总体行情
以房地产拉动投资的政策意图很明显，主流开发商拿地趋活跃。
宏观层面，宏观调控的基调是支持房地产投资，一段时期内，不会再有抑制房地产的政策出台。
在外需萎缩、内需不振的情况下，主管部门13年来首次下调房地产项目投资资本金比例。这传递了很明显的政策意图，即通过稳定和推动楼市稳定增长，实现提振内需、扩大社会投资规模，确保经济稳定增长的目的。
行业和企业微观层面，主流开发商“去库存”进展顺利，资金回笼显著，加之信贷放松和证券市场融资开闸，总体上开发商资金状况已有较大改善。在通胀预期的刺激下，为后续发展储备项目资源，成为扩张型开发商的主要取向。
二、北京市房地产市场
总体上，随着金融信贷的放宽，部分被压抑的刚性需求释放，上半年，主城区房价有所回升。

(一)北京房市情况
1、房地产开发投资下降趋势渐缓
1-4月，北京市完成房地产开发投资额338.2亿元，降幅比一季度缩小3.7个百分点；全市建安工程完成投资180.2亿元，降幅比一季度缩小1.7个百分点；全市房地产开发企业支付土地购置费用75亿元，降幅比一季度缩小8.5个百分点。
2、房地产开复工面积环比增加
截至4月底，北京市房地产开发企业施工项目638个，新开工项目90个，商品房施工面积为7405.2万平方米，比上年同期下降2.1%。本年新开工面积为464万平方米，其中4月份新开工面积152.1万平方米，比3月当月增长50.4%。
1-4月，住宅新开工项目59个，新开工面积为269.9万平方米，其中4月份住宅新开工面积为105.4万平方米，比3月当月增长32.7%。
3、商品房销售面积增长加快
新建商品房销售面积翻倍。1-4月，全市商品房销售面积为542.1万平方米，比上年同期增长1.1倍，增幅比一季度提高26.4个百分点。其中，现房销售面积为124.6万平方米，期房销售面积为417.5万平方米，同比分别增长24.5%和1.6倍。全市商品
住宅销售面积465.6万平方米，同比增长1.6倍，增幅比一季度提高46.1个百分点。其中，住宅现房销售92.1万平方米，期房销售373.5万平方米，分别增长90.7%和1.8倍。
4、北京市房价走势环比上涨
4月份，房屋销售价格同比下降1%，降幅比上月缩小0.3个百分点。其中，新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.2个百分点，二手住宅同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
新建住宅价格环比涨幅加快。4月份，我市房屋销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月提高0.3个百分点。其中，新建住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月提高0.2个百分点，新建住宅价格已连续两个月环比上涨。
二手住宅价格有所回升。随着二手住宅交易量的持续回升，4月份，全市二手住宅交易价格结束自08年8月份以来的连续8个月走低，本月价格有所回升，环比上涨0.1%。
5、主城区的新盘成交价趋势
如图所示，北京主城区房价经过08年的盘整及小幅下挫，09年伊始小步稳定增长。

（二）北京土地市场情况
北京土地市场的成交情况传递了市场回暖的信号。
1、地块成交量环比剧增
5月份，北京土地成交出现了久违的“井喷”现象，实际成交量超过了前4月的总和。据北京市土地整理储备中心的数据统计，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，规划建筑面积260.6万平米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗，成交面积为101.3万平方米，建筑面积为127.8万平方米。环比4月份，成交面积增加了91%，建筑面积增加了84%。其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，建筑面积环比增加了258%。

2、住宅项目成交楼面价环比上涨
土地，尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3823元/平方米，环比4月份上涨了6%，比3月份上涨34%。
3、成交地块溢价显著
多数地块溢价率走高。统计显示，5月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率（成交价高于底价的比例）达59.76%。其中，14块土地成交价高于底价。优质地块的成交价格普遍高出底价100%以上。
三、区域市场调查与分析
建国门区域，虽然现房和存量房的价格水平略低于国际商务中心CBD，但现代的商业氛围不逊于东二环和东三环国际商务中心CBD，而且地块的稀缺性更甚于两者。因此，本项目的市场调查分析将东二环和东三环国际商务中心CBD项目作为同质可比项目。
根据本项目所处的区域和地段，本报告目前选择了建国门、东二环和东三环三个区域的可比性项目13个，如下图所示。

（一）区域市场调查分析结论
根据对13个项目的调查分析，一个共同点就是在项目操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富”的现代价值，充分挖掘稀缺地块的区域价值。
1、居住项目市场
建国门区域，项目少，市场供应匮乏。价格处于稳中有升的状态中，区域居住物业平均成交价格集中在23000－37000元/平米之间。2008年至今，区域周边共成交住宅面积约13万平米，区域对住宅需求存在相当规模。
东二环区域，三里屯SOHO强调了自己的历史价值，充分分挖掘了区域的现代价值，整个项目的定位是：建成北京的“国
际化商务核心”、“国际化时尚区”、“24小时娱乐中心”。该项目的价格在35000元/平米左右，近期上涨到40000元/平米。东阙都的LOFT价格在40000元/平米左右。其他典型项目的成交价格基本集中于26000-35000元/平米水平。
东三环ＣＢＤ区域，项目差异性较大。御金台以其无可比拟的位置及高度，部分产品实现了55000元以上的高价，最高达到80000元/平米；一般性项目价格的水平维持于28000-40000元/平米的高位水平。
2、商业市场
在售商业项目仅有三里屯SOHO和御金台（财源国际中心）。前者因其良好的商业区位及自身独特的品牌价值，实现了64023元/平米的成交均价、月均4000多平米的销售面积；而后者的成交价格仅为前者的一半。
区域中，具有一定商业规模的项目较少，租金因位置和物业形象的差异而存在巨大差距，一般集中在6～10元/天·平米左右，个别长期成功运营的老牌高档商业，如“赛特商场”，实现了17～25元/天·平米的租金水平。
按经验公式将租金水平折算成购买单价，设定投资周期为15年，以经营成本为收入的20%计算，则区内商业平均单价约
为35000～43000元/平米。
3、办公市场
区域的写字楼大多以企业持有为主，销售的写字物业非常少，三里屯SOHO写字楼的成交价约为38000－40000元，财源国际中心的价格约为30000元/平米；
租金报价在5－8元/ 天·平米之间，受国际金融危机导致的经济衰退影响，近期较去年10月报价有所下降。
按经验公式将租金水平折算成购买单价，以经营成本为收入30%计算，投资周期15年，则一般性平均单价约为1.5-2.6万元/平米。考虑房产的保值和增值因素，15年后的单价以2-3万元/平米计，折现率0.08，则15年后的售价现值为0.6-1万元/平米。综合上述两个方面，区域的办公房单价约为2.1-3.5元/平米。
（二）居住项目市场调查
1、建国门区域在售居住项目概况
长安驿（银钻公寓）
（1）项目概况
占地14764.64平米，建筑面积108962.65平米，容积率6，共883户。在售户型面积为44-107平米通透开间，物业费7.5元/平米/月，精装修送家电，2009年2月入住。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年1月
8
575
23486
1351
2008年2月
3
299
23208
693
2008年4月
16
1118
33043
3695
2008年5月
4
175
32897
576
2008年6月
3
249
30633
762
2008年7月
9
504
31036
1565
2008年8月
3
152
27418
417
2008年9月
5
9734
21504
20900
2008年10月
9
533
26894
1433
2008年11月
5
354
20595
730
2008年12月
2
198
21944
435
合计
67
13892
23435
32557

该项目的成交价格于08年4月猛增10000元，达33043元/平米，此后价格呈下降趋势，08年底至最低点，约21000元/平米。其中，9月价格大幅跳水，每平米下降约6000元，当月集中成交了近10000平米，据说是大的投资者集中购房。今年1～5月，该项目可能处于转现房销售的手续中，未能查到最近成交数据。
贡院6号
（1）项目概况
贡院六号坐落于建国门内长安街北侧，总面积约为52081平米，三栋22层塔楼，共168套，户型为130～460平米之间，于2003年开盘。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年8月
1
245
37620
923
2009年2月
1
354
28275
1000
合计
2
599
32108
1923

08年至今，该项目仅成交2套，且价格变化较大，08年8月成交价为37620元/平米，09年2月的成交价仅为28275元/平米。
2、东二环区域在售居住项目概况
当代MOMA
（1）项目概况
当代万国城占地12.13万平米，规划建筑面积60万平米，项目分为南北两个区，由20余幢建筑组成。当代MOMA为当代万国城的北区，共8栋25层板楼，最后一栋楼T10号楼2008年10月25日开盘销售，户型面积128、152、189、200、360平方米，均价48000元/平方米，精装修，2008年12月入住。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年1月
1
184.22
36300
669
2008年4月
3
672.31
43909
2952
2008年5月
5
1537.6
36191
5565
2008年6月
1
334.24
50440
1686
2009年2月
2
497.4
19000
945
2009年4月
3
610.81
38200
2333
2009年5月
3
909.8
29738
2706
合计
18
3836.58
36882
14150

08年上半，该项目年保持了36000元/平米以上的高成交价，最高突破50000元/平米。09年2月以１９０００元／平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交价略有下降。
东阙都(宇飞大厦)
（1）项目概况
位于东二环东直门桥往东200米路南侧，总建筑面积3.42万平米（产权40年），共15层，其中1-5层底商，6层为平层，7-15层为跃层。08年4月19日开盘，精装修，精装报价2500元/平米，户型面积为单层50－90平米之间，平层均单价26000元/平米，LOFT均价39000元/平米。

（2）销售情况
　成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年4月
24
1407.09
41658
5862
2008年6月
16
948.78
41932
3978
2008年7月
4
249.75
34748
868
2008年9月
1
55.7
38447
214
2008年10月
1
55.7
26212
146
2008年12月
1
63.82
26212
167
2009年1月
2
106.47
31559
336
2009年4月
3
184
37649
693
2009年5月
3
174
31710
553
合计
55
3245.76
39488
12817
注：该项目成交中包含了平层和LOFT，目前两类产品08年10月前的成交情况尚无法区分。
成交日期
楼层
价格(元/㎡)
面积(㎡)
金额(万元)
2009-5-8
14
45304
43
196
2009-4-30
13
37251
59
220
2009-4-28
11
36018
61
221
2009-4-7
7
39581
64
253
2009-1-8
9
36488
63
229 窗体底端

从09年的成交数据来看，其LOFT物业实现了36500－45000元/平米的均价，平层物业实现了约24500－26200元/平米的均价。
瑞士公寓

（1）项目概况
瑞士公寓位于东城区工体北路六十六号，港澳中心东侧，占地面积6976平米，建筑面积40358平米，共198套精装酒店式公寓，14层局部16层板楼。
瑞士公寓2007年8月中旬开盘，目前仅余60-90平米一居尾房，均价40000元/平米。

（2）销售情况
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年1月
6
633.23
35350
2238
2008年2月
3
330.48
38759
1281
2008年3月
1
143.9
36000
518
2008年4月
1
125.21
29095
364
2008年5月
5
548.95
35295
1938
2008年6月
1
86.81
35304
306
2008年7月
2
249.42
37585
937
2008年9月
4
1011
23230
2349
2008年10月
19
6294.46
16635
10471
2008年11月
10
5752.69
8853
5093
合计
52
15176.15
16799
25495

该项目的主力成交期集中在2007年下半年，08年进入尾盘期，基本维持了29000-36000元/平米的价格水平。
2008年9-11月，项目所余商业部分为特殊的非正常集中成交，单价为11000元/平米甚至更低，不具备市场参考价值。

三里屯SOHO（公寓）
（1）项目概况
三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，总规模465000平米，其中服务式公寓118000平米，4栋28层建筑，共658套，精装修，标准层高3.1米，顶层4.1米，户型区间约为108～300平米，其中两居115－155平米，三居140－169平米，四居236－276平米，均价40000元/平米左右， 09年年底入住。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年10月
5
869
43234
3758
2008年11月
4
591
36505
2158
2009年1月
9
1420
34524
4902
2009年2月
1
193
48105
931
2009年3月
1
109
36925
402
2009年4月
3
572
40243
2300
合计
23
3754
38493
14449
项目的成交价格稳定在34000-36000元/平米。2009年1月开始，项目成交均价一路攀升，4月成交均价突破40000元，较前几个月上涨了约5000元/平米左右。
3、东三环区域在售居住项目概况
世界城
（1）项目概况
世界城位于朝阳区东大桥路10号，紧邻国贸商圈，为酒店式公寓和商业综合体，共12万平米。目前精装小户型现房销售，在售户型面积55、56、75、87平米，起价31000元/平米，均价38000元/平米，含4000元/平米精装并且送家电。

（2）销售情况

成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年1月
10
652.94
28479
1860
2008年2月
5
594.34
21364
1270
2008年3月
5
1217.82
31309
3813
2008年4月
10
893.55
35507
3173
2008年5月
3
474.64
40068
1902
2008年6月
16
2175.03
37050
8059
2008年7月
12
2207.82
38165
8426
2008年8月
1
59.24
27009
160
2008年9月
1
54.16
30115
163
2008年10月
3
231.47
38004
880
2008年11月
2
419.72
34965
1468
2008年12月
2
111.91
31888
357
2009年1月
2
143.93
21279
306
2009年2月
1
55.1
27623
152
2009年3月
17
1079.05
26500
2860
2009年4月
20
2500
27217
6804
2009年5月
17
2000
31163
6233
合计
127
14870.72
32202
47886

该项目2008年上半年表现了良好的量价齐升的态势，价格由年初的28000元大幅上涨至40000元左右；2008年下半年，尤其是10月份以后，价格下跌，2009年1月价格跌至低点约21000元，此后价格反弹维持在27000～31000元/平米之间，近期成交量有所上升，月均18套左右。
御金台（财源国际中心）
（1）项目概况
财源国际中心总建筑面积720000平米，二期御金台公寓位于199.9米高的主楼百米以上的其中15层，共180户。户型面积110平米至800平米之间，其中以300-400平米为主，于2007年8月开盘，目前所剩套数不多，进入尾房期。

（2）销售情况
更新月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年1月
7
1822.15
39010
7108 窗体底端
2008年3月
1
311.32
44938
1399
2008年4月
4
1139.25
33797
3850
2008年5月
1
252.76
55329
1398
2008年6月
2
1572.93
80366
12600
2008年7月
4
1586.86
66731
10600
2008年8月
1
320.26
54621
1749
2008年9月
2
654.37
34117
2233
2008年12月
1
305.55
34472
1053
2009年2月
1
375.46
40020
1503
2009年3月
1
322.13
37808
1218
合计
25
8663.04
51611
44711

该项目2008年销售了近8000平米，上半年成交价格连续上涨，08年6月实现了80000元/平米的最高价。其后，价格下滑。自2008年9月以来，成交价格维持在35000－40000元/平米之间。
圣世一品
（1）项目概况
圣世一品为普通住宅项目，位于朝阳区白家庄西里5号(京广中心北100米)，占地2.15万平米，总建筑面积11.61万平米，板塔结合。目前现房销售，21层板楼，户型面积从77平米到85平米的一居、110平米到161平米的两居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的跃层，均价33000元/平米，物业费5.98元/平米/月，2009年9月入住。

（2）销售情况
　成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年1月
1
168.54
25884
436
2008年3月
2
355.08
28224
1002
2008年5月
110
15521.88
28125
43700
2008年6月
8
1110.29
33032
3668
2008年7月
5
962.86
36880
3551
2008年8月
5
956.54
30015
2871
2008年9月
1
113.43
28602
324
2008年10月
4
613.11
32030
1964
2008年11月
1
167.88
29866
501
2009年1月
1
113.43
27353
310
2009年2月
2
457.75
30575
1400
2009年3月
7
1198
28880
3460
2009年4月
7
1500
30290
4544
2009年5月
9
1700
32547
5533
合计
163
24938.86
422303
73264

作为区域中唯一的普通住宅项目，2008年1月开始，价格持续上涨，5月以28000元的价格集中成交了约1.6万平米，7月价格涨至37000元/平米，之后开始逐渐下滑。09年，成交量价都保持了小幅上涨的态势，价格维持在28000－32000元/平米之间；。
4、二手房报价情况
二手房项目
物业类型
销售报价（元/平米）
入住时间
万豪君天下
公寓/塔楼,板塔
15000～20000（精装）
2004
**苑
公寓/塔楼
12500～15000（精装）
1998
通用时代国际公寓
塔楼
18000～32000（精装）
2004
东方瑞景
塔楼
15000～19000（精装）
2004
（三）商业项目市场情况
1、在售商业项目概况
财源国际中心（商业）
（1）项目概况
规划用地20325平米，建筑面积239603平米，地上36层（部分19层），地下5层，由4栋超5A智能写字楼构成，其中东塔主体为“钢混”结构；西塔为“全钢+钢混核心筒”结构。
占地20325 平米，总建筑面积239603平米，共四栋。东双塔各19层，总面积93218平米；西双塔各36层，总面积146385 平米（地下均5层）。地上1－3层为商业，4层以上为办公。地下1层为商业和设备用房，地下2－5层为车库及设备用房，地下停车位共1233 个。

（1）销售情况
仅在2008年7月有大宗成交，成交面积9462.5平米，套均面积为2365.63平米，实现均价为29251元/平米。
更新月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年7月
4
9462.5
29251
27678.76
三里屯SOHO（商业）
销售情况
成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年10月
8
1722.16
57581
9916.4
2008年11月
32
4964.63
61321
30443.7
2008年12月
36
4876.54
72047
35134
2009年1月
28
3851.7
71506
27541.8
2009年2月
20
2240.59
64016
14343.4
2009年3月
17
2736.71
68944
18868
2009年4月
61
9006.67
58612
52789.9
2009年5月
3
612
50689
3102
合计
205
30011
64023
192139.2

该项目自2008年10月以来销售近3万平米，且实现了60000－70000元/平米的较高均价；一层商业报价最高150000万元/每平米，近期实际最高成交价的户型约110000万元/平米，目前余量不多，进入尾盘期。
2、区域商业租金现状
项目
位置
规模
(万平米)
单间面积
(平米)
楼层状况
租价
(元/天·平米)
赛特商场
建外大街22号
2.7
50～500
地下1层～5层
17～25
东方瑞景
建外大街16号
1.25
80～3000
1、2层联合
8～12
建外SOHO
东三环中路39号
7
150～1200
1、2、3层可联合可分开
6.5～10
**苑
建国门桥东南
不详
50～800
1～3层
4～6
嘉华世纪
建外大街22号
0.8
80～100
1层，局部两层
6～8
（四）办公项目市场情况
1、在售办公项目概况
财源国际中心（办公）
销售情况
仅在2008年7月有大宗成交，成交面积54380平米，套均面积为1754平米，实现均价为29251元/平米。
更新月份
成交套数
成交面积
成交均价